Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Стрекачева А.Н., Шимбаревой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колпаковым В.Н.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют": представителя Мугуновой Л.Г. по доверенности от 27.11.2017,
от Гайворонской Анны Петровны: представителя Вершининой М.Е. по доверенности от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Саламандра Владимира Львовича, общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 о включении требований в реестр требований кредиторов
по заявлению Гайворонской Анны Петровны
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" (ИНН 2320100544, ОГРН 1022302937975),
принятое в составе судьи Гарбовского А.И.,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" (далее - должник, ООО "Сочи-Абсолют") в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Гайворонская Анна Петровна (далее - заявитель, кредитор, участник строительства) с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Определением суда от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 требования участника строительства - Гайворонской Анны Петровны о передаче квартиры N 49 проектной площадью 25 кв. м, расположенной по адресу: г. Сочи, ул. Островского, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Сочи-Абсолют".
Не согласившись с определением суда от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016, Саламандра Владимир Львович, общество с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый.
Апелляционная жалоба Саламандра Владимира Львовича мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что требование кредитора заявлено в отношении объекта, часть которого передана Саламандра В.Л. по договору от 24.07.2012 N 39, а именно квартира N 49, проектной площадью 25,00 кв. м, в строительных осях Р/1Ф 19-20 на 10-м этаже в строящемся должником многоквартирном жилом доме, по договору об инвестировании строительства б/н от 11.04.2014 составленному между Гайворонской А.П. и ООО "Сочи-Абсолют", находится в тех же самых строительных осях и является частью квартиры N 49, проектной площадью 50,02 кв. м, в строительных осях РФ 19-20, расположенной на 10-м этаже многоквартирного жилого дома, в соответствии с договором N 39 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.07.2012, заключенным между Саламандрой В.Л. и ООО "Сочи-Абсолют".
Апелляционная жалоба ООО "Сочи-Абсолют" мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права. Апеллянт указал, что ООО "Сочи-Абсолют" имеет право расторгнуть договор об инвестировании строительства от 11.04.2014, письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении в случае, если застройщик находится в банкротстве. Поскольку в адрес кредитора Гайворонской А.П. направлено уведомление исх. N 04-36/1-10 о расторжении договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 и прекращении обязательств сторон по данному договору, то в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ договор считается расторгнутым с момента направления уведомления. Поскольку в случае нарушения срока исполнения обязанности по передаче причитающегося кредитору недвижимого имущества обязанность должника возвратить полученные в качестве предоплаты денежные средства договором не предусмотрена, то до момента расторжения договора правовые основания для предъявления денежного требования у кредитора отсутствовали. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что участник долевого строительства не ограничен в выборе способа реализации права (денежный реестр или реестр передачи жилых помещений). Учитывая, что договор об инвестировании строительства от 11.04.2014 расторгнут, у ООО "Сочи-Абсолют" отсутствуют обязательства по предоставлению Гайворонской А.П. квартиры в соответствии с условиями договора. Поскольку обязательство должника перед Гайворонской А.П. является денежным, включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений является не обоснованным.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2017 по делу N А32-22045/20169 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Гайворонской Анны Петровны, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016 заявление Христофоровой Натальи Анатольевны и Воронежской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей "Рубикон" о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 в отношении ООО "Сочи-Абсолют" (ИНН 2320100544, ОГРН 1022302937975) введена процедура наблюдения с применением правил параграфа N 7 главы IX Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден Мажинский Д.П.
Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 06.05.2017 N 80.
Гайворонская Анна Петровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.
В соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
В силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
В деле о банкротстве должника применяются правила параграфа N 7 главы IX Закона о банкротстве.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы 9 данного Закона лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Как следует из материалов дела, между ООО "Сочи-Абсолют" (инвестор-1) и Гайворонской Анной Петровной (инвестор-2) 11.04.2014 заключен договор об инвестировании строительства, по условиям которого инвестор-1 обязуется в счет получения инвестиций, выделить инвестору-2 однокомнатную квартиру N стр. 49 проектной площадью 25,00 кв. м в строительных осях Р/1Ф 19-20, расположенную на 10-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город-курорт Сочи, Центральный район, ул. Островского, на земельном участке площадью 1961 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:80.
В соответствии с пунктом 2.1 заключенного договора инвестиционный взнос инвестора-2 составляет 1 250 000 руб.
В подтверждение произведенной оплаты по договору в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 12 от 11.04.2014 на сумму 1 250 000 руб. (л.д. 12 т. 1).
