Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Президент СК N 5" и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.07.2017 по делу N А40-244316/16, принятое судьей С.В. Масловым,
по иску ООО "Президент СК N 5" (ОГРН 1057746079390)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о взыскании денежных средств
при участии в судебном заседании:
- от истца: Нехотина М.К. по доверенности от 05.10.2017;
- от ответчика: не явился, извещен,
установил:
ООО "Президент СК N 5" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с иском о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с нарушением ответчиком сроков предоставления государственной услуги в размере осуществленных за период с февраля по сентябрь 2014 года включительно арендных платежей за здание и земельный участок в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка) и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 745 932 руб. 16 коп.; убытков в размере неосновательно полученных сумм арендной платы за земельный участок за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в размере 900 719 руб. 61 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 111 694 руб. 39 коп., убытков в размере 15 000 руб. уплаченных за регистрационные действия в Управление Росреестра по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2017 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" за счет казны города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" 900 719 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 60 666 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 000 руб. убытков и 10 258 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решения арбитражного суда подлежит изменению, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 24.09.2013 ООО "Президент СК N 5" обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации им в порядке федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Ответчик заключил договор на проведение оценки 15.05.2014.
Отчет об оценке был готов и передан ответчику 30.05.2014.
Распоряжение о приватизации было принято 02.09.2014.
12.09.2014, согласно условиям п. 3 ст. 9 Федерального закона 159-ФЗ, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
17.09.2014 истец передал ответчику 3 экземпляра подписанного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Коптельский 1-й пер., вл. 6-8, стр. 2.
02.10.2014 истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Коптельский 1-й пер., вл. 6-8, стр. 2.
Как указывает истец, ответчиком были нарушены установленные Федеральным законом N 159-ФЗ сроки предоставления государственных услуг в общей сложности на 253 дня, в период с 24.11.2013 по 02.10.2014, в связи с чем, истец был вынужден платить арендные платежи в то время, когда мог бы уже быть собственником арендуемого им имущества.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что противоправное поведение ответчика, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ срок, привело к возникновению у истца убытков, составляющих размер арендной платы, подлежащей внесению в указанный период, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не нес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за использование данного имущества в указанный срок.
Истец указал, что им за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 было совершено арендных платежей за нежилое здание на общую сумму 2 291 236 руб. 36 коп. С 23.11.2014 по 02.10.2014 было совершено арендных платежей за земельный участок на общую сумму 112 410 руб. 67 коп.
Суд первой инстанции, частично отказывая в удовлетворении заявленных требований о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с нарушением ответчиком сроков предоставления государственной услуги в размере осуществленных за период с февраля по сентябрь 2014 года включительно арендных платежей за здание и земельный участок в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка), исходил из того, что истцом в материалы дела не представлено доказательств обжалования бездействий ответчика.
Вместе с тем, апелляционная коллегия, изучив материалы дела, не может согласиться с решением суда, поскольку судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, 24.09.2013 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на преимущественный выкуп арендуемого им нежилого помещения.
При этом только 02.10.2014 истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на условиях Департамента.
Таким образом, с момента обращения истца - 24.09.2013 Департамент в течение 85 дней (61 + 14 + 10) должен был подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу в срок до 23.01.2014 включительно, чего сделано не было.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик в нарушение ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, получив от истца заявление, при наличии условий, предусмотренных законом, договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в течение 2-х месяцев со дня получения заявления, не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества, срок для принятия которого установлен п. 2 ч. 3 ст. 9 названного Федерального закона и составляет 2 недели со дня принятия отчета об оценке, не принял, проект договора купли-продажи, срок для направления которого установлен п. 3 ч. 3 ст. 9 и составляет 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, истцу не направил.
В нарушение установленных действующим законодательством сроков, Департамент подписал с истцом договор купли-продажи недвижимости только 02.10.2014, то есть задержал оказание государственной услуги на 253 дня.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что незаконное бездействие ответчика причинило истцу убытки в виде уплаченной арендной платы в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка). Доказательства уплаты арендной платы с расчетом имеются в деле.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 Гражданского кодекса РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о том, что истцом доказано наличие убытков в виде суммы излишне переплаченной арендной платы за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 в размере 2 403 647 руб., противоправное поведение ответчика, а также доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика, а также вина ответчика.
В этой связи исковые требования ООО "Президент СК N 5" о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы убытков в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 в размере 2 403 647 руб. признаются обоснованными и подлежащим удовлетворению.
Вместе с тем, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 745 932 руб. 16 коп. удовлетворению не подлежит.
По смыслу ст. 395 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 и Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ Об ответственности за нарушение обязательств" проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению на сумму убытков, поскольку проценты, как и убытки, являются самостоятельной мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Применение двойной меры ответственности за допущенное нарушение обязательств действующим законодательством не допускается.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Удовлетворяя требование о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаты арендной платы после заключения договора купли-продажи за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в сумме 900 719 руб. 61 коп., уплаченного платежными поручениями от 28.10.2015 N 96, от 21.03.2016 N 227, от 21.03.2016 N 228, от 05.04.2016 N 276 и от 05.05.2016 N 405, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ.
