Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что в настоящее время право проживания ответчиков в квартире прекращено, поскольку право собственности на квартиру перешло к истцу. Однако ответчики продолжают проживать в квартире и не снимаются с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мишина К.Н.
Судья-докладчик Стефанков Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Стефанкова Д.В.,
при секретаре В.,
с участием прокурора Мусаева А.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А. к П.Н.М., П.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, к Управлению по вопросам миграции Главного Управления Министерства внутренних дел России по Иркутской области о возложении обязанности снять с регистрационного учета,
по встречному иску П.Н.М., П.Д. к Р. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, к П.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения
по апелляционной жалобе П.А. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Стефанкова Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
установила:
обратившись в суд с настоящим иском, П.А. в обоснование заявленных требований указал, что является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>.
26 ноября 2015 года в день заключения им договора купли-продажи указанного жилого помещения с продавцом А. в нем проживали и были зарегистрированы ответчики П.Н.В. и П.Д., которые не являются его знакомыми или родственниками. Считает, что в настоящее время право проживания ответчиков в квартире прекращено, поскольку право собственности на квартиру перешло к нему. Однако ответчики продолжают проживать в квартире и не снимаются с регистрационного учета. Ввиду проживания в принадлежащей ему квартире чужих лиц, он сам не имеет возможности пользоваться этим жилым помещением.
Уточнив исковые требования, истец просил суд признать П.Н.М., П.Д. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, выселить ответчиков из указанной квартиры, обязать Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Иркутской области снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.
П.Н.М. и П.Д., не согласившись с предъявленным иском, обратились со встречным исковым заявлением к А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, к П.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. В обоснование заявленных требований указали, что 7 июня 2006 года они стали собственниками квартиры, находящейся по адресу <...>.
В марте 2012 года им понадобилась сумма в размере 40 000 рублей для оплаты учебы П.Д. Они прочитали объявление о том, что в агентстве недвижимости "Тихомиров" можно взять такую сумму в долг под залог недвижимости. Они посчитали, что смогут расплатиться, поэтому согласились предоставить в качестве залога спорную квартиру.
28 марта 2012 года ответчики и агентство недвижимости "Тихомиров" подписали договор займа, согласно которому агентство передает им денежные средства в размере 40 000 рублей в долг, а они обязуются вернуть сумму займа в течение шести месяцев с момента ее получения и уплатить указанные в договоре проценты. Исполнение ими обязательств по договору займа обеспечивалось залогом спорной квартиры. В этот же день они и представитель агентства встретились в кадастровой палате с А., где подписали какие-то бумаги, но при этом никаких денег и документов они от А. не получили, равно как никаких документов и ключей от спорной квартиры они А. не передавали. Представители агентства недвижимости "Тихомиров" охарактеризовали подписанные документы как залог и гарантию возврата долга. Пояснили, что они так работают постоянно. П.Н.М. и П.Д. ранее никогда не заключали договоры залога, поэтому поверили словам представителей агентства, доверились им и подписали все предложенные документы.
Начиная с апреля 2012 года, П-вы исправно выплачивали агентству долг. После оплаты всей суммы они обратились в агентство для снятия залога, где их заверили, что агентство само снимет залог на спорную квартиру. Не обладая необходимыми знаниями в вопросах снятия залога, они полностью доверились профессионализму сотрудников агентства.
Спорная квартира является для них единственным местом жительства, до настоящего времени они несут бремя ее содержания, продолжают проживать в ней, не выезжают из квартиры, состоят на регистрационном учете, денег за квартиру не получали. Считают, что указанная сделка является мнимой, совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Цель, ради которой ими была совершена сделка, была иной, чем та, которая вытекает из природы договора купли-продажи. Они преследовали цель залога имевшихся у них кредитных обязательств. При этом полагали, что спорная квартира поступит во владение ответчика только в случае неисполнения ими этих обязательств.
Поскольку спорный договор купли-продажи квартиры является недействительным, соответственно, у А. не возникло право собственности на спорную квартиру. Из представленных документов следует, что 26 ноября 2015 года последний заключил договор купли-продажи с П.А. Последствием недействительности первоначальной сделки купли-продажи является истребование у П.А. спорной квартиры и прекращение права его собственности. П.А. при оформлении договора купли-продажи не убедился в том, что квартира свободна, фактически квартиру не осматривал, не проверял, зарегистрирован кто-либо в квартире или нет, то есть не проявил необходимую заботливость и осмотрительность, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.
