Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 по делу N А07-23850/2016 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - Филимонов Олег Юрьевич (директор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 14.06.2017), Шайхутдинов Валерий Венерович (доверенность от 14.04.2017 N 22).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вымпел" (далее - общество "Вымпел", ответчик) о взыскании задолженности по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 в размере 112 658 руб. 80 коп., пени в размере 91 221 руб. 09 коп., расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679, выселении общества "Вымпел" из нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, а также передаче названного нежилого здания Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (с учетом заявления об уточнении заявленных требований, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 80-81).
Определением суда первой инстанции от 13.03.2017 (т. 1, л.д. 145-146) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация г. Салават, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 (резолютивная часть оглашена 05.04.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество "Вымпел" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 отменить в части взыскания пени, выселения ответчика из нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, а также передаче названного нежилого здания Комитету.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в 2011 году принял в аренду недвижимое имущество в неудовлетворительном состоянии и осуществил капитальный ремонт здания на основании выданных Администрацией г. Салават разрешений. В настоящее время нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, не существует, что влечет неисполнимость принятого решения.
Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт отмечает, что вправе получить от истца возмещение стоимости неотделимых улучшений, стоимости строительно-технической экспертизы, произведенных в отношении арендованного имущества.
Кроме того, податель жалобы считает, что истцом неверно рассчитаны штрафные санкции по договору аренды, а судом первой инстанции их расчет не проверен.
Совместно с апелляционной жалобой от ответчика поступили дополнительные документы: копии писем от 11.03.2011 исх. N 48, от 18.05.2011 исх. N 139, от 24.05.2011 N 818/Г, от 01.06.2012 исх. N 176, копия разрешения на строительство от 02.10.2013 N RU 0330500-80, копии чертежей на 5 листах. В судебном заседании представители ответчика ходатайствовали о приобщении названных документов, а также доказательств погашения задолженности по арендной плате - чеков-ордеров от 13.06.2017, к материалам дела в качестве дополнительных доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
В качестве такой причины заявителем ходатайства названо отсутствие у него сведений о начавшемся судебном процессе.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, юридическим адресом общества "Вымпел" является: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Молодогвардейцев, 11 (т. 2 л.д. 39).
Вынесенное судом первой инстанции 28.10.2016 определение о принятии искового заявления к производству направлено по юридическому адресу ответчика, однако, оно вернулось в суд первой инстанции с отметками органа почтовой связи "Истек срок хранения", о чем свидетельствует имеющийся в деле почтовый конверт с уведомлением (т. 1, л.д. 73). Аналогичным образом были направлены и возвращены определения об отложении судебного разбирательства (т. 1, л.д. 90, 91, 107)
В соответствии с пунктом 35 постановления Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.
Приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-П утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, в силу пунктов 20.15 и 20.17 которого при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
Таким образом, если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением копии судебного акта по приглашению органа почтовой связи, то арбитражный суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд апелляционной инстанции установил, что судебные почтовые отправления, содержащее копии вышеназванных определений, доставлялись сотрудником почтовой связи адресату в соответствии с вышеназванными правилами и возвращены в суд с отметкой о причине невручения адресату: "Истек срок хранения".
Приведенные в судебном заседании ссылки на фактическое нахождение общества "Вымпел" по иному адресу, не могут быть приняты.
Согласно части 2 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает извещение ответчика надлежащим с точки зрения части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, следует учесть, что внесение платежей в погашение задолженности по арендной плате было произведено обществом после даты вынесения судом первой инстанции решения, поэтому оно не могло быть учтено при принятии обжалуемого решения.
Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление перечисленных выше документов в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства об их приобщении не имеется.
Вместе с тем, отказ в удовлетворении ходатайства о приобщении чек-ордеров от 13.06.2017 к материалам дела не нарушает права должника (ООО "Вымпел) на предъявление таких документа судебному приставу-исполнителю в качестве подтверждения исполнения вступившего в силу решения суда по настоящему делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом мнения представителей ответчика, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания магазина и склада, состоявшегося 16.02.2011 (т. 1, л.д. 8-9) между Комитетом (арендодатель) и обществом "Вымпел" (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 (далее - договор N 1679; т. 1, л.д. 10-16).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание магазина и склад, расположенные по адресу: г. Салават, б. Матросова, д. 13а, общей площадью 129,1 кв. м для проектной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора, его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.03.2011 по 10.03.2016.
Пунктом 1.4 названного договора предусмотрено, что передача объекта в пользование арендатора осуществляется арендодателем не позднее десяти календарных дней со дня заключения настоящего договора с составлением акта приема-передачи в двух экземплярах и уведомлением арендодателя в течение семи календарных дней после подписания данного акта.