Для применения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ необходимо наличие двух условий: отсутствие оснований для приобретения (сбережения) имущества и факт приобретения (сбережения) имущества.
Как следует из материалов дела, 02.10.2014 между Департаментом городского имущества г. Москвы (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и здания N 59-869.
Истцом внесены платежи в счет оплаты аренды на общую сумму 900 719 руб. 61 коп. за период с 4 квартал 2015 года по май 2016 года.
При этом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с даты заключения договора купли-продажи общество стало законным владельцем на праве собственности данного помещения, и с этой даты у истца прекратились обязательства по оплате арендных платежей.
Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не может требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, так как ранее ему это имущество было передано в аренду.
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ).
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
Таким образом, договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды, прекратились.
Общество с даты заключения договора купли-продажи стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.
Из положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 указанного Закона.
При этом положениями ст. ст. 3, 5 Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Указанная правовая позиция изложена в п. п. 5, 6 и 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/2010.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в виде перечисленной арендной платы в размере 900 719 руб. 61 коп. подлежит удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 111 694 руб. 39 коп., исходя из ставки банковского процента по вкладам физических лиц, существующей в месте нахождения истца, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды.
Между тем, как обоснованно установлено судом первой инстанции, истцом неверно произведен расчет процентов.
Период просрочки с учетом того, что с претензией истец обратился 03.11.2016, следует исчислять с 03.11.2016 по 13.07.2017 и с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 5451/09 от 22.09.2009, размер процентов за период с 03.11.2016 по 13.07.2017 составляет 60 666 руб. 25 коп.
Истцом также заявлено о взыскании убытков в размере 15 000 руб., уплаченных за регистрационные действия в Управление Росреестра по Москве.
С учетом положений ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ, из которых следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входят факт наступления вреда, нарушения условий договора причинителем вреда, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением условий договора, вина причинителя вреда; принимая во внимание, что по вине ответчика регистрация перехода права собственности не состоялась, ответчиком не представлены доказательства возмещения убытков, не оспорены по существу обстоятельства несения убытков истцом и их размер, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании убытков в сумме 15 000 руб.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2017 по делу N А40-244316/16 изменить.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" убытки в размере 2 403 647 руб., неосновательное обогащение в размере 900 719 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60 660 руб. 25 коп. и убытки в размере 15 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 512 руб.
В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2017 N 09АП-44341/2017-ГК, 09АП-44642/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-244316/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2017 г. N 09АП-44341/2017-ГК,
09АП-44642/2017-ГК
Дело N А40-244316/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Президент СК N 5" и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.07.2017 по делу N А40-244316/16, принятое судьей С.В. Масловым,
по иску ООО "Президент СК N 5" (ОГРН 1057746079390)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о взыскании денежных средств
при участии в судебном заседании:
- от истца: Нехотина М.К. по доверенности от 05.10.2017;
- от ответчика: не явился, извещен,
установил:
ООО "Президент СК N 5" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с иском о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с нарушением ответчиком сроков предоставления государственной услуги в размере осуществленных за период с февраля по сентябрь 2014 года включительно арендных платежей за здание и земельный участок в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка) и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 745 932 руб. 16 коп.; убытков в размере неосновательно полученных сумм арендной платы за земельный участок за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в размере 900 719 руб. 61 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 111 694 руб. 39 коп., убытков в размере 15 000 руб. уплаченных за регистрационные действия в Управление Росреестра по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2017 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" за счет казны города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" 900 719 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 60 666 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 000 руб. убытков и 10 258 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решения арбитражного суда подлежит изменению, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 24.09.2013 ООО "Президент СК N 5" обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации им в порядке федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Ответчик заключил договор на проведение оценки 15.05.2014.
Отчет об оценке был готов и передан ответчику 30.05.2014.
Распоряжение о приватизации было принято 02.09.2014.
12.09.2014, согласно условиям п. 3 ст. 9 Федерального закона 159-ФЗ, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
17.09.2014 истец передал ответчику 3 экземпляра подписанного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Коптельский 1-й пер., вл. 6-8, стр. 2.
02.10.2014 истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Коптельский 1-й пер., вл. 6-8, стр. 2.
Как указывает истец, ответчиком были нарушены установленные Федеральным законом N 159-ФЗ сроки предоставления государственных услуг в общей сложности на 253 дня, в период с 24.11.2013 по 02.10.2014, в связи с чем, истец был вынужден платить арендные платежи в то время, когда мог бы уже быть собственником арендуемого им имущества.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что противоправное поведение ответчика, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ срок, привело к возникновению у истца убытков, составляющих размер арендной платы, подлежащей внесению в указанный период, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не нес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за использование данного имущества в указанный срок.
Истец указал, что им за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 было совершено арендных платежей за нежилое здание на общую сумму 2 291 236 руб. 36 коп. С 23.11.2014 по 02.10.2014 было совершено арендных платежей за земельный участок на общую сумму 112 410 руб. 67 коп.
