Статьи
Н. Афанасьева
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
3. Арендная плата
В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса (ГК) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок и условия внесения которой определяются договором аренды.
А. В случае если арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не отдал (по какой-то причине) документы, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации данного объекта, то арендатор не может требовать с арендодателя арендной платы.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору, в котором говорилось о взыскании с последнего задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не передал документы (свидетельство о регистрации и др.), без наличия которых арендатор не может эксплуатировать данный объект.
Суд разрешил дело следующим образом. Согласно п. 1 статьи 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением установленных требований. Иск о взыскании арендной платы удовлетворен не был.
Б. Согласно условиям договора аренды арендатор может быть обязан оплачивать расходы по оплате коммунальных услуг в арендуемом помещении (здании). Это не может рассматриваться как форма арендной платы.
Пример.
Арендодатель предъявил арендатору иск о признании договора аренды здания незаключенным вследствие неуплаты последним арендной платы.
Согласно формулировке одного из пунктов договора аренды арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Арендатор полагал, что оплата коммунальных услуг и есть арендная плата.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 статьи 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Рассматриваемая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно п. 1 статьи 654 ГК к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 статьи 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Учитывая это, суд постановил удовлетворить предъявленный иск.
В. Освобождение арендатором арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения его обязательства по внесению арендной платы.
Пример.
Арендодатель обратилось в суд с иском к арендатору о взыскании с последнего арендной платы.
Ситуация следующая. В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Согласно п. 2 статьи 610 ГК такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца.
Арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренда чрез три месяца (согласно закону) после получения такого уведомления. Арендатор перестал вносить арендные платежи.
Суд постановил, что в течение трех месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон и арендатор обязан вносить арендные платежи. К тому же, при рассмотрении дела было выяснено, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом
Таким образом, суд пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора аренды правомерно, и удовлетворил иск.
Г. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору на праве собственности оборудование или инструменты, которые остались в используемом помещении после прекращения договора аренды, в случае, если арендатор не исполнил в полной мере свои обязательства по внесению арендной платы за данное помещение.
Пример.
Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о возврате имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, по договору аренды ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение, в котором последний разместил свое оборудование.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования.
В соответствии со статьей 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Когда истец все-таки решил вывезти свое оборудование, ответчик не дал ему это сделать.
Истец просил иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием и он не имеет право его удерживать. Оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования суд признал несостоятельными, поскольку в силу п. 1 статьи 359 ГК в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом деле спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. При этом основанием на удержание вещи арендатора является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока договора аренды.
Таким образом, с учетом всего вышеизложенного, требования истца (арендатора) о возврате его оборудования удовлетворены не были.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА (ЧАСТЬ 2)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В данной статье мы продолжим рассмотрение особенностей аренды недвижимости и приведем соответствующие примеры
(Смотрите также статьи:
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 1)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 3)»;
- «Аренда недвижимости: судебная практика (часть 4)»).
3. Арендная плата
В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса (ГК) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок и условия внесения которой определяются договором аренды.
А. В случае если арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не отдал (по какой-то причине) документы, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации данного объекта, то арендатор не может требовать с арендодателя арендной платы.
Пример.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору, в котором говорилось о взыскании с последнего задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не передал документы (свидетельство о регистрации и др.), без наличия которых арендатор не может эксплуатировать данный объект.
Суд разрешил дело следующим образом. Согласно п. 1 статьи 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением установленных требований. Иск о взыскании арендной платы удовлетворен не был.
Б. Согласно условиям договора аренды арендатор может быть обязан оплачивать расходы по оплате коммунальных услуг в арендуемом помещении (здании). Это не может рассматриваться как форма арендной платы.
Пример.
Арендодатель предъявил арендатору иск о признании договора аренды здания незаключенным вследствие неуплаты последним арендной платы.
Согласно формулировке одного из пунктов договора аренды арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Арендатор полагал, что оплата коммунальных услуг и есть арендная плата.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 статьи 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Рассматриваемая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно п. 1 статьи 654 ГК к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 статьи 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Учитывая это, суд постановил удовлетворить предъявленный иск.
В. Освобождение арендатором арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения его обязательства по внесению арендной платы.
Пример.
Арендодатель обратилось в суд с иском к арендатору о взыскании с последнего арендной платы.
Ситуация следующая. В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Согласно п. 2 статьи 610 ГК такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца.
Арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренда чрез три месяца (согласно закону) после получения такого уведомления. Арендатор перестал вносить арендные платежи.
Суд постановил, что в течение трех месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон и арендатор обязан вносить арендные платежи. К тому же, при рассмотрении дела было выяснено, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом
Таким образом, суд пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора аренды правомерно, и удовлетворил иск.
Г. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору на праве собственности оборудование или инструменты, которые остались в используемом помещении после прекращения договора аренды, в случае, если арендатор не исполнил в полной мере свои обязательства по внесению арендной платы за данное помещение.
Пример.
Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о возврате имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности.
Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, по договору аренды ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение, в котором последний разместил свое оборудование.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования.
В соответствии со статьей 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Когда истец все-таки решил вывезти свое оборудование, ответчик не дал ему это сделать.
Истец просил иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием и он не имеет право его удерживать. Оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования суд признал несостоятельными, поскольку в силу п. 1 статьи 359 ГК в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом деле спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. При этом основанием на удержание вещи арендатора является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока договора аренды.
Таким образом, с учетом всего вышеизложенного, требования истца (арендатора) о возврате его оборудования удовлетворены не были.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)