Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017 по делу N А76-11892/2016 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании приняли участие представители Администрации города Магнитогорска Панишева В.Н. (доверенность от 13.01.2015), Борисова Е.С. (доверенность от 23.12.2016).
Администрация города Магнитогорска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Маги-2" (далее - ответчик, общество "Маги-2") о взыскании 495 034 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 за период с 26.01.2015 по 17.04.2016.
Общество с ограниченной ответственностью "Маги-2" обратилось со встречным исковым заявлением к администрации города Магнитогорска о взыскании 74 055 руб. 93 коп. убытков.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017
(резолютивная часть от 22.02.2017) в удовлетворении требования по первоначальному иску отказано, встречный иск удовлетворен частично: с муниципального образования "Город Магнитогорск" в пользу общества "Маги-2" взыскано 29 093 руб. 40 коп. убытков, распределены судебные расходы по государственной пошлине.
В апелляционной жалобе администрация (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Полагает, что судом первой инстанции произвольно определена дата окончания использования ответчиком помещения как арендатором при отсутствии доказательства фактического возврата помещения, при том, что решение суда по делу N А76-7784/2015, которым признаны незаконными действия Администрации по отказу в реализации обществу преимущественного права на приватизацию помещения, начало исполняться с момента вступления его в законную силу (25.11.2015), в силу чего пришел к необоснованному выводу о прекращении у ответчика обязанности по оплате арендной платы. Считает, что обязанность по оплате пользования у ответчика не может прекратиться ранее регистрации права собственности на помещение (18.04.2016).
Суд первой инстанции неправильно установил объем произведенных ответчиком платежей в оплату арендной платы, и необоснованно отклонил действия Администрация по отнесению излишне внесенных ответчиком платежей по платежным поручениям N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 в счет задолженности по договору аренды за более ранний период в соответствии с п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды.
В части требований по встречному иску полагает, что судом были нарушены нормы процессуального права, поскольку обществом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "МАГИ-2" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом "Маги-2" (арендатор) подписан договор аренды от 27.01.2015 N 001-15 (т. 1, л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, на срок с 26.01.2015 по 24.02.2015.
В соответствии с п. 2.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу п. 4.1. договора размер арендной платы установлен в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно указанному приложению - расчету арендной платы за период с 26.01.2015 по 24.02.2015 (т. 1 л.д. 13), размер годовой арендной платы составляет 482 685, 96 руб., в том числе за период 26.01.2015 - 31.01.2015 - 7 934, 56 руб., с 01.02.2015 - 24.02.2015 - 31 738, 25 руб.
По акту приема-передачи от 26.01.2015 (т. 1, л.д. 14) нежилое помещение передано арендатору.
Общество "Маги-2" обратилось в администрацию с заявлением от 12.02.2015 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 25.02.2015 N 01-33/1403 администрация отказала обществу "Маги-2" в реализации преимущественного права на приобретение в собственность данного нежилого помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015 (т. 1, л.д. 32-34) признан недействительным изложенный в письме от 25.02.2015 N 01-33/1403 отказ администрации в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом "Маги-2" по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, как не соответствующий Федеральному закону N 159-ФЗ. На администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Администрацией (продавец) и обществом "Маги-2" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 18.04.2016 N 180 (т. 1, л.д. 20-22) нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1.
Из письма администрации от 27.05.2016 N 1674-39 (т. 2, л.д. 49) следует, что 18.04.2016 обществу "Маги-2" вручено уведомление-предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи; 18.04.2016 заключен договор купли-продажи помещения.
Ссылаясь на неисполнение обществом "Маги-2" обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным помещением в период с 26.01.2015 по 17.04.2016, администрация обратилась в суд с первоначальным иском.
