Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апгрейд" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 по делу N А47-690/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
Федеральное государственное учреждение культуры и искусства "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России, учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Апгрейд" (далее - общество "Апгрейд", общество, ответчик) о взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., неустойки за период с 06.06.2013 по 27.06.2016 в сумме 545 054 руб. 97 коп. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 75-76).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное казенное учреждение "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 (резолютивная часть от 07.07.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Апгрейд" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что судом при исследовании обязанности арендатора по оплате имущества не учтено, что истцом нарушена предусмотренная п. 4.1.7. договора аренды обязанность сообщить арендатору сведения об изменении банковских реквизитов, в связи с чем ответчик не имел возможности надлежащего исполнения обязательства в связи с закрытием лицевого счета учреждения, а также не учтено ненаправление арендатору нового расчета арендной платы, обусловленного передачей имущества из федеральной собственности в собственность Оренбургской области, что в силу ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) свидетельствует о наличии вины кредитора.
Апеллянт указывает, что в феврале 2014 года по вине арендодателя, не исполнявшего обязанности по содержанию помещения, произошел прорыв системы отопления, повлекший его затопление, в силу чего в период восстановительного ремонта (3 месяца) арендатор не имел возможности пользоваться помещением. Кроме того, арендатором за свой счет произведен восстановительный ремонт, который подлежал зачету в счет арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ. Арендуемое ответчиком помещение имело недостатки, которые не были устранены арендодателем в период действия договора аренды, что в силу ст. 612 ГК РФ является основанием для удержания арендатором суммы расходов, понесенных на устранение недостатков. Судом не дана оценка иным изложенным в отзывах на исковое заявление доводам ответчика, связанным с нарушением истцом договора аренды.
Апеллянт считает, что суд в нарушение ст. 333 ГК РФ и при отсутствии возражений истца необоснованно отказался от снижения заявленной неустойки.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, за государственным учреждением культуры Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" на праве оперативного управления зарегистрировано одно-трехэтажное административное здание с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4Е5Е6, общей площадью 4 899,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Пролетарская, д. 48/35 (свидетельство о государственной регистрации права серии 56-00 N 283611, т. 1 л.д. 45).
14.09.2009 между ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России (арендодатель) и обществом "Апгрейд" (арендатор) был подписан договор аренды N 009-ФУЧ (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, литер Е, Е1: помещение N 2, 3, 6, 7, 50 площадью 135,5 кв. м - 2, 3 этаж под магазин (приложение N 3).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды имущество передается в аренду по договору на срок с 01.08.2009 по 30.07.2010.
В силу п. 5.2. договора аренды арендная оплата по настоящему договору перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в данном пункте договора. Внесение арендной платы производится ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в размере, соответствующем 53 717 руб. 97 коп. В назначении платежа необходимо указать "Арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности".
Расчет арендной платы за нежилое помещение указан в приложении N 2 к договору аренды. Размер ежемесячной арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв. м второго этажа в сумме 406 руб. и третьего этажа в сумме 383,16 руб., составил 53 717,97 руб. (т. 1 л.д. 20).
Согласно п. 5.4. договора аренды в случае несвоевременного исполнения обязательств, предусмотренных в п. 5.2., арендодатель засчитывает сумму произведенного платежа в первую очередь в счет погашения основной суммы долга, в оставшейся части - в счет погашения пени.
Арендатор представляет арендодателю платежные документы, заверенные учреждением банка или надлежаще заверенные копии о перечислении в федеральный бюджет арендной платы, не позднее трех рабочих дней со дня совершения платежа (п. 5.5. договора аренды).
Согласно п. 6.2.2. договора аренды за неисполнение обязательства по внесению арендной платы, предусмотренного п. 4.2.3. договора, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В п. 7.2. договора аренды стороны установили, что, если ни одна из сторон не выразит желание в письменном виде расторгнуть договор, договор считается продленным на неопределенный срок.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, площадью 135,5 кв. м, было передано в аренду обществу "Апгрейд" (т. 1 л.д. 19).
Дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. п. 2.1., 5 договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, установив, что имущество передается в аренду по настоящему договору на срок: литер Е1 помещения N 7, 50 площадью 95,8 кв. м, 2-3 этаж, с 01.01.2012 по 30.04.2012, помещение N 50 площадью 78,8 кв. на 2 этаже с 01.05.2012 по 30.12.2012. Сумма арендной платы за пользование имуществом в течение всего периода действия настоящего договора без учета налога на добавленную стоимость составляет 409 968 руб. 48 коп.
Дополнительным соглашением N 6 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 100) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части указания реквизитов для перечисления арендной платы.
Во исполнение п. 5.5. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 обществом "Апгрейд" ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России были предоставлены копии платежных поручений об оплате ежемесячной арендной платы в сумме 31 992,8 руб. за период с января по декабрь 2013 г. (т. 1 л.д. 23-34).
Однако из письма Федерального казенного учреждения "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области" от 16.10.2014 N 4796 (т. 1 л.д. 35), письма ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России от 11.11.2014 N 2014 N 82 (т. 1 л.д. 36), а также представленных обществом "Апгрейд" платежных поручений от 08.08.2013 N 370 (т. 1 л.д. 105), от 06.10.2014 N 991 (т. 2 л.д. 59) и платежных поручений, представленных третьим лицом с отметкой УФК по Оренбургской области о проведении платежа (т. 1 л.д. 139-152) в указанный период и в период с января по октябрь 2014 г. арендатор вносил ежемесячную арендную плату в размере 3 199,28 руб.
В период с ноября 2014 г. по октябрь 2015 г. арендатором внесена ежемесячная арендная плата по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 из расчета 15 996,4 руб. (т. 1 л.д. 153-156, т. 2 л.д. 60-67).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Апгрейд" обязательств арендатора по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части оплаты арендной платы в полном объеме, на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости. Суд не усмотрел оснований для снижения предусмотренной договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ в силу непредставления ответчиком доказательств несоразмерности заявленной истцом к взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России (арендодатель) и обществом "Апгрейд" (арендатор) был подписан договор аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, по условиям которого арендатору на срок с 01.08.2009 по 30.07.2010, за плату в размере 53 717 руб. 97 коп. ежемесячно, во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, литер Е, Е1: помещение N 2, 3, 6, 7, 50 площадью 135,5 кв. м - 2, 3 этаж под магазин (т. 1 л.д. 16-18).
Впоследствии дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. п. 2.1., 5 договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, установив, что имущество передается в аренду по настоящему договору на срок: литер Е1 помещения N 7, 50 площадью 95,8 кв. м, 2-3 этаж, с 01.01.2012 по 30.04.2012, помещение N 50 площадью 78,8 кв. м на 2 этаже с 01.05.2012 по 30.12.2012. Сумма арендной платы за пользование имуществом в течение всего периода действия настоящего договора без учета налога на добавленную стоимость составляет 409 968 руб. 48 коп.
Действительность и заключенность названного договора аренды недвижимости сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ) и, более того, были признаны судами при рассмотрении дел N N А47-1899/2015, А47-5121/2015, в силу чего в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ названные обстоятельства принимаются судом без повторного доказывания.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде названных нежилых помещений.
С учетом норм ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также п. 7.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 названный договор после истечения срока его действия, установленного в дополнительном соглашении N 5 от 01.05.2012, был возобновлен на неопределенный срок. Указанное обстоятельство также установлено судами при рассмотрении дела N А47-1899/2015.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Поскольку истец совершил действия по передаче ответчику в аренду нежилых помещений по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, общей площадью 135,5 кв. м, что подтверждено актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 (т. 1 л.д. 19), площадь которых впоследствии была уменьшена сторонами до 78,8 кв. м (дополнительное соглашение N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21)), и названные помещения были приняты ответчиком в аренду, что последним не оспаривалось, в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещениями в виде арендной платы.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 стороны установили, что арендная оплата по договору перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в данном пункте договора. Внесение арендной платы производится ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в размере, соответствующем 53 717 руб. 97 коп. В назначении платежа необходимо указать "Арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности".
