Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу от общества с ограниченной ответственностью "Диан" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 по делу N А47-11767/2016 (судья Калитанова Т.В.).
В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" - Разина Ю.С. (доверенность от 09.01.2017).
Закрытое акционерное общество "Торговый дом "Перекресток" (далее - ЗАО "ТД "Перекресток", истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Диан" (далее ООО "Диан", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору субаренды в сумме 1 217 673 руб. и пени в сумме 87 352 руб. 50 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Соседушка" (далее - ООО "Соседушка", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО "Диан" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.
Полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал доказанным обстоятельство наличия у ответчика задолженности по арендной плате.
Судом также не дана оценка тому обстоятельству, что ответчиком в период действия договора субаренды с согласия истца произведены неотделимые улучшения и понесенные затраты были зачтены истцом в счет арендной платы. Суд, посчитав недоказанными указанные обстоятельства, незаконно воспрепятствовал ответчику в представлении доказательств в обоснование факта и размера произведенных улучшений, отказав в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства 01.03.2017, за период которого ответчик планировал представить дополнительные доказательства.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Соседушка" (арендатор) и ООО "Диан" (субарендатор) оформлен договор субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (л.д. 19), согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает часть арендованной арендатором площади следующего недвижимого имущества: комнаты на втором этаже N 1-8 общей площадью 273,8 кв. м в помещении N 5 (в литере ББ1Б2) общей площадью 1752, 3 кв. м, этаж в подвале, на первом, втором этажах, номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2.
В пункте 1.5. договора субаренды указано, что арендатор гарантирует, что на момент подписания договора помещение находится на праве аренды на основании договора аренды N 11-81М от 01.08.2012.
Согласно договору аренды N 11-81М от 01.08.2012 обществу с ограниченной ответственностью "Соседушка" (арендатор) предоставлено закрытым акционерным обществом ресторан "Оренбург" (арендодатель) в аренду недвижимое имущество: помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале на первом, втором этажах восьми-, двух-, одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746, 7 кв. м, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2. (л.д. 24).
Договор аренды зарегистрирован 10.08.2012 (л.д. 31).
Из письма ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" в адрес ООО "Диан" (л.д. 101) следует, что 01.09.2015 ООО "Соседушка" (арендатор) уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды N 11-81М от 01.08.2012 ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", в соответствии с договором перенайма нежилого помещения N СВ-6/2602 от 01.09.2015.
В дело также представлено письмо N СВ-2/019/2247 от 01.09.2015 ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" в адрес ООО "Мастер КИП" (собственник помещений с учетом реорганизации юридического лица) о необходимости согласования сдачи в субаренду имущества, находящегося в аренде у ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" на основании договора аренды N 11-81М от 01.08.2012. На письме имеется отметка "Согласовано. Директор ООО "Мастер КИП" Одношивкина".
В соответствии с п. 3.1. договора субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (далее по тексту - договор субаренды) субарендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендатору за пользование указанным помещением арендную плату, которая состоит из фиксированной и переменной части.
Согласно п. п. 3.1.1 договора субаренды фиксированная часть месячной арендной платы за пользование помещением составляет 142 500 рублей, в том числе НДС.
Переменная часть месячной арендной платы включает в себя расходы по коммунальным услугам, эксплуатационным расходам, водоснабжению, канализации, отоплению, обслуживанию коммунальных сетей, электроэнергии и прочих расходов, связанных с эксплуатацией помещения и рассчитывается ежемесячно пропорционально занимаемой субарендатором площади (п. п. 3.1.2 п. 3.1 договора субаренды).
В соответствии с п. 3.4 договора субаренды арендная плата начисляется с даты фактической передачи помещения - даты подписания акта приема-передачи помещения.
Согласно п. п. "з" и п. п. "л" п. 2.2.1. договора субаренды субарендатор обязан по согласованию с арендатором нести расходы по содержанию помещения, в том числе своевременно производить по мере необходимости текущий ремонт помещения и иные ремонтные работы по помещению, как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц, а также производить текущий ремонт своими силами и за свой счет. Субарендатор вправе предоставить арендатору смету расходов и стоимость произведенных им затрат по проведению текущего ремонта и в этом случае арендатор обязуется оплатить стоимость произведенного субарендатором текущего ремонта.
Согласно п. п. "г" п. 2.2.2. договора субаренды субарендатор вправе за свой счет производить переоборудование, реконструкцию и перепланировки, наружный и внутренний ремонт, но только с письменного разрешения арендатора, и согласования с соответствующими органами.
Согласно п. 6.2. договора субаренды в случае невнесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
01.07.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении с 01.07.2016 договора субаренды (л.д. 38).
