Статьи
А. Локтионова
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
В соответствии с п. 3 статьи 429 Гражданского кодекса (ГК) предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Существенным условием является определение объекта недвижимости, в отношении которого будет заключен основной договор.
Согласно статье 554 ГК договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
И наконец, согласно пп. 1 п. 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Между тем при заключении предварительных договоров стороны нередко сталкиваются с проблемой правильного определения объекта недвижимости, который будет подлежать передаче застройщиком по основному договору. Весьма часто стороны ограничиваются только такими характеристиками, как адрес, общая площадь, этаж здания.
На самом деле, для четкой идентификации объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указывать следующие характеристики:
Нередко предварительным договором предусмотрена уплата застройщику авансового покупного или авансового арендного платежа (или задатка).
При этом цель данного платежа может заключаться в следующем: предоставление застройщику обеспечения исполнения обязательства плательщика такой суммы заключить основной договор в будущем, предоставление застройщику необходимых средств для завершения работ по строительству или отделке.
Такого быть не должно!
Обязанность по уплате аванса в счет покупной цены недвижимости или арендной платы возникает только после заключения основного договора – пока он не заключен, такое обязательство возникнуть не может. Ведь предварительный договор и заключается с той целью, чтобы через какой-то промежуток времени был заключен основной договор.
Кроме того, право на получение платежей в счет покупной суммы или арендной платы принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений. Однако в момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него не зарегистрировано. В результате, застройщик не имеет право получать авансовые платежи по предварительному договору.
Таким образом, что уплата авансовых платежей по предварительному договору противоречит требованиям гражданского законодательства. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК).
Однако некоторые застройщики прибегают к другому механизму – уплата задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в будущем.
Согласно статье 381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Однако отметим, что согласно п. 1 статьи 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Значит, задаток, как и авансовый платеж, всегда уплачивается в счет покупной цены или арендной платы. Но как было рассмотрено выше уплата даже части покупной цены или арендной платы по предварительному договору невозможна.
Между тем, стороны могут прибегнуть к уплате так называемого гарантийного платежа, обеспечивающую исполнение обязательств плательщика перед застройщиком по заключению основного договора (статья 329 ГК). Из гарантийного платежа в случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора подлежит удержанию сумма неустойка, а в случае незаключения основного договора по вине застройщика гарантийный платеж возвращается.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ОКОНЧАНИЕ)
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
В настоящее время весьма распространенным явлением является заключение предварительных договоров застройщиков и потенциальных покупателей.
Таким образом, еще до ввода здания в эксплуатацию застройщик ищет потенциальных покупателей и арендаторов помещений, согласуют с ними условия будущих договоров, а для закрепления юридической обязанности по совершению сделок заключают предварительные договоры.
Рассмотрим, что же представляет собой предварительный договор и что в нем должно быть предусмотрено.
(Смотрите статью: "Заключение предварительного договора между застройщиком и потенциальным покупателем объекта недвижимости (начало)")
Предмет предварительного договора
В соответствии с п. 3 статьи 429 Гражданского кодекса (ГК) предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Существенным условием является определение объекта недвижимости, в отношении которого будет заключен основной договор.
Согласно статье 554 ГК договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
И наконец, согласно пп. 1 п. 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Между тем при заключении предварительных договоров стороны нередко сталкиваются с проблемой правильного определения объекта недвижимости, который будет подлежать передаче застройщиком по основному договору. Весьма часто стороны ограничиваются только такими характеристиками, как адрес, общая площадь, этаж здания.
На самом деле, для четкой идентификации объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указывать следующие характеристики:
- местонахождение и описание здания, где находятся помещения, являющиеся объектом основного договора;
- описание помещений и их расположения в строящемся здании с указанием площадей;
- приложение плана помещений с указанием их расположения на соответствующем этаже с обозначением границ.
Платежи по предварительному договору не законны
Нередко предварительным договором предусмотрена уплата застройщику авансового покупного или авансового арендного платежа (или задатка).
При этом цель данного платежа может заключаться в следующем: предоставление застройщику обеспечения исполнения обязательства плательщика такой суммы заключить основной договор в будущем, предоставление застройщику необходимых средств для завершения работ по строительству или отделке.
Такого быть не должно!
Обязанность по уплате аванса в счет покупной цены недвижимости или арендной платы возникает только после заключения основного договора – пока он не заключен, такое обязательство возникнуть не может. Ведь предварительный договор и заключается с той целью, чтобы через какой-то промежуток времени был заключен основной договор.
Кроме того, право на получение платежей в счет покупной суммы или арендной платы принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений. Однако в момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него не зарегистрировано. В результате, застройщик не имеет право получать авансовые платежи по предварительному договору.
Таким образом, что уплата авансовых платежей по предварительному договору противоречит требованиям гражданского законодательства. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК).
Однако некоторые застройщики прибегают к другому механизму – уплата задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в будущем.
Согласно статье 381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Однако отметим, что согласно п. 1 статьи 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Значит, задаток, как и авансовый платеж, всегда уплачивается в счет покупной цены или арендной платы. Но как было рассмотрено выше уплата даже части покупной цены или арендной платы по предварительному договору невозможна.
Между тем, стороны могут прибегнуть к уплате так называемого гарантийного платежа, обеспечивающую исполнение обязательств плательщика перед застройщиком по заключению основного договора (статья 329 ГК). Из гарантийного платежа в случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора подлежит удержанию сумма неустойка, а в случае незаключения основного договора по вине застройщика гарантийный платеж возвращается.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)