Статьи
Н. Афанасьева
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
4. Передача арендованного имущества
А. Если арендодатель не передал арендатору в установленный срок объект аренды согласно договору аренды, то это не означает, что последний (арендатор) имеет право истребовать этот объект у третьего лица, в пользовании которого оно по каким-то причинам фактически находится.
Пример.
Арендатор обратился в суд с иском к лицу, занимающему сданное истцу в аренду помещение, с требованием освободить данное помещение.
Ситуация следующая: арендатор заключил договор аренды помещения, а некое третье лицо, не являющееся арендодателем, занимает это помещение.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, передача имущества по договору аренды является обязанностью арендодателя (п. 1 статьи 611 ГК).
Поскольку фактической передачи имущества не состоялось, арендатор не стал владельцем этого помещения, а следовательно, согласно статье 305 ГК к нему не применимы положения статей 301-304 ГК и он не мог предъявить иск третьему лицу, занимающему арендованное помещение.
Иск удовлетворен не был.
В то же время, в соответствии с п. 3 статьи 611 ГК если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Б. Если арендодатель не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, то требования внесения арендной платы арендатором он может предъявлять только после фактической передачи ему объекта аренды.
Пример.
Арендодатель предъявил в суд иск к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды здания и, соответственно, пеней за просрочку ее уплаты.
В ходе рассмотрения дела суд выясни, что арендодатель в установленный договором аренды срок получил в пользование только часть здания. Ответчик не вносил арендную плату, поскольку арендодатель не исполнил в полной мере обязанности по передаче имущества.
Договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств:
В соответствии с п. статьи 238 ГК в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поскольку часть арендованных помещений все-таки была передана арендатору в установленные сроки, суд постановил удовлетворить иск арендодателя, но не в полном объеме. Согласно расчету, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Таким образом, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения.
5. Передача арендатором права аренды другому лицу
Согласно п. 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
А. В случае если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока такой субаренды, арендатор вправе возобновлять договор субаренды без получения дополнительного разрешения арендодателя, но в пределах срока аренды.
Пример.
Субарендатор обратился с иском к арендодателю об обязанности заключения договора аренды помещения, которое он занимал на правах субаренды. Субарендатор указал на то, что договор аренды помещения досрочно прекратил свое действие.
При этом в силу п. 1 статьи 618 ГК если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды помещений сроком на пять лет, одно из которых с согласия арендодателя арендатор сдал в субаренду истцу.
В ходе рассмотрения дела было выяснено, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Последующий договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не спросив согласия арендодателя.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Суд указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому договор субаренды является действительным, ведь при определении срока его действия стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды. Поэтому в связи с досрочным прекращением договора аренды субарендатор вправе был предъявить арендодателю требование заключение с ним договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Иск был удовлетворен.
Б. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 статьи 615 ГК (перечислены выше).
Пример.
Истец обратился в суд с иском к Комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК.
При этом до уступки права прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды, расходы же по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя.
Ответчик же указал на то, что при передаче права аренды были нарушены требования п. 2 статьи 615 ГК, поэтому регистрировать сделку уступки нельзя.
Суд иск не удовлетворил, обосновывая это тем, что п. 2 статьи 615 ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так как ни по одному из перечисленных в этом пункте оснований право аренды истцу не передавалось, отказ в регистрации этой сделки соответствует абзацу 4 п. 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА (ЧАСТЬ 3)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В данной статье мы продолжим рассмотрение особенностей аренды недвижимости и приведем соответствующие примеры.
(смотрите также статьи:
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 1)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 2)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 4)» ).
4. Передача арендованного имущества
А. Если арендодатель не передал арендатору в установленный срок объект аренды согласно договору аренды, то это не означает, что последний (арендатор) имеет право истребовать этот объект у третьего лица, в пользовании которого оно по каким-то причинам фактически находится.
Пример.
Арендатор обратился в суд с иском к лицу, занимающему сданное истцу в аренду помещение, с требованием освободить данное помещение.
Ситуация следующая: арендатор заключил договор аренды помещения, а некое третье лицо, не являющееся арендодателем, занимает это помещение.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, передача имущества по договору аренды является обязанностью арендодателя (п. 1 статьи 611 ГК).
Поскольку фактической передачи имущества не состоялось, арендатор не стал владельцем этого помещения, а следовательно, согласно статье 305 ГК к нему не применимы положения статей 301-304 ГК и он не мог предъявить иск третьему лицу, занимающему арендованное помещение.
Иск удовлетворен не был.
В то же время, в соответствии с п. 3 статьи 611 ГК если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Б. Если арендодатель не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, то требования внесения арендной платы арендатором он может предъявлять только после фактической передачи ему объекта аренды.
Пример.
Арендодатель предъявил в суд иск к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды здания и, соответственно, пеней за просрочку ее уплаты.
В ходе рассмотрения дела суд выясни, что арендодатель в установленный договором аренды срок получил в пользование только часть здания. Ответчик не вносил арендную плату, поскольку арендодатель не исполнил в полной мере обязанности по передаче имущества.
Договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств:
- арендодатель должен предоставить арендатору имущество в установленные договором сроки;
- арендатор должен вносить арендную плату за это имущество также в установленные договором сроки.
В соответствии с п. статьи 238 ГК в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поскольку часть арендованных помещений все-таки была передана арендатору в установленные сроки, суд постановил удовлетворить иск арендодателя, но не в полном объеме. Согласно расчету, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Таким образом, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения.
5. Передача арендатором права аренды другому лицу
Согласно п. 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
А. В случае если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока такой субаренды, арендатор вправе возобновлять договор субаренды без получения дополнительного разрешения арендодателя, но в пределах срока аренды.
Пример.
Субарендатор обратился с иском к арендодателю об обязанности заключения договора аренды помещения, которое он занимал на правах субаренды. Субарендатор указал на то, что договор аренды помещения досрочно прекратил свое действие.
При этом в силу п. 1 статьи 618 ГК если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды помещений сроком на пять лет, одно из которых с согласия арендодателя арендатор сдал в субаренду истцу.
В ходе рассмотрения дела было выяснено, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Последующий договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не спросив согласия арендодателя.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Суд указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому договор субаренды является действительным, ведь при определении срока его действия стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды. Поэтому в связи с досрочным прекращением договора аренды субарендатор вправе был предъявить арендодателю требование заключение с ним договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Иск был удовлетворен.
Б. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 статьи 615 ГК (перечислены выше).
Пример.
Истец обратился в суд с иском к Комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК.
При этом до уступки права прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды, расходы же по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя.
Ответчик же указал на то, что при передаче права аренды были нарушены требования п. 2 статьи 615 ГК, поэтому регистрировать сделку уступки нельзя.
Суд иск не удовлетворил, обосновывая это тем, что п. 2 статьи 615 ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так как ни по одному из перечисленных в этом пункте оснований право аренды истцу не передавалось, отказ в регистрации этой сделки соответствует абзацу 4 п. 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)