Помещение возвращено субарендатором по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2016 (л.д. 39).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 019/2407 от 30.03.2016, в которой ответчику предложено погасить задолженность в размере 824 661 рубль в срок до 10.04.2016 (л.д. 14).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору субаренды, ЗАО "ТД "Перекресток" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате за пользование имуществом, переданным в субаренду по договору субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012, подтверждается материалами дела.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" и ООО "Диан" возникли обязательственные отношения, основанные на договоре субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (с учетом передачи прав по договору на основании договора перенайма от 01.09.2015 от ООО "Соседушка"), в рамках которых ответчику передано в аренду нежилое помещение: комнаты на втором этаже N 1-8 общей площадью 273,8 кв. м в помещении N 5 (в литере ББ1Б2) общей площадью 1752, 3 кв. м, этаж в подвале, на первом, втором этажах, номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2 (л.д. 19).
Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров.
Доказательств оспаривания в порядке, установленном нормами ст. 166 - 167 ГК РФ, договора субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 не имеется.
В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является оплата арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно п. 6.2. договора субаренды в случае невнесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Поскольку ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом и доказательства оплаты арендной платы им в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены в материалы дела, суд первой инстанции правомерно взыскал заявленную истцом сумму задолженности по арендной плате и пени с ответчика в пользу истца.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания суммы задолженности и пени, ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о необходимости исследования обстоятельств, связанных с производством ответчиком в период действия договора субаренды неотделимых улучшений, с целью зачета их стоимости в счет арендной платы, подлежат отклонению.
В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно п. п. "з" и п. п. "л" п. 2.2.1. договора субаренды субарендатор вправе за свой счет производить переоборудование, реконструкцию и перепланировки, наружный и внутренний ремонт, но только с письменного разрешения арендатора, и согласования с соответствующими органами.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако ответчиком доказательств, свидетельствующих как о производстве неотделимых улучшений, их стоимости и объеме выполненных работ, так и о получении согласия арендодателя на их производство в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Однако, ответчиком не были представлены доказательства, подтверждающие факт зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном ст. 410 ГК РФ. Представитель истца в судебном заседании опроверг обстоятельства получения им от ответчика какого-либо заявления о зачете.
В силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
В рамках настоящего дела соответствующим процессуальным правом, предусмотренных ст. 132 АПК РФ, ответчик не воспользовался.
В силу изложенных обстоятельств, правовые и фактические основания для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы отсутствуют.
Ссылки апеллянта на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства 01.03.2017, отклоняются.
Согласно части 3 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины отложения уважительными.
В силу нормы ст. 159 АПК РФ в ее нормативном единстве с нормой ч. 1 ст. 65 АПК РФ поданные в суд ходатайства должны быть мотивированы конкретными фактическими обстоятельствами и правовыми основаниям.
Кроме того, указанные нормы предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными.
В данном случае в обоснование заявленного ходатайства об отложении судебного заседания 01.03.2017 (л.д. 112) ответчик указал на необходимость предоставления дополнительных доказательств, связанных с обоснованием правовой позиции о возмещении стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в связи со сменой руководителя организации около 6 месяцев назад.
В силу ч. 1 ст. 6.1. АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки.
Согласно ч. 3 ст. 152 АПК РФ срок, на который судебное разбирательство отложено в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, учитывается при определении разумного срока судопроизводства.
В соответствии с ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Согласно ч. 5 ст. 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
По существу указанные правовые нормы возлагают на суд процессуальную обязанность разрешить вопрос об отложении судебного разбирательства с учетом соблюдения баланса между обеспечением состязательности арбитражного процесса и возможности предоставления сторонами доказательств с одной стороны и разумными сроками судопроизводства с другой стороны.
В данном случае в деле отсутствуют объективные доказательства, подтверждающие, что ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 4, 95), реализовавший право на представление отзыва на иск (л.д. 105) и участвовавший в судебном заседании (л.д. 107), не мог своевременно заявить соответствующие возражения на иск и обеспечить сбор доказательств, в силу чего суд первой инстанции обоснованно посчитал заявленные ответчиком обстоятельства неуважительными причинами неявки в судебное заседание.
Кроме того, в силу ч. 3 ст. 270 АПК РФ, допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права могут являться основанием для отмены решения суда только в случае, если они привели к принятию неправильного судебного акта по существу спора. Между тем, как ранее отмечено апелляционным судом, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии фактических и правовых оснований для возмещения ему стоимости неотделимых улучшений, в силу чего решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы и пени в заявленном истцом размере является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании статьи 270 АПК РФ, а также оснований для рассмотрения дела по правилам первой инстанции судом не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 по делу N А47-11767/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диан" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2017 N 18АП-4693/2017 ПО ДЕЛУ N А47-11767/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. N 18АП-4693/2017
Дело N А47-11767/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу от общества с ограниченной ответственностью "Диан" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 по делу N А47-11767/2016 (судья Калитанова Т.В.).
