Статьи
И. Еланина
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Риелтор предлагает несколько вариантов квартир для осмотра.
Есть ряд особенностей, на которые может обратить внимание только риелтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если проводилась, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическому состоянию недвижимости. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид, а это будет стоить немалых денег. Поэтому квартиры желательно осматривать в присутствии агента.
Предоплата. Покупателю не стоит оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Следует подумать хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать.
Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения, после чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с документами все в порядке, то вносится аванс или задаток, и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор, или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме.
В тексте необходимо указать:
Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнения договора и другие условия.
Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка он не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.
Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.
Разница между авансом и задатком состоит в следующем. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, аванс возвращается, а задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого, и не возвращается, если от купли-продажи отказался покупатель.
Вторичный рынок жилья – это когда квартиры сначала принадлежат муниципалитету. Первая сделка - передача квартиры органами исполнительной власти в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.
Продавец - не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность. Поэтому необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.
Можно привести перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья:
Если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи (а на формальности может уйти до нескольких месяцев), могут возникнуть проблемы. Поэтому лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках, т.е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою.
В случае если собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками, то сделка впоследствии может быть оспорена на том основании, что продавец был в состоянии алкогольного опьянения. Следует потребовать от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца - любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.
Проблемы могут возникнуть и в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние жильцы, которые автоматически должны были попасть в число сособственников. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на жилье и попытаться оспорить сделку. По домовой книге необходимо проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.
Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации жилья, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.
Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем и совершать другие подобные сделки с недвижимостью без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае сделка будет признана ничтожной.
Если договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, то он может быть также оспорен в суде и признан недействительным. Если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру, о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем), покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги, однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ РИЕЛТОРА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ: ЧАСТЬ 3
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Приобрести жилье можно следующими двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и нового; а во-вторых, приобрести жилье напрямую у собственника – у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.
Как у любой профессии у риелторов есть свои профессиональные уловки, которые позволяют им успешно осуществлять сделки с недвижимостью. Секреты риэлторов подробно рассмотрены на сайте mainseller.ru
Продолжим рассматривать услуги риелтора (смотрите также статьи "Как правильно выбрать риелтора при покупке квартиры: часть 1", "Как правильно выбрать риелтора при покупке квартиры: часть 2").
- Осмотр квартиры
Риелтор предлагает несколько вариантов квартир для осмотра.
Есть ряд особенностей, на которые может обратить внимание только риелтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если проводилась, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическому состоянию недвижимости. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид, а это будет стоить немалых денег. Поэтому квартиры желательно осматривать в присутствии агента.
- Предоплата, задаток, аванс
Предоплата. Покупателю не стоит оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Следует подумать хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать.
Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения, после чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с документами все в порядке, то вносится аванс или задаток, и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор, или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме.
В тексте необходимо указать:
- дату будущей сделки;
- форму договора купли-продажи (простая или нотариальная);
- цену квартиры, которая будет указана в договоре, размер аванса (задатка), кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире жильцы и т.д.
Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнения договора и другие условия.
Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка он не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.
Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.
Разница между авансом и задатком состоит в следующем. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, аванс возвращается, а задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого, и не возвращается, если от купли-продажи отказался покупатель.
- Покупка жилья на вторичном рынке
Вторичный рынок жилья – это когда квартиры сначала принадлежат муниципалитету. Первая сделка - передача квартиры органами исполнительной власти в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.
Продавец - не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность. Поэтому необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.
Можно привести перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья:
- многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
- при участии несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством);
- при участии собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
- по отчуждению жилья с участием юридических лиц;
- по договорам, связанным с рентой;
- сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей;
- с участием сособственников, не находящихся в родственных отношениях.
Если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи (а на формальности может уйти до нескольких месяцев), могут возникнуть проблемы. Поэтому лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках, т.е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою.
В случае если собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками, то сделка впоследствии может быть оспорена на том основании, что продавец был в состоянии алкогольного опьянения. Следует потребовать от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца - любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.
Проблемы могут возникнуть и в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние жильцы, которые автоматически должны были попасть в число сособственников. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на жилье и попытаться оспорить сделку. По домовой книге необходимо проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.
Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации жилья, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.
Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем и совершать другие подобные сделки с недвижимостью без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае сделка будет признана ничтожной.
Если договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, то он может быть также оспорен в суде и признан недействительным. Если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру, о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем), покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги, однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)