Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он зарегистрирован и проживает в квартире, которая была выделена его отцу. Истец, не имея российского гражданства, не мог участвовать в приватизации жилых помещений. Впоследствии ему стало известно, что спорная квартира перешла к ответчику на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Квасова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Морозовой В.Н.,
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 1 августа 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика закрытого акционерного общества "Алтайское" П.А. на решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 26 апреля 2017 года, которым удовлетворены исковые требования П.В. к закрытому акционерному обществу "Алтайское", С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности отсутствующим.
Заслушав доклад судьи Прониной А.В., пояснения представителя ответчика П.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.В. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Алтайское" (далее - ЗАО "Алтайское") о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании за ним права собственности на квартиру. Требования мотивировал тем, что он с 16.03.1993 года зарегистрирован и проживает в квартире по адресу: <адрес>, которая была выделена его отцу ФИО7 в период его работы. С 1992 года по декабрь 2016 года, не имея российского гражданства, он не мог участвовать в приватизации жилых помещений. Из выписки о правах на указанную квартиру ему стало известно, что спорная квартира перешла к С. на основании договора купли-продажи от 19.06.2012 года. С учетом уточнения исковых требований просил признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ЗАО "Алтайское" и С. недействительным, а также отсутствующим право собственности ответчиков на спорную квартиру.
Определением Алтайского районного суда Республики Хакасия от 10.04.2017 года производство по делу в части исковых требований о признании права собственности на квартиру прекращено в связи с отказом от данных исковых требований.
В судебном заседании представитель ответчика ЗАО "Алтайское" П.А. исковые требования не признал. Указал, что истцом пропущен срок исковой давности.
Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие истца П.В. и ответчика С., привлеченного к участию в деле определением Алтайского районного суда Республики Хакасия от 27.02.2017 года.
Суд постановил решение об удовлетворении иска. Признал договор купли-продажи квартиры от 19.06.2012 года, заключенный между ЗАО "Алтайское" и С. недействительным. Признал отсутствующим права собственности ЗАО "Алтайское" и С. на квартиру по адресу: <адрес>. Взыскал с ЗАО "Алтайское", С. в пользу П.В. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по 150 руб. с каждого.
С данным решением не согласен представитель ответчика П.А.
В апелляционной жалобе он просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своих доводов указывает на то, что истец в спорном жилом помещении проживает на условиях коммерческого найма. Считает, что договор купли-продажи не нарушает права истца, поскольку на момент его подписания П.В. не имел гражданство Российской Федерации и не мог участвовать в приватизации жилого помещения. Кроме того, обращает внимание на то, что отец истца ФИО7 не работал в совхозе на момент реорганизации совхоза в АО "Алтайское", а истец вообще никогда не работал в АО "Алтайское" и в 1992 году в спорном жилом помещении не проживал. Настаивает на том, что истцу было известно о нахождении спорного жилого помещения в собственности АО "Алтайское" с 2009 года, в связи с чем, полагает, что суд необоснованно не применил последствия пропуска срока исковой давности. Считает, что судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела в отсутствии надлежащим образом извещенного ответчика С., что лишило его возможности участвовать в судебном заседании и представлять свои возражения на иск.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности С. на основании заключенного с ЗАО "Алтайское" договора купли-продажи квартиры от 19.06.2012 года.
Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за С. 24.07.2012 года.
До указанного времени собственником спорной квартиры являлось ЗАО "Алтайское" на основании акта приема-передачи от 01.06.1992 года, согласно приложению к которому совхоз "Алтайский" передал в собственность трудового коллектива сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" квартиру 1982 года постройки, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец проживает в указанной квартире с 16.03.1993 года. В указанную квартиру он вселился вместе со своим отцом ФИО7, который работал в ЗАО "Алтайское". ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер.
Истец, заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры и признании отсутствующим у ЗАО "Алтайское" права собственности на нее, ссылался на то, что данная квартира была предоставлена его отцу как служебное жилое помещение, а потому он не может быть выселен из нее.