Передача муниципального имущества произведена арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 09.03.2011 (т. 1, л.д. 17). В акте отражено, что претензий по передаваемому имуществу стороны друг к другу не имеют.
На основании пункта 2.2.11 договора N 1679 в обязанности арендатора, кроме прочих, входит своевременное и полное внесение арендодателю арендной платы, установленной настоящим договором и последующими изменениями к нему.
Согласно пункту 3.1 названного договора плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.02.2011 N 19-н. Расчет произведен в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Салавата, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект и вносится арендатором в соответствии с законодательством.
Сторонами в приложении к договору N 1679 согласован расчет годовой и ежемесячной арендной платы (л.д. 18), согласно которому годовая арендная плата с 01.01.2011 составляет 97 033 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 договора N 1679 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой по десятое число оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
При невнесении арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора N 1679).
В пункте 5.3.4 договора N 1679 стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более 2 (двух) раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению.
Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени. В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого имущества) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных настоящим договором (пункты 3.4, 3.5 договора N 1679).
Соглашением от 30.04.2016 о продлении на новый срок договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 (т. 1, л.д. 26) стороны продлили срок указанного договора с 11.03.2016 по 10.03.2021. В пункте 2 названного соглашения стороны установили, что в соответствии с отчетом об оценке N 16-02-Н об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (т. 1, л.д. 114-115), ежемесячная арендная плата с 11.03.2016 составляет 15 419 руб.
Как усматривается из материалов дела, за период пользования нежилым зданием магазина и складом с 01.05.2016 по 31.12.2016 обязательства обществом "Вымпел" по внесению арендных платежей не исполнены.
Письмом от 09.09.2016 N 28-18-У (т. 1, л.д. 19) Комитет сообщил обществу "Вымпел", что по состоянию на 09.09.2016 за ним числится задолженность в сумме 134 770 руб. 77 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.08.2016 в сумме 50 982 руб. 80 коп. и пени в просроченной суммы за период с 01.03.2013 по 31.08.2016 в сумме 83 787 руб. 97 коп. Также в письме содержится просьба о погашении задолженности в срок до 10.10.2016, предложение о расторжении договора N 1679 с 10.10.2016 с последующей передачей имущества по акту приема-передачи. О принятом решении комитет просил ответчика сообщить в срок до 10.10.2016.
Указанное письмо направлено истцом ответчику посредством почтовой связи и получено адресатом 31.10.2016. что подтверждается реестром заказных писем (т. 1, л.д. 20-21), копией почтовой квитанции от 14.09.2016 (т. 1, л.д. 22) и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45326102046764, сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора N 1679 в виде длительного неисполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей и оставление требований, изложенных в письме от 09.09.2016 N 28-18-У, без удовлетворения, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.12.2016 в сумме 112 658 руб. 80 коп. и договорных пеней, начисленных за период просрочки с 01.03.2013 по 31.12.2016 в размере 91 221 руб. 09 коп.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором N 1679, факта временного пользования объектами муниципального фонда в отсутствие доказательств исполнения обществом "Вымпел" обязательств по внесению арендных платежей. Установив длительность невнесения арендных платежей, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора N 1679 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и выселения ответчика из арендуемых помещений.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку возражений относительно проверки обжалуемого судебного акта в части ни в судебном заседании, ни до его начала от сторон не поступило, судом апелляционной инстанции судебный акт проверен в рамках доводов апелляционной жалобы в части взыскания договорной пени, расторжении договора N 1679 и выселении общества "Вымпел" из нежилого здания в течение 10 дней с момента вступления в законную силу обжалуемого решения.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 1679, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 654 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.05.2016 по 31.12.2016 в сумме 112 658 руб. 80 коп. подтверждено материалами дела и признано ответчиком ввиду отсутствия соответствующих доводов апелляционной жалобы и совершения действий, направленных на погашение задолженности после вынесения решения суда первой инстанции.
Неисполнение обществом "Вымпел" обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование объектами муниципального фонда влечет право предъявления Комитетом требования о взыскании договорной пени, на основании пункта 4.2.1 договора N 1679.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В связи с тем, что условия о начислении пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки содержатся непосредственно в тексте спорного договора (пункт 4.2.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный истцом расчет пени за период с 01.03.2013 по 31.12.2016 (т. 1, л.д. 82-84), итоговая сумма которых составила 91 221 руб. 09 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующем методике расчета, отраженной в пункте 4.2.1 договора N 1679. Оснований для изменения выводов суд первой инстанции в этой части и удовлетворения, не подтвержденных расчетами доводов подателя апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 309, 330, 614, 654 ГК РФ, судом первой инстанции обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования Комитета о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.03.2013 по 31.12.2016 в сумме 91 221 руб. 09 коп.
