Статьи
А. Локтионова
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.
Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Согласно статье 671 ГК жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан, могут быть предметом договора аренды только в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо.
Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Часть 2 статьи 671 ГК исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.
Таким образом, по договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 статьи 671 ГК и ч. 2 статьи 30 ЖК может быть только юридическое лицо, но необходимо отметить, что арендатором может быть и физическое лицо - индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.
В соответствии с п. 1 статьи 2 ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, обязанность физического лица регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя возникает при осуществлении данным лицом предпринимательской деятельности.
Тем не менее действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в случае сдачи им принадлежащего ему имущества в аренду.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснялось, что если лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое или иное недвижимое имущество, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Таким образом, в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.
Гражданин - собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании финансового года представить в налоговые органы декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от суммы полученных доходов.
Информация о любом зарегистрированном договоре аренды передается регистрирующим органом в налоговые органы.
В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан.
Причем сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК.
Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством РФ и ее субъектов.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления. Муниципальные органы могут утверждать Положения об условиях аренды жилых помещений (в том числе с правом выкупа) муниципальной собственности. Данное Положение определяет условия предоставления юридическим лицам в аренду (в том числе с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно статье 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны:
В договор могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе лиц, проживающих совместно с арендатором, порядка расторжения договора.
Арендная плата устанавливается в сумме, выраженной в рублях или в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма арендной платы, эквивалентная иностранной валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей валюты на день оплаты.
Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляется в установленном законодательством порядке.
Смотрите далее: "Договор аренды жилого помещения: содержание, регистрация договора".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: АРЕНДАТОРЫ, ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно статье 17 утратившего силу Закона РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" основанием возникновения права на жилое помещение социального использования является сдача жилых помещений в аренду.
Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Указанный Закон отождествлял понятия "аренда" и "коммерческий наем".
Гражданский кодекс РФ (ГК) данные понятия различает. Жилищный кодекс (ЖК) не делает никаких нововведений по данному вопросу, только немного говорит о праве собственника жилищного помещения сдавать его в аренду.
Договор аренды – кто может являться арендатором?
Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.
Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Согласно статье 671 ГК жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан, могут быть предметом договора аренды только в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо.
Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Часть 2 статьи 671 ГК исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.
Таким образом, по договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 статьи 671 ГК и ч. 2 статьи 30 ЖК может быть только юридическое лицо, но необходимо отметить, что арендатором может быть и физическое лицо - индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.
В соответствии с п. 1 статьи 2 ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, обязанность физического лица регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя возникает при осуществлении данным лицом предпринимательской деятельности.
Тем не менее действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в случае сдачи им принадлежащего ему имущества в аренду.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснялось, что если лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое или иное недвижимое имущество, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Таким образом, в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.
Гражданин - собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании финансового года представить в налоговые органы декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от суммы полученных доходов.
Информация о любом зарегистрированном договоре аренды передается регистрирующим органом в налоговые органы.
В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан.
Причем сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК.
Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством РФ и ее субъектов.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления. Муниципальные органы могут утверждать Положения об условиях аренды жилых помещений (в том числе с правом выкупа) муниципальной собственности. Данное Положение определяет условия предоставления юридическим лицам в аренду (в том числе с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Платежи по договору аренды
Согласно статье 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны:
- объект (квартира, комната, дом);
- срок, на который заключается договор;
- стоимость договора (цена аренды объекта за единицу времени);
- порядок оплаты аренды;
- порядок оплаты коммунальных платежей.
В договор могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе лиц, проживающих совместно с арендатором, порядка расторжения договора.
Арендная плата устанавливается в сумме, выраженной в рублях или в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма арендной платы, эквивалентная иностранной валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей валюты на день оплаты.
Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляется в установленном законодательством порядке.
Смотрите далее: "Договор аренды жилого помещения: содержание, регистрация договора".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)