Статьи
И. Еланина
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
При обращении в агентство недвижимости важно убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может составляться в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.
Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т.е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства.
Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте полномочия указанного в ней лица. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации.
Кроме того, статья 188 ГК приводит перечень оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
Купить квартиру на Вторчермете в многоэтажном жилом доме с развитой внутренней и внешней инфраструктурой, расположенном в благоустроенном районе г. Екатеринбурга, в т.ч. с помощью ипотеки с невысокой ставкой, можно обратившись напрямую к застройщику, минуя риелтора.
Все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору. Н подписать договор об оказании услуг.
Как правило, в риелторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При лучше всего показать договор юристу.
В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Риелторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг.
Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная подбором вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю. Минимальный пакет услуг состоит из проверки юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, и оформления сделки.
Услуги, которые будет оказывать вам агентство, должны быть подробно изложены в договоре.
В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риелтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента от стоимости квартиры и перечислены статьи расходов по сделке:
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.
Обязательно должны быть указаны срок, достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока.
При оформлении договора необходимо обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру. Часто в договорах указывается только одна цена. В итоге ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось. Поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры. Включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.
При подписании договора с риелтором четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.
Должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Следует также составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.
Прописывается также, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
В период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса.
Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда потребители оформляют предварительный договор, но он должен содержать обязательства о заключении основного договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом, а аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Наиболее распространенный, удобный и надежный способ расчетов наличными - через банковскую ячейку: покупатель закладывает оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после завершения сделки. Внимательно проверьте, чтобы номер банковской ячейки совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:
При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, является расписка. Она должна быть собственноручно написана лицом, которое деньги получает, и подписана им.
Смотрите также: "Как правильно выбрать риелтора при покупке квартиры: часть 1".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ РИЕЛТОРА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ: ЧАСТЬ 2
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Приобрести жилье можно следующими двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и нового; а во-вторых, приобрести жилье напрямую у собственника – у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.
Риелтор
При обращении в агентство недвижимости важно убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может составляться в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.
Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т.е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства.
Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте полномочия указанного в ней лица. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации.
Кроме того, статья 188 ГК приводит перечень оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
Купить квартиру на Вторчермете в многоэтажном жилом доме с развитой внутренней и внешней инфраструктурой, расположенном в благоустроенном районе г. Екатеринбурга, в т.ч. с помощью ипотеки с невысокой ставкой, можно обратившись напрямую к застройщику, минуя риелтора.
Оформление договора
Все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору. Н подписать договор об оказании услуг.
Как правило, в риелторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При лучше всего показать договор юристу.
В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Риелторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:
- подбор вариантов;
- проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;
- выяснение "истории" выбранной квартиры по собственникам;
- подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
- проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);
- подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;
- присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
- оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества);
- контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг.
Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная подбором вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю. Минимальный пакет услуг состоит из проверки юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, и оформления сделки.
Услуги, которые будет оказывать вам агентство, должны быть подробно изложены в договоре.
В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риелтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента от стоимости квартиры и перечислены статьи расходов по сделке:
- расходы на рекламу квартиры;
- расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
- расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.
Обязательно должны быть указаны срок, достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока.
При оформлении договора необходимо обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру. Часто в договорах указывается только одна цена. В итоге ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось. Поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры. Включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.
При подписании договора с риелтором четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.
Должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Следует также составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.
Прописывается также, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
Заключение сделки
В период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса.
Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда потребители оформляют предварительный договор, но он должен содержать обязательства о заключении основного договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом, а аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Наиболее распространенный, удобный и надежный способ расчетов наличными - через банковскую ячейку: покупатель закладывает оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после завершения сделки. Внимательно проверьте, чтобы номер банковской ячейки совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:
- участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;
- покупатель передает деньги риелторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.
При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, является расписка. Она должна быть собственноручно написана лицом, которое деньги получает, и подписана им.
Смотрите также: "Как правильно выбрать риелтора при покупке квартиры: часть 1".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)