Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, являющийся собственником жилого помещения, ссылается на то, что ответчики отказались добровольно освободить квартиру после истечения срока договора аренды, заключенного прежним собственником спорного жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сысак Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Охотской Н.В.
с участием прокурора Штыга Т.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 сентября 2017 года апелляционную жалобу А.А.Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года по делу N 2-138/2017 по иску Р. к А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении взыскании убытков и возмещении судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения представителя ответчика А.А.Н. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Штыга Т.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
Р. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N <...>, расположенной в доме <...>, корпус <...> по <...> пр. в г. Санкт-Петербург, с выселением и последующим снятием с регистрационного учета; взыскании убытков в размере 180 000 рублей, судебных расходов в сумме 14 800 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 сентября 2015 года с торгов по продаже имущества ЗАО "РСУ-25" он приобрел квартиру N<...>, расположенную в д. <...> корп. <...> по <...> пр. в г. Санкт-Петербурге. Указанное жилое помещение продавалось на основании Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 года.
21 октября 2015 года между истцом и конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25" подписан акт приема-передачи квартиры, а 21 января 2016 года за истцом зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение.
В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают ответчики на основании договора аренды от 29 сентября 1993 года, заключенного между бывшим собственником и арендодателем ЗАО "Ребьюком" (позже ЗАО "РСУ-25") и арендатором А.А.Н. По истечении установленного срока договора ответчики отказались добровольно выселиться из жилого помещения, несмотря на то, что 06 июня 2015 года получили предупреждение о необходимости освободить квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Р. отказано.
В апелляционной жалобе А.А.Н. соглашается с резолютивной частью решения суда, просит решение суда первой инстанции изменить, изложить иные мотивы отказа в мотивировочной части решения.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец Р., ответчики А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д., представитель Администрации Невского района Санкт-Петербурга, УФМС РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции от ответчиков не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 29 сентября 1993 года между АОЗТ "Ребьюком" (позже ЗАО "РСУ-25") и А.А.Н., который являлся работником АОЗТ "Ребьюком", был заключен договор о передаче спорного жилого помещения в аренду.
В соответствии с п. 4 указанного договора аренды срок аренды устанавливается до 31.12.1996 года (3 года и 3 месяца), с условием продления договора в случае продолжения трудовых отношений арендатора и с правом выкупа квартиры после двадцати лет работы на предприятии.
Согласно п. 3 указанного договора аренды А.А.Н. заселяется в квартиру с членами своей семьи: А.Е., А.А.А. и А.Ф. С 08 февраля 1994 года А.А.Н. и члены его семьи, включены в договор аренды и зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства, а с 20.07.2009 года в квартире зарегистрирован несовершеннолетний А.Д., <...> года рождения.
28 сентября 2015 года между ЗАО "РСУ-25", в лице конкурсного управляющего Б., и Р. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
21.01.2016 года за Р. зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из того, что правовых оснований для признания ответчиков утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета и выселения не имеется в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
В соответствии с абзацем 1 статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Согласно абзацу 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.
Учитывая, что каких-либо доказательств, подтверждающих направление истцом ответчикам предупреждения об отказе продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, представлено не было, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что спорное помещение занимается ответчиками в настоящее время на условиях договора найма, срок которого на момент рассмотрения дела не истек.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований Р. следует отказать по иных обстоятельствам, а именно ввиду того, что А.А.Н. является собственником данного спорного жилого помещения, являются несостоятельными, поскольку ответчик не обращался со встречными требованиями о признании за ним право собственности.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу, с учетом конкретных обстоятельств дела, разрешен верно.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.09.2017 N 33-21440/2017 ПО ДЕЛУ N 2-138/2017
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании убытков и судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, являющийся собственником жилого помещения, ссылается на то, что ответчики отказались добровольно освободить квартиру после истечения срока договора аренды, заключенного прежним собственником спорного жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2017 г. N 33-21440/2017
Судья: Сысак Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Охотской Н.В.
с участием прокурора Штыга Т.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 сентября 2017 года апелляционную жалобу А.А.Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года по делу N 2-138/2017 по иску Р. к А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении взыскании убытков и возмещении судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения представителя ответчика А.А.Н. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Штыга Т.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Р. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N <...>, расположенной в доме <...>, корпус <...> по <...> пр. в г. Санкт-Петербург, с выселением и последующим снятием с регистрационного учета; взыскании убытков в размере 180 000 рублей, судебных расходов в сумме 14 800 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 сентября 2015 года с торгов по продаже имущества ЗАО "РСУ-25" он приобрел квартиру N<...>, расположенную в д. <...> корп. <...> по <...> пр. в г. Санкт-Петербурге. Указанное жилое помещение продавалось на основании Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 года.
21 октября 2015 года между истцом и конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25" подписан акт приема-передачи квартиры, а 21 января 2016 года за истцом зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение.
В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают ответчики на основании договора аренды от 29 сентября 1993 года, заключенного между бывшим собственником и арендодателем ЗАО "Ребьюком" (позже ЗАО "РСУ-25") и арендатором А.А.Н. По истечении установленного срока договора ответчики отказались добровольно выселиться из жилого помещения, несмотря на то, что 06 июня 2015 года получили предупреждение о необходимости освободить квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Р. отказано.
В апелляционной жалобе А.А.Н. соглашается с резолютивной частью решения суда, просит решение суда первой инстанции изменить, изложить иные мотивы отказа в мотивировочной части решения.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец Р., ответчики А.А.Н., А.Е., А.Ф., А.А.А., А.Д., представитель Администрации Невского района Санкт-Петербурга, УФМС РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции от ответчиков не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 29 сентября 1993 года между АОЗТ "Ребьюком" (позже ЗАО "РСУ-25") и А.А.Н., который являлся работником АОЗТ "Ребьюком", был заключен договор о передаче спорного жилого помещения в аренду.
В соответствии с п. 4 указанного договора аренды срок аренды устанавливается до 31.12.1996 года (3 года и 3 месяца), с условием продления договора в случае продолжения трудовых отношений арендатора и с правом выкупа квартиры после двадцати лет работы на предприятии.
Согласно п. 3 указанного договора аренды А.А.Н. заселяется в квартиру с членами своей семьи: А.Е., А.А.А. и А.Ф. С 08 февраля 1994 года А.А.Н. и члены его семьи, включены в договор аренды и зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства, а с 20.07.2009 года в квартире зарегистрирован несовершеннолетний А.Д., <...> года рождения.
28 сентября 2015 года между ЗАО "РСУ-25", в лице конкурсного управляющего Б., и Р. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
21.01.2016 года за Р. зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из того, что правовых оснований для признания ответчиков утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета и выселения не имеется в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
В соответствии с абзацем 1 статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Согласно абзацу 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.
Учитывая, что каких-либо доказательств, подтверждающих направление истцом ответчикам предупреждения об отказе продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, представлено не было, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что спорное помещение занимается ответчиками в настоящее время на условиях договора найма, срок которого на момент рассмотрения дела не истек.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований Р. следует отказать по иных обстоятельствам, а именно ввиду того, что А.А.Н. является собственником данного спорного жилого помещения, являются несостоятельными, поскольку ответчик не обращался со встречными требованиями о признании за ним право собственности.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу, с учетом конкретных обстоятельств дела, разрешен верно.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)