Статьи
Н. Афанасьева
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
6. Исполнение условий договора аренды
А. Лицо заключило договор аренды здания, на основании которого на фасаде этого здания размещен рекламный плакат. Такой договор не может быть признан договором аренды.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании с последнего просроченных арендных платежей и возмещении убытков в связи с этим.
Суд, рассматривая материалы дела, выяснил, что арендатор разместил на фасаде арендуемого им здания рекламные щиты и возможность такого размещения закреплена в договоре аренды.
Суд отказал в удовлетворении иска, поскольку возникшие между ответчиком и истцом, связанные с использованием последним фасад здания для рекламных целей, не являются арендными, а, следовательно, и не могут регулироваться правилами главы 34 Гражданского кодекса (ГК). В соответствии с п. 1 статьи 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Фасад здания, используемый арендатором для рекламных целей, не является самостоятельным объектом недвижимости, так как не может быть передан в пользование отдельно от здания. Следовательно, фасад объектом аренды признан быть не может.
Б. Если стороны договора аренды заключили соглашение о том, что условия договора могут применяться к их сложившимся на момент его заключения отношениям, то это не может означать, что обязанность сторон по исполнению условий договора возникла раньше срока.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за такую просрочку.
Из материалов дела следует, что требование о взыскании арендной платы относится, в том числе, к периоду, когда договор аренды между сторонами фактически заключен не был.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, стороны заключили соглашение о том, что условия договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Такая возможность предусмотрена п. 2 статьи 425 ГК.
Договор аренды здания, заключенный между истцом и ответчиком, предусматривал внесение последним ежемесячной арендной платы. Здание было передано ответчику до заключения договора аренды, но согласно соглашению его условия распространяются на отношения, возникшие с даты передачи здания.
В соответствии с п. 1 статьи 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключение между сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания, предусмотренные договором аренды, и не означает, что обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
Исходя из вышесказанного, суд постановил, что ответчиком не были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. В связи с этим иск удовлетворен не был.
7. Выселение арендатора в связи с прекращением договора аренды
А. Если арендодатель не направил арендатору вторичное предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд, то в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о выселении последнего из занимаемого им здания.
Истец исходил из положений п. 2 статьи 610 ГК, согласно которым если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Ответчик отказался освобождать здание, ссылаясь на то, что истцом не были соблюдены требования п. 2 статьи 610 ГК.
В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что арендатор направил арендодателю письменное уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор, в свою очередь, отказался добровольно освободить помещение.
Арендодатель обратился в суд с иском (первоначальный иск) о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 статьи 610 ГК. В связи с этим указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Последующий (второй) иск был удовлетворен. Ответчик же полагал, что в сложившейся ситуации арендатор обязан был направить ему второе предупреждение о прекращении договора аренды. Суд не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК.
Б. Если договор аренды здания был продлен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения этого договора (причем, не имеет значения, какими именно основаниями обусловлен этот отказ) и требовать выселения арендатора из арендуемого им здания по истечении трех месяцев со дня предъявления последнему такого требования. Это следует из п. 2 статьи 610 ГК.
Пример.
Арендодатель сдал в аренду нежилое помещение. В связи с истечением срока аренды арендодателем было предъявлено арендатору требование о выселении из этого помещения на основании статьи 622 ГК: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Срок действия договора аренды был определен в договоре и равнялся пяти годам. Арендодатель при предъявлении требования ссылался на истечение срока аренды.
Кроме того, арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, которое является необходимым в случае, если срок аренды в договоре не определен. Поэтому требования п. 2 статьи 610 ГК могут считаться соблюденными, хотя в рассматриваемом примере делать это было не обязательно.
В свою очередь, арендатор отказался выполнить требование арендодателя о выселении, так как, по его мнению, событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды, не наступило. Ответчик ссылался на то, что оказывается еще до окончания срока договора арендатор и арендодатель договорились о том, что договор автоматически продляется на неопределенный срок. Истец факт такой договоренности отрицает. Письменное свидетельство о существовании такого соглашения также отсутствует.
Даже если бы договор аренды был продлен – заключен на неопределенный срок, это бы ни сыграло особой роли для ответчика, поскольку арендатор (истец) выполнил все необходимые условия: он в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК был вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца до фактического выселения из здания. Поскольку данное предупреждение было выполнено, требование арендодателя о выселении арендатора из помещения является правомерным.
Суд удовлетворил предъявленный иск.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА (ЧАСТЬ 4)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В данной статье мы продолжим рассмотрение особенностей аренды недвижимости и приведем соответствующие примеры.
