Статьи
А. Локтионвоа
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Собственники жилых помещений имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды.
Предметом договора аренды является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон), отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц.
В договоре определяются права и обязанности сторон. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.
Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.
Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.
Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, обязано сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При этом при сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения. Спор может возникнуть, например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором.
Если юридическое лицо, выступающее по договору арендатором, ликвидируется, то субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.
Договор аренды жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на конкурсной основе (на основании протокола о результатах конкурса) либо по распоряжению местной администрации. Срок договора может быть различным, но, как правило, не более 5 лет.
Проект договора подготавливается комитетом по управлению имуществом. Передача жилого помещения по договору от имени арендодателя осуществляется комитетом по управлению имуществом по акту приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи, как правило, утверждается главой района или уполномоченным им органом местного самоуправления (должностным лицом). Указанный акт является неотъемлемой частью договора. В случаях, предусмотренных действующим законодательством, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в регистрационной палате.
Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса.
Арендатор обязан вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Как правило, выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно, порядок и сроки внесения платежей определяются договором.
Отметим, что срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Срок внесения первого платежа в счет выкупа начинает исчисляться по окончании 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа.
Однако выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена и до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. Если арендатор досрочно вносит всю выкупную стоимость жилого помещения и при этом у него отсутствуют какие-либо обязательства перед арендодателем, возможно оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа по соглашению сторон. Оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
Согласно п. 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ГК регистрация договоров аренды требуется только в том случае, если объектом по договору выступают здания или сооружения, причем если договора аренды заключаются на срок не менее года.
В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Значит, законодательно установлиено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости, в том числе аренды жилых помещений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионвоа
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: СОДЕРЖАНИЕ, РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование - www.magss.ru , транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Рассмотрим особенности аренды жилого помещения (начало смотрите в статье: "Договор аренды жилого помещения: арендаторы, платежи по договору").
Содержание договора аренды
Собственники жилых помещений имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды.
Предметом договора аренды является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон), отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц.
В договоре определяются права и обязанности сторон. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.
Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.
Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.
Субаренда жилого помещения
Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, обязано сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При этом при сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения. Спор может возникнуть, например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором.
Если юридическое лицо, выступающее по договору арендатором, ликвидируется, то субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.
Аренда помещений, находящихся в государственной собственности
Договор аренды жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на конкурсной основе (на основании протокола о результатах конкурса) либо по распоряжению местной администрации. Срок договора может быть различным, но, как правило, не более 5 лет.
Проект договора подготавливается комитетом по управлению имуществом. Передача жилого помещения по договору от имени арендодателя осуществляется комитетом по управлению имуществом по акту приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи, как правило, утверждается главой района или уполномоченным им органом местного самоуправления (должностным лицом). Указанный акт является неотъемлемой частью договора. В случаях, предусмотренных действующим законодательством, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в регистрационной палате.
Договор аренды с правом выкупа
Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса.
Арендатор обязан вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Как правило, выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно, порядок и сроки внесения платежей определяются договором.
Отметим, что срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Срок внесения первого платежа в счет выкупа начинает исчисляться по окончании 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа.
Однако выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена и до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. Если арендатор досрочно вносит всю выкупную стоимость жилого помещения и при этом у него отсутствуют какие-либо обязательства перед арендодателем, возможно оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа по соглашению сторон. Оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
Государственная регистрация договора аренды
Согласно п. 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ГК регистрация договоров аренды требуется только в том случае, если объектом по договору выступают здания или сооружения, причем если договора аренды заключаются на срок не менее года.
В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Значит, законодательно установлиено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости, в том числе аренды жилых помещений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)