В связи с допущенными нарушениями договора, истцом правомерно поставлен вопрос о расторжении договора аренды.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены в статье 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 5.3.4 договор N 1679, он может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более 2 (двух) раз подряд, независимо от ее последующего внесения.
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По причине неисполнения обществом "Вымпел" обязанности по внесению арендной платы за временное пользование объектами муниципального фонда Комитетом ответчику направлено письмо от 09.09.2016 N 28-18-У с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в срок до 10.10.2016, а также с предложением расторгнуть договор N 1679 с 10.10.2016.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора N 1679 Комитетом соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате, образовавшейся за период более двух расчетных периодов (с 01.05.2016 по 31.12.2016), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора N 1679 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 5.5 договора N 1679 предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
После расторжения договора N 1679 арбитражным судом, правовые основания для использования ответчиком объектов муниципального фонда отсутствуют. Поскольку доказательств возврата арендуемого имущества суду не представлено, исковые требования Комитета о выселении ответчика из нежилого здания правильно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Возражения подателя апелляционной жалобы, касающиеся неисполнимости судебного акта по причине фактического отсутствия нежилого здания, соответствующими доказательствами не подтверждены. Доказательств невозможности определения либо прекращения существования принятого в аренду объекта - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания магазина и склада, расположенных по адресу: г. Салават, б. Матросова, д. 13а, не имеется. Изменение отдельных характеристик объекта недвижимости, если они повлекли затруднения в исполнении вступившего в законную силу решения, может служить основанием для его разъяснения в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенные подателем апелляционной жалобы ссылки на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, находившегося в момент принятия в неудовлетворительном состоянии, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.
Указанные требования в качестве встречных по настоящему делу заявлены не были, а потому не входили в предмет исследования по делу. Названное не лишает общество права заявить требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений (при предоставлении соответствующих доказательств) в качестве самостоятельных, по правилам главы 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 по делу N А07-23850/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 18АП-6215/2017 ПО ДЕЛУ N А07-23850/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. N 18АП-6215/2017
Дело N А07-23850/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 по делу N А07-23850/2016 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - Филимонов Олег Юрьевич (директор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 14.06.2017), Шайхутдинов Валерий Венерович (доверенность от 14.04.2017 N 22).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вымпел" (далее - общество "Вымпел", ответчик) о взыскании задолженности по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 в размере 112 658 руб. 80 коп., пени в размере 91 221 руб. 09 коп., расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679, выселении общества "Вымпел" из нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, а также передаче названного нежилого здания Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (с учетом заявления об уточнении заявленных требований, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 80-81).
Определением суда первой инстанции от 13.03.2017 (т. 1, л.д. 145-146) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация г. Салават, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 (резолютивная часть оглашена 05.04.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество "Вымпел" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 отменить в части взыскания пени, выселения ответчика из нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, а также передаче названного нежилого здания Комитету.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в 2011 году принял в аренду недвижимое имущество в неудовлетворительном состоянии и осуществил капитальный ремонт здания на основании выданных Администрацией г. Салават разрешений. В настоящее время нежилого здания общей площадью 129,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Матросова, д. 13а, не существует, что влечет неисполнимость принятого решения.
Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт отмечает, что вправе получить от истца возмещение стоимости неотделимых улучшений, стоимости строительно-технической экспертизы, произведенных в отношении арендованного имущества.
Кроме того, податель жалобы считает, что истцом неверно рассчитаны штрафные санкции по договору аренды, а судом первой инстанции их расчет не проверен.
Совместно с апелляционной жалобой от ответчика поступили дополнительные документы: копии писем от 11.03.2011 исх. N 48, от 18.05.2011 исх. N 139, от 24.05.2011 N 818/Г, от 01.06.2012 исх. N 176, копия разрешения на строительство от 02.10.2013 N RU 0330500-80, копии чертежей на 5 листах. В судебном заседании представители ответчика ходатайствовали о приобщении названных документов, а также доказательств погашения задолженности по арендной плате - чеков-ордеров от 13.06.2017, к материалам дела в качестве дополнительных доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
В качестве такой причины заявителем ходатайства названо отсутствие у него сведений о начавшемся судебном процессе.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, юридическим адресом общества "Вымпел" является: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Молодогвардейцев, 11 (т. 2 л.д. 39).