Расчет арендной платы за нежилое помещение указан в приложении N 2 к договору аренды. Размер ежемесячной арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв. м второго этажа в сумме 406 руб. и третьего этажа в сумме 383,16 руб., составил 53 717,97 руб. (т. 1 л.д. 20).
Доказательств изменения указанного порядка расчета арендной платы, за исключением площади арендуемых помещений дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012, что привело к снижению ежемесячной арендной платы до 31 991,8 руб., материалы дела не содержат.
В обоснование заявленного иска ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России указало на наличие у общества "Апгрейд" задолженности по арендной плате по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп. При этом, как следует из представленного истцом расчета задолженности (т. 2 л.д. 77), им учтены поступившие от ответчика в спорный период арендные платежи в сумме 246 344,56 руб., реальность осуществления которых подтверждена представленными в дело платежными поручениями (т. 1 л.д. 105, 139-156, т. 2 л.д. 59-67).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы о нарушении арендодателем предусмотренной п. 4.1.7. договора аренды обязанности сообщить арендатору сведения об изменении банковских реквизитов, о невозможности надлежащего исполнения арендатором обязательства по оплате арендной платы в связи с закрытием лицевого счета учреждения, являются необоснованными.
Применительно к норме п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
По смыслу указанной нормы ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства должником может быть возложена на кредитора в том случае, если он своими действиями содействовал увеличению размера убытков, то есть увеличение таких убытков находилось в непосредственной зависимости от действий кредитора.
В п. 4.1.7. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 арендодатель и арендатор установили обязанность первого в письменной форме доводить до сведения арендатора информацию об изменении своего наименования, юридического адреса, банковских реквизитов в течение 15 дней с момента изменения.
Как следует из материалов дела, в письме от 10.02.2012 N 21 ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России сообщило обществу "Апгрейд" о закрытии своего лицевого счета (т. 1 л.д. 78), а дополнительным соглашением N 6 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 100) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части указания реквизитов для перечисления арендной платы.
Таким образом, арендодателем была исполнена предусмотренная п. 4.1.7. договора аренды обязанность.
Само по себе отсутствие у арендатора в спорный период сведений о банковских реквизитах арендодателя для зачисления арендной платы не может служить основанием для освобождения должника от внесения арендной платы, а также основанием для возложения ответственности на кредитора, поскольку в силу возмездного характера договора аренды на основании ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор при всяком условии был обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в размере, установленном договором.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 327 ГК РФ установлено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Однако из материалов дела не следует, что общество "Апгрейд" воспользовалось указанным механизмом исполнения обязательства или было лишено такой возможности.
Кроме того, из материалов дела, в частности ранее названных платежных поручений (т. 1 л.д. 105, 139-156, т. 2 л.д. 59-67), а также письма Федерального казенного учреждения "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области" от 16.10.2014 N 4796 (т. 1 л.д. 35), письма ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России от 11.11.2014 N 2014 N 82 (т. 1 л.д. 36), следует, что в спорный период, несмотря на закрытие лицевого счета арендодателя, арендатор тем не менее производил арендные платежи в федеральный бюджет, которые были признаны и приняты арендодателем в качестве арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности апеллянтом невозможности внесения арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 по вине учреждения.
По тем же мотивам, а также учитывая отсутствие в деле доказательств передачи объекта аренды из федеральной собственности в собственность Оренбургской области, суд отклоняет ссылки апеллянта на ненаправление арендатору нового расчета арендной платы, обусловленного указанной передачей имущества, как препятствие для внесения арендной платы. Оснований для применения норм ст. 404 ГК РФ к спорным правоотношениям не имеется.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Согласно п. 6.2.2. договора аренды за неисполнение обязательства по внесению арендной платы, предусмотренного п. 4.2.3. договора, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
С учетом указанного условия договора апелляционная коллегия находит соблюденной письменную форму соглашения о неустойке.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., а также как следует из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком расчета задолженности (т. 2 л.д. 77, 78), была допущена систематическая просрочка исполнения обязательства арендатора по своевременному внесению арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о взыскании с общества "Апгрейд" договорной неустойки по требованию истца в сумме 545 054 руб. 97 коп.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что суд в нарушение ст. 333 ГК РФ и при отсутствии возражений истца необоснованно отказался от снижения заявленной неустойки, являются несостоятельными.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В силу п. 77 постановления Пленума ВС РФ N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ N 7).
