Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что им обязательства по договору выполнены, имущество передано ответчику, однако ответчиком оставшиеся денежные средства не были выплачены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лябах И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Костиной Л.И.,
судей областного суда: Лапшиной Л.Б., Конышевой И.Н.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лапшиной Л.Б.
дело по апелляционной жалобе представителя Ч.Б. Д. на решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года по иску Ч.Б., к Ч.Э. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий расторжения договора купли-продажи,
установила:
Ч.Б. обратился в суд с иском к Ч.Э. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий расторжения договора купли-продажи, указав в обоснование исковых требований, что 23 ноября 2016 года между ним и Ч.Э. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно. Покупателем при заключении сделки оплачена стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей. Оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей ответчиком, согласно условиям договора, должны быть оплачены с использованием заемных средств, полученных у кредитного потребительского кооператива "Народная касса". Срок передачи денежных средств согласно пункту 3.1.2 Договора купли-продажи установлен 15 рабочих дней с момента получения ответчиком документов, подтверждающих регистрацию права собственности. Истцом обязательства по договору купли-продажи выполнены, жилой дом и земельный участок переданы покупателю, однако ответчиком оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей не выплачены. 1 февраля 2017 года в адрес ответчика направлена претензия об исполнении обязательств по договору купли-продажи, которая оставлена без удовлетворения.
Ч.Б. просил суд расторгнуть договор купли-продажи, вернуть стороны в первоначальное положение, обязать Управление Росреестра по Астраханской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом от 30 ноября 2016 года N, запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 30 ноября 2016 года N, запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом от 30 ноября 2016 года N и запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок от 30 ноября 2016 года N/Г.
В последующем представитель истца Ч.Б. - Д. дополнил исковые требования, просил признать за Ч.Б. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, прекратить залог указанного недвижимого имущества в пользу КПК "Народная касса" в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В судебном заседании истец Ч.Б., представитель третьего лица КПК "Народная касса", Управление Росреестра по Астраханской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, участия не принимали.
Представитель истца по доверенности Д. исковые требования поддержал.
Ответчик Ч.Э. исковые требования признала.
Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года исковые требования Ч.Б. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Ч.Б. по доверенности Д. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, поскольку, по его мнению, судом дана неверная оценка представленным доказательствам, сделан неверный вывод о том, что отсутствуют доказательства существенного нарушения ответчиками условий договора купли-продажи, вследствие которых истцу был причинен значительный ущерб.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов жалобы, представления и возражений относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, объяснения представителя истца Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Ч.Э., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Ч.Б. на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные но адресу: <адрес>.
23 ноября 2016 года между продавцом Ч.Б. и покупателем Ч.Э. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
30 ноября 2016 года Управлением Росреестра по Астраханской области произведена государственная регистрация права собственности Ч.Э. на указанные в договоре объекты недвижимости, а также ипотека в силу закона на приобретенные покупателем жилой дом и земельный участок.
В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за <данные изъяты> рублей, в том числе, жилой дом за <данные изъяты> рублей, земельный участок за <данные изъяты> рублей.
В пункте 3.1 договора стороны оговорено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты земельного участка выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора; сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности по договору за счет заемных денежных средств по договору займа.
Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора заемные денежные средства предоставлены заимодавцем КПК "Народная касса" заемщику Ч.Э. по договору займа N НК-МК/005267 от 23 ноября 2016 года на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, который считается в залоге у заимодавца в силу закона с момента регистрации государственной ипотеки в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним, до даты полною исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств заемщика по договору займа, при этом, покупатель становится залогодателем, а заимодавец - залогодержателем.
Согласно пункту 5.7 договора на момент заключения настоящего договора в вышеуказанном жилом доме зарегистрированы: З., Д.. Н., Ч., Б., которые оставляют за собой право регистрации и проживания в указанном жилом доме.
Пунктом 5.10 договора предусмотрено, что во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Погашение займа приобретаемого жилого дома, как следует из договора займа N НК-МК/005267 от 23 ноября 2016 года, заключенного между КПК "Народная касса" и Ч.Э., производится в течение 90 дней с даты выдачи заемных денежных средств. Данные заемные средства могут быть погашены путем подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд Российской Федерации либо возвращения займа и процентов по нему самостоятельно.
Истец указал, что он как покупатель свои обязательства по договору купли-продажи выполнил полностью, а ответчик свои обязательства в части оплаты стоимости недвижимого имущества выполнили не в полном объеме, так остаток денежных средств в размере <данные изъяты> рублей не был выплачен продавцу. В связи с этим Ч.Б. полагал, что невыполнение покупателем обязанностей по договору купли-продажи влечет за собой расторжение договора купли-продажи и возвращение сторон в первоначальное положение, так как права продавца существенным образом нарушены неправомерными действиями ответчика.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2, 4 статьи 453 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между Ч.Б. и Ч.Э. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 549 - 558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости жилого дома.
Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Пунктом 14 договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствие со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является актом приема-передачи имущества без каких либо актов и дополнительных документов. Имущество передано. Покупатель претензий не имеет.