Разрешая исковые требования истца о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительной, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении данной сделкой прав истца, поскольку данная квартира в силу положений статьи 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", пункта 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и ряда других нормативно-правовых актов при реорганизации совхоза "Алтайский" должна была быть передана в муниципальную собственность с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на ее приватизацию, а потому законных оснований для возникновения у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру не имеется.
Однако судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции основанным на неправильном применении норм материального права, регулирующих вопросы реорганизации сельскохозяйственных предприятий.
Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 года N 708 (утратившими силу с 27.01.2003 года) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов.
Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10.02.1992 года, принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.
Постановлением Правительства N 724 от 17.07.1995 года "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность", были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.
В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.
Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.
Следовательно, при реорганизации совхоза "Алтайский", принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, подлежал либо передаче в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации.
Как указывалось выше, четырехквартирный дом по адресу: <адрес>, включая спорную квартиру N, был передан совхозом "Алтайский" в рамках его реорганизации в собственность трудового коллектива коллективного сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" в 1992 году.
Доказательств того, что совхозом "Алтайский" принималось решение о передаче жилого дома либо входящих в его состав квартир в муниципальную собственность, не имеется.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно пояснениям представителя ответчика жилой дом, в котором расположена спорная квартира, строился за счет средств совхоза, государственные средства на его строительство не выделялись.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Поскольку ЗАО "Алтайское" является правопреемником коллективного сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" в результате его реорганизации, то оно на момент отчуждения спорной квартиры С. являлось ее собственником, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии у ЗАО "Алтайское" законных оснований для возникновения права собственности на нее являются ошибочными.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Однако судом не установлено, в чем выражается нарушение прав истца заключением оспариваемого им договора купли-продажи квартиры, в которой он проживает.
Согласно статье 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещении в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
В соответствии с положениями статьи 50 Жилищного кодекса РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Таким образом, ранее действовавшее жилищное законодательство, в частности, статей 47, 50, 51 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривало возможность занятия гражданами жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда на основании ордера лишь по договору найма жилого помещения.
Из материалов дела видно, что истец до 2009 года проживал в спорной квартире без оформления договора найма жилого помещения, ордер на вселение в нее ни ему, ни его отцу не выдавался.
Оснований для вывода о том, что истцу либо его отцу спорное жилое помещение было предоставлено на условиях социального найма, не имеется.
22.12.2009 года между ЗАО "Алтайское" и истцом был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры без указания срока его действия.
Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом вышеприведенных норм права, а также учитывая отсутствие доказательств отказа наймодателя от исполнения данного договора, он считается продленным до 22.12.2019 года.
Статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушений прав истца, проживающего в квартире на условиях договора коммерческого найма, в связи с чем доводы апелляционной жалобы представителя ответчика в части недоказанности нарушения прав истца оспариваемым им договором заслуживают внимания.
Кроме того, заслуживают внимания и доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о несогласии с выводом суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по требованию о признании у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру отсутствующим.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, пункт 1 которой предусматривает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Заключая 22.12.2009 года договор коммерческого найма спорной квартиры с ЗАО "Алтайское" как с наймодателем, истец узнал или должен был узнать о том, что ее собственником является данное юридическое лицо, и именно с этого времени надлежало исчислять срок исковой давности, а не с момента получения истцом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру отсутствующим истек 21.12.2012 года.
Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при вынесении решения в связи с чем его нельзя признать законным, а потому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований П.В. к ЗАО "Алтайское" и С. о признании заключенного между ними договора и признании у них права собственности отсутствующим.
В связи с отменой решения суда по указанным основаниям, иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией не рассматриваются.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 26 апреля 2017 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований П.В. к закрытому акционерному обществу "Алтайское", С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности отсутствующим отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ ОТ 01.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2030/2017
Требование: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности отсутствующим.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он зарегистрирован и проживает в квартире, которая была выделена его отцу. Истец, не имея российского гражданства, не мог участвовать в приватизации жилых помещений. Впоследствии ему стало известно, что спорная квартира перешла к ответчику на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. по делу N 33-2030/2017год
Председательствующий: Квасова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Морозовой В.Н.,
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 1 августа 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика закрытого акционерного общества "Алтайское" П.А. на решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 26 апреля 2017 года, которым удовлетворены исковые требования П.В. к закрытому акционерному обществу "Алтайское", С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности отсутствующим.