Однако исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором аренды неустойки обществом в порядке ст. ст. 65, 66 АПК РФ доказана не была.
На основании п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Применительно к спорным правоотношениям судом первой инстанции дана оценка доводам ответчика о чрезмерности взыскиваемой неустойки, которые обоснованно отклонены судом за недоказанностью.
Доводы апеллянта о том, что основанием для снижения неустойки являются финансовые трудности, возникшие по вине учреждения, отклоняются судебной коллегией, так как в силу ст. 333 ГК РФ основанием для такого снижения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, а не указанные апеллянтом основания.
В рассматриваемом случае апеллянтом не подтверждено относимыми, достоверными и достаточными доказательствами то обстоятельство, что взысканная судом неустойка не только компенсирует учреждению расходы или уменьшает его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения обществом своего денежного обязательства, но также ведет к неосновательному обогащению учреждения.
Доказательства того, что рассчитанная судом неустойка превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности, апеллянтом также не представлены.
Дополнительных доводов и подтверждающих их доказательств, позволяющих апелляционной коллегии прийти к иным выводам относительно соразмерности взысканной судом первой инстанции неустойки, а также относительно необходимости снижения неустойки, апеллянтом в жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о необходимости снижения размера задолженности по арендной платы на сумму произведенного восстановительного ремонта после прорыва системы отопления в феврале 2014 года, который подлежал зачету в счет арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ, несостоятельны, так как в рамках самостоятельного спора по делу N А47-1899/2015 с учреждения в пользу истца был взыскан ущерб, причиненный мебели, отделке арендуемого помещения, а также стоимость испорченного товара, обществу выдан исполнительный лист для принудительного взыскания суммы ущерба (т. 2 л.д. 32), что исключает возможность применения к рассматриваемым правоотношениям норм ст. 612, 616 ГК РФ, рассчитанных на произведение внесудебного зачета стоимости произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в счет арендной платы.
Довод апеллянта о зачете в счет задолженности по арендной плате расходов, понесенных на устранение иных недостатков в арендуемом помещении, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу положений п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ право требования арендатора по возмещению своих расходов на устранение недостатков имущества (проведение капитального ремонта, обязанность проведения которого лежит на арендодателе) либо соразмерному уменьшению арендной платы возникает у него с момента фактического несения указанных расходов. Однако арендатором не представлены в материалы дела доказательства несения названных расходов, а также того, что арендуемые помещения имели недостатки, препятствующие их использованию.
Из актов приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 (т. 1 л.д. 19) и от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 22) также не следует, что передаваемые истцом ответчику в аренду нежилые помещения имели недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию ими, и арендатором было заявлено об этом арендодателю.
По тем же мотивам, за недоказанностью апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что в период восстановительного ремонта (3 месяца) после прорыва системы отопления в феврале 2014 года арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением.
Иные доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводы суда, не содержат новых ранее неучтенных обстоятельств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, а лишь сводятся к несогласию с результатами судебной оценки доказательств по делу, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции, в то время как в данном случае судом первой инстанции мотивы принятого судебного акта изложены в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 170 АПК РФ, оснований для их переоценки апелляционным судом не имеется.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены судебного акта также не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 по делу N А47-690/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апгрейд" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2016 N 18АП-11474/2016 ПО ДЕЛУ N А47-690/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. N 18АП-11474/2016
Дело N А47-690/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апгрейд" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 по делу N А47-690/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
Федеральное государственное учреждение культуры и искусства "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России, учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Апгрейд" (далее - общество "Апгрейд", общество, ответчик) о взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., неустойки за период с 06.06.2013 по 27.06.2016 в сумме 545 054 руб. 97 коп. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 75-76).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное казенное учреждение "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 (резолютивная часть от 07.07.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Апгрейд" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что судом при исследовании обязанности арендатора по оплате имущества не учтено, что истцом нарушена предусмотренная п. 4.1.7. договора аренды обязанность сообщить арендатору сведения об изменении банковских реквизитов, в связи с чем ответчик не имел возможности надлежащего исполнения обязательства в связи с закрытием лицевого счета учреждения, а также не учтено ненаправление арендатору нового расчета арендной платы, обусловленного передачей имущества из федеральной собственности в собственность Оренбургской области, что в силу ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) свидетельствует о наличии вины кредитора.
