Статьи
Е. Кальчевская

"ИДЕНТИФИКАЦИЯ" ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Разделы:
Экономика и управление недвижимостью




Согласно статье 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.


Вопрос отнесения и признания объектов движимым или недвижимым имуществом был рассмотрен нами в статье: "Идентификация" движимого и недвижимого имущества: примеры".

Итак, для признания объекта основных средств недвижимым имуществом недостаточно установить его прочную связь с землей и невозможность его перенесения и установки на другом месте без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Необходимым является юридическая, документально подтвержденная связь здания (сооружения) с землей, при отсутствии которой объект вроде бы и отвечает признакам недвижимого имущества, но является самовольной постройкой.

Попытаемся разобраться в нюансах налогообложения. Попытаемся ответить на следующие вопросы:

  • может ли организация воспользоваться налоговым вычетом по налогу на добавленную стоимость (НДС);
  • о правомерности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы начисленной амортизации;
  • о субъекте РФ, в бюджет которого следует перечислить налог на имущество (если объект расположен вне места нахождения организации и обособленных подразделений, выделенных на отдельный баланс).

Налог на добавленную стоимость

Глава 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса (НК) устанавливает возможность предъявления НДС к вычету и не ставит в зависимость от наличия государственной регистрации права.

Поэтому налоговым вычетом организация вправе воспользоваться в общеустановленном порядке – при наличии счетов-фактур и после принятия объекта к учету либо по мере уплаты в бюджет сумм НДС, начисленных со стоимости строительно-монтажных работ для собственного потребления.

      Налог на прибыль

Пункт 8 статьи 258 НК позволяет амортизировать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, только с момента документально подтвержденного факта подачи документов в регистрирующий орган.

То есть для начала начисления амортизации по недвижимым основным средствам необходимо выполнение двух условий:
  • наличие расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию;
  • ввод основного средства в эксплуатацию.

При этом для организации возможны три неблагоприятных варианта развития событий, заключающиеся в том, что орган ФРС:
  • не принял документы, представленные на государственную регистрацию;
  • принял документы, выдал расписку, но впоследствии отказал в регистрации права;
  • зарегистрировал право, которое в дальнейшем было признано судом недействительным.

В первом случае решение вопроса о правомерности уменьшения налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации вполне целесообразно: нет расписки - нет признания в составе налоговых расходов сумм амортизации.

Во втором и третьем случаях наличие у организации расписки в принятии документов специалистом регистрирующего органа означает формальное соблюдение требования п. 8 ст. 258 НК и возможность включения объекта в соответствующую амортизационную группу.

Однако уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации в обоих случаях сопряжено с высокими налоговыми рисками, поскольку бухгалтер не сможет предъявить инспекторам свидетельства о регистрации прав.

Поэтому полагаем, что во всех 3-х названных случаях включить суммы амортизации в состав налоговых расходов нельзя.

      Налог на имущество

НК не содержит определения недвижимого имущества, а значит, согласно статье 11 НК для целей налогообложения можно использовать определение, приведенное в статье 130 ГК.

Как было указано выше, согласно статье 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Главным образом нас интересует случай, когда объект находится в другом субъекте – при этом возникает вопрос, в бюджет какого субъекта должен быть перечислен налог на имущество.

При наличии у организации недвижимости, расположенной в другом субъекте РФ (вне местонахождения организации и выделенных на отдельный баланс обособленных подразделений), сумма налога определяется по ставке, действующей по месту нахождения этого недвижимого имущества, и перечисляется в бюджет данного субъекта. Поэтому если спорные объекты квалифицированы в качестве движимых вещей, то налог на имущество по таким основным средствам уплачивается в бюджет субъекта по местонахождению организации и по той же ставке, которая применяется в отношении остального имущества. Следовательно, организации выгоднее квалифицировать объекты как движимые вещи.

Глава 30 "Налог на имущество организаций" НК не содержит указания на то, что права на объекты недвижимости, по которым налог на имущество исчисляется отдельно (находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения), должны быть зарегистрированы.

Если имеются объекты недвижимости, в регистрации которых органом ФРС отказано, либо запись о регистрации оспорена и исключена из реестра по решению суда (то есть фактически основное средство не является недвижимой вещью), за разъяснениями по проблеме уплаты начисленного налога организации следует обратиться в налоговый орган по месту своего учета.










© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)