В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" - Разина Ю.С. (доверенность от 09.01.2017).
Закрытое акционерное общество "Торговый дом "Перекресток" (далее - ЗАО "ТД "Перекресток", истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Диан" (далее ООО "Диан", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору субаренды в сумме 1 217 673 руб. и пени в сумме 87 352 руб. 50 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Соседушка" (далее - ООО "Соседушка", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО "Диан" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.
Полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал доказанным обстоятельство наличия у ответчика задолженности по арендной плате.
Судом также не дана оценка тому обстоятельству, что ответчиком в период действия договора субаренды с согласия истца произведены неотделимые улучшения и понесенные затраты были зачтены истцом в счет арендной платы. Суд, посчитав недоказанными указанные обстоятельства, незаконно воспрепятствовал ответчику в представлении доказательств в обоснование факта и размера произведенных улучшений, отказав в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства 01.03.2017, за период которого ответчик планировал представить дополнительные доказательства.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Соседушка" (арендатор) и ООО "Диан" (субарендатор) оформлен договор субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (л.д. 19), согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает часть арендованной арендатором площади следующего недвижимого имущества: комнаты на втором этаже N 1-8 общей площадью 273,8 кв. м в помещении N 5 (в литере ББ1Б2) общей площадью 1752, 3 кв. м, этаж в подвале, на первом, втором этажах, номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2.
В пункте 1.5. договора субаренды указано, что арендатор гарантирует, что на момент подписания договора помещение находится на праве аренды на основании договора аренды N 11-81М от 01.08.2012.
Согласно договору аренды N 11-81М от 01.08.2012 обществу с ограниченной ответственностью "Соседушка" (арендатор) предоставлено закрытым акционерным обществом ресторан "Оренбург" (арендодатель) в аренду недвижимое имущество: помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале на первом, втором этажах восьми-, двух-, одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746, 7 кв. м, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2. (л.д. 24).
Договор аренды зарегистрирован 10.08.2012 (л.д. 31).
Из письма ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" в адрес ООО "Диан" (л.д. 101) следует, что 01.09.2015 ООО "Соседушка" (арендатор) уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды N 11-81М от 01.08.2012 ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", в соответствии с договором перенайма нежилого помещения N СВ-6/2602 от 01.09.2015.
В дело также представлено письмо N СВ-2/019/2247 от 01.09.2015 ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" в адрес ООО "Мастер КИП" (собственник помещений с учетом реорганизации юридического лица) о необходимости согласования сдачи в субаренду имущества, находящегося в аренде у ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" на основании договора аренды N 11-81М от 01.08.2012. На письме имеется отметка "Согласовано. Директор ООО "Мастер КИП" Одношивкина".
В соответствии с п. 3.1. договора субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (далее по тексту - договор субаренды) субарендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендатору за пользование указанным помещением арендную плату, которая состоит из фиксированной и переменной части.
Согласно п. п. 3.1.1 договора субаренды фиксированная часть месячной арендной платы за пользование помещением составляет 142 500 рублей, в том числе НДС.
Переменная часть месячной арендной платы включает в себя расходы по коммунальным услугам, эксплуатационным расходам, водоснабжению, канализации, отоплению, обслуживанию коммунальных сетей, электроэнергии и прочих расходов, связанных с эксплуатацией помещения и рассчитывается ежемесячно пропорционально занимаемой субарендатором площади (п. п. 3.1.2 п. 3.1 договора субаренды).
В соответствии с п. 3.4 договора субаренды арендная плата начисляется с даты фактической передачи помещения - даты подписания акта приема-передачи помещения.
Согласно п. п. "з" и п. п. "л" п. 2.2.1. договора субаренды субарендатор обязан по согласованию с арендатором нести расходы по содержанию помещения, в том числе своевременно производить по мере необходимости текущий ремонт помещения и иные ремонтные работы по помещению, как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц, а также производить текущий ремонт своими силами и за свой счет. Субарендатор вправе предоставить арендатору смету расходов и стоимость произведенных им затрат по проведению текущего ремонта и в этом случае арендатор обязуется оплатить стоимость произведенного субарендатором текущего ремонта.
Согласно п. п. "г" п. 2.2.2. договора субаренды субарендатор вправе за свой счет производить переоборудование, реконструкцию и перепланировки, наружный и внутренний ремонт, но только с письменного разрешения арендатора, и согласования с соответствующими органами.
Согласно п. 6.2. договора субаренды в случае невнесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
01.07.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении с 01.07.2016 договора субаренды (л.д. 38).
