Статьи
А. Локтионова
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Согласно п. 1 статьи 429 Гражданского кодекса (ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать:
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 статьи 454 ГК). Поэтому основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя). Если же стороны планируют заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, то застройщик вправе заключить основной договор только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок (статья 3 Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ)).
Поэтому ссылаясь на невозможность определения точной даты выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора так: в предварительный договор включается норма (определенное количество дней), привязывающая момент заключения основного договора к выполнению застройщиком условий заключения основного договора.
При всем при этом такое определение срока заключения основного договора противоречит статье 190 ГК, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Неверное определение срока заключения основного договора приводит к тому, что по истечении одного года с момента заключения предварительного договора первый утрачивает силу.
Предполагаем, что в предварительном договоре должна быть четко установлена дата заключения основного договора, которая должна быть рассчитана с учетом максимально необходимого времени для завершения строительства, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности. При этом в договоре следует предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности продавца (арендодателя) на здание и выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований, установленных в статье 3 Закона 214-ФЗ.
Согласно п. 6 статьи 429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В итоге если одна сторона направит предложение о заключении основного договора по истечении срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу. В результате сторона, получившая предложение, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором.
Важно подчеркнуть, что если одна сторона направила предложение о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, то в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора та сторона, которая отправила предложение, может предъявить иск о заключении основного договора даже по истечении срока для его заключения, установленного предварительным договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.
Кроме того, весьма часто случается, что застройщик после подписания предварительного договора находит нового покупателя (арендатора, инвестора) и на более выгодных условиях заключает с ним еще один предварительный договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора заключает сам основной договор. Поэтому в предварительном договоре необходимо предусмотреть обязанность застройщика уведомлять о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за ее нарушение.
В соответствии со статьей 398 ГК в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Смотрите далее: "Заключение предварительного договора между застройщиком и потенциальным покупателем объекта недвижимости (окончание)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (НАЧАЛО)
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
В настоящее время весьма распространенным явлением является заключение предварительных договоров застройщиков и потенциальных покупателей.
Таким образом, еще до ввода здания в эксплуатацию застройщик ищет потенциальных покупателей и арендаторов помещений, согласуют с ними условия будущих договоров, а для закрепления юридической обязанности по совершению сделок заключают предварительные договоры.
Рассмотрим, что же представляет собой предварительный договор и что в нем должно быть предусмотрено.
Общие условия в предварительном договоре
Согласно п. 1 статьи 429 Гражданского кодекса (ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать:
- во-первых, условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;
- во-вторых, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Установление срока заключения основного договора
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 статьи 454 ГК). Поэтому основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя). Если же стороны планируют заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, то застройщик вправе заключить основной договор только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок (статья 3 Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ)).
Поэтому ссылаясь на невозможность определения точной даты выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора так: в предварительный договор включается норма (определенное количество дней), привязывающая момент заключения основного договора к выполнению застройщиком условий заключения основного договора.
При всем при этом такое определение срока заключения основного договора противоречит статье 190 ГК, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Неверное определение срока заключения основного договора приводит к тому, что по истечении одного года с момента заключения предварительного договора первый утрачивает силу.
Предполагаем, что в предварительном договоре должна быть четко установлена дата заключения основного договора, которая должна быть рассчитана с учетом максимально необходимого времени для завершения строительства, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности. При этом в договоре следует предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности продавца (арендодателя) на здание и выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований, установленных в статье 3 Закона 214-ФЗ.
Согласно п. 6 статьи 429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В итоге если одна сторона направит предложение о заключении основного договора по истечении срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу. В результате сторона, получившая предложение, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором.
Важно подчеркнуть, что если одна сторона направила предложение о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, то в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора та сторона, которая отправила предложение, может предъявить иск о заключении основного договора даже по истечении срока для его заключения, установленного предварительным договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.
Кроме того, весьма часто случается, что застройщик после подписания предварительного договора находит нового покупателя (арендатора, инвестора) и на более выгодных условиях заключает с ним еще один предварительный договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора заключает сам основной договор. Поэтому в предварительном договоре необходимо предусмотреть обязанность застройщика уведомлять о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за ее нарушение.
В соответствии со статьей 398 ГК в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Смотрите далее: "Заключение предварительного договора между застройщиком и потенциальным покупателем объекта недвижимости (окончание)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)