Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.Н. Григорьева,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "ТСО Труд"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 сентября 2017 года по делу N А40-220043/16, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску ЗАО "ТСО Труд"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Генеральный директор - Кудинов В.Ю. (протокол N 2 от 26.05.2014), Большунов С.Б. (по доверенности от 20.11.2017)
от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 138,9 кв. м (этаж 1, пом. IX, комн. 1-15) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2017 исковые требования удовлетворены, разногласия возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Закрытым акционерным обществом "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 138,9 кв. м (этаж 1, пом. IX, комн. 1-15) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 урегулированы, путем указания в преамбуле текста договора и в реквизитах сторон.... и Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "ТРУД" в лице генерального директора В.Ю. Кудинова...".
путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 13 376 142 (тринадцать миллионов триста семьдесят шесть тысяч сто сорок два) руб. 00 копеек в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 222 935 (двести двадцать две тысячи девятьсот тридцать пять) руб. 70 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Пункты 5.1, 5.2 исключить из текста договора.
Пункта 5.4. договора в следующей редакции:
"В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 договора в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с п. 3.4 договора (не представление подтверждающих оплату документов, Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.".
пункт 7.1 Договора принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Пункт 9 "Реквизиты сторон" принять в редакции Закрытого акционерного общества "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "ТСО Труд" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что при вынесении решения суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, пришел к неверным выводам, вынес решение с нарушением материальных и процессуальных норм права.
Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о проведении повторной почерковедческой экспертизы.
В соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или комиссии экспертов.
Документального подтверждения недостоверности проведенной экспертизы истцом не представлено, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" является арендатором нежилых помещений площадью 138,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 на основании договора аренды от 19.05.2008 года N 07-419/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 28.07.2008 года.
В связи с обращением Истца о намерении провести работы по ремонту нежилого помещения для дальнейшего его использования, ЗАО ТСО "Труд" 23.09.2009 года Префектурой Юго-Западного административного округа города Москвы выдано решение о согласовании проведения работ по ремонту без перепланировки вышеуказанного нежилого помещения.
Истец указывает, что им в арендуемых помещениях проведены ремонтные работы помещений общей стоимостью 1 800 034 руб. 00 коп. В подтверждение указанного факта Истцом представлен акт о приемке выполненных работ от 31.11.2011 года N 1.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 22.02.2013 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2014 года по делу N А40-27588/2014, вступившим в законную силу 07.08.2014 года признано незаконным решение Департамента имущества города Москвы от 03.06.2013 г. N ДГИ-И-12029/13.
Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 138,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда.
Принять решение об условиях приватизации ЗАО "ТСО ТРУД" нежилого помещения, площадью 138,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.
Направить заявителю проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 139,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.
Судом установлено, что департамент городского имущества города Москвы, во исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2014 года, направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 14 025 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 22.03.2016 года N 16-16Б/68, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.03.2016 года N 696/С-16, подготовленным НП СРО "Свод".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 189 001 руб. 20 коп., за вычетом неотделимых улучшений 1 800 034,00 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения в части указания цены выкупаемого объекта с учетом произведенных неотделимых улучшений, п. 3.4, п. 5.1, 5.2, 5.4, 7.1, 9.
Письмом от 12 сентября 2016 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 138,9 кв. м (этаж 1 пом. 9, комн. 1-15), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7, на дату оценки 22.02.2013 года без учета НДС составляет 13 376 142,00 руб. без учета НДС.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "ИНТЕЛИС-оценка" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Эксперт Примерова М.Н. в суде первой инстанции ответила на вопросы, дала пояснения по проведенной экспертизе.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Учитывая, что между сторонами имел место спор относительно стоимости продаваемого имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался ценой, установленной по результатам проведения судебной экспертизы.
Как указал суд первой инстанции, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В указанной части решение не обжалуется.
Признавая несостоятельными требования истца о том, что стоимость осуществленных им неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества, суд первой инстанции верно руководствовался частью 6 статьи 5 Закона N 159 в соответствии с которой, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества только в том в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Согласно пункту 1 Положения Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функции выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.
Следовательно, поскольку объектом аренды является нежилое помещение и то, что договор аренды с городом Москвой заключен в лице ее уполномоченного отраслевого органа, суд приходит к выводу о том, что согласие на осуществление неотделимых улучшений должно было быть получено арендатором в Департаменте городского имущества города Москвы.
Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что стоимость ремонтных работ в зачет их стоимости в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества не подлежит, поскольку истцом не представлено доказательств согласия арендодателя (ответчика) на осуществление неотделимых улучшений.
Таким образом, требование о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 138,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, без вычета стоимости неотделимых улучшений, то есть с ценой продажи в размере 13 376 142 руб. 00 коп. без учета НДС, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений (пункт 3.4 договора) является необоснованным.
Судебная коллегия апелляционного суда также поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что поскольку действующим законодательством размер пеней (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества не установлен, на ответчика не может быть возложена ответственность в размере, указанном продавцом, в связи с чем п. 5.1, 5.2 договора подлежат исключению.
Поскольку стороны не пришли к соглашению о расторжении договора, суд первой инстанции правомерно принял пункт 5.4. в следующей редакции: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с п. 3.4 договора (не представление подтверждающих оплату документов), Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.
Также судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 7.1 договора подлежат принятию в редакции Департамента городского имущества г. Москвы как не противоречащий закону.