Указывая на наличие убытков в виде арендной платы, излишне уплаченной арендатором в связи с неисполнением уполномоченным органом в установленный срок обязанности по рассмотрению заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного помещения, а также в виде арендной платы, подлежащей уплате до момента заключения договора купли-продажи помещения (в период с 07.05.2015 по 17.04.2016), общество "Маги-2" обратилось в суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что по окончании срока действия договора аренды, оформленного с ответчиком (26.01.2015), договор прекратился в силу невозможности его возобновления на неопределенный срок, поскольку договор заключен по результатам торгов, однако в силу продолжения фактического пользования ответчиком муниципальным имуществом, он обязан оплатить собственнику стоимость такого пользования. Период пользования, в течение которого ответчик обязан оплатить пользование имуществом, судом определен с 26.01.2015 по 08.06.2015, поскольку до указанной даты муниципальное образование было обязано заключить с обществом договор купли-продажи имущества в силу реализации обществом права на приватизацию муниципального имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ. Поскольку муниципальным образованием своевременно не заключен договор купли-продажи, факт незаконности действий Администрации в указанной части признан судами по делу N А76-7784/2015, ответчик в период после 08.06.2015 был вынужден оплачивать арендную плату, сумма которой составляет убытки ответчика, причиненные по вине истца. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом обоснованными требований общества по встречному иску. Требования в указанной части удовлетворены судом частично, поскольку ответчик нес необоснованную обязанность по оплате арендной платы после момента, когда уполномоченный орган был обязан направить обществу проект договора купли-продажи (08.06.2015).
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
По смыслу норм статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: существование права истца, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, а также следует из преюдициальных обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А76-7784/2015, общество "Маги-2" являлось арендатором нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, на основании заключенного и действительного договора аренды от 27.01.2015 N 001-15, заключенного на срок с 26.01.2015 по 24.02.2015 (т. 1 л.д. 10), а впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.04.2016 N 180 (т. 1, л.д. 20-22) приобрело указанное помещение в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
В силу п. п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, в силу изложенных разъяснений, обязанность общества "Маги-2" по оплате арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, в силу чего при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, общество вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что общество "Маги-2" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения обратилось в администрацию от 12.02.2015.
В установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ сроки договор купли-продажи муниципального имущества с обществом "Маги-2" не заключен, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015 (т. 1, л.д. 32-34) признан недействительным изложенный в письме от 25.02.2015 N 01-33/1403 отказ администрации в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом "Маги-2" по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, как не соответствующий Федеральному закону N 159-ФЗ; на администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах следует признать, что при надлежащем исполнении органами местного самоуправления возложенных на них полномочий по распоряжению муниципальным имуществом путем своевременного заключения договора купли-продажи, обязанность общества "Маги-2" по оплате арендной платы прекратилась бы, в силу чего бездействие администрации по незаключению договора купли-продажи повлекло для общества убытки в виде переплаченной арендной платы, которая с учетом определенных судом первой инстанции сроков совершения предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ действий обоснованно взыскана с муниципального образования в пользу общества "Маги-2".
Решение суда первой инстанции в части частичного удовлетворения встречного иска обществом "Маги-2" не оспаривается и апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что оснований для прекращения начисления арендной платы за помещение, не возвращенное арендатором арендодателю, не имеется, поскольку такая обязанность не может прекратиться ранее регистрации права собственности на помещение, отклоняются.
По смыслу ст. ст. 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по оплате арендной платы сохраняется до момента фактического возврата помещения арендодателю.
Между тем названные нормы подлежат оценке в нормативном единстве с нормой ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в п. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых приобретение в собственность по договору купли-продажи вещи, ранее находившейся в аренде у покупателя, исключает возможность ее возврата арендодателю в силу прекращения арендных отношений.
В силу этого, позиция апеллянта о том, что моментом, прекращающим исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы в данном случае является возврат вещи арендодателю, является ошибочной, в силу чего суд первой инстанции с учетом ст. 49, ч. 2 ст. 65 АПК РФ квалифицировал заявленную обществом "Маги-2" по встречному иску сумму как убытки.
