Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Колесникова Евгения Николаевича: Рудомана Б.В., представителя по доверенности от 01.06.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 по делу N А08-5204/2017 (судья Коновалов А.И.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колесникова Евгения Николаевича (ИНН 310259181782, ОГРНИП 311312332800140) к обществу с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" (ИНН 7801432140, ОГРН 1077847121000) о взыскании 2 977 189 руб., в том числе 2 720 550 руб. основного долга за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 и 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017 по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2016 N 01/09/2016,
индивидуальный предприниматель Колесников Евгений Николаевич (далее - истец, ИП Колесников Е.Н.) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" (далее - ответчик, ООО "Бета-Групп") о взыскании 2 720 550 руб. основного долга за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 и 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017 по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2016 N 01/09/2016 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятых арбитражным судом).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 исковые требования ИП Колесникова Е.Н. удовлетворены.
ООО "Бета-Групп", не согласившись с вынесенным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 изменить, отказав истцу в удовлетворении иска о взыскании 1 513 550 руб. задолженности по арендной плате, начисленной после расторжения договора 24.02.2017, и 29 059 руб. 15 коп. неустойки.
ООО "Бета-Групп" явку полномочного представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Через электронный сервис "Мой арбитр" от ООО "Бета-Групп" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Колесникова Е.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что обжалуемый судебный акт от 31.07.2017 является законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу и заслушав объяснения представителя ИП Колесникова Е.Н., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.09.2016 между ИП Колесниковым Е.Н. (арендодателем) и ООО "Бета-Групп" (арендатором) заключен договор аренды N 01/09/2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование два этажа (первый и второй) трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Белгородская область, г. Белгород, ул. Макаренко 12, общей площадью 1207 кв. м.
Планировка помещений здания определяется согласно документам БТИ: копиями поэтажного плана здания (приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора).
Здание оснащено счетчиками учета электроэнергии, системой пожарной безопасности, линиями телефонной связи, телекоммуникаций, системами отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендатору для организации и функционирования медицинского центра.
Здание находятся в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи от 18.03.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АВ 132196, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 15.04.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2011 сделана запись регистрации N 31-31-01/024/2011-566.
Земельный участок, находящийся под арендуемым зданием находится по адресу: г. Белгород, ул. Макаренко 12, принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи от 18.03.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АВ 132197, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 15.04.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2011 сделана запись регистрации N 31-31-01/024/2011-567.
Здание передается от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества (приложение N 2), который после его подписания становится неотъемлемой частью настоящего договора. На весь срок действия договора аренды одновременно с правом аренды здания арендатор приобретает право пользования находящимся под зданием земельным участком. Стоимость аренды земельного участка входит в стоимость аренды здания (пункт 1.5 договора).
Срок аренды установлен сторонами на 5 лет с 01.09.2016 до 01.09.2021 включительно (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за здание состоит из постоянной и переменной части арендной платы, подлежащих уплате арендатором ежемесячно.
Пунктом 4.3 договора предусмотрен размер постоянной части арендной платы: с 01.09.2016 до 01.12.2016 в размере 50 000 руб. за каждый календарный месяц; с 01.12.2016 до 01.09.2017 в размере 350 руб. за один квадратный метр за каждый календарный месяц.
В соответствии с пунктом 4.7 договора арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы не позднее 25 числа текущего календарного месяца.
Переменная часть арендной платы состоит из доли арендатора в расходах на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализацию (водоотведение), услуги по вывозу ТБО и оплачивается на основании выставленных счетов-фактур арендодателя (пункт 4.5 договора).
Дополнительным соглашением к договору от 01.09.2016 стороны определили, что расчет ежемесячных сумм компенсации расходов коммунальных услуг, составляющих переменную часть арендной платы по оплате энергоснабжения, водоснабжения и канализации определяется по показаниям отдельных счетчиков, расходы по газоснабжению определяются по доле занимаемых площадей, что составляет 46,8% от показания счетчика, расходы по вывозу бытовых отходов определяются на основании выставленных актов о выполненных работах по вывозу ТБО.
