Статьи
Р. Демьянов
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
Согласно Письму при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, суд указал, что продление договора означает заключение нового договора на тех же условиях.
В соответствии с п. 1 статьи 420 ГК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Как и любые правоотношения, договорные права и обязанности действуют в течение какого-то срока. При этом срок действия договора следует отличать от срока действия договорных прав и обязанностей.
В соответствии со п. 3 статьи 425 ГК законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Договорные сроки объединяет то, что момент их возникновения и продолжительность течения определяется по соглашению сторон, за исключением тех случаев, когда они диспозитивно установлены законодателем. Если договором установлено, что он действует в течение определенного срока, это означает, что в течение этого срока возникают, продолжаются и прекращаются договорные права и обязанности, за исключением тех, которые на момент прекращения действия договора еще не исполнены.
Кроме того, согласно п. 1 статьи 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, другими законами или договором. Суть договора обычно не меняется - изменение договора, как правило, касается отдельных его положений.
Согласно мнению судей, договор аренды, заключенный на срок менее года, может быть продлен сколь угодно раз на срок менее года (на тот же срок), и при этом в регистрации не нуждается.
Получается, что если стороны определят срок действия договора в один год, то через год их договорные отношения прекращаются. После этого они должны сделать новое волеизъявление, которое установит новые, отличающиеся от прежних права и обязанности, даже если они будут сформулированы теми же положениями.
Если во время действия договора стороны изменяют положение о сроке действия договора, продляя либо сокращая его, то тем самым они продляют или сокращают период, в течение которого между ними действуют договорные отношения. Однако в отличие от рассмотренного выше, эти договорные отношения будут прежними, ранее установленными волеизъявлениями сторон, имевшими место при заключении договора.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК), то есть срок подписания дополнительного соглашения сторон, содержащего изменения договора, не становится началом срока действия нового договора – это прежний договор.
По мнению же судей один договор аренды, заключенный на 50 лет является пятьюдесятью договорами аренды, заключенными на срок один год минус один день, но подряд. Продление договора означает новый договор аренды, начинающий действовать по окончании первоначального срока действия договора.
Таким образом, каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество снова, поскольку его обязанность сделать это возникла заново.
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 Письма).
Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределенный срок, то есть в случаях:
Что же предполагает "неопределенный срок"?
Неопределенность как таковая представляет собой недостаточность каких-либо сведений. Неопределенный срок связан, естественно, с недостаточностью сведений о временной точке окончания договора.
Как правило, в нормативных актах неопределенные сроки предполагают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно.
Однако гораздо корректней было бы определить неопределенный срок договора как срок, момент окончания которого пока неизвестен вообще и, в то же время, может наступить уже через день.
При этом следует отметить, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую. При этом это "заблаговременно" составляет, как правило, не менее месяца. Таким образом, в гражданском праве минимум неопределенного срока, а именно месяц, уже определен.
Таким образом, в неопределенный срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года.
Следовательно, получается, что стороны, заключившие договор аренды на неопределенный срок, должны в случае его действия более одного года зарегистрировать договор, поскольку договор уже получается заключенным на срок более года, а согласно п. 2 статьи 251 такой договор нуждается в регистрации.
При этом весьма интересен такой момент: по истечении года действия договора, заключенного на неопределенный срок, мы его регистрируем. Однако согласно п. 2 статьи 651 ГК договор на срок не менее года будет считаться заключенным только после проведения государственной регистрации такого договора. Получаем противоречие, ведь наш договор продействовал без регистрации уже год!
Суд же в свою очередь утверждает, что такой договор регистрировать не надо. И он тоже прав, ведь стороны, заключившие договор на неопределенный срок, не могли знать продействует ли данный договор больше года или меньше.
Смотрите далее:
Государственная регистрация договора аренды недвижимости (окончание).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ (НАЧАЛО)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
В соответствии с п. 1 статьи 650 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору это недвижимое имущество.
При этом договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 статьи 651 ГК).