Заслушав доклад судьи Прониной А.В., пояснения представителя ответчика П.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.В. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Алтайское" (далее - ЗАО "Алтайское") о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании за ним права собственности на квартиру. Требования мотивировал тем, что он с 16.03.1993 года зарегистрирован и проживает в квартире по адресу: <адрес>, которая была выделена его отцу ФИО7 в период его работы. С 1992 года по декабрь 2016 года, не имея российского гражданства, он не мог участвовать в приватизации жилых помещений. Из выписки о правах на указанную квартиру ему стало известно, что спорная квартира перешла к С. на основании договора купли-продажи от 19.06.2012 года. С учетом уточнения исковых требований просил признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ЗАО "Алтайское" и С. недействительным, а также отсутствующим право собственности ответчиков на спорную квартиру.
Определением Алтайского районного суда Республики Хакасия от 10.04.2017 года производство по делу в части исковых требований о признании права собственности на квартиру прекращено в связи с отказом от данных исковых требований.
В судебном заседании представитель ответчика ЗАО "Алтайское" П.А. исковые требования не признал. Указал, что истцом пропущен срок исковой давности.
Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие истца П.В. и ответчика С., привлеченного к участию в деле определением Алтайского районного суда Республики Хакасия от 27.02.2017 года.
Суд постановил решение об удовлетворении иска. Признал договор купли-продажи квартиры от 19.06.2012 года, заключенный между ЗАО "Алтайское" и С. недействительным. Признал отсутствующим права собственности ЗАО "Алтайское" и С. на квартиру по адресу: <адрес>. Взыскал с ЗАО "Алтайское", С. в пользу П.В. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по 150 руб. с каждого.
С данным решением не согласен представитель ответчика П.А.
В апелляционной жалобе он просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своих доводов указывает на то, что истец в спорном жилом помещении проживает на условиях коммерческого найма. Считает, что договор купли-продажи не нарушает права истца, поскольку на момент его подписания П.В. не имел гражданство Российской Федерации и не мог участвовать в приватизации жилого помещения. Кроме того, обращает внимание на то, что отец истца ФИО7 не работал в совхозе на момент реорганизации совхоза в АО "Алтайское", а истец вообще никогда не работал в АО "Алтайское" и в 1992 году в спорном жилом помещении не проживал. Настаивает на том, что истцу было известно о нахождении спорного жилого помещения в собственности АО "Алтайское" с 2009 года, в связи с чем, полагает, что суд необоснованно не применил последствия пропуска срока исковой давности. Считает, что судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела в отсутствии надлежащим образом извещенного ответчика С., что лишило его возможности участвовать в судебном заседании и представлять свои возражения на иск.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности С. на основании заключенного с ЗАО "Алтайское" договора купли-продажи квартиры от 19.06.2012 года.
Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за С. 24.07.2012 года.
До указанного времени собственником спорной квартиры являлось ЗАО "Алтайское" на основании акта приема-передачи от 01.06.1992 года, согласно приложению к которому совхоз "Алтайский" передал в собственность трудового коллектива сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" квартиру 1982 года постройки, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец проживает в указанной квартире с 16.03.1993 года. В указанную квартиру он вселился вместе со своим отцом ФИО7, который работал в ЗАО "Алтайское". ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер.
Истец, заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры и признании отсутствующим у ЗАО "Алтайское" права собственности на нее, ссылался на то, что данная квартира была предоставлена его отцу как служебное жилое помещение, а потому он не может быть выселен из нее.
