Статьи
И. Еланина
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Если Вы самостоятельно занимаетесь сдачей жилья в аренду, Вам необходимо обязательно зарегистрироваться в налоговых органах вашего района, поскольку Вы получаете от осуществляемой Вами деятельности доход.
Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя необходимо представить в налоговый орган по месту жительства следующие документы:
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.
Отказ в государственной регистрации допускается в случае:
Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
После проведения государственной регистрации выдается Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Его могут выдать на определенный срок, если таковой будет указан в заявлении, или бессрочно.
Поскольку частные лица, сдающие в аренду (наем) квартиры, а равно иное движимое имущество, обязаны: встать на учет в налоговой инспекции, они, соответственно, и обязаны сдавать декларацию о доходах, уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с сумм, полученных от арендаторов.
Если квартира сдается без договора, формально доказать факт того, что вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно.
И если вам позвонили из налоговой инспекции, то можете смело сказать, что сдаете квартиру своим дальним родственникам.
Однако в налоговой инспекции тоже умные люди, поэтому, например, если Вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку, да плюс к тому же еще не Вашей национальности, то, конечно же, будет понятно, что он никак не может быть Вашим родственником. К тому же, есть соседи.
Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствие такового можно сказать, что квартиру вы сдаете только 3 года, за них вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены). По законодательству физическое лицо должно уплатить налоги за последние 3 года их неуплаты.
Если все же проблем с государственными органами иметь не хочется, - заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления НДФЛ. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.
Следует обратить внимание на то, что НК делит случаи получения денег от физических лиц и от юридических на две разные категории.
Так, если Вы получаете доходы от сдачи квартиры юридическому лицу, то есть организации, то именно это самое лицо должно следить за тем, уплачивается Вами НДФЛ или нет. Оно становится вашим налоговым агентом, а значит, самостоятельно высчитывает суммы налога из причитающегося вам вознаграждения и направляет эти деньги в бюджет. Таким образом, при данном варианте всю ответственность за правильность уплаты налогов несет организация (то есть ваш арендатор). Если же Вы получаете деньги от физического лица, то должны уже самостоятельно отчитаться перед государством.
Чтобы отчитаться о полученных доходах в районной налоговой инспекции по месту жительства, необходимо явиться к вашему инспектору лично, предъявить ему ваш паспорт, ИНН, договор найма или расписку о получении денег за сдачу жилья.
После подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства (не позднее 15 июля) необходимо будет заплатить налоги, самостоятельно рассчитав подлежащие уплате суммы.
Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги обязан только владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (статья 185 Гражданского кодекса (ГК)). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 статьи 182 ГК). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он.
Согласно статье 119 НК непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.
Отметим, что человек может быть привлечен к ответственности, только если факт неуплаты налогов будет надлежащим образом доказан. А вот сделать это в случае с лицами, сдающими квартиры внаем, сложно.
Легко доказать то, что квартира сдается внаем, если ваши отношения с арендатором (нанимателем) оформлены договором, а передача платы за квартиру документально оформляется или проводится через банк. Однако сегодня большая часть жилья сдается за наличные без какого-либо оформления. В такой ситуации не только доказать факт получения денег, но даже найти вас трудно.
Заключение договора
Любой договор должен содержать права и обязанности обеих сторон.
Договор найма квартиры устанавливает отношения между хозяином жилья (наймодателем или арендодателем) и его квартирантами (нанимателями или арендаторами).
Основные моменты, которые отражаются в подобном договоре:
Перед заключением договора аренды заранее следует подготовить необходимые бумаги:
Договор аренды не подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако, как правило, если срок аренды превышает 11 месяцев, договор заверяют у нотариуса. Советуем заключать договор от 6 до 11 месяцев, а далее его пролонгировать.
Грамотно составленный и подписанный двумя сторонами договор в суде будет иметь юридическую силу. Договор о найме жилья может быть зарегистрирован в органах юстиции.
Смотрите также:
"Страхование квартиры, предназначенной для сдачи квартиросъемщикам: часть 1";
"Страхование квартиры, предназначенной для сдачи квартиросъемщикам: часть 2".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
ТЕХНИКА СДАЧИ КВАРТИРЫ КВАРТИРОСЪЕМЩИКАМ
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Весьма часто люди сдают свою квартиру самостоятельно или через знакомых. Однако при этом, как правило, налоги государству не платятся, фактического договора с квартиросъемщиком нет, страховки на квартиру также нет.
Рассмотрим, каким образом правильно сдать квартиру.
Необходимая документация
Если Вы самостоятельно занимаетесь сдачей жилья в аренду, Вам необходимо обязательно зарегистрироваться в налоговых органах вашего района, поскольку Вы получаете от осуществляемой Вами деятельности доход.
Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя необходимо представить в налоговый орган по месту жительства следующие документы:
- заявление установленной формы с фотографией размером 3×4. Бланк заявления должны выдать в налоговой инспекции;
- документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей (например, ксерокопия квитанции). Согласно пп. 8 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса за государственную регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя взимается государственная пошлина в размере 400 рублей. При этом от уплаты государственной пошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды ВОВ, а также лица, подвергшиеся воздействию радиации;
- ксерокопию паспорта.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.
Отказ в государственной регистрации допускается в случае:
- непредставления необходимых для государственной регистрации документов;
- представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган.
Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
После проведения государственной регистрации выдается Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Его могут выдать на определенный срок, если таковой будет указан в заявлении, или бессрочно.
Налоговый аспект
Поскольку частные лица, сдающие в аренду (наем) квартиры, а равно иное движимое имущество, обязаны: встать на учет в налоговой инспекции, они, соответственно, и обязаны сдавать декларацию о доходах, уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с сумм, полученных от арендаторов.
Если квартира сдается без договора, формально доказать факт того, что вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно.
И если вам позвонили из налоговой инспекции, то можете смело сказать, что сдаете квартиру своим дальним родственникам.
Однако в налоговой инспекции тоже умные люди, поэтому, например, если Вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку, да плюс к тому же еще не Вашей национальности, то, конечно же, будет понятно, что он никак не может быть Вашим родственником. К тому же, есть соседи.
Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствие такового можно сказать, что квартиру вы сдаете только 3 года, за них вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены). По законодательству физическое лицо должно уплатить налоги за последние 3 года их неуплаты.
Если все же проблем с государственными органами иметь не хочется, - заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления НДФЛ. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.
Следует обратить внимание на то, что НК делит случаи получения денег от физических лиц и от юридических на две разные категории.
Так, если Вы получаете доходы от сдачи квартиры юридическому лицу, то есть организации, то именно это самое лицо должно следить за тем, уплачивается Вами НДФЛ или нет. Оно становится вашим налоговым агентом, а значит, самостоятельно высчитывает суммы налога из причитающегося вам вознаграждения и направляет эти деньги в бюджет. Таким образом, при данном варианте всю ответственность за правильность уплаты налогов несет организация (то есть ваш арендатор). Если же Вы получаете деньги от физического лица, то должны уже самостоятельно отчитаться перед государством.
Чтобы отчитаться о полученных доходах в районной налоговой инспекции по месту жительства, необходимо явиться к вашему инспектору лично, предъявить ему ваш паспорт, ИНН, договор найма или расписку о получении денег за сдачу жилья.
После подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства (не позднее 15 июля) необходимо будет заплатить налоги, самостоятельно рассчитав подлежащие уплате суммы.
Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги обязан только владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (статья 185 Гражданского кодекса (ГК)). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 статьи 182 ГК). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он.
Согласно статье 119 НК непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.
Отметим, что человек может быть привлечен к ответственности, только если факт неуплаты налогов будет надлежащим образом доказан. А вот сделать это в случае с лицами, сдающими квартиры внаем, сложно.
Легко доказать то, что квартира сдается внаем, если ваши отношения с арендатором (нанимателем) оформлены договором, а передача платы за квартиру документально оформляется или проводится через банк. Однако сегодня большая часть жилья сдается за наличные без какого-либо оформления. В такой ситуации не только доказать факт получения денег, но даже найти вас трудно.
Заключение договора
Любой договор должен содержать права и обязанности обеих сторон.
Договор найма квартиры устанавливает отношения между хозяином жилья (наймодателем или арендодателем) и его квартирантами (нанимателями или арендаторами).
Основные моменты, которые отражаются в подобном договоре:
- срок аренды;
- условия оплаты;
- права и обязанности наймодателя и нанимателя;
- условия расторжения и изменения договора и пр.
Перед заключением договора аренды заранее следует подготовить необходимые бумаги:
- правоустанавливающие документы (для собственников жилья);
- документы, подтверждающие полномочия на аренду (для представителей собственников жилья, например, показать надлежащим образом заверенную доверенность);
- письменное нотариально удостоверенное согласие всех собственников (в случае если владельцев в квартире двое и более).
Договор аренды не подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако, как правило, если срок аренды превышает 11 месяцев, договор заверяют у нотариуса. Советуем заключать договор от 6 до 11 месяцев, а далее его пролонгировать.
Грамотно составленный и подписанный двумя сторонами договор в суде будет иметь юридическую силу. Договор о найме жилья может быть зарегистрирован в органах юстиции.
Смотрите также:
"Страхование квартиры, предназначенной для сдачи квартиросъемщикам: часть 1";
"Страхование квартиры, предназначенной для сдачи квартиросъемщикам: часть 2".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)