П.Н.М. и П.Д. просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, заключенный 28 марта 2012 года между П.Д., П.Н.М. и Р.; применить последствия недействительности сделки, истребовать из чужого незаконного владения П.А. квартиру, расположенную по указанному адресу, передав ее в собственность П.Д., П.Н.М. по 2\\3 доли и 1\\3 доли соответственно.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года встречные исковые требования П.Н.М., П.Д. удовлетворены. В удовлетворении исковых требований П.А. отказано.
Не согласившись с данным решением суда, П.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований.
В обоснование доводов жалобы истец выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о мнимости сделки купли-продажи квартиры. ссылается на то, что его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 декабря 2015 года. При этом, ответчики, заключая договор, достоверно знали о правовых последствиях такого рода сделок, однако с момента ее заключения сделку не оспаривали, в правоохранительные органы не обращались. Считает, что П-выми пропущен срок исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора г. Ангарска Лейдерман Н.Л., представитель ответчиков Б. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, П.Н.М. и П.Д. на основании договора купли-продажи от 7 июня 2006 года приобрели двухкомнатную квартиру, общей площадью 45,2 кв. м, расположенную по адресу: <...>. Покупатели оформили спорную квартиру в общую долевую собственность, а именно в собственность П.Н.М. - 1\\3 доли, П.Д. - 2\\3 доли в праве общей долевой собственности.
28 марта 2012 года между П.Н.М., П.Д. и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Данную сделку П-вы оспаривают, считая ее недействительной.
Из дела правоустанавливающих документов установлено, что на день рассмотрения спора в суде квартира находится в собственности П.А., который приобрел ее на основании договора купли-продажи от 26 ноября 2015 года, заключенного с А.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним П.Н.М. и П.Д. являлись титульными собственниками спорного жилого помещения до <...>. После указанной даты собственниками квартиры являлись А., а с 9 декабря 2015 года собственником является П.А.
Истцы по встречному иску П.Д. и П.Н.М. в обоснование иска указали, что сделка по продаже спорной квартиры является мнимой, поскольку намерения продавать свое единственное жилье они не имели, несмотря на смену двух собственников, они проживают в квартире до настоящего времени, несут бремя содержания жилого помещения. Утверждают, что договор купли-продажи с А. они заключили в качестве сделки по обеспечению возврата займа, полученного в агентстве недвижимости "Тихомиров", собственника квартиры П.А. они никогда не видели.
Заявляя требования о мнимости сделки купли-продажи, П-вы ссылались на то, что данным договором обеспечивалось взятое ими заемное обязательство перед агентством недвижимости "Тихомиров". Договор займа у них не сохранился. Денежные средства в качестве займа были взяты П.Н.М. на обучение ее дочери П.Д.
Несмотря на отсутствие в материалах дела подлинного договора займа, П.Н.М. представила доказательства факта обучения дочери и факта оплаты за ее обучение.
Разрешая спор и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 168, 170, 209 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что сделка купли-продажи от 28 марта 2012 года, заключенная между истцами и ответчиком является мнимой, поскольку совершена в отсутствие воли сторон на ее заключение.
Как обоснованно указано судом, отсутствие воли со стороны покупателя спорной квартиры А. подтверждается его действиями, связанными с проявленной им безразличностью к судьбе жилого помещения, которое до приобретения им не было осмотрено, он безразлично отнесся к наличию на момент совершения сделки лиц, не только зарегистрированных, но и фактически проживающих в спорной квартире, ключи от квартиры ему не передавались, он в течение трех лет не пытался реализовать свои права и обязанности как собственник квартиры, то есть принять меры по сохранности квартиры, вселиться в нее, сдать в наем, выселить проживающих в ней граждан, произвести оплату за квартиру, осуществить в ней ремонтные работы.
В то же время воля П.Н.М. и П.Д. в момент заключения договора купли-продажи не соответствовала их действительной воле, поскольку они в силу своей юридической безграмотности, достигнутых ими договоренностей о получении займа под залог квартиры, полагали, что совершают сделку в целях получения займа под залог своей квартиры, не имея намерения лишать себя права собственности на свое единственное жилье.
Судебная коллегия находит такие выводы суда первой инстанции верными и соответствующими обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как усматривается из содержания апелляционной жалобы, ее доводы сводятся к тому, что ответчики, заключая договор, достоверно знали о правовых последствиях такого рода сделок, однако с момента ее заключения сделку не оспаривали, в правоохранительные органы не обращались.
