Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Румянцева А.А.,
судей Бабиной О.Е., Махровой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахметовой Р.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 по делу N А76-23329/2015 (судья Мосягина Е.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" - Котова А.А. (паспорт, доверенность от 10.06.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Полистрой" - Акентьев А.В. (паспорт, доверенность от 16.09.2015);
- Общество с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" (далее - ООО "Оптех-Урал", истец, податель апелляционной жалобы) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Полистрой" (далее - ООО "Полистрой", ответчик) о взыскании 1 000 640 руб. денежных средств в виде разницы между внесенными инвестиционными взносами в соответствии с п. 2.1 договора и суммой фактического исполнения обязательств (с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений; т. 1, л.д. 118).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Оптех-Урал" отказано (т. 2, л.д. 92-96).
Не согласившись с данным решением, ООО "Оптех-Урал" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что площадь переданных истцу квартир меньше площади указанной в договоре N 59/42 от 17.05.2007, остаток не переданных квадратных метров квартир эквивалентен 1 000 640 руб.
Акты сверки, на основании которых истцом рассчитан размер исковых требований, ответчиком подписан без замечаний. Таким образом, у истца имеются все основания для взыскания с ответчика разницы, составляющей превышение проектной стоимости над фактической.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 17.05.2007 между ООО "Оптех-Урал" (инвестор) и ООО "Полистрой" (заказчик) заключен договор N 59/42 на инвестирование строительства объекта недвижимости (с учетом протокола согласования разногласий; т. 1, л.д. 15), по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства заказчиком 10 (десяти) этажного жилого дома по ул. Кронштадтская, Ленинский район, г. Челябинск (строительный адрес), именуемого в дальнейшем "объект". Заказчик обеспечивает строительство объекта, а инвестор принимает участие в строительстве путем предоставления заказчику инвестиций в виде денежных средств на условиях, определенных настоящим договором (п. 1.1. договора; т. 1, л.д. 8-11).
В силу п. 1.2. договора после ввода объекта в эксплуатацию заказчик передает инвестору жилые помещения (квартиры), указанные в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Общая площадь жилых помещений (квартир) составляет 806,21 квадратных метра.
Общая площадь каждой квартиры определяется сложением суммы площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий и балконов. Фактическая общая площадь квартир, передаваемых инвестору, определяется по материалам органов технической инвентаризации и отражается в акте приема-передачи квартир (п. 1.3 договора).
Согласно п. 2.1. договора общий объем инвестиций инвестора составляет 21 364 565 руб., при стоимости 1 (одного) квадратного метра для инвестора 26 500 руб. Размер инвестиций и стоимость одного квадратного метра могут быть изменены, только по дополнительному соглашению сторон. Указанный в настоящем пункте объем финансирования включает в себя стоимость строительства объекта, отделки, установки сантехники, коммуникаций и др. инженерных сооружений, благоустройство прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной документацией, а также иные работы, необходимые для сооружения объекта и для его сдачи в установленном законодательстве порядке государственной комиссии.
В соответствии с п. 2.3. договора в течение 30 дней после ввода объекта в эксплуатацию стороны на основании данных технической инвентаризации произведут уточнение общей площади жилых помещений, передаваемых инвестору, что отражается в акте приема-передачи квартир, на основании которого производится взаиморасчет между заказчиком и инвестором с учетом разницы фактической и проектной общей площади жилых помещений.
Инвестор осуществляет выплату разницы в случае превышения фактической площади над проектной, либо заказчик возвращает инвестору разницу в случае превышения проектной площади над фактической. Расчеты производятся по цене 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 2.1. настоящего договора. Стороны в равном объеме несут расходы на техническую инвентаризацию жилых помещений, передаваемых по настоящему договору.
К названному договору стороны подписали дополнительное соглашение от 25.07.2008 (т. 1, л.д. 17).
Так, согласно условиям спорного договора, с учетом дополнительного соглашения к договору от 25.03.2010 ответчик принял на себя обязательства по передаче в собственность истца жилых помещений (квартир) в количестве 15 (пятнадцать) квартир общей площадью 806,34 кв. м, расположенных по адресу: ул. Кронштадтская, Ленинский район, г. Челябинск: жилые помещения (квартиры) N 7 (42,75 кв. м); N 8 (59,41 кв. м); N 73 (42,88 кв. м); N 24 (59,41 кв. м); 75 (59 кв. м); 46 (42,75 кв. м); 51 (59,41 кв. м); 63 (59,41 кв. м); 85 (59 кв. м); 96 (42,75 кв. м); 168 (59,41 кв. м); 172 (59,41 кв. м); 203 (42,75 кв. м); 208 (59 кв. м); 212 (59 кв. м) (т. 1, л.д. 12).