Доводы администрации о том, что дата окончания использования ответчиком помещения как арендатором должна определяться моментом вступления в силу решения суда от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015, отклоняются, поскольку названным судебным актом судом установлено обстоятельство бездействия администрации, выразившееся в непринятии решения о приватизации муниципального имущества в сроки, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ.
Доводы администрации о несоблюдении истцом по встречному иску досудебного порядка урегулирования спора противоречат нормам процессуального права и обстоятельствам дела, поскольку первоначальный иск подан администрацией до вступления в силу новой редакции ч. 5 ст. 4 АПК РФ, установившей обязательный досудебный порядок урегулирования гражданско-правового спора, что также исключало необходимость такого урегулирования при подаче встречного иска, который по смыслу ст. 132 АПК РФ направлен на зачет требований по первоначальному иску. Доказательств установления обязательного досудебного порядка урегулирования спора соглашением сторон истцом не представлено.
В силу нормы ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является оплата арендной платы, размер которой по договору аренды недвижимого имущества в силу нормы ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется договором аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Судом первой инстанции с учетом выводов о прекращении оснований для начисления арендной платы за период незаконного бездействия администрации по ненаправлению договора купли-продажи нежилого помещения за ответчиком признана обязанность по оплате арендной платы с 26.01.2015 по 08.06.2015, данные выводы суда ответчиком не оспорены (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Размер арендной платы обоснованно определен судом первой инстанции, исходя из согласованного в договоре (т. 1 л.д. 13).
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Из материалов дела следует, что ответчик произвел оплату пользования нежилым помещением в период с января по июнь 2015 года платежными поручениями (т. 2, л.д. 57-66):
- от 09.02.2015 N 33 на сумму 39 672 руб. 81 коп. с назначением платежа "оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за январь, февраль 2015 г.",
- от 10.08.2015 N 162 на сумму 5 289 руб. 71 коп. с назначением платежа "оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за февраль 2015 г.",
- от 10.08.2015 N 163 на сумму 10995 руб. 25 коп. с назначением платежа "частичная оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за март 2015 г.",
- от 10.09.2015 N 175 на сумму 30 000 руб. с назначением платежа "доплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за март 2015 г.",
- от 01.10.2015 N 187 на сумму 9 672 руб. 82 коп. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 06.11.2015 N 206 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 11.11.2015 N 210 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 20.11.2015 N 223 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "доплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 11.01.2016 N 6 на сумму 40 995 руб. 25 коп. с назначением платежа "оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за май 2015 г.",
- от 10.02.2016 N 34 на сумму 39 672 руб. 82 коп. с назначением платежа "оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за июнь 2015 г.".
Суд первой инстанции обоснованно принял указанные платежи в счет оплаты арендной платы за спорный период с учетом указанного в платежных поручениях назначения платежа.
Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что оплата, произведенная ответчиком по платежным поручениям N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 должна быть зачтена не в счет спорного период, а в счет задолженности за пользование помещением за более ранний период (2014 год) в соответствии с п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды и учитывая, что платежи были учтены на счете денежных поступлений за фактическое пользование имуществом как неосновательное обогащение, подлежат отклонению.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В общих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах предусмотрено правило об очередности требований по одному денежному обязательству, когда сумма произведенного платежа недостаточна для его исполнения полностью (ст. 319 названного Кодекса).
Вместе с тем п. 2 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.
Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам (п. 3 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Названная статья устанавливает правила, касающиеся зачисления исполнения в счет нескольких однородных долгов, когда исполненного недостаточно для погашения их всех целиком. Эти правила применяются в двух случаях: неполное исполнение поставщиком обязанности по передаче товара и недостаточность сумм оплаты, произведенной покупателем. При этом они носят императивный характер.
