Статьи
Н. Афанасьева
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Как правило, застройщиком нарушаются сроки сдачи объекта в эксплуатацию, что в итоге означает для него наступление гражданско-правовой ответственности (требования о взыскании неустойки, убытков, морального вреда).
Чтобы хоть как-то нормализовать свои взаимоотношения с дольщиком и "загладить свою вину", застройщик разрешает ему фактически вселиться в еще не пригодное для проживания помещение с целью произведения в нем ремонта, что, в свою очередь, становится возможным только при наличии снабжения дома электроэнергией, а желательно еще и водой.
При этом для того чтобы рационально управлять домом и обеспечивать его эксплуатацию, застройщик по своей инициативе организует учреждение ТСЖ, которое уже, в свою очередь, от своего имени заключает договоры с соответствующими организациями (горэлектросети, водоканал и пр.) на предоставление социальных благ.
Естественно, это происходит на возмездной основе, поэтому именно здесь возникает требование ТСЖ к дольщикам об оплате коммунальных услуг.
Тем не менее подавляющее большинство граждан, оказавшихся в подобной ситуации, все же предпочитают в добровольном порядке и в полном объеме платить. И лишь незначительная часть дольщиков, она же самая стойкая, не соглашаются с такими требованиями, вследствие чего попадают под пресс судебного механизма или им попросту отключают свет и воду.
Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса (ЖК).
Согласно п. 5 ч. 2 статьи 153 ЖК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из содержания указанных положений требования ТСЖ к дольщику об оплате коммунальных услуг носят незаконный характер, так как лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав.
Отметим, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги. Установить обратное вряд ли представляется возможным, даже прибегнув к толкованию права.
Однако необходимо обратить внимание на следующий момент.
В статье 139 ЖК закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Возникает вопрос: значит ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Предполагаем, что нет.
Во-первых, в связи с тем, что, как мы уже говорили, для этого нет юридической основы, во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами и, в-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 статьи 15 ЖК в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан...
Проанализировав рассматриваемую нами ситуацию, имеющую в жизни довольно широкое распространение, можно сделать вывод о том, что причиной возникновения подобных требований является стремление застройщика - инициатора и идейного вдохновителя создания ТСЖ несколько снизить уровень претензий дольщиков и минимизировать свои убытки за их счет.
Общая норма о бремени содержания имущества имеет оговорку. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК). Поэтому в договоре участия в долевом строительстве можно закрепить положение, согласно которому застройщик несет расходы по оплате коммунальных и иных услуг и после подписания передаточного акта с инвестором (дольщиком). При этом необходимо определить срок, в течение которого действует соответствующее обязательство застройщика.
Руководствуясь ч. 1 статьей 190 ГК, застройщик и дольщики могут установить "удобный" для себя срок. В качестве такого срока может выступать, например, последнее число текущего месяца или окончание отчетного периода (квартала). Это может быть определено событие, до наступления которого застройщик будет оплачивать коммунальные и иные услуги. Данным событием может быть, например, заключение соответствующих (аналогичных) договоров ТСЖ или управляющей компанией.
В таком случае положения договора или иного соглашения о возложении на застройщика обязанности по уплате коммунальных и иных услуг будут служить достаточным основанием для отнесения соответствующих платежей на текущие расходы застройщика в силу подп. 49 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса.
Нежелание осуществлять плату в добровольном порядке переводит конфликт к судебному разбирательству. При этом ТСЖ основывает иски на тех нормах права, ни одна из которых не обязывает дольщика платить. В дополнение к ним дается ссылка на договоры долевого участия в строительстве, в которые ряд застройщиков включают пункты, обязывающие дольщиков возмещать стоимость оплаченных застройщиком (но не ТСЖ) услуг по фактическим затратам, понесенным на содержание жилого помещения с момента фактической передачи квартиры под отделку.
В судебном разбирательстве истцом не поясняется, в чем выражены такие услуги, имеют ли они непосредственное отношение к содержанию дома, чем подтверждаются фактические затраты и каков их размер. Удивительно, но факт, что при всем этом суды без особых колебаний удовлетворяют подобные иски, мотивировочная часть которых мало чем отличается от обоснования исковых требований. Причем логика судейских рассуждений не выходит за рамки объяснений, что раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он должен за это платить, и точка.
Раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он и должен за это платить! Если иное, конечно, не предусмотрено договором между ним и застройщиком, как уже говорилось выше.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
РАСХОДЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПОЛУЧЕННОГО ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ЧАСТЬ 2)
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Существует мнение, что расходы на коммунальные услуги при долевом строительстве жилья возлагаются на дольщиков после фактического получения ими квартир от застройщика в течение всего периода, предшествующего их государственной регистрации.