Суд первой инстанции, частично отказывая в удовлетворении заявленных требований о взыскании убытков, понесенных истцом в связи с нарушением ответчиком сроков предоставления государственной услуги в размере осуществленных за период с февраля по сентябрь 2014 года включительно арендных платежей за здание и земельный участок в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка), исходил из того, что истцом в материалы дела не представлено доказательств обжалования бездействий ответчика.
Вместе с тем, апелляционная коллегия, изучив материалы дела, не может согласиться с решением суда, поскольку судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, 24.09.2013 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на преимущественный выкуп арендуемого им нежилого помещения.
При этом только 02.10.2014 истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на условиях Департамента.
Таким образом, с момента обращения истца - 24.09.2013 Департамент в течение 85 дней (61 + 14 + 10) должен был подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу в срок до 23.01.2014 включительно, чего сделано не было.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик в нарушение ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, получив от истца заявление, при наличии условий, предусмотренных законом, договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в течение 2-х месяцев со дня получения заявления, не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества, срок для принятия которого установлен п. 2 ч. 3 ст. 9 названного Федерального закона и составляет 2 недели со дня принятия отчета об оценке, не принял, проект договора купли-продажи, срок для направления которого установлен п. 3 ч. 3 ст. 9 и составляет 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, истцу не направил.
В нарушение установленных действующим законодательством сроков, Департамент подписал с истцом договор купли-продажи недвижимости только 02.10.2014, то есть задержал оказание государственной услуги на 253 дня.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что незаконное бездействие ответчика причинило истцу убытки в виде уплаченной арендной платы в размере 2 403 647 руб. (2 291 236 руб. 36 коп. за аренду здания и 112 410 руб. 64 коп. за аренду земельного участка). Доказательства уплаты арендной платы с расчетом имеются в деле.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 Гражданского кодекса РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о том, что истцом доказано наличие убытков в виде суммы излишне переплаченной арендной платы за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 в размере 2 403 647 руб., противоправное поведение ответчика, а также доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика, а также вина ответчика.
В этой связи исковые требования ООО "Президент СК N 5" о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы убытков в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 23.11.2014 по 02.10.2014 в размере 2 403 647 руб. признаются обоснованными и подлежащим удовлетворению.
Вместе с тем, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 745 932 руб. 16 коп. удовлетворению не подлежит.
По смыслу ст. 395 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 и Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ Об ответственности за нарушение обязательств" проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению на сумму убытков, поскольку проценты, как и убытки, являются самостоятельной мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Применение двойной меры ответственности за допущенное нарушение обязательств действующим законодательством не допускается.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Удовлетворяя требование о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаты арендной платы после заключения договора купли-продажи за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в сумме 900 719 руб. 61 коп., уплаченного платежными поручениями от 28.10.2015 N 96, от 21.03.2016 N 227, от 21.03.2016 N 228, от 05.04.2016 N 276 и от 05.05.2016 N 405, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ.
Для применения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ необходимо наличие двух условий: отсутствие оснований для приобретения (сбережения) имущества и факт приобретения (сбережения) имущества.
Как следует из материалов дела, 02.10.2014 между Департаментом городского имущества г. Москвы (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и здания N 59-869.
Истцом внесены платежи в счет оплаты аренды на общую сумму 900 719 руб. 61 коп. за период с 4 квартал 2015 года по май 2016 года.
При этом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с даты заключения договора купли-продажи общество стало законным владельцем на праве собственности данного помещения, и с этой даты у истца прекратились обязательства по оплате арендных платежей.
Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не может требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, так как ранее ему это имущество было передано в аренду.
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ).
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
Таким образом, договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды, прекратились.
Общество с даты заключения договора купли-продажи стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.
Из положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 указанного Закона.
При этом положениями ст. ст. 3, 5 Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Указанная правовая позиция изложена в п. п. 5, 6 и 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/2010.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения за период с ноября 2014 г. по май 2016 г. в виде перечисленной арендной платы в размере 900 719 руб. 61 коп. подлежит удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 111 694 руб. 39 коп., исходя из ставки банковского процента по вкладам физических лиц, существующей в месте нахождения истца, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды.
Между тем, как обоснованно установлено судом первой инстанции, истцом неверно произведен расчет процентов.
Период просрочки с учетом того, что с претензией истец обратился 03.11.2016, следует исчислять с 03.11.2016 по 13.07.2017 и с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 5451/09 от 22.09.2009, размер процентов за период с 03.11.2016 по 13.07.2017 составляет 60 666 руб. 25 коп.
Истцом также заявлено о взыскании убытков в размере 15 000 руб., уплаченных за регистрационные действия в Управление Росреестра по Москве.
С учетом положений ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ, из которых следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входят факт наступления вреда, нарушения условий договора причинителем вреда, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением условий договора, вина причинителя вреда; принимая во внимание, что по вине ответчика регистрация перехода права собственности не состоялась, ответчиком не представлены доказательства возмещения убытков, не оспорены по существу обстоятельства несения убытков истцом и их размер, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании убытков в сумме 15 000 руб.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2017 по делу N А40-244316/16 изменить.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО "Президент СК N 5" убытки в размере 2 403 647 руб., неосновательное обогащение в размере 900 719 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60 660 руб. 25 коп. и убытки в размере 15 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 512 руб.
В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)