Таким образом, несмотря на то, что ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации включена в состав норм, регулирующих договор поставки, и сформулирована лишь применительно к случаю, когда между сторонами действует несколько договоров на поставку одноименных товаров, при отсутствии в разделе III "Общая часть обязательственного права" Гражданского кодекса Российской Федерации регулирования тех правоотношений, когда однородные обязательства существуют по одному и тому же договору, а исполненного недостаточно для их погашения, положения ст. 522 Кодекса могут быть применены к спорным правоотношениям в порядке аналогии закона.
В соответствии с рекомендациями Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" в платежных поручениях в поле 24 (назначение платежа) указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость, в полях 101-110 указывается информация в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти совместно или по согласованию с Банком России.
В представленных обществом "Маги-2" и оспариваемых истцом платежных поручениях N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 в назначениях платежа (поле 24) указано на оплату неосновательного обогащения за использование помещение за конкретный период - май и июнь 2015 г. В поле 107 также указан период, а именно месяц и год, за который вносится соответствующий арендный платеж.
При изложенных обстоятельствах оснований для отнесения указанных платежей в счет ранее возникшей задолженности у администрации не имелось.
Следует также отметить недоказанность администрацией факта наличия такой задолженности в конкретном размере и исходя из доказанного размера платы за пользование помещением в период до заключения договора аренды N 001-154 от 27.01.2015 (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Ссылки апеллянта на п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды в обоснование допустимости отнесения платежей в счет ранее возникшей задолженности отклоняются.
В пункте 4.4. договора указаны реквизиты, на которые арендатору необходимо вносить арендную плату.
Согласно п. 4.5. договора арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет, указанный в п. 4.4. договора.
Вопреки мнению апеллянта, указанные условия договора не регулируют порядок распределения поступивших от арендатора платежей и не отменяют установленную законом очередность их погашения.
С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017 по делу N А76-11892/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 18АП-4096/2017 ПО ДЕЛУ N А76-11892/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 18АП-4096/2017
Дело N А76-11892/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017 по делу N А76-11892/2016 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании приняли участие представители Администрации города Магнитогорска Панишева В.Н. (доверенность от 13.01.2015), Борисова Е.С. (доверенность от 23.12.2016).
Администрация города Магнитогорска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Маги-2" (далее - ответчик, общество "Маги-2") о взыскании 495 034 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 за период с 26.01.2015 по 17.04.2016.
Общество с ограниченной ответственностью "Маги-2" обратилось со встречным исковым заявлением к администрации города Магнитогорска о взыскании 74 055 руб. 93 коп. убытков.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017
(резолютивная часть от 22.02.2017) в удовлетворении требования по первоначальному иску отказано, встречный иск удовлетворен частично: с муниципального образования "Город Магнитогорск" в пользу общества "Маги-2" взыскано 29 093 руб. 40 коп. убытков, распределены судебные расходы по государственной пошлине.
В апелляционной жалобе администрация (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Полагает, что судом первой инстанции произвольно определена дата окончания использования ответчиком помещения как арендатором при отсутствии доказательства фактического возврата помещения, при том, что решение суда по делу N А76-7784/2015, которым признаны незаконными действия Администрации по отказу в реализации обществу преимущественного права на приватизацию помещения, начало исполняться с момента вступления его в законную силу (25.11.2015), в силу чего пришел к необоснованному выводу о прекращении у ответчика обязанности по оплате арендной платы. Считает, что обязанность по оплате пользования у ответчика не может прекратиться ранее регистрации права собственности на помещение (18.04.2016).
Суд первой инстанции неправильно установил объем произведенных ответчиком платежей в оплату арендной платы, и необоснованно отклонил действия Администрация по отнесению излишне внесенных ответчиком платежей по платежным поручениям N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 в счет задолженности по договору аренды за более ранний период в соответствии с п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды.
В части требований по встречному иску полагает, что судом были нарушены нормы процессуального права, поскольку обществом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "МАГИ-2" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом "Маги-2" (арендатор) подписан договор аренды от 27.01.2015 N 001-15 (т. 1, л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, на срок с 26.01.2015 по 24.02.2015.