Вынесенное судом первой инстанции 28.10.2016 определение о принятии искового заявления к производству направлено по юридическому адресу ответчика, однако, оно вернулось в суд первой инстанции с отметками органа почтовой связи "Истек срок хранения", о чем свидетельствует имеющийся в деле почтовый конверт с уведомлением (т. 1, л.д. 73). Аналогичным образом были направлены и возвращены определения об отложении судебного разбирательства (т. 1, л.д. 90, 91, 107)
В соответствии с пунктом 35 постановления Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.
Приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-П утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, в силу пунктов 20.15 и 20.17 которого при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
Таким образом, если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением копии судебного акта по приглашению органа почтовой связи, то арбитражный суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд апелляционной инстанции установил, что судебные почтовые отправления, содержащее копии вышеназванных определений, доставлялись сотрудником почтовой связи адресату в соответствии с вышеназванными правилами и возвращены в суд с отметкой о причине невручения адресату: "Истек срок хранения".
Приведенные в судебном заседании ссылки на фактическое нахождение общества "Вымпел" по иному адресу, не могут быть приняты.
Согласно части 2 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает извещение ответчика надлежащим с точки зрения части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, следует учесть, что внесение платежей в погашение задолженности по арендной плате было произведено обществом после даты вынесения судом первой инстанции решения, поэтому оно не могло быть учтено при принятии обжалуемого решения.
Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление перечисленных выше документов в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства об их приобщении не имеется.
Вместе с тем, отказ в удовлетворении ходатайства о приобщении чек-ордеров от 13.06.2017 к материалам дела не нарушает права должника (ООО "Вымпел) на предъявление таких документа судебному приставу-исполнителю в качестве подтверждения исполнения вступившего в силу решения суда по настоящему делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом мнения представителей ответчика, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания магазина и склада, состоявшегося 16.02.2011 (т. 1, л.д. 8-9) между Комитетом (арендодатель) и обществом "Вымпел" (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 (далее - договор N 1679; т. 1, л.д. 10-16).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание магазина и склад, расположенные по адресу: г. Салават, б. Матросова, д. 13а, общей площадью 129,1 кв. м для проектной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора, его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.03.2011 по 10.03.2016.
Пунктом 1.4 названного договора предусмотрено, что передача объекта в пользование арендатора осуществляется арендодателем не позднее десяти календарных дней со дня заключения настоящего договора с составлением акта приема-передачи в двух экземплярах и уведомлением арендодателя в течение семи календарных дней после подписания данного акта.
Передача муниципального имущества произведена арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 09.03.2011 (т. 1, л.д. 17). В акте отражено, что претензий по передаваемому имуществу стороны друг к другу не имеют.
На основании пункта 2.2.11 договора N 1679 в обязанности арендатора, кроме прочих, входит своевременное и полное внесение арендодателю арендной платы, установленной настоящим договором и последующими изменениями к нему.
Согласно пункту 3.1 названного договора плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.02.2011 N 19-н. Расчет произведен в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Салавата, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект и вносится арендатором в соответствии с законодательством.
Сторонами в приложении к договору N 1679 согласован расчет годовой и ежемесячной арендной платы (л.д. 18), согласно которому годовая арендная плата с 01.01.2011 составляет 97 033 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 договора N 1679 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой по десятое число оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
При невнесении арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора N 1679).
В пункте 5.3.4 договора N 1679 стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более 2 (двух) раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению.
Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени. В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого имущества) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных настоящим договором (пункты 3.4, 3.5 договора N 1679).
Соглашением от 30.04.2016 о продлении на новый срок договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 09.03.2011 N 1679 (т. 1, л.д. 26) стороны продлили срок указанного договора с 11.03.2016 по 10.03.2021. В пункте 2 названного соглашения стороны установили, что в соответствии с отчетом об оценке N 16-02-Н об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (т. 1, л.д. 114-115), ежемесячная арендная плата с 11.03.2016 составляет 15 419 руб.
Как усматривается из материалов дела, за период пользования нежилым зданием магазина и складом с 01.05.2016 по 31.12.2016 обязательства обществом "Вымпел" по внесению арендных платежей не исполнены.
Письмом от 09.09.2016 N 28-18-У (т. 1, л.д. 19) Комитет сообщил обществу "Вымпел", что по состоянию на 09.09.2016 за ним числится задолженность в сумме 134 770 руб. 77 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.08.2016 в сумме 50 982 руб. 80 коп. и пени в просроченной суммы за период с 01.03.2013 по 31.08.2016 в сумме 83 787 руб. 97 коп. Также в письме содержится просьба о погашении задолженности в срок до 10.10.2016, предложение о расторжении договора N 1679 с 10.10.2016 с последующей передачей имущества по акту приема-передачи. О принятом решении комитет просил ответчика сообщить в срок до 10.10.2016.
