Статьи
Р. Демьянов
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.
Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.
Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.
В западных странах применяется схема могиджа (mortgage), согласно которой обслуживаются отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (порядка 40 лет).
При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.
Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.
Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.
Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.
Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги западной системы имеют существенное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.
В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.
Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").
Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.
Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:
Система ипотечного жилищного кредитования в России, по мнению специалистов, включает в себя следующие сегменты:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
МИРОВЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ДВУХУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:
- одноуровневая модель ипотечного кредитования (смотрите статью "Мировые модели ипотечного кредитования: одноуровневая модель");
- двухуровневая модель ипотечного кредитования.
При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.
Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.
Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.
- Могидж и ипотека – одно и то же?
В западных странах применяется схема могиджа (mortgage), согласно которой обслуживаются отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (порядка 40 лет).
При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.
Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.
Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.
Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.
- Применение двухуровневой модели в России
Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги западной системы имеют существенное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.
В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.
Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").
Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.
Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:
- отсутствие развитого рынка ценных бумаг;
- неликвидность ипотечных обязательств на вторичном рынке;
- обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами.
Система ипотечного жилищного кредитования в России, по мнению специалистов, включает в себя следующие сегменты:
- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)