Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2017 N 06АП-4797/2017 ПО ДЕЛУ N А04-3279/2017

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. N 06АП-4797/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от ООО "Фирма Санер"; Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: представители не явились;
- от третьих лиц: Саяпина А.И., Саяпиной Н.В. представители не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 07.07.2017
по делу N А04-3279/2017
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Лисовской Г.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Санер"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
о признании недействительным (ничтожным) приложения N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения (с условием о рассрочке) N 224 от 30.09.2013
третьи лица: Саяпин Александр Иванович, Саяпина Наталья Владимировна,
установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма САНЕР" (ОГРН 1022800507531, место нахождения: г. Благовещенск, далее - ООО "Фирма САНЕР") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, место нахождения: г. Благовещенск, далее - КУМИ г. Благовещенска) о признании недействительным (ничтожным) приложения N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения (с условием о рассрочке) N 224 от 30.09.2013 в части расчета процентов в графе "проценты" начиная с третьего платежа и графы "общий квартальный платеж", "итого".
Решением от 07.07.2017 суд признал недействительными (ничтожными) условия приложения N 1 к договору N 224 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.09.2013, в части расчета процентов в графе "проценты", графе "общий квартальный платеж", начиная с третьего платежа по двенадцатый платеж, строке "итого".
КУМИ г. Благовещенска, не согласившись с судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.
В обоснование доводов жалобы заявитель, указывая на статью 421 ГК РФ, обращает внимание суда на то, что договор N 224 от 30.09.2013, предложенный в редакции продавца, подписан ООО "Фирма САНЕР" без разногласий.
Настаивает на том, что требования части 3 пункта 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ со стороны продавца соблюдены.
Также считает, что на основании части 2 статьи 431.1 ГК РФ, пункта 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 243.06.2015 N 25 сторона, принявшая от контрагента исполнение по договору, при этом полностью или частично исполнившая обязательство со своей стороны, не имеет права требования признания договора недействительным как в целом, так и в его части.
Заявитель жалобы также настаивает на пропуске истцом срока исковой давности.
ООО Фирма САНЕР" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела 30.09.2013 между КУМИ г. Благовещенска (продавец) и ООО "Фирма САНЕР" (покупатель) заключили договор N 244 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях договора муниципальное имущество помещение, назначение нежилое, общей площадью 608,7 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 2000 III, кадастровый номер 28:01:130033:0010:401:001:006162330:0003:2000111, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/пер. Св. Иннокентия, д. 165/13.
Цена продажи объекта составляет 9 961 864,41 руб. (НДС не облагается) (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 2.2 договора оплата цены продажи Объекта (основной долг) осуществляется покупателем в валюте РФ (рублях), с рассрочкой платежа на три года с даты заключения договора, в соответствии с графиком платежей - приложение N 1 к договору равными долями, уплачиваемыми каждые три месяца с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации в газете "Благовещенск" и составляющей 8,25% годовых (проценты).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали график оплаты, в соответствии с которым период рассрочки составляет 3 года, разделен на 12 равных платежей, процентная ставка рефинансирования - 8,25%, общая сумма процентов за предоставленную рассрочку оплаты - 690 585,50 руб.
Право собственности покупателя на нежилое помещение с кадастровым номером 28:01:130033:0010:401:001:006162330:0003:2000111 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выданным свидетельством от 17.09.2013.
Из приложения N 1 к договору от 30.09.2013 N 244 следует, что график оплаты предусматривает обязанность покупателя уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2013-2016 годах.
12.09.2013 истец, полагая, что из условий Приложения N 1 к договору от 30.09.2013 N 244 усматривается, что согласно графику оплаты обязанностью покупателя является уплата процентов, начисленных на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2013-2016 годах, обратился к ответчику за разъяснением расчета и формулы начисляемых процентов на предоставляемую рассрочку.