Истец во исполнение принятых на себя обязательств передал ответчику по акту приема - передачи (приложение N 2 к договору N 01/09/2016 от 01.09.2016), а ответчик принял арендуемое помещение. На момент передачи замечаний по его состоянию у арендатора не имелось.
В свою очередь, ответчик уплатил арендную плату в сумме 150 000 руб. за период с 01.09.2016 по 01.12.2016, что подтверждается платежными поручениями N 70 от 28.09.2016, N 98 от 26.10.2016, N 138 от 22.11.2016.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения. Договор соответственно считается прекратившим свое действие по истечении 30 дней с момента получения арендодателем письменного уведомления о расторжении договора, направленного в его адрес по почте заказным с уведомлением. Окончательный расчет за аренду здания производится в следующем порядке: переменная часть - после подписания Соглашения о расторжении договора аренды и освобождения арендуемого здания; постоянная часть арендной платы - еще в течение следующего месяца после освобождения здания.
24.01.2017 истец получил от ответчика уведомление N 01/01 от 12.01.2017 о расторжении договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом арендатора не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого дня прекращения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы в установленные договором срок и (или) в установленном размере свыше 25 календарных дней.
17.02.2017 истец направил ответчику уведомление от 16.02.2017 о расторжении спорного договора аренды и с требованием об оплате задолженности по арендной плате, оставленное ответчиком без ответа и удовлетворения.
10.03.2017 истец повторно направил ответчику требование от 09.03.2017 об уплате задолженности по арендной плате, которое также ответчик оставил без ответа и удовлетворения.
Поскольку ответчиком не была погашена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 в сумме 2 720 550 руб., а также не возвращено имущество по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче имущества по спорному договору аренды подтверждается материалами дела.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Пунктом 2.3.7 договора установлено, что арендатор обязуется, в течение 5 рабочих дней с момента прекращения действия договора или его досрочного расторжения, вывезти все отделимые улучшения своими силами и за счет собственных средств и передать здание арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 3.5 договора здание считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи от арендатора к арендодателю.
Из материалов дела следует, что ответчик направил истцу письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено истцом 24.01.2017.
С учетом положений пункта 6.4 договора N 01/09/2016 от 01.09.2016 указанный договор считается расторгнутым с 24.04.2017 (предупреждение за 60 дней и 30 дней после получения уведомления).
Однако данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом до момента его возврата истцу по акту приема-передачи.
Доказательств возвращения имущества, равно как и уклонения истца от приемки помещения, ответчиком в материалы дела не представлено.
Напротив, на предложение истца передать арендованное помещение по акту приема-передачи, обеспечить явку представителя в МАУ "МФЦ г. Белгорода" 17.03.2017 для государственной регистрации расторжения договора от 09.03.2017 арендатор не ответил.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на приложение акта приема-передачи для подписания истцом к письму от 12.01.2017 не подтверждена материалами дела, поскольку в описи вложения акт приема-передачи не указан.
Пользование арендованным имуществом в спорный период с 01.12.2016 по 01.06.2017 ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто.
Следовательно, приняв по акту приема-передачи имущество в аренду, ответчик обязан был уплачивать арендные платежи за время фактического пользования имуществом, то есть до даты возврата истцу имущества по акту приема-передачи.
Поскольку ответчиком задолженность по арендной плате за спорный период не уплачена, арендованное имущество по акту приема-передачи не возвращено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца и взыскал с ответчика сумму основного долга в размере 2 720 550 руб. за период с 01.12.2016 по 01.06.2017.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании с ответчика пени, суд правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" внимание судов обращается на то, что при нарушении обязанности по возврату полученного в аренду имущества взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора, арендодатель начисляет арендатору штрафную пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день нарушения срока платежа.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком не выполнены надлежащим образом обязательства по уплате арендной платы по спорному договору.