В соответствии с п. 2.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу п. 4.1. договора размер арендной платы установлен в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно указанному приложению - расчету арендной платы за период с 26.01.2015 по 24.02.2015 (т. 1 л.д. 13), размер годовой арендной платы составляет 482 685, 96 руб., в том числе за период 26.01.2015 - 31.01.2015 - 7 934, 56 руб., с 01.02.2015 - 24.02.2015 - 31 738, 25 руб.
По акту приема-передачи от 26.01.2015 (т. 1, л.д. 14) нежилое помещение передано арендатору.
Общество "Маги-2" обратилось в администрацию с заявлением от 12.02.2015 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 25.02.2015 N 01-33/1403 администрация отказала обществу "Маги-2" в реализации преимущественного права на приобретение в собственность данного нежилого помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015 (т. 1, л.д. 32-34) признан недействительным изложенный в письме от 25.02.2015 N 01-33/1403 отказ администрации в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом "Маги-2" по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, как не соответствующий Федеральному закону N 159-ФЗ. На администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Администрацией (продавец) и обществом "Маги-2" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 18.04.2016 N 180 (т. 1, л.д. 20-22) нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1.
Из письма администрации от 27.05.2016 N 1674-39 (т. 2, л.д. 49) следует, что 18.04.2016 обществу "Маги-2" вручено уведомление-предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи; 18.04.2016 заключен договор купли-продажи помещения.
Ссылаясь на неисполнение обществом "Маги-2" обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным помещением в период с 26.01.2015 по 17.04.2016, администрация обратилась в суд с первоначальным иском.
Указывая на наличие убытков в виде арендной платы, излишне уплаченной арендатором в связи с неисполнением уполномоченным органом в установленный срок обязанности по рассмотрению заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного помещения, а также в виде арендной платы, подлежащей уплате до момента заключения договора купли-продажи помещения (в период с 07.05.2015 по 17.04.2016), общество "Маги-2" обратилось в суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что по окончании срока действия договора аренды, оформленного с ответчиком (26.01.2015), договор прекратился в силу невозможности его возобновления на неопределенный срок, поскольку договор заключен по результатам торгов, однако в силу продолжения фактического пользования ответчиком муниципальным имуществом, он обязан оплатить собственнику стоимость такого пользования. Период пользования, в течение которого ответчик обязан оплатить пользование имуществом, судом определен с 26.01.2015 по 08.06.2015, поскольку до указанной даты муниципальное образование было обязано заключить с обществом договор купли-продажи имущества в силу реализации обществом права на приватизацию муниципального имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ. Поскольку муниципальным образованием своевременно не заключен договор купли-продажи, факт незаконности действий Администрации в указанной части признан судами по делу N А76-7784/2015, ответчик в период после 08.06.2015 был вынужден оплачивать арендную плату, сумма которой составляет убытки ответчика, причиненные по вине истца. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом обоснованными требований общества по встречному иску. Требования в указанной части удовлетворены судом частично, поскольку ответчик нес необоснованную обязанность по оплате арендной платы после момента, когда уполномоченный орган был обязан направить обществу проект договора купли-продажи (08.06.2015).
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
По смыслу норм статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: существование права истца, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, а также следует из преюдициальных обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А76-7784/2015, общество "Маги-2" являлось арендатором нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, на основании заключенного и действительного договора аренды от 27.01.2015 N 001-15, заключенного на срок с 26.01.2015 по 24.02.2015 (т. 1 л.д. 10), а впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.04.2016 N 180 (т. 1, л.д. 20-22) приобрело указанное помещение в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
В силу п. п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, в силу изложенных разъяснений, обязанность общества "Маги-2" по оплате арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, в силу чего при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, общество вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что общество "Маги-2" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения обратилось в администрацию от 12.02.2015.
В установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ сроки договор купли-продажи муниципального имущества с обществом "Маги-2" не заключен, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015 (т. 1, л.д. 32-34) признан недействительным изложенный в письме от 25.02.2015 N 01-33/1403 отказ администрации в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом "Маги-2" по договору аренды от 27.01.2015 N 001-15 нежилого помещения N 1 общей площадью 208 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 7/1, как не соответствующий Федеральному закону N 159-ФЗ; на администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах следует признать, что при надлежащем исполнении органами местного самоуправления возложенных на них полномочий по распоряжению муниципальным имуществом путем своевременного заключения договора купли-продажи, обязанность общества "Маги-2" по оплате арендной платы прекратилась бы, в силу чего бездействие администрации по незаключению договора купли-продажи повлекло для общества убытки в виде переплаченной арендной платы, которая с учетом определенных судом первой инстанции сроков совершения предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ действий обоснованно взыскана с муниципального образования в пользу общества "Маги-2".
Решение суда первой инстанции в части частичного удовлетворения встречного иска обществом "Маги-2" не оспаривается и апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что оснований для прекращения начисления арендной платы за помещение, не возвращенное арендатором арендодателю, не имеется, поскольку такая обязанность не может прекратиться ранее регистрации права собственности на помещение, отклоняются.
По смыслу ст. ст. 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по оплате арендной платы сохраняется до момента фактического возврата помещения арендодателю.
Между тем названные нормы подлежат оценке в нормативном единстве с нормой ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в п. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых приобретение в собственность по договору купли-продажи вещи, ранее находившейся в аренде у покупателя, исключает возможность ее возврата арендодателю в силу прекращения арендных отношений.
В силу этого, позиция апеллянта о том, что моментом, прекращающим исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы в данном случае является возврат вещи арендодателю, является ошибочной, в силу чего суд первой инстанции с учетом ст. 49, ч. 2 ст. 65 АПК РФ квалифицировал заявленную обществом "Маги-2" по встречному иску сумму как убытки.
Доводы администрации о том, что дата окончания использования ответчиком помещения как арендатором должна определяться моментом вступления в силу решения суда от 25.10.2015 по делу N А76-7784/2015, отклоняются, поскольку названным судебным актом судом установлено обстоятельство бездействия администрации, выразившееся в непринятии решения о приватизации муниципального имущества в сроки, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ.
Доводы администрации о несоблюдении истцом по встречному иску досудебного порядка урегулирования спора противоречат нормам процессуального права и обстоятельствам дела, поскольку первоначальный иск подан администрацией до вступления в силу новой редакции ч. 5 ст. 4 АПК РФ, установившей обязательный досудебный порядок урегулирования гражданско-правового спора, что также исключало необходимость такого урегулирования при подаче встречного иска, который по смыслу ст. 132 АПК РФ направлен на зачет требований по первоначальному иску. Доказательств установления обязательного досудебного порядка урегулирования спора соглашением сторон истцом не представлено.
В силу нормы ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является оплата арендной платы, размер которой по договору аренды недвижимого имущества в силу нормы ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется договором аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Судом первой инстанции с учетом выводов о прекращении оснований для начисления арендной платы за период незаконного бездействия администрации по ненаправлению договора купли-продажи нежилого помещения за ответчиком признана обязанность по оплате арендной платы с 26.01.2015 по 08.06.2015, данные выводы суда ответчиком не оспорены (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Размер арендной платы обоснованно определен судом первой инстанции, исходя из согласованного в договоре (т. 1 л.д. 13).