Истцом во исполнение условий договора ответчику были внесены денежные средства в полном объеме, что подтверждается актами приемки-передачи векселей и платежным поручением (т. 1, л.д. 19-23), и не оспаривается сторонами.
Согласно акту приема-передачи жилых помещений (квартир) от 19.12.2011 в построенном 10 (десяти) этажном жилом доме по адресу: ул. Кронштадтская, 32, Ленинский район, г. Челябинск от 19.12.2011 ответчик передал жилые помещения (квартиры) в количестве 14 (четырнадцать) квартир, за исключением квартиры 15 (73) (т. 1, л.д. 29).
Однако, учитывая полученные свидетельства о государственной регистрации и кадастровые паспорта от 30.01.2012 и 31.01.2012, общая площадь жилых помещений, по мнению истца, составляет 725,7 кв. м.
Ссылаясь на возникшую разницу проектной и фактически переданной площади квартир на общую сумму 1 000 640 руб., истец направил в адрес ответчику претензию от 14.07.2015 N 250/15 с просьбой вернуть указанную сумму (т. 1, л.д. 57-58).
Поскольку ответа на претензию не последовало, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о надлежащем выполнении ответчиком своих обязательств по договору N 59/42 на инвестирование строительства объекта недвижимости от 17.05.2007 (с учетом протокола согласования разногласий и дополнительного соглашения от 25.07.2008; т. 1, л.д. 15, 17) перед истцом, и отсутствии фактической задолженности у ответчика перед ООО "Оптех-Урал".
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
По смыслу ст. 1 названного закона инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1 ст. 4 Закона N 39-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 39-ФЗ объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") и т.д. Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец, свои обязательства по спорному договору выполнил надлежащим образом, произвел инвестиционные взносы, что подтверждается актами приемки-передачи векселей: ВМ N 0816382 от 22.05.2007, ВМ N 0816383 от 22.05.2007, ВМ N 0816384 от 22.05.2007, ВМ N 0816385 от 22.05.2007, ВМ N 0816386 от 22.05.2007, ВМ N 0816454 от 05.06.2007, ВМ N 0816455 от 05.05.2007, ВМ N 0816523 от 18.06.2007, ВМ N 0816560 от 18.06.2007, ВМ N 0816636 от 28.06.2007; платежным поручением N 233 от 07.04.2010 (т. 1, л.д. 19-23).
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. п. 1.2., 1.3. договора N 59/42 от 17.05.2007 заказчик передает инвестору жилые помещения, указанные в приложении N 1 общей площадью 766,01 кв. м (из расчета исключена квартира N 15 (73) (т. 1, л.д. 25), которая включает площади ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджии и балконы.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Ответчик во исполнение своих обязательств передал истцу жилые помещения (квартиры) общей площадью 796,5 кв. м (с учетом лоджии), что подтверждается актом приема-передачи от 19.12.2011.
Как верно установлено судом первой инстанции, у сторон нет спора относительно размера площадей квартир, указанных в акте от 19.12.2011, в соответствии с кадастровым и техническими паспортами, нет разногласий по суммам оплат инвестора за переданные квартиры, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Полистрой" надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные договором об инвестировании строительства объекта недвижимости N 59/42 от 17.05.2007 суд апелляционной инстанции считает верными, основанными на законе.
Не подписанный ответчиком акт сверки расчетов между сторонами за период январь 2014 года - март 2015 года, согласно которому задолженность ООО "Полистрой" в пользу ООО "Оптех-Урал" составляет 1 000 640 руб., суд не принимает во внимание.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции нет оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении площади жилых помещений отклоняются судом апелляционной инстанции. Порядок определения площади квартир, установленный Жилищным Кодексом Российской Федерации не может быть применен при разрешении спора, поскольку отношения между сторонами не возникли из жилищных отношений и регулируются нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации, в том числе о свободе договора граждански. Стороны в п. 1.3. договора установили, что общая площадь каждой квартиры определяется сложением суммы площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий и балконов. Фактическая общая площадь квартир, передаваемых инвестору, определяется по материалам органов технической инвентаризации и отражается в акте приема-передачи квартир.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судебные расходы по иску распределены судом первой инстанции между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 по делу N А76-23329/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2016 N 18АП-11534/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23329/2015
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. N 18АП-11534/2016
Дело N А76-23329/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Румянцева А.А.,
судей Бабиной О.Е., Махровой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахметовой Р.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 по делу N А76-23329/2015 (судья Мосягина Е.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" - Котова А.А. (паспорт, доверенность от 10.06.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Полистрой" - Акентьев А.В. (паспорт, доверенность от 16.09.2015);
- Общество с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" (далее - ООО "Оптех-Урал", истец, податель апелляционной жалобы) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Полистрой" (далее - ООО "Полистрой", ответчик) о взыскании 1 000 640 руб. денежных средств в виде разницы между внесенными инвестиционными взносами в соответствии с п. 2.1 договора и суммой фактического исполнения обязательств (с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений; т. 1, л.д. 118).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Оптех-Урал" отказано (т. 2, л.д. 92-96).