В соответствии с частью 2 статьи 1 и частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и подлежащего государственной регистрации.
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного федерального закона.
Из письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 о применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Из условий договора от 11.04.2014 следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся многоквартирном доме), стоимости, предоплате, сроке исполнения обязательств (в 1-ом квартале 2015 г.) в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является правильным.
В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
На основании статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
При таких условиях отказ во включении их требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки не может являться обоснованным. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
Рассмотрение такого обособленного спора как включение требования кредитора в реестр подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.
Исследовав представленные кредитором документы, учитывая, что задолженность подтверждена представленными в материалы дела доказательствами, суду не представлены доказательства исполнения должником своих обязательств перед участником строительства, суд первой инстанции правомерно включил требование кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Сочи-Абсолют".
Довод апеллянта о том, что договор об инвестировании строительства от 11.04.2014 является расторгнутым с момента направления инвестору уведомления исх. N 04-36/1-10 от 18.09.2017 о расторжении и прекращении обязательств по данному договору, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 6.3 договора об инвестировании строительства инвестор-1 (ООО "Сочи-Абсолют") имеет право расторгнуть договор, предварительно письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении, не менее, чем за тридцать дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если инвестор-1 терпит банкротство или подвергается ликвидации, не считая реорганизации.
В соответствии с пунктом 6.4 договора об инвестировании строительства инвестор-2 (Гайворонская А.П.) имеет право расторгнуть договор, предварительно письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении, не менее, чем за тридцать дней до даты предполагаемого расторжения в случае:
- - просрочки сдачи объекта в эксплуатацию, если такая просрочка составит более 6 месяцев за исключением случаев, когда такое неисполнение имело место по причине действия форс-мажорных обстоятельств, и о причинах такого неисполнения инвестор-2 был уведомлен инвестором-1 в письменной форме в течение 10 дней с момента наступления этих обстоятельств;
- - существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта строительства;
- - существенного нарушения требований к качеству объекта строительства;
- - в случае задержки выполнения очередного этапа работ, предусмотренных графиком производства работ на срок более 90 дней.
В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 3 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что застройщик вправе расторгнуть договор в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона и после истечения тридцатидневного срока со дня направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из изложенного следует, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предоставляет застройщику право на одностороннее расторжение договора только в случае нарушения участником долевого строительства условий договора об оплате.
С учетом того, что договорная цена уплачена участником строительства в полном объеме, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло.
Таким образом, содержащееся в пункте 6.4 договора условие о возможности расторжения в одностороннем порядке в случае банкротства или ликвидации застройщика является ничтожным, поскольку оно не соответствует закону и направлено на ущемление прав участника строительства как слабой стороны сделки.
Из материалов дела следует, что 29.03.2017 Гайворонская А.П. направила ООО "Сочи-Абсолют" заявление о расторжении договора инвестирования от 11.04.2014 и возвращении инвестиционного взноса в сумму 1 250 000 руб. Вместе с тем указанное заявление участника строительства не является заявлением об одностороннем отказе от договора, а содержит предложение застройщику расторгнуть договор.
Соглашение о расторжении договора инвестирования от 11.04.2014 сторонами подписано не было, фактические действия, свидетельствующие об отказе от договора, сторонами не совершались.
В судебном заседании представитель Гайворонской А.П. пояснил, что целью направления указанного заявления являлось последующее переоформление договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 в договор участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 расторгнут не был.
Довод апелляционной жалобы о том, что требования кредитора заявлены в отношении части объекта, который передан Саламандра В.Л. по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.07.2012 в связи с чем невозможно требование кредитора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Наличие притязаний нескольких лиц на одно жилое помещение (двойная продажа) не является препятствием для включения всех подтвержденных требований в реестр требований кредиторов должника. Права участников строительства в случае двойной продажи жилого помещения подлежит защите судом в равной мере.
Довод апеллянта о том, что обязательство должника перед Гайворонской А.П. является денежным, в связи с чем включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений является не обоснованным, подлежит отклонению по следующим основаниям.
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.
Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона 127-ФЗ, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 16.10.2017 N 4, подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку Налоговым кодексом РФ и Законом о банкротстве оплата государственной пошлиной при обжаловании судебных актов о включении в реестр требований кредиторов не предусмотрена.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Саламандра Владимиру Львовичу из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.10.2017 N 4.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2017 N 15АП-18943/2017, 15АП-19040/2017 ПО ДЕЛУ N А32-22045/2016
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 г. N 15АП-18943/2017, 15АП-19040/2017
Дело N А32-22045/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Стрекачева А.Н., Шимбаревой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колпаковым В.Н.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют": представителя Мугуновой Л.Г. по доверенности от 27.11.2017,
от Гайворонской Анны Петровны: представителя Вершининой М.Е. по доверенности от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Саламандра Владимира Львовича, общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 о включении требований в реестр требований кредиторов
по заявлению Гайворонской Анны Петровны
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" (ИНН 2320100544, ОГРН 1022302937975),
принятое в составе судьи Гарбовского А.И.,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" (далее - должник, ООО "Сочи-Абсолют") в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Гайворонская Анна Петровна (далее - заявитель, кредитор, участник строительства) с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Определением суда от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 требования участника строительства - Гайворонской Анны Петровны о передаче квартиры N 49 проектной площадью 25 кв. м, расположенной по адресу: г. Сочи, ул. Островского, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Сочи-Абсолют".
Не согласившись с определением суда от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016, Саламандра Владимир Львович, общество с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый.
Апелляционная жалоба Саламандра Владимира Львовича мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что требование кредитора заявлено в отношении объекта, часть которого передана Саламандра В.Л. по договору от 24.07.2012 N 39, а именно квартира N 49, проектной площадью 25,00 кв. м, в строительных осях Р/1Ф 19-20 на 10-м этаже в строящемся должником многоквартирном жилом доме, по договору об инвестировании строительства б/н от 11.04.2014 составленному между Гайворонской А.П. и ООО "Сочи-Абсолют", находится в тех же самых строительных осях и является частью квартиры N 49, проектной площадью 50,02 кв. м, в строительных осях РФ 19-20, расположенной на 10-м этаже многоквартирного жилого дома, в соответствии с договором N 39 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.07.2012, заключенным между Саламандрой В.Л. и ООО "Сочи-Абсолют".
Апелляционная жалоба ООО "Сочи-Абсолют" мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права. Апеллянт указал, что ООО "Сочи-Абсолют" имеет право расторгнуть договор об инвестировании строительства от 11.04.2014, письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении в случае, если застройщик находится в банкротстве. Поскольку в адрес кредитора Гайворонской А.П. направлено уведомление исх. N 04-36/1-10 о расторжении договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 и прекращении обязательств сторон по данному договору, то в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ договор считается расторгнутым с момента направления уведомления. Поскольку в случае нарушения срока исполнения обязанности по передаче причитающегося кредитору недвижимого имущества обязанность должника возвратить полученные в качестве предоплаты денежные средства договором не предусмотрена, то до момента расторжения договора правовые основания для предъявления денежного требования у кредитора отсутствовали. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что участник долевого строительства не ограничен в выборе способа реализации права (денежный реестр или реестр передачи жилых помещений). Учитывая, что договор об инвестировании строительства от 11.04.2014 расторгнут, у ООО "Сочи-Абсолют" отсутствуют обязательства по предоставлению Гайворонской А.П. квартиры в соответствии с условиями договора. Поскольку обязательство должника перед Гайворонской А.П. является денежным, включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений является не обоснованным.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2017 по делу N А32-22045/20169 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Абсолют" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Гайворонской Анны Петровны, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2016 заявление Христофоровой Натальи Анатольевны и Воронежской региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей "Рубикон" о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 в отношении ООО "Сочи-Абсолют" (ИНН 2320100544, ОГРН 1022302937975) введена процедура наблюдения с применением правил параграфа N 7 главы IX Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден Мажинский Д.П.
Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 06.05.2017 N 80.
Гайворонская Анна Петровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.
В соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
В силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
В деле о банкротстве должника применяются правила параграфа N 7 главы IX Закона о банкротстве.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы 9 данного Закона лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Как следует из материалов дела, между ООО "Сочи-Абсолют" (инвестор-1) и Гайворонской Анной Петровной (инвестор-2) 11.04.2014 заключен договор об инвестировании строительства, по условиям которого инвестор-1 обязуется в счет получения инвестиций, выделить инвестору-2 однокомнатную квартиру N стр. 49 проектной площадью 25,00 кв. м в строительных осях Р/1Ф 19-20, расположенную на 10-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город-курорт Сочи, Центральный район, ул. Островского, на земельном участке площадью 1961 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:80.
В соответствии с пунктом 2.1 заключенного договора инвестиционный взнос инвестора-2 составляет 1 250 000 руб.
В подтверждение произведенной оплаты по договору в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 12 от 11.04.2014 на сумму 1 250 000 руб. (л.д. 12 т. 1).
