Статьи
А. Локтионова
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Разновидность объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в статье 607 Гражданского кодекса (ГК).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала. Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Главный признак, которым должен обладать объект аренды, - это непотребляемость передаваемой вещи, то есть объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои свойства в процессе его использования, поскольку предметом сделки является полезность имущества.
Получить эти полезные свойства можно, не вовлекая объект в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
В соответствии с п. 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.
Помещение представляет собой составную часть здания и (или) сооружения и предназначено, как правило, для длительного нахождения в нем людей. Правовой режим помещений регулируется нормами об объектах недвижимого имущества, сделки и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами законодательства.
Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, - жилые и нежилые. Жилое помещение предназначено для проживания в нем людей, нежилое может использоваться в иных целях. Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.
По видам целевого использования можно классифицировать объекты недвижимого имущества на:
Жилые помещения встречаются довольно часто на рынке арендных правоотношений. При этом существует правовая специфика взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.
Договоры о передаче жилых помещений во временное владение и пользование для проживания в них называются договорами найма (глава 35 "Наем жилого помещения" ГК).
Юридические лица (организации) арендуют жилые помещения по их назначению – для размещения в них своих работников, командированных лиц, прибывающих в место нахождения организации из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров. Кроме того, организации вправе использовать жилые помещения в предпринимательской деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей сдачи квартир в аренду.
Однако жилые помещения, вовлеченные в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения – такие помещения можно использовать только по целевому назначению – для проживания граждан (статьи 288 и 671 ГК и статья 17 Жилищного кодекса (ЖК)). В жилых зданиях не допускается размещать промышленные производства, размещение в жилом здании административных и торговых помещений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно п. 2 статьи 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Можно ли использовать квартиру директора для размещения офиса? В соответствии с п. 3 статьи 288 ГК размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Порядок смены целевого назначения помещений урегулирован главой 3 ЖК. Размещение офиса в жилом помещении, т.е использование жилья в иных целях, чем проживание, означает фактический перевод помещения из жилого фонда в нежилой без соблюдения установленных правил, что противоречит жилищному законодательству, а следовательно, является противоправным и незаконным. Таким образом, размещение в жилых помещениях офисов запрещено.
Смотрите далее: "Арендованные жилые помещения как место осуществления деятельности организацией (окончание)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
АРЕНДОВАННЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК МЕСТО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (НАЧАЛО)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой - ограничен в участии. В настоящей статье рассмотрим видовую принадлежность и правовой режим недвижимого имущества с позиций арендных правоотношений юридических лиц.
Объекты аренды
Разновидность объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в статье 607 Гражданского кодекса (ГК).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала. Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Главный признак, которым должен обладать объект аренды, - это непотребляемость передаваемой вещи, то есть объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои свойства в процессе его использования, поскольку предметом сделки является полезность имущества.
Получить эти полезные свойства можно, не вовлекая объект в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Жилые помещения
В соответствии с п. 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.
Помещение представляет собой составную часть здания и (или) сооружения и предназначено, как правило, для длительного нахождения в нем людей. Правовой режим помещений регулируется нормами об объектах недвижимого имущества, сделки и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами законодательства.
Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, - жилые и нежилые. Жилое помещение предназначено для проживания в нем людей, нежилое может использоваться в иных целях. Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.
По видам целевого использования можно классифицировать объекты недвижимого имущества на:
- административные;
- торговые;
- производственные;
- жилые.
Жилые помещения встречаются довольно часто на рынке арендных правоотношений. При этом существует правовая специфика взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.
Договоры о передаче жилых помещений во временное владение и пользование для проживания в них называются договорами найма (глава 35 "Наем жилого помещения" ГК).
Юридические лица (организации) арендуют жилые помещения по их назначению – для размещения в них своих работников, командированных лиц, прибывающих в место нахождения организации из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров. Кроме того, организации вправе использовать жилые помещения в предпринимательской деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей сдачи квартир в аренду.
Однако жилые помещения, вовлеченные в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения – такие помещения можно использовать только по целевому назначению – для проживания граждан (статьи 288 и 671 ГК и статья 17 Жилищного кодекса (ЖК)). В жилых зданиях не допускается размещать промышленные производства, размещение в жилом здании административных и торговых помещений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно п. 2 статьи 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Можно ли использовать квартиру директора для размещения офиса? В соответствии с п. 3 статьи 288 ГК размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Порядок смены целевого назначения помещений урегулирован главой 3 ЖК. Размещение офиса в жилом помещении, т.е использование жилья в иных целях, чем проживание, означает фактический перевод помещения из жилого фонда в нежилой без соблюдения установленных правил, что противоречит жилищному законодательству, а следовательно, является противоправным и незаконным. Таким образом, размещение в жилых помещениях офисов запрещено.
Смотрите далее: "Арендованные жилые помещения как место осуществления деятельности организацией (окончание)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)