Помимо вышеуказанного довода в апелляционной жалобе приведена ссылка на то, что П.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 декабря 2015 года, в связи с чем, по мнению заявителя жалобы, исковые требования П-вых не подлежат удовлетворению.
Однако с таким утверждением судебная коллегия не может согласиться, поскольку заключая договор купли-продажи спорной квартиры, он имел возможность не только изучить правоустанавливающие документы продавца А. на приобретаемую квартиру, но и осмотреть саму квартиру.
Считать проявлением разумной осмотрительности при совершении сделки купли-продажи недвижимости исключительно изучение оригинала свидетельства о праве собственности продавца А. на отчуждаемое имущество нельзя, поскольку, имея намерение приобрести квартиру, покупатель П.А., безусловно, должен был ее осмотреть, удостовериться в ее фактическом техническом состоянии, убедиться в том, что в этой квартире никто не проживает. Однако подобных действий со стороны П.А. совершено не было.
При этом, как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Соответственно, правовых оснований говорить о добросовестности П.А., как покупателя, не имеется.
Не может согласиться судебная коллегия и с доводами заявителя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о мнимости сделки купли-продажи спорной квартиры, заключенной 28 марта 2012 года между А. и П.Н.М., П.Д.
В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц; характеризуются несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент их совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. Совершая сделки лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.
Мнимые сделки представляют собой, в том числе, действия, совершаемые для создания у лиц, не участвующих в этой сделке, ложного представления о намерениях участников сделки. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких-либо гражданско-правовых отношений между сторонами сделки, целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц. При этом из определения мнимой сделки следует, что в результате ее заключения не происходит никакой фактической передачи имущества, прав или обязанностей, а сделка совершается лишь для вида.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
В рассматриваемом случае, как установлено судом, ни до, ни после совершения сделки А. ни разу не появлялся в спорной квартире, где П.Н.М. и П.Д. постоянно проживают, не проводил осмотр жилого помещения, не предъявлял к П. никаких требований ни о передаче квартиры, ни о выселении и пр., сам в квартиру не вселялся, оплату коммунальных платежей не производил, содержанием квартиры в пригодном для проживания состоянии не занимался, ремонт не делал, лицевые счета на свое имя не переоформлял, что, безусловно, свидетельствует как о недобросовестности А., как покупателя, так и об отсутствии у него реальных намерений на возникновение правоотношений, характерных для купли-продажи недвижимости.
Отсутствие воли П.Н.М. и П.Д. на заключение договора купли-продажи, как верно отмечено судом, подтверждается не только их пояснениями о намерении заключить договор займа под залог квартиры, вместо которого они в силу своей юридической безграмотности подписали договор купли-продажи своего единственного жилья, но и их действиями. П.Н.М. и П.Д. были и остаются зарегистрированными в спорной квартире с момента ее приобретения 28 июля 2006 года до настоящего времени. П-вы производят оплату за содержание жилья и коммунальные услуги спорной квартиры, несут расходы по ее содержанию в пригодном для проживания состоянии.
В связи с признанием договора купли-продажи квартиры от П.Д. и П.Н.М. к А. ничтожной сделкой, отсутствовала правовая необходимость в признании недействительной сделки купли-продажи между П.А. и А. В силу ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между П.А. и А., не имеющим права на заключение такого договора, суд правомерно применил последствия недействительности сделки, возвратив в собственность П-вых, принадлежащую им спорную квартиру в соответствующих долях, истребовав ее из чужого незаконного владения П.А.
Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске П-выми срока обращения в суд, был рассмотрен судом и обоснованно отвергнут со ссылкой на п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, содержащиеся в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судебная коллегия не находит оснований для несогласий с данным выводом суда первой инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене состоявшегося по делу решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют. По сути, все изложенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к повторению позиции П.А., приведенной в суде первой инстанции, отклонение которой подробно и правильно аргументировано в обжалуемом решении.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения; выводы суда, положенные в основу обжалованного решения, являются полными и подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, материальный закон применен верно, представленным доказательствам дана правильная оценка в соответствии со ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
По указанным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2017 N 33-5748/2017
Требование: О признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, возложении обязанности снять с регистрационного учета.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что в настоящее время право проживания ответчиков в квартире прекращено, поскольку право собственности на квартиру перешло к истцу. Однако ответчики продолжают проживать в квартире и не снимаются с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 33-5748/2017
Судья Мишина К.Н.
