Н. Афанасьева
РАСХОДЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПОЛУЧЕННОГО ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ЧАСТЬ 1)
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Существует мнение, что расходы на коммунальные услуги при долевом строительстве жилья возлагаются на дольщиков после фактического получения ими квартир от застройщика в течение всего периода, предшествующего их государственной регистрации.
Однако дольщики, как правило, считают себя обязанными оплачивать коммунальные услуги только после государственной регистрации полученных от застройщика квартир. Как правило, в качестве обоснований приводятся статей 210 и 219 Гражданского кодекса (ГК).
Согласно статье 210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК).
Договорные обязательства застройщика в отношениях с каждым из дольщиков, как правило, прекращаются после подписания передаточного акта на соответствующую квартиру. Если к этому времени многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию, то в целях налогообложения застройщик обязан определить финансовый результат от строительства данного объекта. С этого момента у застройщика нет законных оснований учитывать в стоимости строительства оплату коммунальных услуг.
При этом убыточная для застройщика неопределенность сохраняется до тех пор, пока товарищество собственников жилья (ТСЖ) не заключит в интересах собственников квартир аналогичные договоры на оказание коммунальных услуг.
Постараемся разрешить сложившуюся неопределенность.
- Имущество, создаваемое в процессе долевого строительства
Основные виды объектов гражданских прав перечислены в статье 128 ГК. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Таким образом, понятие "имущество" является собирательным - под него подпадает широкий круг объектов, которые не охватываются понятием "вещи".
Примерами "иного имущества" являются:
- упомянутые имущественные права, а также предприятие (статья 132 ГК);
- плоды, продукция и доходы (статья 136 ГК);
- животные (статья 137 ГК);
- валютные ценности (статья 141 ГК).
Согласно статье 129 ГК неотъемлемым признаком любого имущества, включая имущественные права, является оборотоспособность.
Кроме того, согласно статье 6 Федерального закона от 25.02.99 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Статья 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." вводит понятие "объект долевого строительства", в отношении которого допускается совершение сделок в виде уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
И объект капитальных вложений, и объект долевого строительства обладают признаком оборотоспособности и становятся объектами недвижимости после государственной регистрации.
- Имущество в договоре участия в долевом строительстве
Основываясь на широком понимании понятия "имущество", можно выделить следующие "этапы развития" предмета договора участия в долевом строительстве.
Во-первых, это имущественные права, которые возникают у дольщика после заключения договора участия в долевом строительстве и внесения соответствующих платежей застройщику. Объект долевого строительства существует в это время в "идеальном" виде как совокупность технических характеристик.
При этом затраты застройщика, связанные с реализацией инвестиционного проекта на данном этапе, формируют инвентарную (сметную) стоимость строительного объекта.
Во-вторых, иное имущество - объект долевого строительства, уже переданный дольщику, но еще не прошедший государственную регистрацию, т.е. незарегистрированная квартира. Такой объект еще не получил необходимой юридической формы. Это именно "иное имущество", а не имущественные права, поскольку за исключением гарантийных обязательств исчезло обязанное лицо - застройщик.
Определив финансовый результат, застройщик лишается источника для покрытия соответствующих расходов, в том числе на оплату коммунальных услуг. Целевое финансирование за счет средств дольщиков достигло своей цели, и объект незавершенного строительства после ввода в эксплуатацию перестал быть таковым и стал объектом недвижимости.
Извлечение материальных и иных благ из такого "иного имущества" уже неразрывно связано с фактическими действиями дольщика, поэтому и бремя содержания незарегистрированной квартиры также должно быть возложено на него.
Заключительный этап – недвижимое имущество, т.е. квартира, статус которой подтверждается актом государственной регистрации со всеми вытекающими последствиями. На данном этапе возникает полная определенность в отношении прав и обязанностей нового собственника.
- "Гражданское оружие" застройщика и ТСЖ
В реальной жизни застройщики или ТСЖ во исполнение договоров, заключенных с энергоснабжающими организациями, продолжают оплачивать коммунальные услуги в интересах дольщиков, которые могут и не торопиться осуществлять государственную регистрацию своих квартир.
Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения - дольщик, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий (статья 982 ГК). Поскольку в отношениях с энергоснабжающими организациями застройщик или ТСЖ действуют от собственного имени, но в интересах жильцов (домовладельцев), то к отношениям сторон должны применяться правила о договоре комиссии или об агентском договоре соответствующего типа.
При неодобрении дольщиком действий застройщика или ТСЖ, может быть применена статья 987 ГК, согласно которой, если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные главы 60 ГК.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (п. 1 статья 1102 ГК). В рассматриваемой ситуации неосновательным обогащением приобретателей (домовладельцев) будет экономия денежных средств, которые уплачены за них потерпевшим (застройщиком или ТСЖ) за коммунальные услуги.
Смотрите также статью: "Расходы на коммунальные услуги до государственной регистрации полученного объекта долевого строительства (часть 2)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)