В соответствии с частью 2 статьи 1 и частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и подлежащего государственной регистрации.
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного федерального закона.
Из письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 о применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Из условий договора от 11.04.2014 следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся многоквартирном доме), стоимости, предоплате, сроке исполнения обязательств (в 1-ом квартале 2015 г.) в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является правильным.
В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
На основании статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
При таких условиях отказ во включении их требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки не может являться обоснованным. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
Рассмотрение такого обособленного спора как включение требования кредитора в реестр подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.
Исследовав представленные кредитором документы, учитывая, что задолженность подтверждена представленными в материалы дела доказательствами, суду не представлены доказательства исполнения должником своих обязательств перед участником строительства, суд первой инстанции правомерно включил требование кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Сочи-Абсолют".
Довод апеллянта о том, что договор об инвестировании строительства от 11.04.2014 является расторгнутым с момента направления инвестору уведомления исх. N 04-36/1-10 от 18.09.2017 о расторжении и прекращении обязательств по данному договору, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 6.3 договора об инвестировании строительства инвестор-1 (ООО "Сочи-Абсолют") имеет право расторгнуть договор, предварительно письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении, не менее, чем за тридцать дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если инвестор-1 терпит банкротство или подвергается ликвидации, не считая реорганизации.
В соответствии с пунктом 6.4 договора об инвестировании строительства инвестор-2 (Гайворонская А.П.) имеет право расторгнуть договор, предварительно письменно предупредив противоположную сторону о своем намерении, не менее, чем за тридцать дней до даты предполагаемого расторжения в случае:
- - просрочки сдачи объекта в эксплуатацию, если такая просрочка составит более 6 месяцев за исключением случаев, когда такое неисполнение имело место по причине действия форс-мажорных обстоятельств, и о причинах такого неисполнения инвестор-2 был уведомлен инвестором-1 в письменной форме в течение 10 дней с момента наступления этих обстоятельств;
- - существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта строительства;
- - существенного нарушения требований к качеству объекта строительства;
- - в случае задержки выполнения очередного этапа работ, предусмотренных графиком производства работ на срок более 90 дней.
В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 3 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что застройщик вправе расторгнуть договор в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона и после истечения тридцатидневного срока со дня направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из изложенного следует, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предоставляет застройщику право на одностороннее расторжение договора только в случае нарушения участником долевого строительства условий договора об оплате.
С учетом того, что договорная цена уплачена участником строительства в полном объеме, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло.
Таким образом, содержащееся в пункте 6.4 договора условие о возможности расторжения в одностороннем порядке в случае банкротства или ликвидации застройщика является ничтожным, поскольку оно не соответствует закону и направлено на ущемление прав участника строительства как слабой стороны сделки.
Из материалов дела следует, что 29.03.2017 Гайворонская А.П. направила ООО "Сочи-Абсолют" заявление о расторжении договора инвестирования от 11.04.2014 и возвращении инвестиционного взноса в сумму 1 250 000 руб. Вместе с тем указанное заявление участника строительства не является заявлением об одностороннем отказе от договора, а содержит предложение застройщику расторгнуть договор.
Соглашение о расторжении договора инвестирования от 11.04.2014 сторонами подписано не было, фактические действия, свидетельствующие об отказе от договора, сторонами не совершались.
В судебном заседании представитель Гайворонской А.П. пояснил, что целью направления указанного заявления являлось последующее переоформление договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 в договор участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами договора об инвестировании строительства от 11.04.2014 расторгнут не был.
Довод апелляционной жалобы о том, что требования кредитора заявлены в отношении части объекта, который передан Саламандра В.Л. по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.07.2012 в связи с чем невозможно требование кредитора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Наличие притязаний нескольких лиц на одно жилое помещение (двойная продажа) не является препятствием для включения всех подтвержденных требований в реестр требований кредиторов должника. Права участников строительства в случае двойной продажи жилого помещения подлежит защите судом в равной мере.
Довод апеллянта о том, что обязательство должника перед Гайворонской А.П. является денежным, в связи с чем включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений является не обоснованным, подлежит отклонению по следующим основаниям.
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.
Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона 127-ФЗ, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 16.10.2017 N 4, подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку Налоговым кодексом РФ и Законом о банкротстве оплата государственной пошлиной при обжаловании судебных актов о включении в реестр требований кредиторов не предусмотрена.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2017 по делу N А32-22045/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить Саламандра Владимиру Львовичу из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.10.2017 N 4.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)