19.09.2013 ответчик в письме указал, что начисление процентов осуществляется электронным программным продуктом, разработанным на основе части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
17.03.2016 истец, полагая, что установленные в Приложении N 1 условия противоречат части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, повторно обратился к КУМИ г. Благовещенска за устранением ошибки, закрепленной в Приложении N 1 по расчету процентов, потребовав осуществление перерасчета процентов, исходя из остатка суммы погашения рассрочки платежа.
17.02.2017 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец потребовал внести изменения в приложение N 1 к договору N 244 в части расчета в графе "Общий квартальный платеж", "Проценты" начиная с третьего платежа и графы "Итого".
Ответчик письмом N 1809 от 09.03.2017 на претензию отказался внести изменения в Приложение N 1 к договору N 244 ввиду того, что истец своими действиями по оплате стоимости имущества по спорному договору признал договор заключенным и действующим, в том числе и Приложение N 1 указанного договора купли продажи.
Кроме того, ответчик указал на пропуск срока исковой давности, который, по его мнению, должен исчисляться со дня перехода права собственности на объект договора купли-продажи от 30.09.2013, то есть с 17.10.2013 по 18.10.2016.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Спорные отношения о порядке оплаты приобретаемого имущества возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 5 названного Закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно пункту 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.
К коммерческому кредиту применяются правила о займах и кредитах, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.
На основании пункта 1 статьи 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.
Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.
При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 ГК РФ.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 809 ГК РФ право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
При этом проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, могут быть начислены только на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка, а не на всю сумму, соответствующую цене продажи объекта, поскольку иначе на стороне продавца возникает неосновательное обогащение в связи с получением денежных средств в качестве процентов, начисленных на уже выплаченную покупателем сумму.
Пунктом 2.2. заключенного между сторонами договора истцу предоставлена рассрочка оплаты приобретаемого недвижимого имущества сроком на три года с даты заключения договора, в соответствии с графиком платежей - Приложение N 1 к договору равными долями.
Приложением N 1 к договору согласован график оплаты, в соответствии с которым период рассрочки составляет 3 года, разделен на 12 равных платежей, процентная ставка рефинансирования - 8,25%, общая сумма процентов за предоставленную рассрочку оплаты - 690 585,50 руб.
Оценив условия заключенного между сторонами договора, условия Приложения N 1, учитывая указанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что действия ответчика по неоднократному начислению процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, противоречат правовой природе указанных процентов, не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона N 100-ФЗ, применимой к спорной сделке) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013.
Учитывая указанные нормы права, суд первой инстанции признал условия приложения N 1 к договору N 224 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.09.2013, заключенного между сторонами, в части расчета процентов в графе "проценты", графе "общий квартальный платеж", начиная с третьего платежа по двенадцатый платеж, строке "итого" составленными с нарушением требований закона, интересов третьих лиц (учредителей общества), недействительными (ничтожными).
В апелляционной жалобе заявитель настаивает на применении статьи 421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в заключении договора, при этом обращая внимание на тот факт, что со стороны истца договор и приложение N 1 к нему подписаны в редакции продавца без замечаний.
Данный довод подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании закона, при этом апелляционный суд отмечает, что требование пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора либо приложении.
Ссылки заявителя жалобы на часть 2 статьи 431.1 ГК РФ, а также пункт 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 243.06.2015 N 25 апелляционным судом не принимаются.
В соответствии с Постановлением от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
В силу положений статей 65, 67, 68 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылаются участники арбитражного процесса, подлежат доказыванию надлежащим с точки зрения закона и относимыми к спорным правоотношениям доказательствами.
Доказательств, подтверждающих недобросовестность истца, материалы дела не содержат, напротив, усматривается надлежащее принятие истцом имущества и осуществление его владением с внесением соответствующих платежей.
Довод заявителя жалобы относительно пропуска истцом срока исковой давности отклоняется по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.
Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.
Поскольку первый спорный платеж (3-й платеж Приложения N 1 к договору) произведен 22.04.2014, срок исковой давности истекает 23.04.2017.
Учитывая дату подачи иска (21.04.2017), срок исковой давности не пропущен.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 07.07.2017 по делу N А04-3279/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)