Статьи
Р. Демьянов

МИРОВЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ОДНОУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ

Разделы:
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью




Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:


      Особенности одноуровневой модели ипотечного кредитования
Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция.

Кредиторами здесь, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки.

Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:
  • во-первых, за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
  • во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:
  • по выдаче кредитов (займов);
  • залогу недвижимого имущества;
  • по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
  • по страхованию предмета залога.

Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.

Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение –занесенное в специальный регистр имущество - ипотечные кредиты.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:
  • относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
  • отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
  • отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.

      Применение модели в России

Что касается применения рассматриваемой модели в России, то с учетом действующего законодательства предполагается наличие следующих обязательных участников:
  • ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации;
  • страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества;
  • компании по работе с недвижимостью.

Разновидностью одноуровневой модели является модель депозитного института, получившая широкое распространение в таких европейских странах, как Франция, Германия, Австрия.

Вкладчик заключает со специализированным кредитным учреждением (ипотечно-сберегательным банком - ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику.

Не видите ли вы сходства с российской моделью? Только здесь есть одно существенное отличие: средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов, а на финансирование строительства жилого дома. Инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке (учреждении) для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя, таким образом, авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам.

Главным недостатком данных институтов жилищного кредитования является неэффективное использование общественных ресурсов при субсидировании ссудо-сберегательных планов.

Следует отметить, что одноуровневая модель ипотечного кредитования наиболее привлекательна для применения в России по сравнению с двухуровневой.










© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)