Однако дольщики, как правило, считают себя обязанными оплачивать коммунальные услуги только после государственной регистрации полученных от застройщика квартир. Как правило, в качестве обоснований приводятся статей 210 и 219 Гражданского кодекса (ГК).
Согласно статье 210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК).
В статье "Расходы на коммунальные услуги до государственной регистрации полученного объекта долевого строительства (часть 1)" мы пытались разобраться в обозначенной проблеме. Приведем новые аргументы.
- Кто же должен платить?
Как правило, застройщиком нарушаются сроки сдачи объекта в эксплуатацию, что в итоге означает для него наступление гражданско-правовой ответственности (требования о взыскании неустойки, убытков, морального вреда).
Чтобы хоть как-то нормализовать свои взаимоотношения с дольщиком и "загладить свою вину", застройщик разрешает ему фактически вселиться в еще не пригодное для проживания помещение с целью произведения в нем ремонта, что, в свою очередь, становится возможным только при наличии снабжения дома электроэнергией, а желательно еще и водой.
При этом для того чтобы рационально управлять домом и обеспечивать его эксплуатацию, застройщик по своей инициативе организует учреждение ТСЖ, которое уже, в свою очередь, от своего имени заключает договоры с соответствующими организациями (горэлектросети, водоканал и пр.) на предоставление социальных благ.
Естественно, это происходит на возмездной основе, поэтому именно здесь возникает требование ТСЖ к дольщикам об оплате коммунальных услуг.
Тем не менее подавляющее большинство граждан, оказавшихся в подобной ситуации, все же предпочитают в добровольном порядке и в полном объеме платить. И лишь незначительная часть дольщиков, она же самая стойкая, не соглашаются с такими требованиями, вследствие чего попадают под пресс судебного механизма или им попросту отключают свет и воду.
Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса (ЖК).
Согласно п. 5 ч. 2 статьи 153 ЖК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из содержания указанных положений требования ТСЖ к дольщику об оплате коммунальных услуг носят незаконный характер, так как лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав.
Отметим, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги. Установить обратное вряд ли представляется возможным, даже прибегнув к толкованию права.
Однако необходимо обратить внимание на следующий момент.
В статье 139 ЖК закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Возникает вопрос: значит ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Предполагаем, что нет.
Во-первых, в связи с тем, что, как мы уже говорили, для этого нет юридической основы, во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами и, в-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 статьи 15 ЖК в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан...
Проанализировав рассматриваемую нами ситуацию, имеющую в жизни довольно широкое распространение, можно сделать вывод о том, что причиной возникновения подобных требований является стремление застройщика - инициатора и идейного вдохновителя создания ТСЖ несколько снизить уровень претензий дольщиков и минимизировать свои убытки за их счет.
- Значение договора
Общая норма о бремени содержания имущества имеет оговорку. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК). Поэтому в договоре участия в долевом строительстве можно закрепить положение, согласно которому застройщик несет расходы по оплате коммунальных и иных услуг и после подписания передаточного акта с инвестором (дольщиком). При этом необходимо определить срок, в течение которого действует соответствующее обязательство застройщика.
Руководствуясь ч. 1 статьей 190 ГК, застройщик и дольщики могут установить "удобный" для себя срок. В качестве такого срока может выступать, например, последнее число текущего месяца или окончание отчетного периода (квартала). Это может быть определено событие, до наступления которого застройщик будет оплачивать коммунальные и иные услуги. Данным событием может быть, например, заключение соответствующих (аналогичных) договоров ТСЖ или управляющей компанией.
В таком случае положения договора или иного соглашения о возложении на застройщика обязанности по уплате коммунальных и иных услуг будут служить достаточным основанием для отнесения соответствующих платежей на текущие расходы застройщика в силу подп. 49 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса.
- Что же решает суд
Нежелание осуществлять плату в добровольном порядке переводит конфликт к судебному разбирательству. При этом ТСЖ основывает иски на тех нормах права, ни одна из которых не обязывает дольщика платить. В дополнение к ним дается ссылка на договоры долевого участия в строительстве, в которые ряд застройщиков включают пункты, обязывающие дольщиков возмещать стоимость оплаченных застройщиком (но не ТСЖ) услуг по фактическим затратам, понесенным на содержание жилого помещения с момента фактической передачи квартиры под отделку.
В судебном разбирательстве истцом не поясняется, в чем выражены такие услуги, имеют ли они непосредственное отношение к содержанию дома, чем подтверждаются фактические затраты и каков их размер. Удивительно, но факт, что при всем этом суды без особых колебаний удовлетворяют подобные иски, мотивировочная часть которых мало чем отличается от обоснования исковых требований. Причем логика судейских рассуждений не выходит за рамки объяснений, что раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он должен за это платить, и точка.
Раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он и должен за это платить! Если иное, конечно, не предусмотрено договором между ним и застройщиком, как уже говорилось выше.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)