Помещение возвращено субарендатором по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2016 (л.д. 39).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 019/2407 от 30.03.2016, в которой ответчику предложено погасить задолженность в размере 824 661 рубль в срок до 10.04.2016 (л.д. 14).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору субаренды, ЗАО "ТД "Перекресток" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате за пользование имуществом, переданным в субаренду по договору субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012, подтверждается материалами дела.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" и ООО "Диан" возникли обязательственные отношения, основанные на договоре субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 (с учетом передачи прав по договору на основании договора перенайма от 01.09.2015 от ООО "Соседушка"), в рамках которых ответчику передано в аренду нежилое помещение: комнаты на втором этаже N 1-8 общей площадью 273,8 кв. м в помещении N 5 (в литере ББ1Б2) общей площадью 1752, 3 кв. м, этаж в подвале, на первом, втором этажах, номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, расположенные в здании по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, N 30/2 (л.д. 19).
Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров.
Доказательств оспаривания в порядке, установленном нормами ст. 166 - 167 ГК РФ, договора субаренды нежилого помещения N 12С/А-81Р от 13.12.2012 не имеется.
В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является оплата арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно п. 6.2. договора субаренды в случае невнесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Поскольку ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом и доказательства оплаты арендной платы им в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены в материалы дела, суд первой инстанции правомерно взыскал заявленную истцом сумму задолженности по арендной плате и пени с ответчика в пользу истца.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания суммы задолженности и пени, ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о необходимости исследования обстоятельств, связанных с производством ответчиком в период действия договора субаренды неотделимых улучшений, с целью зачета их стоимости в счет арендной платы, подлежат отклонению.
В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно п. п. "з" и п. п. "л" п. 2.2.1. договора субаренды субарендатор вправе за свой счет производить переоборудование, реконструкцию и перепланировки, наружный и внутренний ремонт, но только с письменного разрешения арендатора, и согласования с соответствующими органами.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако ответчиком доказательств, свидетельствующих как о производстве неотделимых улучшений, их стоимости и объеме выполненных работ, так и о получении согласия арендодателя на их производство в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Однако, ответчиком не были представлены доказательства, подтверждающие факт зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном ст. 410 ГК РФ. Представитель истца в судебном заседании опроверг обстоятельства получения им от ответчика какого-либо заявления о зачете.
В силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
В рамках настоящего дела соответствующим процессуальным правом, предусмотренных ст. 132 АПК РФ, ответчик не воспользовался.
В силу изложенных обстоятельств, правовые и фактические основания для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы отсутствуют.
Ссылки апеллянта на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства 01.03.2017, отклоняются.
Согласно части 3 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины отложения уважительными.
В силу нормы ст. 159 АПК РФ в ее нормативном единстве с нормой ч. 1 ст. 65 АПК РФ поданные в суд ходатайства должны быть мотивированы конкретными фактическими обстоятельствами и правовыми основаниям.
Кроме того, указанные нормы предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными.
В данном случае в обоснование заявленного ходатайства об отложении судебного заседания 01.03.2017 (л.д. 112) ответчик указал на необходимость предоставления дополнительных доказательств, связанных с обоснованием правовой позиции о возмещении стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в связи со сменой руководителя организации около 6 месяцев назад.
В силу ч. 1 ст. 6.1. АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки.
Согласно ч. 3 ст. 152 АПК РФ срок, на который судебное разбирательство отложено в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, учитывается при определении разумного срока судопроизводства.
В соответствии с ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Согласно ч. 5 ст. 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
По существу указанные правовые нормы возлагают на суд процессуальную обязанность разрешить вопрос об отложении судебного разбирательства с учетом соблюдения баланса между обеспечением состязательности арбитражного процесса и возможности предоставления сторонами доказательств с одной стороны и разумными сроками судопроизводства с другой стороны.
В данном случае в деле отсутствуют объективные доказательства, подтверждающие, что ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 4, 95), реализовавший право на представление отзыва на иск (л.д. 105) и участвовавший в судебном заседании (л.д. 107), не мог своевременно заявить соответствующие возражения на иск и обеспечить сбор доказательств, в силу чего суд первой инстанции обоснованно посчитал заявленные ответчиком обстоятельства неуважительными причинами неявки в судебное заседание.
Кроме того, в силу ч. 3 ст. 270 АПК РФ, допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права могут являться основанием для отмены решения суда только в случае, если они привели к принятию неправильного судебного акта по существу спора. Между тем, как ранее отмечено апелляционным судом, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии фактических и правовых оснований для возмещения ему стоимости неотделимых улучшений, в силу чего решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы и пени в заявленном истцом размере является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании статьи 270 АПК РФ, а также оснований для рассмотрения дела по правилам первой инстанции судом не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2017 по делу N А47-11767/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диан" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)