Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Донцова П.В., Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс": Горючкина С.С., по доверенности от 20.04.016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Администрации города Курска: Аникеевой И.Г., по доверенности от 11.12.2015;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" и Администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2016 по делу N А35-6262/2015 (судья Матвеева О.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, об обязании устранить допущенные нарушения законных прав и интересов заявителя в установленном законом порядке,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" (далее - заявитель, ООО "Русский Альянс", Общество, ОГРН 1044637000143, ИНН 4632039017) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание склада, общей площадью 286 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, проезд Льговский поворот, д. 5Е и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Курска, Комитета по управлению имуществом Курской области.
Решением суда от 28.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Русский Альянс" и Администрация города Курска обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Русский Альянс" указывает, что Общество имело право на строительство склада, возведенное с получением всех необходимых разрешений на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103148:114 площадью 7138 кв. м с разрешенным использованием для хозяйственной деятельности. Следовательно, здание склада не является самовольной постройкой. Решение о предоставлении земельного участка и разрешение на строительство выданы Администрацией г. Курска. Отказ в государственной регистрации противоречит ст. 131 НК РФ, ст. 20 Закона о регистрации.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация города Курска указывает, что в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права аренды на основании договора аренды от 31.05.2006 с видом разрешенного использования - для хозяйственной деятельности сроком до 15.02.2021. Вид разрешенного использования земельного участка "склады" (код 6.9) подразумевает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов. Вид разрешенного использования земельного участка с КН 46:29:103148:114 не конкретизирует, какую хозяйственную деятельность вправе осуществлять арендатор на земельном участке, следовательно, размещение складов является одним из видов хозяйственной деятельности, что не противоречит ст. 615 ГК РФ. Транспортно-складские объекты должны находиться в границах земельного участка, принадлежащего объекту для ведения хозяйственной деятельности. В настоящем случае размещение транспортных и складских объектов соответствует виду использования земельного участка - для хозяйственной деятельности. Строительство склада не привело к фактическому изменению назначения земельного участка по окончании строительства объекта. Следовательно, при предоставлении Обществом всех необходимых документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости, основания к отказу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренные абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации права отсутствовали.
В отзыве на жалобу Управление указывает, что земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законом порядке. Общество обязано было использовать земельный участок исключительно в целях, для которых он ему был предоставлен: приобретался в аренду под находящимися на нем подъездными железнодорожными путями.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 31.05.2006 между земельным комитетом города Курска и ООО "Русский Альянс" был заключен договор аренды N 82407ю земельного участка в городе Курске с кадастровым номером 46:29:103148:114, площадью 7138 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, пр. Льговский поворот, для хозяйственной деятельности, на срок с 15.02.2006 до 15.02.2021.
На земельном участке расположен линейный объект: сооружение -подъездные железнодорожные пути эксплуатационного участка N 2 длиной 266,0 м состоящие из путей: литер N 10 длиной 161 м от стрелочного перевода N 11 до упора, литер N 11 длиной 105 м от стрелочного перевода N 12 до упора по адресу: г. Курск, проезд Льговский поворот, право собственности на который зарегистрировано 23.08.2005 за ООО "Русский Альянс".
С 29.10.2006 вступил в силу Закон Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" (далее - Закон Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО).
В соответствии с данным Законом Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 года N 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв. м и более, перешли к Администрации Курской области, в лице комитета по управлению имуществом Курской области.
Между земельным комитетом города Курска и комитетом по управлению имуществом Курской области 11.11.2013 было заключено соглашение о переводе на комитет по управлению имуществом Курской области прав и обязанностей по договору N 82407ю аренды земельного участка в городе Курске.
Соглашение в установленном законом порядке 25.12.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области.
В соответствии с пунктом 3.2.1 указанного договора аренды Арендатор обязан использовать полученный в аренду Участок в соответствии с разрешенным использованием, без прав передачи третьим лицам, своих прав и обязанностей по договору, в т.ч. внесения права аренды Участка в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса без согласия Арендодателя.
Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 12.11.2014 выдано Разрешение на строительство N ru 4630200-2424, согласно которому ООО "Русский Альянс" разрешено строительство объекта капитального строительства - склад на существующей территории по проезду Льговский поворот в городе Курске.
На основании постановления Администрации города Курска от 19.11.2014 N 4501 "О вводе в эксплуатацию" ООО "Русский Альянс" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 46302000-1640, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - склад на существующей территории по проезду Льговский поворот в городе Курске.
