Статьи
Е. Кальчевская
Экономика и управление недвижимостью
Между тем, наличие технического паспорта, выданного филиалом БТИ, не доказывает того, что объект относится к недвижимому имуществу и права на него подлежат государственной регистрации. Устройство фундамента также не означает, что установленный на нем объект однозначно является недвижимостью.
Если орган Федеральной регистрационной службы (ФРС) отказал организации в регистрации права собственности в связи с тем, что объект в силу статьи 130 ГК не признается недвижимой вещью, то это отнюдь не означает, что бухгалтер не может уменьшить прибыль на суммы начисленной амортизации. Напротив, основное средство можно амортизировать в общеустановленном порядке (с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию).
Кроме того, согласно главе 30 "Налог на имущество организаций" Налогового кодекса (НК) при наличии у организации недвижимости, расположенной в другом субъекте РФ (вне местонахождения организации и выделенных на отдельный баланс обособленных подразделений), сумма налога определяется по ставке, действующей по месту нахождения этого недвижимого имущества, и перечисляется в бюджет данного субъекта. Поэтому если спорные объекты квалифицированы в качестве движимых вещей, то налог на имущество по таким основным средствам уплачивается в бюджет субъекта по местонахождению организации и по той же ставке, которая применяется в отношении остального имущества. Следовательно, организации выгоднее квалифицировать объекты как движимые вещи. Однако принятие такого решения в неоднозначных ситуациях лучше доверить специалистам, которые помогут обосновать движимый характер основного средства.
По договору купли-продажи организация приобрела выставочный экземпляр коттеджа. Бухгалтер включил этот коттедж в состав амортизируемого имущества и предъявил к вычету НДС, уплаченный при его приобретении.
Налоговые органы посчитали это неправомерным. В обоснование своего вывода ИФНС ссылалась на то, что:
Судебные органы, рассматривающие данный вопрос, пришли к следующим выводам. Коттедж расположен на земельном участке временного пользования, на котором возможно размещение только временных сооружений для проведения выставки в соответствии с договорами, заключенными. После окончания срока пользования земельный участок подлежит освобождению от имущества арендатора, а коттедж - перемещению на другое место.
Налоговый орган не представил доказательств отнесения спорного имущества к объектам недвижимости. Выставочный экземпляр коттеджа является временным сооружением, не подлежит государственной регистрации и учету как объект недвижимости.
Коттедж подлежит учету в качестве основного средства, и критериям амортизируемого имущества, предусмотренным статьи 256 НК. Его следует включить в конкретную амортизационную группу в соответствии со сроком его полезного использования. В силу п. 5 статьи 258 НК для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей.
Таким образом, по мнению судебных органов, вывод инспекции о неправомерном включении налогоплательщиком временного сооружения (выставочного образца) в состав амортизируемого имущества является необоснованным.
Для признания объекта недвижимым нужно подтвердить то, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.
Предприниматель на земельном участке, предоставленном ему в аренду сроком на 49 лет под размещение автомобильной стоянки, построил здание поста охраны. Разрешительная документация на строительство не оформлялась, поскольку предприниматель считал, что данное здание является сооружением вспомогательного назначения, так как необходимо для использования автостоянки.
Областное министерство по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки.
Возведенный пост охраны не относится к временным сооружениям, а отвечает признакам недвижимого имущества, установленным статьи 130 ГК и является самовольной постройкой, поскольку разрешение на его строительство не оформлялось.
Согласно п. 1 статьи 222 ГК жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Смотрите также: "Идентификация" движимого и недвижимого имущества: вопросы налогообложения".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Е. Кальчевская
"ИДЕНТИФИКАЦИЯ" ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРИМЕРЫ
Разделы:Экономика и управление недвижимостью
Согласно статье 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
На первый взгляд не вызывает сомнение, что такой объект как коттедж или автостоянка являются недвижимым имуществом. Однако это не всегда так.
Действующее законодательство не содержит рекомендаций, позволяющих квалифицировать движимые и недвижимые вещи.
