Статьи
А. Локтионвоа
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Наибольшее развитие и регламентацию получило приобретение жилья через договор купли-продажи. Иные случаи приобретения (по средствам осуществления других сделок и договоров) молодыми семьями жилья с использованием предоставляемых государством субсидий не получили достаточного распространения.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, в том числе жилое помещение.
Вв отличие от продажи любого другого объекта недвижимости, где государственной регистрации подлежит только переход права собственности, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности на жилое помещение.
Договор продажи жилых помещений должен предусматривать цену передаваемых жилых помещений. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены ЖСК должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме.
Гражданину, принятому в члены ЖСК предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых помещений в указанных объектах.
Застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства, а также после получения разрешения на строительство.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв.м.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать:
Отметим также, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.
Согласно статье 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Смотрите далее: "Способы приобретения жилья с использованием субсидий молодым семьям (часть 2)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионвоа
СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СУБСИДИЙ МОЛОДЫМ СЕМЬЯМ (ЧАСТЬ 1)
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
В настоящее время основным документом, который устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, являются Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 мая 2006 г. №285).
Правила устанавливают порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья. Хотя в данном документе и используется более широкий термин, думается, что основным средством приобретения здесь будет выступать покупка жилья. В то же время отметим, что обладание недвижимым имуществом возможно и по иным основаниям. При этом автор исходит из того, что субсидии должны предоставляться лишь для целей приобретения в собственность жилых помещений.
Перечень оснований приобретения жилых помещений молодыми семьями с использованием субсидий не является исчерпывающим, т.к. Правительством РФ при формулировании сферы действия Правил используется термин "в том числе".
Рассмотрим, какие способы приобретения жилья в принципе возможны с использованием субсидий, предоставляемых молодым семьям.
Купля-продажа жилого помещения
Наибольшее развитие и регламентацию получило приобретение жилья через договор купли-продажи. Иные случаи приобретения (по средствам осуществления других сделок и договоров) молодыми семьями жилья с использованием предоставляемых государством субсидий не получили достаточного распространения.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, в том числе жилое помещение.
Вв отличие от продажи любого другого объекта недвижимости, где государственной регистрации подлежит только переход права собственности, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности на жилое помещение.
Договор продажи жилых помещений должен предусматривать цену передаваемых жилых помещений. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Приобретение жилого помещения путем вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Члены ЖСК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены ЖСК должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме.
Гражданину, принятому в члены ЖСК предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве
Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых помещений в указанных объектах.
Застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства, а также после получения разрешения на строительство.
Приобретение жилого помещения с использованием жилищного сертификата
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв.м.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать:
- банки;
- кредитные учреждения;
- товарные и фондовые биржи.
Отметим также, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.
Приобретение жилого помещения по договору мены
Согласно статье 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Смотрите далее: "Способы приобретения жилья с использованием субсидий молодым семьям (часть 2)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)