ООО "Русский Альянс" 11.12.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, КН 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
В качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации в Управление Росреестра по Курской области заявителем было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 46302000-1640, выданное 19.11.2014 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска.
В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от 11.112.2014 заявителем были представлены: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2014, платежное поручение N 1 от 11.12.2014, решение N 4 от 12.02.2014, Приказ N 17 от 13.02.2014, свидетельство от 06.01.2004, свидетельство от 08.01.2004, Устав от 19.01.2011.
Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества была приостановлена регистрационным органом (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 26.12.2014 N 01/184/2014-006) в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации, а именно: вновь созданный объект обладает признаками самовольной постройки.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.05.2015 N 01/184/2014-006 было отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации.
Считая отказ N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным, ООО "Русский Альянс" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области исходил из того, что у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности за ООО "Русский Альянс" на нежилое здание, с кадастровым номером 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 данного Закона); не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что в нарушение ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, ст. 222 ГК РФ отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок для строительства вновь созданного объекта капитального строительства, о регистрации которого просит заявитель.
Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, если она изготовлена или создана с соблюдением закона и иных правовых актов, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о регистрации.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Спор возник в отношении вновь созданного объекта недвижимости, в целях проверки наличий оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на него обоснованно руководствовались положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При осуществлении государственной регистрации на создаваемый, созданный или реконструированный объект недвижимого имущества, государственный регистратор обязан убедиться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой.
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленным законом, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
В отличие от временных сооружений самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является объект, который по физическим признакам мог бы быть отнесен к недвижимому имуществу, но создан на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо без получения необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешенное использование земельного участка указывает на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно письму Комитета Архитектуры и градостроительства г. Курска от 19.01.2015 в соответствии с внесенными изменениями в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", утвержденными решением Курского городского Собрания от 23.10.2007, спорный земельный участок находится в территориальной зоне П3 - для производственных предприятий I и II класса вредности (санитарно-защитная зона от 500 до 1000 м) (л.д. 111).
Общество, воспользовавшись своим исключительным правом согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ (действующей на момент заключения договора аренды), приобрело земельный участок в аренду для хозяйственной деятельности, не предполагающей строительство.
На момент предоставления в аренду спорный земельный участок имел вид разрешенного использования - для хозяйственной деятельности.
Вид разрешенного использования был изменен только 13.02.2015 постановлением администрации г. Курска N 382, в то время как представленные разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию склада были выданы 19.11.2014 и 12.02.2014.
Указанные факты позволяют прийти к выводу, что объект капитального строительства склад был возведен на спорном земельном участке Обществом без соблюдения при строительстве вида разрешенного использования данного земельного участка.
Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр (ч. 2).
Как видно из материалов дела, земельный участок был предоставлен Обществу в порядке ст. 34 ЗК РФ, п. 4.2 Положения об особенностях регулирования земельных отношений на территории г. Курска, утвержденным решением Курского городского собрания от 23.03.2000 N 49-2-РС.
Из условий договора N 82407ю от 31.05.2006 следует, что Арендатор обязан использовать полученный в аренду Участок в соответствии с Разрешенным использованием (п. 3.2), при этом цель предоставления ("Разрешенное использование") - для хозяйственной деятельности (п. 1.1).
Доказательств внесения в вышеназванный договор изменений относительно "Разрешенного использования", в суд не представлено.
Соответственно, Общество обязано было использовать земельный участок исключительно "для хозяйственной деятельности" ввиду того, что на момент предоставления в аренду спорного земельного участка на нем находились подъездные железнодорожные пути.
Земельный участок, на котором была возведена постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законом порядке (ст. 222 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом на государственную регистрацию не были представлены необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства вновь созданного объекта капитального строительства (здания склада).