Судья-докладчик Стефанков Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Стефанкова Д.В.,
при секретаре В.,
с участием прокурора Мусаева А.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А. к П.Н.М., П.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, к Управлению по вопросам миграции Главного Управления Министерства внутренних дел России по Иркутской области о возложении обязанности снять с регистрационного учета,
по встречному иску П.Н.М., П.Д. к Р. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, к П.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения
по апелляционной жалобе П.А. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Стефанкова Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
установила:
обратившись в суд с настоящим иском, П.А. в обоснование заявленных требований указал, что является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>.
26 ноября 2015 года в день заключения им договора купли-продажи указанного жилого помещения с продавцом А. в нем проживали и были зарегистрированы ответчики П.Н.В. и П.Д., которые не являются его знакомыми или родственниками. Считает, что в настоящее время право проживания ответчиков в квартире прекращено, поскольку право собственности на квартиру перешло к нему. Однако ответчики продолжают проживать в квартире и не снимаются с регистрационного учета. Ввиду проживания в принадлежащей ему квартире чужих лиц, он сам не имеет возможности пользоваться этим жилым помещением.
Уточнив исковые требования, истец просил суд признать П.Н.М., П.Д. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, выселить ответчиков из указанной квартиры, обязать Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Иркутской области снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.
П.Н.М. и П.Д., не согласившись с предъявленным иском, обратились со встречным исковым заявлением к А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, к П.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. В обоснование заявленных требований указали, что 7 июня 2006 года они стали собственниками квартиры, находящейся по адресу <...>.
В марте 2012 года им понадобилась сумма в размере 40 000 рублей для оплаты учебы П.Д. Они прочитали объявление о том, что в агентстве недвижимости "Тихомиров" можно взять такую сумму в долг под залог недвижимости. Они посчитали, что смогут расплатиться, поэтому согласились предоставить в качестве залога спорную квартиру.
28 марта 2012 года ответчики и агентство недвижимости "Тихомиров" подписали договор займа, согласно которому агентство передает им денежные средства в размере 40 000 рублей в долг, а они обязуются вернуть сумму займа в течение шести месяцев с момента ее получения и уплатить указанные в договоре проценты. Исполнение ими обязательств по договору займа обеспечивалось залогом спорной квартиры. В этот же день они и представитель агентства встретились в кадастровой палате с А., где подписали какие-то бумаги, но при этом никаких денег и документов они от А. не получили, равно как никаких документов и ключей от спорной квартиры они А. не передавали. Представители агентства недвижимости "Тихомиров" охарактеризовали подписанные документы как залог и гарантию возврата долга. Пояснили, что они так работают постоянно. П.Н.М. и П.Д. ранее никогда не заключали договоры залога, поэтому поверили словам представителей агентства, доверились им и подписали все предложенные документы.
Начиная с апреля 2012 года, П-вы исправно выплачивали агентству долг. После оплаты всей суммы они обратились в агентство для снятия залога, где их заверили, что агентство само снимет залог на спорную квартиру. Не обладая необходимыми знаниями в вопросах снятия залога, они полностью доверились профессионализму сотрудников агентства.
Спорная квартира является для них единственным местом жительства, до настоящего времени они несут бремя ее содержания, продолжают проживать в ней, не выезжают из квартиры, состоят на регистрационном учете, денег за квартиру не получали. Считают, что указанная сделка является мнимой, совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Цель, ради которой ими была совершена сделка, была иной, чем та, которая вытекает из природы договора купли-продажи. Они преследовали цель залога имевшихся у них кредитных обязательств. При этом полагали, что спорная квартира поступит во владение ответчика только в случае неисполнения ими этих обязательств.
Поскольку спорный договор купли-продажи квартиры является недействительным, соответственно, у А. не возникло право собственности на спорную квартиру. Из представленных документов следует, что 26 ноября 2015 года последний заключил договор купли-продажи с П.А. Последствием недействительности первоначальной сделки купли-продажи является истребование у П.А. спорной квартиры и прекращение права его собственности. П.А. при оформлении договора купли-продажи не убедился в том, что квартира свободна, фактически квартиру не осматривал, не проверял, зарегистрирован кто-либо в квартире или нет, то есть не проявил необходимую заботливость и осмотрительность, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.