Таким образом, покупатель недвижимости принял спорное имущество на условиях, указанных в договоре.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами районного суда, поскольку они соответствуют требования действующего законодательства, подтверждаются совокупностью представленных по делу доказательств.
Доводы апелляционной жалобы о незаконность решения суда судебная коллегия считает несостоятельными и основанными на неправильном толковании норм права.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований к расторжению договора купли-продажи жилого дома по основаниям существенности нарушений ответчиками условий договора, повлекших для истца значительное причинение ущерба, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогичны доводам искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и являлись предметом проверки районного суда.
Проверив данные доводы, суд пришел к выводу об их несостоятельности, поскольку истцом не представлено суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с данными выводами соглашается и доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку выводов районного суда, отклоняет как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, районным судом установлено, что денежные средства в счет покупки земельного участка и жилого дома в размере <данные изъяты> рублей ответчиком в КПК "Народная касса" были получены, что подтверждается договором займа N НК-МК/005267, исследованным в судебном заседании и переданы истцу. Отсутствие расписки о передаче денежных средств не указывает на неисполнение покупателем своих обязательств по договору купли-продажи, так как из материалов дела следует, что Ч.Б. передал денежные средства в размере <данные изъяты> рубля по договору передачи личных сбережений от 5 декабря 2016 года в КПК "Семья" сроком на 5 месяцев под 0,21% в день, подписав лично данный договор, таким образом распорядившись денежными средствами по своему усмотрению. Доказательств обратного в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Установив данные обстоятельства, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив все доказательства по делу в совокупности с точки зрения относимости, допустимости и полноты, суд первой инстанции правильно отказал истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда и не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Исковые требования о прекращении залога спорного жилого дома и земельного участка, прекращения обеспеченного залогом обязательства, о возврате сторон в первоначальное положение о прекращении записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, регистрации ипотеки в силу закона, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за покупателем на спорное недвижимое имущество являются производными от искового требования и расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2016 года. Поскольку правовых оснований для удовлетворения искового требования о расторжении договора купли-продажи не имеется, районный суд правильно отказал истцам в удовлетворении перечисленных выше исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия считает, что доводы апеллянта направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оспаривание правильности выводов суда первой инстанции и отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Несогласие ответчика с оценкой конкретных обстоятельств дела не может служить основанием для отмены решения районного суда.
Районный суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал полную и мотивированную оценку всем доказательствам по делу, в связи с чем, судебная коллегия в полном объеме соглашается с выводами суда первой инстанции.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, жалоба ответчика не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ч.Б. Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2408/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи, обязании аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, признании права собственности, прекращении залога недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что им обязательства по договору выполнены, имущество передано ответчику, однако ответчиком оставшиеся денежные средства не были выплачены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N 33-2408/2017
Судья Лябах И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Костиной Л.И.,
судей областного суда: Лапшиной Л.Б., Конышевой И.Н.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лапшиной Л.Б.
дело по апелляционной жалобе представителя Ч.Б. Д. на решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года по иску Ч.Б., к Ч.Э. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий расторжения договора купли-продажи,
установила:
Ч.Б. обратился в суд с иском к Ч.Э. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий расторжения договора купли-продажи, указав в обоснование исковых требований, что 23 ноября 2016 года между ним и Ч.Э. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно. Покупателем при заключении сделки оплачена стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей. Оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей ответчиком, согласно условиям договора, должны быть оплачены с использованием заемных средств, полученных у кредитного потребительского кооператива "Народная касса". Срок передачи денежных средств согласно пункту 3.1.2 Договора купли-продажи установлен 15 рабочих дней с момента получения ответчиком документов, подтверждающих регистрацию права собственности. Истцом обязательства по договору купли-продажи выполнены, жилой дом и земельный участок переданы покупателю, однако ответчиком оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей не выплачены. 1 февраля 2017 года в адрес ответчика направлена претензия об исполнении обязательств по договору купли-продажи, которая оставлена без удовлетворения.
Ч.Б. просил суд расторгнуть договор купли-продажи, вернуть стороны в первоначальное положение, обязать Управление Росреестра по Астраханской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом от 30 ноября 2016 года N, запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 30 ноября 2016 года N, запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом от 30 ноября 2016 года N и запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок от 30 ноября 2016 года N/Г.
В последующем представитель истца Ч.Б. - Д. дополнил исковые требования, просил признать за Ч.Б. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, прекратить залог указанного недвижимого имущества в пользу КПК "Народная касса" в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В судебном заседании истец Ч.Б., представитель третьего лица КПК "Народная касса", Управление Росреестра по Астраханской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, участия не принимали.
Представитель истца по доверенности Д. исковые требования поддержал.
Ответчик Ч.Э. исковые требования признала.
Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года исковые требования Ч.Б. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Ч.Б. по доверенности Д. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, поскольку, по его мнению, судом дана неверная оценка представленным доказательствам, сделан неверный вывод о том, что отсутствуют доказательства существенного нарушения ответчиками условий договора купли-продажи, вследствие которых истцу был причинен значительный ущерб.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов жалобы, представления и возражений относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, объяснения представителя истца Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Ч.Э., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Ч.Б. на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные но адресу: <адрес>.