(смотрите также статьи:
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 1)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 2)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 3)»).
6. Исполнение условий договора аренды
А. Лицо заключило договор аренды здания, на основании которого на фасаде этого здания размещен рекламный плакат. Такой договор не может быть признан договором аренды.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании с последнего просроченных арендных платежей и возмещении убытков в связи с этим.
Суд, рассматривая материалы дела, выяснил, что арендатор разместил на фасаде арендуемого им здания рекламные щиты и возможность такого размещения закреплена в договоре аренды.
Суд отказал в удовлетворении иска, поскольку возникшие между ответчиком и истцом, связанные с использованием последним фасад здания для рекламных целей, не являются арендными, а, следовательно, и не могут регулироваться правилами главы 34 Гражданского кодекса (ГК). В соответствии с п. 1 статьи 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Фасад здания, используемый арендатором для рекламных целей, не является самостоятельным объектом недвижимости, так как не может быть передан в пользование отдельно от здания. Следовательно, фасад объектом аренды признан быть не может.
Б. Если стороны договора аренды заключили соглашение о том, что условия договора могут применяться к их сложившимся на момент его заключения отношениям, то это не может означать, что обязанность сторон по исполнению условий договора возникла раньше срока.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за такую просрочку.
Из материалов дела следует, что требование о взыскании арендной платы относится, в том числе, к периоду, когда договор аренды между сторонами фактически заключен не был.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, стороны заключили соглашение о том, что условия договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Такая возможность предусмотрена п. 2 статьи 425 ГК.
Договор аренды здания, заключенный между истцом и ответчиком, предусматривал внесение последним ежемесячной арендной платы. Здание было передано ответчику до заключения договора аренды, но согласно соглашению его условия распространяются на отношения, возникшие с даты передачи здания.
В соответствии с п. 1 статьи 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключение между сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания, предусмотренные договором аренды, и не означает, что обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
Исходя из вышесказанного, суд постановил, что ответчиком не были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. В связи с этим иск удовлетворен не был.
7. Выселение арендатора в связи с прекращением договора аренды
А. Если арендодатель не направил арендатору вторичное предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд, то в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о выселении последнего из занимаемого им здания.
Истец исходил из положений п. 2 статьи 610 ГК, согласно которым если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Ответчик отказался освобождать здание, ссылаясь на то, что истцом не были соблюдены требования п. 2 статьи 610 ГК.
В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что арендатор направил арендодателю письменное уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор, в свою очередь, отказался добровольно освободить помещение.
Арендодатель обратился в суд с иском (первоначальный иск) о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 статьи 610 ГК. В связи с этим указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Последующий (второй) иск был удовлетворен. Ответчик же полагал, что в сложившейся ситуации арендатор обязан был направить ему второе предупреждение о прекращении договора аренды. Суд не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК.
Б. Если договор аренды здания был продлен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения этого договора (причем, не имеет значения, какими именно основаниями обусловлен этот отказ) и требовать выселения арендатора из арендуемого им здания по истечении трех месяцев со дня предъявления последнему такого требования. Это следует из п. 2 статьи 610 ГК.
Пример.
Арендодатель сдал в аренду нежилое помещение. В связи с истечением срока аренды арендодателем было предъявлено арендатору требование о выселении из этого помещения на основании статьи 622 ГК: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Срок действия договора аренды был определен в договоре и равнялся пяти годам. Арендодатель при предъявлении требования ссылался на истечение срока аренды.
Кроме того, арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, которое является необходимым в случае, если срок аренды в договоре не определен. Поэтому требования п. 2 статьи 610 ГК могут считаться соблюденными, хотя в рассматриваемом примере делать это было не обязательно.
В свою очередь, арендатор отказался выполнить требование арендодателя о выселении, так как, по его мнению, событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды, не наступило. Ответчик ссылался на то, что оказывается еще до окончания срока договора арендатор и арендодатель договорились о том, что договор автоматически продляется на неопределенный срок. Истец факт такой договоренности отрицает. Письменное свидетельство о существовании такого соглашения также отсутствует.
Даже если бы договор аренды был продлен – заключен на неопределенный срок, это бы ни сыграло особой роли для ответчика, поскольку арендатор (истец) выполнил все необходимые условия: он в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК был вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца до фактического выселения из здания. Поскольку данное предупреждение было выполнено, требование арендодателя о выселении арендатора из помещения является правомерным.
Суд удовлетворил предъявленный иск.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)