В связи с чем, у Управления отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности за ООО "Русский Альянс" на нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
Доводы апелляционных жалоб фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Кроме того, доводы жалоб основаны на неверном толковании норм права и расширительном толковании понятий предоставления земельных участков "для хозяйственной деятельности" и "строительства", которые предусматривают различные правовые процедуры.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о законности отказа N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционных жалоб не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2016 по делу N А35-6262/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 19АП-3382/2016 ПО ДЕЛУ N А35-6262/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу N А35-6262/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Донцова П.В., Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс": Горючкина С.С., по доверенности от 20.04.016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Администрации города Курска: Аникеевой И.Г., по доверенности от 11.12.2015;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" и Администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2016 по делу N А35-6262/2015 (судья Матвеева О.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, об обязании устранить допущенные нарушения законных прав и интересов заявителя в установленном законом порядке,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русский Альянс" (далее - заявитель, ООО "Русский Альянс", Общество, ОГРН 1044637000143, ИНН 4632039017) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание склада, общей площадью 286 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, проезд Льговский поворот, д. 5Е и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Курска, Комитета по управлению имуществом Курской области.
Решением суда от 28.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Русский Альянс" и Администрация города Курска обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Русский Альянс" указывает, что Общество имело право на строительство склада, возведенное с получением всех необходимых разрешений на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103148:114 площадью 7138 кв. м с разрешенным использованием для хозяйственной деятельности. Следовательно, здание склада не является самовольной постройкой. Решение о предоставлении земельного участка и разрешение на строительство выданы Администрацией г. Курска. Отказ в государственной регистрации противоречит ст. 131 НК РФ, ст. 20 Закона о регистрации.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация города Курска указывает, что в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права аренды на основании договора аренды от 31.05.2006 с видом разрешенного использования - для хозяйственной деятельности сроком до 15.02.2021. Вид разрешенного использования земельного участка "склады" (код 6.9) подразумевает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов. Вид разрешенного использования земельного участка с КН 46:29:103148:114 не конкретизирует, какую хозяйственную деятельность вправе осуществлять арендатор на земельном участке, следовательно, размещение складов является одним из видов хозяйственной деятельности, что не противоречит ст. 615 ГК РФ. Транспортно-складские объекты должны находиться в границах земельного участка, принадлежащего объекту для ведения хозяйственной деятельности. В настоящем случае размещение транспортных и складских объектов соответствует виду использования земельного участка - для хозяйственной деятельности. Строительство склада не привело к фактическому изменению назначения земельного участка по окончании строительства объекта. Следовательно, при предоставлении Обществом всех необходимых документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости, основания к отказу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренные абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации права отсутствовали.
В отзыве на жалобу Управление указывает, что земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законом порядке. Общество обязано было использовать земельный участок исключительно в целях, для которых он ему был предоставлен: приобретался в аренду под находящимися на нем подъездными железнодорожными путями.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 31.05.2006 между земельным комитетом города Курска и ООО "Русский Альянс" был заключен договор аренды N 82407ю земельного участка в городе Курске с кадастровым номером 46:29:103148:114, площадью 7138 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, пр. Льговский поворот, для хозяйственной деятельности, на срок с 15.02.2006 до 15.02.2021.
На земельном участке расположен линейный объект: сооружение -подъездные железнодорожные пути эксплуатационного участка N 2 длиной 266,0 м состоящие из путей: литер N 10 длиной 161 м от стрелочного перевода N 11 до упора, литер N 11 длиной 105 м от стрелочного перевода N 12 до упора по адресу: г. Курск, проезд Льговский поворот, право собственности на который зарегистрировано 23.08.2005 за ООО "Русский Альянс".
С 29.10.2006 вступил в силу Закон Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" (далее - Закон Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО).
В соответствии с данным Законом Курской области от 6.10.2006 N 65-ЗКО и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 года N 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв. м и более, перешли к Администрации Курской области, в лице комитета по управлению имуществом Курской области.
Между земельным комитетом города Курска и комитетом по управлению имуществом Курской области 11.11.2013 было заключено соглашение о переводе на комитет по управлению имуществом Курской области прав и обязанностей по договору N 82407ю аренды земельного участка в городе Курске.
Соглашение в установленном законом порядке 25.12.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области.
В соответствии с пунктом 3.2.1 указанного договора аренды Арендатор обязан использовать полученный в аренду Участок в соответствии с разрешенным использованием, без прав передачи третьим лицам, своих прав и обязанностей по договору, в т.ч. внесения права аренды Участка в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса без согласия Арендодателя.
Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 12.11.2014 выдано Разрешение на строительство N ru 4630200-2424, согласно которому ООО "Русский Альянс" разрешено строительство объекта капитального строительства - склад на существующей территории по проезду Льговский поворот в городе Курске.
На основании постановления Администрации города Курска от 19.11.2014 N 4501 "О вводе в эксплуатацию" ООО "Русский Альянс" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 46302000-1640, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - склад на существующей территории по проезду Льговский поворот в городе Курске.