Представленный истцом расчет пени судом проверен, признан верным.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика 256 639 руб. пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 27.12.2016 по 14.06.2017.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 по делу N А08-5204/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2017 N 19АП-6712/2017 ПО ДЕЛУ N А08-5204/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N А08-5204/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Колесникова Евгения Николаевича: Рудомана Б.В., представителя по доверенности от 01.06.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 по делу N А08-5204/2017 (судья Коновалов А.И.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колесникова Евгения Николаевича (ИНН 310259181782, ОГРНИП 311312332800140) к обществу с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" (ИНН 7801432140, ОГРН 1077847121000) о взыскании 2 977 189 руб., в том числе 2 720 550 руб. основного долга за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 и 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017 по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2016 N 01/09/2016,
установил:
индивидуальный предприниматель Колесников Евгений Николаевич (далее - истец, ИП Колесников Е.Н.) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" (далее - ответчик, ООО "Бета-Групп") о взыскании 2 720 550 руб. основного долга за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 и 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017 по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2016 N 01/09/2016 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятых арбитражным судом).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 исковые требования ИП Колесникова Е.Н. удовлетворены.
ООО "Бета-Групп", не согласившись с вынесенным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 изменить, отказав истцу в удовлетворении иска о взыскании 1 513 550 руб. задолженности по арендной плате, начисленной после расторжения договора 24.02.2017, и 29 059 руб. 15 коп. неустойки.
ООО "Бета-Групп" явку полномочного представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Через электронный сервис "Мой арбитр" от ООО "Бета-Групп" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Колесникова Е.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что обжалуемый судебный акт от 31.07.2017 является законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу и заслушав объяснения представителя ИП Колесникова Е.Н., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.09.2016 между ИП Колесниковым Е.Н. (арендодателем) и ООО "Бета-Групп" (арендатором) заключен договор аренды N 01/09/2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование два этажа (первый и второй) трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Белгородская область, г. Белгород, ул. Макаренко 12, общей площадью 1207 кв. м.
Планировка помещений здания определяется согласно документам БТИ: копиями поэтажного плана здания (приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора).
Здание оснащено счетчиками учета электроэнергии, системой пожарной безопасности, линиями телефонной связи, телекоммуникаций, системами отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендатору для организации и функционирования медицинского центра.
Здание находятся в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи от 18.03.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АВ 132196, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 15.04.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2011 сделана запись регистрации N 31-31-01/024/2011-566.
Земельный участок, находящийся под арендуемым зданием находится по адресу: г. Белгород, ул. Макаренко 12, принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи от 18.03.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АВ 132197, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 15.04.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2011 сделана запись регистрации N 31-31-01/024/2011-567.
Здание передается от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества (приложение N 2), который после его подписания становится неотъемлемой частью настоящего договора. На весь срок действия договора аренды одновременно с правом аренды здания арендатор приобретает право пользования находящимся под зданием земельным участком. Стоимость аренды земельного участка входит в стоимость аренды здания (пункт 1.5 договора).
Срок аренды установлен сторонами на 5 лет с 01.09.2016 до 01.09.2021 включительно (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за здание состоит из постоянной и переменной части арендной платы, подлежащих уплате арендатором ежемесячно.
Пунктом 4.3 договора предусмотрен размер постоянной части арендной платы: с 01.09.2016 до 01.12.2016 в размере 50 000 руб. за каждый календарный месяц; с 01.12.2016 до 01.09.2017 в размере 350 руб. за один квадратный метр за каждый календарный месяц.
В соответствии с пунктом 4.7 договора арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы не позднее 25 числа текущего календарного месяца.
Переменная часть арендной платы состоит из доли арендатора в расходах на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализацию (водоотведение), услуги по вывозу ТБО и оплачивается на основании выставленных счетов-фактур арендодателя (пункт 4.5 договора).
Дополнительным соглашением к договору от 01.09.2016 стороны определили, что расчет ежемесячных сумм компенсации расходов коммунальных услуг, составляющих переменную часть арендной платы по оплате энергоснабжения, водоснабжения и канализации определяется по показаниям отдельных счетчиков, расходы по газоснабжению определяются по доле занимаемых площадей, что составляет 46,8% от показания счетчика, расходы по вывозу бытовых отходов определяются на основании выставленных актов о выполненных работах по вывозу ТБО.