Не согласившись с данным решением, ООО "Оптех-Урал" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что площадь переданных истцу квартир меньше площади указанной в договоре N 59/42 от 17.05.2007, остаток не переданных квадратных метров квартир эквивалентен 1 000 640 руб.
Акты сверки, на основании которых истцом рассчитан размер исковых требований, ответчиком подписан без замечаний. Таким образом, у истца имеются все основания для взыскания с ответчика разницы, составляющей превышение проектной стоимости над фактической.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 17.05.2007 между ООО "Оптех-Урал" (инвестор) и ООО "Полистрой" (заказчик) заключен договор N 59/42 на инвестирование строительства объекта недвижимости (с учетом протокола согласования разногласий; т. 1, л.д. 15), по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства заказчиком 10 (десяти) этажного жилого дома по ул. Кронштадтская, Ленинский район, г. Челябинск (строительный адрес), именуемого в дальнейшем "объект". Заказчик обеспечивает строительство объекта, а инвестор принимает участие в строительстве путем предоставления заказчику инвестиций в виде денежных средств на условиях, определенных настоящим договором (п. 1.1. договора; т. 1, л.д. 8-11).
В силу п. 1.2. договора после ввода объекта в эксплуатацию заказчик передает инвестору жилые помещения (квартиры), указанные в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Общая площадь жилых помещений (квартир) составляет 806,21 квадратных метра.
Общая площадь каждой квартиры определяется сложением суммы площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий и балконов. Фактическая общая площадь квартир, передаваемых инвестору, определяется по материалам органов технической инвентаризации и отражается в акте приема-передачи квартир (п. 1.3 договора).
Согласно п. 2.1. договора общий объем инвестиций инвестора составляет 21 364 565 руб., при стоимости 1 (одного) квадратного метра для инвестора 26 500 руб. Размер инвестиций и стоимость одного квадратного метра могут быть изменены, только по дополнительному соглашению сторон. Указанный в настоящем пункте объем финансирования включает в себя стоимость строительства объекта, отделки, установки сантехники, коммуникаций и др. инженерных сооружений, благоустройство прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной документацией, а также иные работы, необходимые для сооружения объекта и для его сдачи в установленном законодательстве порядке государственной комиссии.
В соответствии с п. 2.3. договора в течение 30 дней после ввода объекта в эксплуатацию стороны на основании данных технической инвентаризации произведут уточнение общей площади жилых помещений, передаваемых инвестору, что отражается в акте приема-передачи квартир, на основании которого производится взаиморасчет между заказчиком и инвестором с учетом разницы фактической и проектной общей площади жилых помещений.
Инвестор осуществляет выплату разницы в случае превышения фактической площади над проектной, либо заказчик возвращает инвестору разницу в случае превышения проектной площади над фактической. Расчеты производятся по цене 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 2.1. настоящего договора. Стороны в равном объеме несут расходы на техническую инвентаризацию жилых помещений, передаваемых по настоящему договору.
К названному договору стороны подписали дополнительное соглашение от 25.07.2008 (т. 1, л.д. 17).
Так, согласно условиям спорного договора, с учетом дополнительного соглашения к договору от 25.03.2010 ответчик принял на себя обязательства по передаче в собственность истца жилых помещений (квартир) в количестве 15 (пятнадцать) квартир общей площадью 806,34 кв. м, расположенных по адресу: ул. Кронштадтская, Ленинский район, г. Челябинск: жилые помещения (квартиры) N 7 (42,75 кв. м); N 8 (59,41 кв. м); N 73 (42,88 кв. м); N 24 (59,41 кв. м); 75 (59 кв. м); 46 (42,75 кв. м); 51 (59,41 кв. м); 63 (59,41 кв. м); 85 (59 кв. м); 96 (42,75 кв. м); 168 (59,41 кв. м); 172 (59,41 кв. м); 203 (42,75 кв. м); 208 (59 кв. м); 212 (59 кв. м) (т. 1, л.д. 12).