Рассмотрим особенности государственной регистрации аренды недвижимости.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью регламентирована Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вопросы государственной регистрации аренды недвижимого имущества рассмотрены также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 (Письмо).
- ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННОГО НА СРОК МЕНЕЕ ГОДА
Согласно Письму при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, суд указал, что продление договора означает заключение нового договора на тех же условиях.
В соответствии с п. 1 статьи 420 ГК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Как и любые правоотношения, договорные права и обязанности действуют в течение какого-то срока. При этом срок действия договора следует отличать от срока действия договорных прав и обязанностей.
В соответствии со п. 3 статьи 425 ГК законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Договорные сроки объединяет то, что момент их возникновения и продолжительность течения определяется по соглашению сторон, за исключением тех случаев, когда они диспозитивно установлены законодателем. Если договором установлено, что он действует в течение определенного срока, это означает, что в течение этого срока возникают, продолжаются и прекращаются договорные права и обязанности, за исключением тех, которые на момент прекращения действия договора еще не исполнены.
Кроме того, согласно п. 1 статьи 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, другими законами или договором. Суть договора обычно не меняется - изменение договора, как правило, касается отдельных его положений.
Согласно мнению судей, договор аренды, заключенный на срок менее года, может быть продлен сколь угодно раз на срок менее года (на тот же срок), и при этом в регистрации не нуждается.
Получается, что если стороны определят срок действия договора в один год, то через год их договорные отношения прекращаются. После этого они должны сделать новое волеизъявление, которое установит новые, отличающиеся от прежних права и обязанности, даже если они будут сформулированы теми же положениями.
Если во время действия договора стороны изменяют положение о сроке действия договора, продляя либо сокращая его, то тем самым они продляют или сокращают период, в течение которого между ними действуют договорные отношения. Однако в отличие от рассмотренного выше, эти договорные отношения будут прежними, ранее установленными волеизъявлениями сторон, имевшими место при заключении договора.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК), то есть срок подписания дополнительного соглашения сторон, содержащего изменения договора, не становится началом срока действия нового договора – это прежний договор.
По мнению же судей один договор аренды, заключенный на 50 лет является пятьюдесятью договорами аренды, заключенными на срок один год минус один день, но подряд. Продление договора означает новый договор аренды, начинающий действовать по окончании первоначального срока действия договора.
Таким образом, каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество снова, поскольку его обязанность сделать это возникла заново.
- ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 Письма).
Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределенный срок, то есть в случаях:
- если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 статьи 610 ГК);
- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 статьи 621 ГК).
Что же предполагает "неопределенный срок"?
Неопределенность как таковая представляет собой недостаточность каких-либо сведений. Неопределенный срок связан, естественно, с недостаточностью сведений о временной точке окончания договора.
Как правило, в нормативных актах неопределенные сроки предполагают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно.
Однако гораздо корректней было бы определить неопределенный срок договора как срок, момент окончания которого пока неизвестен вообще и, в то же время, может наступить уже через день.
При этом следует отметить, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую. При этом это "заблаговременно" составляет, как правило, не менее месяца. Таким образом, в гражданском праве минимум неопределенного срока, а именно месяц, уже определен.
Таким образом, в неопределенный срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года.
Следовательно, получается, что стороны, заключившие договор аренды на неопределенный срок, должны в случае его действия более одного года зарегистрировать договор, поскольку договор уже получается заключенным на срок более года, а согласно п. 2 статьи 251 такой договор нуждается в регистрации.
При этом весьма интересен такой момент: по истечении года действия договора, заключенного на неопределенный срок, мы его регистрируем. Однако согласно п. 2 статьи 651 ГК договор на срок не менее года будет считаться заключенным только после проведения государственной регистрации такого договора. Получаем противоречие, ведь наш договор продействовал без регистрации уже год!
Суд же в свою очередь утверждает, что такой договор регистрировать не надо. И он тоже прав, ведь стороны, заключившие договор на неопределенный срок, не могли знать продействует ли данный договор больше года или меньше.
Смотрите далее:
Государственная регистрация договора аренды недвижимости (окончание).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)