Статьи
Р. Демьянов
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
Поскольку п. 2 статьи 651 ГК никаких оговорок на сферу своего применения не содержит, следовательно, следует полагать, что данное положение применимо к аренде любого недвижимого имущества.
При этом сам ГК отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом.
Рассмотрим положения главы 34 ГК. Согласно п. 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 статьи 610 ГК каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца. Согласно п. 2 статьи 617 ГК в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное
При этом в главе 34 ГК специально выделяет отдельный параграф, посвященный аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объем понятия "недвижимое имущество" (п. 1 статьи 652 ГК).
Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное.
В то же время, согласно статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон) аренда недвижимого имущества регистрируется (включая здания и сооружения).
К аренде помещений Закон предъявляет требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 статьи 26 Закона).
Следовательно, аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом ее сроке, даже минимально коротком.
Однако согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения, и поскольку в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.
При этом из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательность применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом.
Следовательно, безрегистрационный порядок заключения договоров аренды предусмотрен только в отношении зданий и сооружений. Чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо внести соответствующие положения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ (ОКОНЧАНИЕ)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
В статье "Государственная регистрация договора аренды недвижимости (начало)" мы рассматривали вопрос, подлежит ли регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок, и столкнулись с рядом противоречий.
Проблема возникших противоречий заключается, пожалуй, в не совсем корректной формулировке положения Гражданского кодекса (ГК). Законодатель связывает момент вступления договора в силу с моментом его заключения. В то же время, по соглашению сторон договора может быть предусмотрено, что договор вступит в силу, допустим, спустя 3 месяца после его заключения. Это означает, что права и обязанности сторон по договору возникнут через 3 месяца после заключения договора. При этом сам договор 3 месяца уже имеет юридическую силу. То есть срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды могут не совпадать с началом срока заключения договора.
- Рассмотрим пример
1 мая 2007 года между сторонами заключен договор аренды здания, согласно которому договор вступает в силу с 1 ноября 2007 года. Срок аренды согласно договору – год и один день, то есть арендатор обязан возвратить арендодателю арендованное здание 3 мая 2008 года.
Таким образом, срок аренды по договору 5 месяцев и 2 дня, а срок договора с момента заключения – год и один день.
Согласно толкованию п. 2 статьи 251 ГК договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Однако наш договор согласно соглашению вступил в силу спустя полгода после его заключения и фактический срок аренды составляет 5 месяцев и 2 дня – меньше года.
Если основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключенный на неопределенный срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать.
Таким образом, для разрешения возникающих противоречий статью 651 ГК необходимо дополнить отдельным положением, касающимся регистрации договора аренда, возобновленного на неопределенный срок. Поскольку согласно мнению судей, такой договор регистрации не подлежит, если он возобновлен на срок менее года, то положение должно звучать примерно так: "Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации после одного года аренды здания или сооружения, без которой считается прекратившим свое действие".
- Сфера применения положения о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года (то есть п. 2 статьи 651 ГК)
Поскольку п. 2 статьи 651 ГК никаких оговорок на сферу своего применения не содержит, следовательно, следует полагать, что данное положение применимо к аренде любого недвижимого имущества.
При этом сам ГК отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом.
Рассмотрим положения главы 34 ГК. Согласно п. 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 статьи 610 ГК каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца. Согласно п. 2 статьи 617 ГК в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное
При этом в главе 34 ГК специально выделяет отдельный параграф, посвященный аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объем понятия "недвижимое имущество" (п. 1 статьи 652 ГК).
Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное.
В то же время, согласно статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон) аренда недвижимого имущества регистрируется (включая здания и сооружения).
К аренде помещений Закон предъявляет требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 статьи 26 Закона).
Следовательно, аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом ее сроке, даже минимально коротком.
Однако согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения, и поскольку в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.
При этом из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательность применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом.
Следовательно, безрегистрационный порядок заключения договоров аренды предусмотрен только в отношении зданий и сооружений. Чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо внести соответствующие положения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)