Истец во исполнение принятых на себя обязательств передал ответчику по акту приема - передачи (приложение N 2 к договору N 01/09/2016 от 01.09.2016), а ответчик принял арендуемое помещение. На момент передачи замечаний по его состоянию у арендатора не имелось.
В свою очередь, ответчик уплатил арендную плату в сумме 150 000 руб. за период с 01.09.2016 по 01.12.2016, что подтверждается платежными поручениями N 70 от 28.09.2016, N 98 от 26.10.2016, N 138 от 22.11.2016.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения. Договор соответственно считается прекратившим свое действие по истечении 30 дней с момента получения арендодателем письменного уведомления о расторжении договора, направленного в его адрес по почте заказным с уведомлением. Окончательный расчет за аренду здания производится в следующем порядке: переменная часть - после подписания Соглашения о расторжении договора аренды и освобождения арендуемого здания; постоянная часть арендной платы - еще в течение следующего месяца после освобождения здания.
24.01.2017 истец получил от ответчика уведомление N 01/01 от 12.01.2017 о расторжении договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом арендатора не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого дня прекращения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы в установленные договором срок и (или) в установленном размере свыше 25 календарных дней.
17.02.2017 истец направил ответчику уведомление от 16.02.2017 о расторжении спорного договора аренды и с требованием об оплате задолженности по арендной плате, оставленное ответчиком без ответа и удовлетворения.
10.03.2017 истец повторно направил ответчику требование от 09.03.2017 об уплате задолженности по арендной плате, которое также ответчик оставил без ответа и удовлетворения.
Поскольку ответчиком не была погашена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 в сумме 2 720 550 руб., а также не возвращено имущество по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче имущества по спорному договору аренды подтверждается материалами дела.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Пунктом 2.3.7 договора установлено, что арендатор обязуется, в течение 5 рабочих дней с момента прекращения действия договора или его досрочного расторжения, вывезти все отделимые улучшения своими силами и за счет собственных средств и передать здание арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 3.5 договора здание считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи от арендатора к арендодателю.
Из материалов дела следует, что ответчик направил истцу письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено истцом 24.01.2017.
С учетом положений пункта 6.4 договора N 01/09/2016 от 01.09.2016 указанный договор считается расторгнутым с 24.04.2017 (предупреждение за 60 дней и 30 дней после получения уведомления).
Однако данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом до момента его возврата истцу по акту приема-передачи.
Доказательств возвращения имущества, равно как и уклонения истца от приемки помещения, ответчиком в материалы дела не представлено.
Напротив, на предложение истца передать арендованное помещение по акту приема-передачи, обеспечить явку представителя в МАУ "МФЦ г. Белгорода" 17.03.2017 для государственной регистрации расторжения договора от 09.03.2017 арендатор не ответил.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на приложение акта приема-передачи для подписания истцом к письму от 12.01.2017 не подтверждена материалами дела, поскольку в описи вложения акт приема-передачи не указан.
Пользование арендованным имуществом в спорный период с 01.12.2016 по 01.06.2017 ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто.
Следовательно, приняв по акту приема-передачи имущество в аренду, ответчик обязан был уплачивать арендные платежи за время фактического пользования имуществом, то есть до даты возврата истцу имущества по акту приема-передачи.
Поскольку ответчиком задолженность по арендной плате за спорный период не уплачена, арендованное имущество по акту приема-передачи не возвращено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца и взыскал с ответчика сумму основного долга в размере 2 720 550 руб. за период с 01.12.2016 по 01.06.2017.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 256 639 руб. пени за период с 27.12.2016 по 14.06.2017.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании с ответчика пени, суд правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" внимание судов обращается на то, что при нарушении обязанности по возврату полученного в аренду имущества взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора, арендодатель начисляет арендатору штрафную пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день нарушения срока платежа.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком не выполнены надлежащим образом обязательства по уплате арендной платы по спорному договору.
Представленный истцом расчет пени судом проверен, признан верным.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика 256 639 руб. пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 27.12.2016 по 14.06.2017.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2017 по делу N А08-5204/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета-Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)