23 ноября 2016 года между продавцом Ч.Б. и покупателем Ч.Э. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
30 ноября 2016 года Управлением Росреестра по Астраханской области произведена государственная регистрация права собственности Ч.Э. на указанные в договоре объекты недвижимости, а также ипотека в силу закона на приобретенные покупателем жилой дом и земельный участок.
В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за <данные изъяты> рублей, в том числе, жилой дом за <данные изъяты> рублей, земельный участок за <данные изъяты> рублей.
В пункте 3.1 договора стороны оговорено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты земельного участка выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора; сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности по договору за счет заемных денежных средств по договору займа.
Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора заемные денежные средства предоставлены заимодавцем КПК "Народная касса" заемщику Ч.Э. по договору займа N НК-МК/005267 от 23 ноября 2016 года на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, который считается в залоге у заимодавца в силу закона с момента регистрации государственной ипотеки в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним, до даты полною исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств заемщика по договору займа, при этом, покупатель становится залогодателем, а заимодавец - залогодержателем.
Согласно пункту 5.7 договора на момент заключения настоящего договора в вышеуказанном жилом доме зарегистрированы: З., Д.. Н., Ч., Б., которые оставляют за собой право регистрации и проживания в указанном жилом доме.
Пунктом 5.10 договора предусмотрено, что во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Погашение займа приобретаемого жилого дома, как следует из договора займа N НК-МК/005267 от 23 ноября 2016 года, заключенного между КПК "Народная касса" и Ч.Э., производится в течение 90 дней с даты выдачи заемных денежных средств. Данные заемные средства могут быть погашены путем подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд Российской Федерации либо возвращения займа и процентов по нему самостоятельно.
Истец указал, что он как покупатель свои обязательства по договору купли-продажи выполнил полностью, а ответчик свои обязательства в части оплаты стоимости недвижимого имущества выполнили не в полном объеме, так остаток денежных средств в размере <данные изъяты> рублей не был выплачен продавцу. В связи с этим Ч.Б. полагал, что невыполнение покупателем обязанностей по договору купли-продажи влечет за собой расторжение договора купли-продажи и возвращение сторон в первоначальное положение, так как права продавца существенным образом нарушены неправомерными действиями ответчика.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2, 4 статьи 453 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между Ч.Б. и Ч.Э. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 549 - 558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости жилого дома.
Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Пунктом 14 договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствие со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является актом приема-передачи имущества без каких либо актов и дополнительных документов. Имущество передано. Покупатель претензий не имеет.
Таким образом, покупатель недвижимости принял спорное имущество на условиях, указанных в договоре.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами районного суда, поскольку они соответствуют требования действующего законодательства, подтверждаются совокупностью представленных по делу доказательств.
Доводы апелляционной жалобы о незаконность решения суда судебная коллегия считает несостоятельными и основанными на неправильном толковании норм права.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований к расторжению договора купли-продажи жилого дома по основаниям существенности нарушений ответчиками условий договора, повлекших для истца значительное причинение ущерба, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогичны доводам искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и являлись предметом проверки районного суда.
Проверив данные доводы, суд пришел к выводу об их несостоятельности, поскольку истцом не представлено суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с данными выводами соглашается и доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку выводов районного суда, отклоняет как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, районным судом установлено, что денежные средства в счет покупки земельного участка и жилого дома в размере <данные изъяты> рублей ответчиком в КПК "Народная касса" были получены, что подтверждается договором займа N НК-МК/005267, исследованным в судебном заседании и переданы истцу. Отсутствие расписки о передаче денежных средств не указывает на неисполнение покупателем своих обязательств по договору купли-продажи, так как из материалов дела следует, что Ч.Б. передал денежные средства в размере <данные изъяты> рубля по договору передачи личных сбережений от 5 декабря 2016 года в КПК "Семья" сроком на 5 месяцев под 0,21% в день, подписав лично данный договор, таким образом распорядившись денежными средствами по своему усмотрению. Доказательств обратного в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Установив данные обстоятельства, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив все доказательства по делу в совокупности с точки зрения относимости, допустимости и полноты, суд первой инстанции правильно отказал истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда и не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Исковые требования о прекращении залога спорного жилого дома и земельного участка, прекращения обеспеченного залогом обязательства, о возврате сторон в первоначальное положение о прекращении записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, регистрации ипотеки в силу закона, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за покупателем на спорное недвижимое имущество являются производными от искового требования и расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2016 года. Поскольку правовых оснований для удовлетворения искового требования о расторжении договора купли-продажи не имеется, районный суд правильно отказал истцам в удовлетворении перечисленных выше исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия считает, что доводы апеллянта направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оспаривание правильности выводов суда первой инстанции и отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Несогласие ответчика с оценкой конкретных обстоятельств дела не может служить основанием для отмены решения районного суда.
Районный суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал полную и мотивированную оценку всем доказательствам по делу, в связи с чем, судебная коллегия в полном объеме соглашается с выводами суда первой инстанции.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, жалоба ответчика не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 24 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ч.Б. Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)