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Из материалов дела следует, что ответчик произвел оплату пользования нежилым помещением в период с января по июнь 2015 года платежными поручениями (т. 2, л.д. 57-66):
- от 09.02.2015 N 33 на сумму 39 672 руб. 81 коп. с назначением платежа "оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за январь, февраль 2015 г.",
- от 10.08.2015 N 162 на сумму 5 289 руб. 71 коп. с назначением платежа "оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за февраль 2015 г.",
- от 10.08.2015 N 163 на сумму 10995 руб. 25 коп. с назначением платежа "частичная оплата по договору N 001-15 от 27.01.2015... за март 2015 г.",
- от 10.09.2015 N 175 на сумму 30 000 руб. с назначением платежа "доплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за март 2015 г.",
- от 01.10.2015 N 187 на сумму 9 672 руб. 82 коп. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 06.11.2015 N 206 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 11.11.2015 N 210 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "частичная оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 20.11.2015 N 223 на сумму 10 000 руб. с назначением платежа "доплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за апрель 2015 г.",
- от 11.01.2016 N 6 на сумму 40 995 руб. 25 коп. с назначением платежа "оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за май 2015 г.",
- от 10.02.2016 N 34 на сумму 39 672 руб. 82 коп. с назначением платежа "оплата неосновательного обогащения за использование помещения (пр. К. Маркса, д. 7/1) за июнь 2015 г.".
Суд первой инстанции обоснованно принял указанные платежи в счет оплаты арендной платы за спорный период с учетом указанного в платежных поручениях назначения платежа.
Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что оплата, произведенная ответчиком по платежным поручениям N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 должна быть зачтена не в счет спорного период, а в счет задолженности за пользование помещением за более ранний период (2014 год) в соответствии с п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды и учитывая, что платежи были учтены на счете денежных поступлений за фактическое пользование имуществом как неосновательное обогащение, подлежат отклонению.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В общих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах предусмотрено правило об очередности требований по одному денежному обязательству, когда сумма произведенного платежа недостаточна для его исполнения полностью (ст. 319 названного Кодекса).
Вместе с тем п. 2 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.
Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам (п. 3 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Названная статья устанавливает правила, касающиеся зачисления исполнения в счет нескольких однородных долгов, когда исполненного недостаточно для погашения их всех целиком. Эти правила применяются в двух случаях: неполное исполнение поставщиком обязанности по передаче товара и недостаточность сумм оплаты, произведенной покупателем. При этом они носят императивный характер.
Таким образом, несмотря на то, что ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации включена в состав норм, регулирующих договор поставки, и сформулирована лишь применительно к случаю, когда между сторонами действует несколько договоров на поставку одноименных товаров, при отсутствии в разделе III "Общая часть обязательственного права" Гражданского кодекса Российской Федерации регулирования тех правоотношений, когда однородные обязательства существуют по одному и тому же договору, а исполненного недостаточно для их погашения, положения ст. 522 Кодекса могут быть применены к спорным правоотношениям в порядке аналогии закона.
В соответствии с рекомендациями Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" в платежных поручениях в поле 24 (назначение платежа) указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость, в полях 101-110 указывается информация в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти совместно или по согласованию с Банком России.
В представленных обществом "Маги-2" и оспариваемых истцом платежных поручениях N 34 от 10.02.2016 и N 6 от 11.01.2016 в назначениях платежа (поле 24) указано на оплату неосновательного обогащения за использование помещение за конкретный период - май и июнь 2015 г. В поле 107 также указан период, а именно месяц и год, за который вносится соответствующий арендный платеж.
При изложенных обстоятельствах оснований для отнесения указанных платежей в счет ранее возникшей задолженности у администрации не имелось.
Следует также отметить недоказанность администрацией факта наличия такой задолженности в конкретном размере и исходя из доказанного размера платы за пользование помещением в период до заключения договора аренды N 001-154 от 27.01.2015 (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Ссылки апеллянта на п. 4.4. и п. 4.5. договора аренды в обоснование допустимости отнесения платежей в счет ранее возникшей задолженности отклоняются.
В пункте 4.4. договора указаны реквизиты, на которые арендатору необходимо вносить арендную плату.
Согласно п. 4.5. договора арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет, указанный в п. 4.4. договора.
Вопреки мнению апеллянта, указанные условия договора не регулируют порядок распределения поступивших от арендатора платежей и не отменяют установленную законом очередность их погашения.
С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2017 по делу N А76-11892/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)