П.Н.М. и П.Д. просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, заключенный 28 марта 2012 года между П.Д., П.Н.М. и Р.; применить последствия недействительности сделки, истребовать из чужого незаконного владения П.А. квартиру, расположенную по указанному адресу, передав ее в собственность П.Д., П.Н.М. по 2\\3 доли и 1\\3 доли соответственно.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года встречные исковые требования П.Н.М., П.Д. удовлетворены. В удовлетворении исковых требований П.А. отказано.
Не согласившись с данным решением суда, П.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований.
В обоснование доводов жалобы истец выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о мнимости сделки купли-продажи квартиры. ссылается на то, что его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 декабря 2015 года. При этом, ответчики, заключая договор, достоверно знали о правовых последствиях такого рода сделок, однако с момента ее заключения сделку не оспаривали, в правоохранительные органы не обращались. Считает, что П-выми пропущен срок исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора г. Ангарска Лейдерман Н.Л., представитель ответчиков Б. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, П.Н.М. и П.Д. на основании договора купли-продажи от 7 июня 2006 года приобрели двухкомнатную квартиру, общей площадью 45,2 кв. м, расположенную по адресу: <...>. Покупатели оформили спорную квартиру в общую долевую собственность, а именно в собственность П.Н.М. - 1\\3 доли, П.Д. - 2\\3 доли в праве общей долевой собственности.
28 марта 2012 года между П.Н.М., П.Д. и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Данную сделку П-вы оспаривают, считая ее недействительной.
Из дела правоустанавливающих документов установлено, что на день рассмотрения спора в суде квартира находится в собственности П.А., который приобрел ее на основании договора купли-продажи от 26 ноября 2015 года, заключенного с А.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним П.Н.М. и П.Д. являлись титульными собственниками спорного жилого помещения до <...>. После указанной даты собственниками квартиры являлись А., а с 9 декабря 2015 года собственником является П.А.
Истцы по встречному иску П.Д. и П.Н.М. в обоснование иска указали, что сделка по продаже спорной квартиры является мнимой, поскольку намерения продавать свое единственное жилье они не имели, несмотря на смену двух собственников, они проживают в квартире до настоящего времени, несут бремя содержания жилого помещения. Утверждают, что договор купли-продажи с А. они заключили в качестве сделки по обеспечению возврата займа, полученного в агентстве недвижимости "Тихомиров", собственника квартиры П.А. они никогда не видели.
Заявляя требования о мнимости сделки купли-продажи, П-вы ссылались на то, что данным договором обеспечивалось взятое ими заемное обязательство перед агентством недвижимости "Тихомиров". Договор займа у них не сохранился. Денежные средства в качестве займа были взяты П.Н.М. на обучение ее дочери П.Д.
Несмотря на отсутствие в материалах дела подлинного договора займа, П.Н.М. представила доказательства факта обучения дочери и факта оплаты за ее обучение.
Разрешая спор и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 168, 170, 209 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что сделка купли-продажи от 28 марта 2012 года, заключенная между истцами и ответчиком является мнимой, поскольку совершена в отсутствие воли сторон на ее заключение.
Как обоснованно указано судом, отсутствие воли со стороны покупателя спорной квартиры А. подтверждается его действиями, связанными с проявленной им безразличностью к судьбе жилого помещения, которое до приобретения им не было осмотрено, он безразлично отнесся к наличию на момент совершения сделки лиц, не только зарегистрированных, но и фактически проживающих в спорной квартире, ключи от квартиры ему не передавались, он в течение трех лет не пытался реализовать свои права и обязанности как собственник квартиры, то есть принять меры по сохранности квартиры, вселиться в нее, сдать в наем, выселить проживающих в ней граждан, произвести оплату за квартиру, осуществить в ней ремонтные работы.
В то же время воля П.Н.М. и П.Д. в момент заключения договора купли-продажи не соответствовала их действительной воле, поскольку они в силу своей юридической безграмотности, достигнутых ими договоренностей о получении займа под залог квартиры, полагали, что совершают сделку в целях получения займа под залог своей квартиры, не имея намерения лишать себя права собственности на свое единственное жилье.
Судебная коллегия находит такие выводы суда первой инстанции верными и соответствующими обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как усматривается из содержания апелляционной жалобы, ее доводы сводятся к тому, что ответчики, заключая договор, достоверно знали о правовых последствиях такого рода сделок, однако с момента ее заключения сделку не оспаривали, в правоохранительные органы не обращались.