По мнению судей, техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.
Однако не все так просто…
Между тем, наличие технического паспорта, выданного филиалом БТИ, не доказывает того, что объект относится к недвижимому имуществу и права на него подлежат государственной регистрации. Устройство фундамента также не означает, что установленный на нем объект однозначно является недвижимостью.
Если орган Федеральной регистрационной службы (ФРС) отказал организации в регистрации права собственности в связи с тем, что объект в силу статьи 130 ГК не признается недвижимой вещью, то это отнюдь не означает, что бухгалтер не может уменьшить прибыль на суммы начисленной амортизации. Напротив, основное средство можно амортизировать в общеустановленном порядке (с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию).
Кроме того, согласно главе 30 "Налог на имущество организаций" Налогового кодекса (НК) при наличии у организации недвижимости, расположенной в другом субъекте РФ (вне местонахождения организации и выделенных на отдельный баланс обособленных подразделений), сумма налога определяется по ставке, действующей по месту нахождения этого недвижимого имущества, и перечисляется в бюджет данного субъекта. Поэтому если спорные объекты квалифицированы в качестве движимых вещей, то налог на имущество по таким основным средствам уплачивается в бюджет субъекта по местонахождению организации и по той же ставке, которая применяется в отношении остального имущества. Следовательно, организации выгоднее квалифицировать объекты как движимые вещи. Однако принятие такого решения в неоднозначных ситуациях лучше доверить специалистам, которые помогут обосновать движимый характер основного средства.
Примеры приобретения коттеджей
- Пример 1
По договору купли-продажи организация приобрела выставочный экземпляр коттеджа. Бухгалтер включил этот коттедж в состав амортизируемого имущества и предъявил к вычету НДС, уплаченный при его приобретении.
Налоговые органы посчитали это неправомерным. В обоснование своего вывода ИФНС ссылалась на то, что:
- выставочный экземпляр коттеджа не является объектом основных средств, так как не поименован в Классификации основных средств (утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1);
- права на недвижимость (коттеджи) подлежат государственной регистрации, включение в состав амортизационной группы зданий производится с момента подачи документов на регистрацию прав, однако соответствующие документы организацией не представлены.
Судебные органы, рассматривающие данный вопрос, пришли к следующим выводам. Коттедж расположен на земельном участке временного пользования, на котором возможно размещение только временных сооружений для проведения выставки в соответствии с договорами, заключенными. После окончания срока пользования земельный участок подлежит освобождению от имущества арендатора, а коттедж - перемещению на другое место.
Налоговый орган не представил доказательств отнесения спорного имущества к объектам недвижимости. Выставочный экземпляр коттеджа является временным сооружением, не подлежит государственной регистрации и учету как объект недвижимости.
Коттедж подлежит учету в качестве основного средства, и критериям амортизируемого имущества, предусмотренным статьи 256 НК. Его следует включить в конкретную амортизационную группу в соответствии со сроком его полезного использования. В силу п. 5 статьи 258 НК для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей.
Таким образом, по мнению судебных органов, вывод инспекции о неправомерном включении налогоплательщиком временного сооружения (выставочного образца) в состав амортизируемого имущества является необоснованным.
Для признания объекта недвижимым нужно подтвердить то, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.
- Пример 2.
Предприниматель на земельном участке, предоставленном ему в аренду сроком на 49 лет под размещение автомобильной стоянки, построил здание поста охраны. Разрешительная документация на строительство не оформлялась, поскольку предприниматель считал, что данное здание является сооружением вспомогательного назначения, так как необходимо для использования автостоянки.
Областное министерство по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки.
Возведенный пост охраны не относится к временным сооружениям, а отвечает признакам недвижимого имущества, установленным статьи 130 ГК и является самовольной постройкой, поскольку разрешение на его строительство не оформлялось.
Согласно п. 1 статьи 222 ГК жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Смотрите также: "Идентификация" движимого и недвижимого имущества: вопросы налогообложения".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)