Пункт 9 договора "Реквизиты сторон" принят судом в редакции Закрытого акционерного общества "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468), что истцом не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 сентября 2017 года по делу N А40-220043/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2017 N 09АП-52991/2017 ПО ДЕЛУ N А40-220043/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2017 г. N 09АП-52991/2017
Дело N А40-220043/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.Н. Григорьева,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "ТСО Труд"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 сентября 2017 года по делу N А40-220043/16, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску ЗАО "ТСО Труд"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Генеральный директор - Кудинов В.Ю. (протокол N 2 от 26.05.2014), Большунов С.Б. (по доверенности от 20.11.2017)
от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 138,9 кв. м (этаж 1, пом. IX, комн. 1-15) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2017 исковые требования удовлетворены, разногласия возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Закрытым акционерным обществом "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 138,9 кв. м (этаж 1, пом. IX, комн. 1-15) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 урегулированы, путем указания в преамбуле текста договора и в реквизитах сторон.... и Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "ТРУД" в лице генерального директора В.Ю. Кудинова...".
путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 13 376 142 (тринадцать миллионов триста семьдесят шесть тысяч сто сорок два) руб. 00 копеек в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 222 935 (двести двадцать две тысячи девятьсот тридцать пять) руб. 70 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Пункты 5.1, 5.2 исключить из текста договора.
Пункта 5.4. договора в следующей редакции:
"В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 договора в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с п. 3.4 договора (не представление подтверждающих оплату документов, Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.".
пункт 7.1 Договора принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Пункт 9 "Реквизиты сторон" принять в редакции Закрытого акционерного общества "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "ТСО Труд" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что при вынесении решения суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, пришел к неверным выводам, вынес решение с нарушением материальных и процессуальных норм права.
Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о проведении повторной почерковедческой экспертизы.
В соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или комиссии экспертов.
Документального подтверждения недостоверности проведенной экспертизы истцом не представлено, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" является арендатором нежилых помещений площадью 138,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 на основании договора аренды от 19.05.2008 года N 07-419/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 28.07.2008 года.
В связи с обращением Истца о намерении провести работы по ремонту нежилого помещения для дальнейшего его использования, ЗАО ТСО "Труд" 23.09.2009 года Префектурой Юго-Западного административного округа города Москвы выдано решение о согласовании проведения работ по ремонту без перепланировки вышеуказанного нежилого помещения.
Истец указывает, что им в арендуемых помещениях проведены ремонтные работы помещений общей стоимостью 1 800 034 руб. 00 коп. В подтверждение указанного факта Истцом представлен акт о приемке выполненных работ от 31.11.2011 года N 1.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 22.02.2013 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2014 года по делу N А40-27588/2014, вступившим в законную силу 07.08.2014 года признано незаконным решение Департамента имущества города Москвы от 03.06.2013 г. N ДГИ-И-12029/13.
Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 138,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда.
Принять решение об условиях приватизации ЗАО "ТСО ТРУД" нежилого помещения, площадью 138,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.
Направить заявителю проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 139,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.
Судом установлено, что департамент городского имущества города Москвы, во исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2014 года, направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 14 025 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 22.03.2016 года N 16-16Б/68, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.03.2016 года N 696/С-16, подготовленным НП СРО "Свод".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 189 001 руб. 20 коп., за вычетом неотделимых улучшений 1 800 034,00 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения в части указания цены выкупаемого объекта с учетом произведенных неотделимых улучшений, п. 3.4, п. 5.1, 5.2, 5.4, 7.1, 9.
Письмом от 12 сентября 2016 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 138,9 кв. м (этаж 1 пом. 9, комн. 1-15), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7, на дату оценки 22.02.2013 года без учета НДС составляет 13 376 142,00 руб. без учета НДС.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "ИНТЕЛИС-оценка" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Эксперт Примерова М.Н. в суде первой инстанции ответила на вопросы, дала пояснения по проведенной экспертизе.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Учитывая, что между сторонами имел место спор относительно стоимости продаваемого имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался ценой, установленной по результатам проведения судебной экспертизы.
Как указал суд первой инстанции, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Закрытое акционерное общество "Транспортно-строительное объединение "Труд" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В указанной части решение не обжалуется.
Признавая несостоятельными требования истца о том, что стоимость осуществленных им неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества, суд первой инстанции верно руководствовался частью 6 статьи 5 Закона N 159 в соответствии с которой, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества только в том в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Согласно пункту 1 Положения Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функции выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.
Следовательно, поскольку объектом аренды является нежилое помещение и то, что договор аренды с городом Москвой заключен в лице ее уполномоченного отраслевого органа, суд приходит к выводу о том, что согласие на осуществление неотделимых улучшений должно было быть получено арендатором в Департаменте городского имущества города Москвы.
Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что стоимость ремонтных работ в зачет их стоимости в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества не подлежит, поскольку истцом не представлено доказательств согласия арендодателя (ответчика) на осуществление неотделимых улучшений.
Таким образом, требование о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 138,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Куликовская, д. 7 путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, без вычета стоимости неотделимых улучшений, то есть с ценой продажи в размере 13 376 142 руб. 00 коп. без учета НДС, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений (пункт 3.4 договора) является необоснованным.
Судебная коллегия апелляционного суда также поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что поскольку действующим законодательством размер пеней (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества не установлен, на ответчика не может быть возложена ответственность в размере, указанном продавцом, в связи с чем п. 5.1, 5.2 договора подлежат исключению.
Поскольку стороны не пришли к соглашению о расторжении договора, суд первой инстанции правомерно принял пункт 5.4. в следующей редакции: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с п. 3.4 договора (не представление подтверждающих оплату документов), Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.
Также судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 7.1 договора подлежат принятию в редакции Департамента городского имущества г. Москвы как не противоречащий закону.
Пункт 9 договора "Реквизиты сторон" принят судом в редакции Закрытого акционерного общества "Транспортно-строительное объединение "Труд" (ОГРН 1027700317468), что истцом не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 сентября 2017 года по делу N А40-220043/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)