Разрешая исковые требования истца о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительной, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении данной сделкой прав истца, поскольку данная квартира в силу положений статьи 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", пункта 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и ряда других нормативно-правовых актов при реорганизации совхоза "Алтайский" должна была быть передана в муниципальную собственность с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на ее приватизацию, а потому законных оснований для возникновения у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру не имеется.
Однако судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции основанным на неправильном применении норм материального права, регулирующих вопросы реорганизации сельскохозяйственных предприятий.
Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 года N 708 (утратившими силу с 27.01.2003 года) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов.
Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10.02.1992 года, принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.
Постановлением Правительства N 724 от 17.07.1995 года "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность", были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.
В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.
Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.
Следовательно, при реорганизации совхоза "Алтайский", принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, подлежал либо передаче в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации.
Как указывалось выше, четырехквартирный дом по адресу: <адрес>, включая спорную квартиру N, был передан совхозом "Алтайский" в рамках его реорганизации в собственность трудового коллектива коллективного сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" в 1992 году.
Доказательств того, что совхозом "Алтайский" принималось решение о передаче жилого дома либо входящих в его состав квартир в муниципальную собственность, не имеется.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно пояснениям представителя ответчика жилой дом, в котором расположена спорная квартира, строился за счет средств совхоза, государственные средства на его строительство не выделялись.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Поскольку ЗАО "Алтайское" является правопреемником коллективного сельскохозяйственного предприятия "Алтайское" в результате его реорганизации, то оно на момент отчуждения спорной квартиры С. являлось ее собственником, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии у ЗАО "Алтайское" законных оснований для возникновения права собственности на нее являются ошибочными.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Однако судом не установлено, в чем выражается нарушение прав истца заключением оспариваемого им договора купли-продажи квартиры, в которой он проживает.
Согласно статье 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещении в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
В соответствии с положениями статьи 50 Жилищного кодекса РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Таким образом, ранее действовавшее жилищное законодательство, в частности, статей 47, 50, 51 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривало возможность занятия гражданами жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда на основании ордера лишь по договору найма жилого помещения.
Из материалов дела видно, что истец до 2009 года проживал в спорной квартире без оформления договора найма жилого помещения, ордер на вселение в нее ни ему, ни его отцу не выдавался.
Оснований для вывода о том, что истцу либо его отцу спорное жилое помещение было предоставлено на условиях социального найма, не имеется.
22.12.2009 года между ЗАО "Алтайское" и истцом был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры без указания срока его действия.
Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом вышеприведенных норм права, а также учитывая отсутствие доказательств отказа наймодателя от исполнения данного договора, он считается продленным до 22.12.2019 года.
Статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушений прав истца, проживающего в квартире на условиях договора коммерческого найма, в связи с чем доводы апелляционной жалобы представителя ответчика в части недоказанности нарушения прав истца оспариваемым им договором заслуживают внимания.
Кроме того, заслуживают внимания и доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о несогласии с выводом суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по требованию о признании у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру отсутствующим.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, пункт 1 которой предусматривает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Заключая 22.12.2009 года договор коммерческого найма спорной квартиры с ЗАО "Алтайское" как с наймодателем, истец узнал или должен был узнать о том, что ее собственником является данное юридическое лицо, и именно с этого времени надлежало исчислять срок исковой давности, а не с момента получения истцом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании у ЗАО "Алтайское" права собственности на спорную квартиру отсутствующим истек 21.12.2012 года.
Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при вынесении решения в связи с чем его нельзя признать законным, а потому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований П.В. к ЗАО "Алтайское" и С. о признании заключенного между ними договора и признании у них права собственности отсутствующим.
В связи с отменой решения суда по указанным основаниям, иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией не рассматриваются.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 26 апреля 2017 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований П.В. к закрытому акционерному обществу "Алтайское", С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности отсутствующим отказать.
Председательствующий
В.Н.МОРОЗОВА
Судьи
Г.П.ПАРХОМОВИЧ
А.В.ПРОНИНА
В.Н.МОРОЗОВА
Судьи
Г.П.ПАРХОМОВИЧ
А.В.ПРОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)