ООО "Русский Альянс" 11.12.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, КН 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
В качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации в Управление Росреестра по Курской области заявителем было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 46302000-1640, выданное 19.11.2014 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска.
В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от 11.112.2014 заявителем были представлены: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2014, платежное поручение N 1 от 11.12.2014, решение N 4 от 12.02.2014, Приказ N 17 от 13.02.2014, свидетельство от 06.01.2004, свидетельство от 08.01.2004, Устав от 19.01.2011.
Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества была приостановлена регистрационным органом (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 26.12.2014 N 01/184/2014-006) в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации, а именно: вновь созданный объект обладает признаками самовольной постройки.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.05.2015 N 01/184/2014-006 было отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации.
Считая отказ N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным, ООО "Русский Альянс" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области исходил из того, что у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности за ООО "Русский Альянс" на нежилое здание, с кадастровым номером 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 данного Закона); не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что в нарушение ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, ст. 222 ГК РФ отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок для строительства вновь созданного объекта капитального строительства, о регистрации которого просит заявитель.
Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, если она изготовлена или создана с соблюдением закона и иных правовых актов, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о регистрации.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Спор возник в отношении вновь созданного объекта недвижимости, в целях проверки наличий оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на него обоснованно руководствовались положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При осуществлении государственной регистрации на создаваемый, созданный или реконструированный объект недвижимого имущества, государственный регистратор обязан убедиться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой.
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленным законом, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
В отличие от временных сооружений самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является объект, который по физическим признакам мог бы быть отнесен к недвижимому имуществу, но создан на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо без получения необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешенное использование земельного участка указывает на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно письму Комитета Архитектуры и градостроительства г. Курска от 19.01.2015 в соответствии с внесенными изменениями в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", утвержденными решением Курского городского Собрания от 23.10.2007, спорный земельный участок находится в территориальной зоне П3 - для производственных предприятий I и II класса вредности (санитарно-защитная зона от 500 до 1000 м) (л.д. 111).
Общество, воспользовавшись своим исключительным правом согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ (действующей на момент заключения договора аренды), приобрело земельный участок в аренду для хозяйственной деятельности, не предполагающей строительство.
На момент предоставления в аренду спорный земельный участок имел вид разрешенного использования - для хозяйственной деятельности.
Вид разрешенного использования был изменен только 13.02.2015 постановлением администрации г. Курска N 382, в то время как представленные разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию склада были выданы 19.11.2014 и 12.02.2014.
Указанные факты позволяют прийти к выводу, что объект капитального строительства склад был возведен на спорном земельном участке Обществом без соблюдения при строительстве вида разрешенного использования данного земельного участка.
Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр (ч. 2).
Как видно из материалов дела, земельный участок был предоставлен Обществу в порядке ст. 34 ЗК РФ, п. 4.2 Положения об особенностях регулирования земельных отношений на территории г. Курска, утвержденным решением Курского городского собрания от 23.03.2000 N 49-2-РС.
Из условий договора N 82407ю от 31.05.2006 следует, что Арендатор обязан использовать полученный в аренду Участок в соответствии с Разрешенным использованием (п. 3.2), при этом цель предоставления ("Разрешенное использование") - для хозяйственной деятельности (п. 1.1).
Доказательств внесения в вышеназванный договор изменений относительно "Разрешенного использования", в суд не представлено.
Соответственно, Общество обязано было использовать земельный участок исключительно "для хозяйственной деятельности" ввиду того, что на момент предоставления в аренду спорного земельного участка на нем находились подъездные железнодорожные пути.
Земельный участок, на котором была возведена постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законом порядке (ст. 222 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом на государственную регистрацию не были представлены необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства вновь созданного объекта капитального строительства (здания склада).
В связи с чем, у Управления отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности за ООО "Русский Альянс" на нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:103148:861, площадью 286 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Льговский порот, д. 5Е.
Доводы апелляционных жалоб фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Кроме того, доводы жалоб основаны на неверном толковании норм права и расширительном толковании понятий предоставления земельных участков "для хозяйственной деятельности" и "строительства", которые предусматривают различные правовые процедуры.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о законности отказа N 01/184/2014-006 от 12.05.2015 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционных жалоб не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 28.04.2016 по делу N А35-6262/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)