Указанное письмо направлено истцом ответчику посредством почтовой связи и получено адресатом 31.10.2016. что подтверждается реестром заказных писем (т. 1, л.д. 20-21), копией почтовой квитанции от 14.09.2016 (т. 1, л.д. 22) и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45326102046764, сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора N 1679 в виде длительного неисполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей и оставление требований, изложенных в письме от 09.09.2016 N 28-18-У, без удовлетворения, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.12.2016 в сумме 112 658 руб. 80 коп. и договорных пеней, начисленных за период просрочки с 01.03.2013 по 31.12.2016 в размере 91 221 руб. 09 коп.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором N 1679, факта временного пользования объектами муниципального фонда в отсутствие доказательств исполнения обществом "Вымпел" обязательств по внесению арендных платежей. Установив длительность невнесения арендных платежей, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора N 1679 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и выселения ответчика из арендуемых помещений.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку возражений относительно проверки обжалуемого судебного акта в части ни в судебном заседании, ни до его начала от сторон не поступило, судом апелляционной инстанции судебный акт проверен в рамках доводов апелляционной жалобы в части взыскания договорной пени, расторжении договора N 1679 и выселении общества "Вымпел" из нежилого здания в течение 10 дней с момента вступления в законную силу обжалуемого решения.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 1679, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 654 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.05.2016 по 31.12.2016 в сумме 112 658 руб. 80 коп. подтверждено материалами дела и признано ответчиком ввиду отсутствия соответствующих доводов апелляционной жалобы и совершения действий, направленных на погашение задолженности после вынесения решения суда первой инстанции.
Неисполнение обществом "Вымпел" обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование объектами муниципального фонда влечет право предъявления Комитетом требования о взыскании договорной пени, на основании пункта 4.2.1 договора N 1679.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В связи с тем, что условия о начислении пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки содержатся непосредственно в тексте спорного договора (пункт 4.2.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный истцом расчет пени за период с 01.03.2013 по 31.12.2016 (т. 1, л.д. 82-84), итоговая сумма которых составила 91 221 руб. 09 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующем методике расчета, отраженной в пункте 4.2.1 договора N 1679. Оснований для изменения выводов суд первой инстанции в этой части и удовлетворения, не подтвержденных расчетами доводов подателя апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 309, 330, 614, 654 ГК РФ, судом первой инстанции обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования Комитета о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.03.2013 по 31.12.2016 в сумме 91 221 руб. 09 коп.
В связи с допущенными нарушениями договора, истцом правомерно поставлен вопрос о расторжении договора аренды.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены в статье 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 5.3.4 договор N 1679, он может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более 2 (двух) раз подряд, независимо от ее последующего внесения.
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По причине неисполнения обществом "Вымпел" обязанности по внесению арендной платы за временное пользование объектами муниципального фонда Комитетом ответчику направлено письмо от 09.09.2016 N 28-18-У с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в срок до 10.10.2016, а также с предложением расторгнуть договор N 1679 с 10.10.2016.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора N 1679 Комитетом соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате, образовавшейся за период более двух расчетных периодов (с 01.05.2016 по 31.12.2016), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора N 1679 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 5.5 договора N 1679 предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
После расторжения договора N 1679 арбитражным судом, правовые основания для использования ответчиком объектов муниципального фонда отсутствуют. Поскольку доказательств возврата арендуемого имущества суду не представлено, исковые требования Комитета о выселении ответчика из нежилого здания правильно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Возражения подателя апелляционной жалобы, касающиеся неисполнимости судебного акта по причине фактического отсутствия нежилого здания, соответствующими доказательствами не подтверждены. Доказательств невозможности определения либо прекращения существования принятого в аренду объекта - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания магазина и склада, расположенных по адресу: г. Салават, б. Матросова, д. 13а, не имеется. Изменение отдельных характеристик объекта недвижимости, если они повлекли затруднения в исполнении вступившего в законную силу решения, может служить основанием для его разъяснения в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенные подателем апелляционной жалобы ссылки на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, находившегося в момент принятия в неудовлетворительном состоянии, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.
Указанные требования в качестве встречных по настоящему делу заявлены не были, а потому не входили в предмет исследования по делу. Названное не лишает общество права заявить требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений (при предоставлении соответствующих доказательств) в качестве самостоятельных, по правилам главы 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2017 по делу N А07-23850/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)