Истцом во исполнение условий договора ответчику были внесены денежные средства в полном объеме, что подтверждается актами приемки-передачи векселей и платежным поручением (т. 1, л.д. 19-23), и не оспаривается сторонами.
Согласно акту приема-передачи жилых помещений (квартир) от 19.12.2011 в построенном 10 (десяти) этажном жилом доме по адресу: ул. Кронштадтская, 32, Ленинский район, г. Челябинск от 19.12.2011 ответчик передал жилые помещения (квартиры) в количестве 14 (четырнадцать) квартир, за исключением квартиры 15 (73) (т. 1, л.д. 29).
Однако, учитывая полученные свидетельства о государственной регистрации и кадастровые паспорта от 30.01.2012 и 31.01.2012, общая площадь жилых помещений, по мнению истца, составляет 725,7 кв. м.
Ссылаясь на возникшую разницу проектной и фактически переданной площади квартир на общую сумму 1 000 640 руб., истец направил в адрес ответчику претензию от 14.07.2015 N 250/15 с просьбой вернуть указанную сумму (т. 1, л.д. 57-58).
Поскольку ответа на претензию не последовало, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о надлежащем выполнении ответчиком своих обязательств по договору N 59/42 на инвестирование строительства объекта недвижимости от 17.05.2007 (с учетом протокола согласования разногласий и дополнительного соглашения от 25.07.2008; т. 1, л.д. 15, 17) перед истцом, и отсутствии фактической задолженности у ответчика перед ООО "Оптех-Урал".
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
По смыслу ст. 1 названного закона инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1 ст. 4 Закона N 39-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 39-ФЗ объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") и т.д. Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец, свои обязательства по спорному договору выполнил надлежащим образом, произвел инвестиционные взносы, что подтверждается актами приемки-передачи векселей: ВМ N 0816382 от 22.05.2007, ВМ N 0816383 от 22.05.2007, ВМ N 0816384 от 22.05.2007, ВМ N 0816385 от 22.05.2007, ВМ N 0816386 от 22.05.2007, ВМ N 0816454 от 05.06.2007, ВМ N 0816455 от 05.05.2007, ВМ N 0816523 от 18.06.2007, ВМ N 0816560 от 18.06.2007, ВМ N 0816636 от 28.06.2007; платежным поручением N 233 от 07.04.2010 (т. 1, л.д. 19-23).
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. п. 1.2., 1.3. договора N 59/42 от 17.05.2007 заказчик передает инвестору жилые помещения, указанные в приложении N 1 общей площадью 766,01 кв. м (из расчета исключена квартира N 15 (73) (т. 1, л.д. 25), которая включает площади ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджии и балконы.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Ответчик во исполнение своих обязательств передал истцу жилые помещения (квартиры) общей площадью 796,5 кв. м (с учетом лоджии), что подтверждается актом приема-передачи от 19.12.2011.
Как верно установлено судом первой инстанции, у сторон нет спора относительно размера площадей квартир, указанных в акте от 19.12.2011, в соответствии с кадастровым и техническими паспортами, нет разногласий по суммам оплат инвестора за переданные квартиры, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Полистрой" надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные договором об инвестировании строительства объекта недвижимости N 59/42 от 17.05.2007 суд апелляционной инстанции считает верными, основанными на законе.
Не подписанный ответчиком акт сверки расчетов между сторонами за период январь 2014 года - март 2015 года, согласно которому задолженность ООО "Полистрой" в пользу ООО "Оптех-Урал" составляет 1 000 640 руб., суд не принимает во внимание.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции нет оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении площади жилых помещений отклоняются судом апелляционной инстанции. Порядок определения площади квартир, установленный Жилищным Кодексом Российской Федерации не может быть применен при разрешении спора, поскольку отношения между сторонами не возникли из жилищных отношений и регулируются нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации, в том числе о свободе договора граждански. Стороны в п. 1.3. договора установили, что общая площадь каждой квартиры определяется сложением суммы площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий и балконов. Фактическая общая площадь квартир, передаваемых инвестору, определяется по материалам органов технической инвентаризации и отражается в акте приема-передачи квартир.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судебные расходы по иску распределены судом первой инстанции между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2016 по делу N А76-23329/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптех-Урал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
О.Е.БАБИНА
Н.В.МАХРОВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
О.Е.БАБИНА
Н.В.МАХРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)