Помимо вышеуказанного довода в апелляционной жалобе приведена ссылка на то, что П.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 декабря 2015 года, в связи с чем, по мнению заявителя жалобы, исковые требования П-вых не подлежат удовлетворению.
Однако с таким утверждением судебная коллегия не может согласиться, поскольку заключая договор купли-продажи спорной квартиры, он имел возможность не только изучить правоустанавливающие документы продавца А. на приобретаемую квартиру, но и осмотреть саму квартиру.
Считать проявлением разумной осмотрительности при совершении сделки купли-продажи недвижимости исключительно изучение оригинала свидетельства о праве собственности продавца А. на отчуждаемое имущество нельзя, поскольку, имея намерение приобрести квартиру, покупатель П.А., безусловно, должен был ее осмотреть, удостовериться в ее фактическом техническом состоянии, убедиться в том, что в этой квартире никто не проживает. Однако подобных действий со стороны П.А. совершено не было.
При этом, как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Соответственно, правовых оснований говорить о добросовестности П.А., как покупателя, не имеется.
Не может согласиться судебная коллегия и с доводами заявителя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о мнимости сделки купли-продажи спорной квартиры, заключенной 28 марта 2012 года между А. и П.Н.М., П.Д.
В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц; характеризуются несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент их совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. Совершая сделки лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.
Мнимые сделки представляют собой, в том числе, действия, совершаемые для создания у лиц, не участвующих в этой сделке, ложного представления о намерениях участников сделки. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких-либо гражданско-правовых отношений между сторонами сделки, целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц. При этом из определения мнимой сделки следует, что в результате ее заключения не происходит никакой фактической передачи имущества, прав или обязанностей, а сделка совершается лишь для вида.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
В рассматриваемом случае, как установлено судом, ни до, ни после совершения сделки А. ни разу не появлялся в спорной квартире, где П.Н.М. и П.Д. постоянно проживают, не проводил осмотр жилого помещения, не предъявлял к П. никаких требований ни о передаче квартиры, ни о выселении и пр., сам в квартиру не вселялся, оплату коммунальных платежей не производил, содержанием квартиры в пригодном для проживания состоянии не занимался, ремонт не делал, лицевые счета на свое имя не переоформлял, что, безусловно, свидетельствует как о недобросовестности А., как покупателя, так и об отсутствии у него реальных намерений на возникновение правоотношений, характерных для купли-продажи недвижимости.
Отсутствие воли П.Н.М. и П.Д. на заключение договора купли-продажи, как верно отмечено судом, подтверждается не только их пояснениями о намерении заключить договор займа под залог квартиры, вместо которого они в силу своей юридической безграмотности подписали договор купли-продажи своего единственного жилья, но и их действиями. П.Н.М. и П.Д. были и остаются зарегистрированными в спорной квартире с момента ее приобретения 28 июля 2006 года до настоящего времени. П-вы производят оплату за содержание жилья и коммунальные услуги спорной квартиры, несут расходы по ее содержанию в пригодном для проживания состоянии.
В связи с признанием договора купли-продажи квартиры от П.Д. и П.Н.М. к А. ничтожной сделкой, отсутствовала правовая необходимость в признании недействительной сделки купли-продажи между П.А. и А. В силу ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между П.А. и А., не имеющим права на заключение такого договора, суд правомерно применил последствия недействительности сделки, возвратив в собственность П-вых, принадлежащую им спорную квартиру в соответствующих долях, истребовав ее из чужого незаконного владения П.А.
Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске П-выми срока обращения в суд, был рассмотрен судом и обоснованно отвергнут со ссылкой на п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, содержащиеся в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судебная коллегия не находит оснований для несогласий с данным выводом суда первой инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене состоявшегося по делу решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют. По сути, все изложенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к повторению позиции П.А., приведенной в суде первой инстанции, отклонение которой подробно и правильно аргументировано в обжалуемом решении.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения; выводы суда, положенные в основу обжалованного решения, являются полными и подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, материальный закон применен верно, представленным доказательствам дана правильная оценка в соответствии со ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
По указанным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 февраля 2017 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СКУБИЕВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Д.В.СТЕФАНКОВ
И.В.СКУБИЕВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Д.В.СТЕФАНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)