Апеллянт указывает, что в феврале 2014 года по вине арендодателя, не исполнявшего обязанности по содержанию помещения, произошел прорыв системы отопления, повлекший его затопление, в силу чего в период восстановительного ремонта (3 месяца) арендатор не имел возможности пользоваться помещением. Кроме того, арендатором за свой счет произведен восстановительный ремонт, который подлежал зачету в счет арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ. Арендуемое ответчиком помещение имело недостатки, которые не были устранены арендодателем в период действия договора аренды, что в силу ст. 612 ГК РФ является основанием для удержания арендатором суммы расходов, понесенных на устранение недостатков. Судом не дана оценка иным изложенным в отзывах на исковое заявление доводам ответчика, связанным с нарушением истцом договора аренды.
Апеллянт считает, что суд в нарушение ст. 333 ГК РФ и при отсутствии возражений истца необоснованно отказался от снижения заявленной неустойки.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, за государственным учреждением культуры Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" на праве оперативного управления зарегистрировано одно-трехэтажное административное здание с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4Е5Е6, общей площадью 4 899,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Пролетарская, д. 48/35 (свидетельство о государственной регистрации права серии 56-00 N 283611, т. 1 л.д. 45).
14.09.2009 между ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России (арендодатель) и обществом "Апгрейд" (арендатор) был подписан договор аренды N 009-ФУЧ (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, литер Е, Е1: помещение N 2, 3, 6, 7, 50 площадью 135,5 кв. м - 2, 3 этаж под магазин (приложение N 3).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды имущество передается в аренду по договору на срок с 01.08.2009 по 30.07.2010.
В силу п. 5.2. договора аренды арендная оплата по настоящему договору перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в данном пункте договора. Внесение арендной платы производится ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в размере, соответствующем 53 717 руб. 97 коп. В назначении платежа необходимо указать "Арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности".
Расчет арендной платы за нежилое помещение указан в приложении N 2 к договору аренды. Размер ежемесячной арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв. м второго этажа в сумме 406 руб. и третьего этажа в сумме 383,16 руб., составил 53 717,97 руб. (т. 1 л.д. 20).
Согласно п. 5.4. договора аренды в случае несвоевременного исполнения обязательств, предусмотренных в п. 5.2., арендодатель засчитывает сумму произведенного платежа в первую очередь в счет погашения основной суммы долга, в оставшейся части - в счет погашения пени.
Арендатор представляет арендодателю платежные документы, заверенные учреждением банка или надлежаще заверенные копии о перечислении в федеральный бюджет арендной платы, не позднее трех рабочих дней со дня совершения платежа (п. 5.5. договора аренды).
Согласно п. 6.2.2. договора аренды за неисполнение обязательства по внесению арендной платы, предусмотренного п. 4.2.3. договора, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В п. 7.2. договора аренды стороны установили, что, если ни одна из сторон не выразит желание в письменном виде расторгнуть договор, договор считается продленным на неопределенный срок.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, площадью 135,5 кв. м, было передано в аренду обществу "Апгрейд" (т. 1 л.д. 19).
Дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. п. 2.1., 5 договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, установив, что имущество передается в аренду по настоящему договору на срок: литер Е1 помещения N 7, 50 площадью 95,8 кв. м, 2-3 этаж, с 01.01.2012 по 30.04.2012, помещение N 50 площадью 78,8 кв. на 2 этаже с 01.05.2012 по 30.12.2012. Сумма арендной платы за пользование имуществом в течение всего периода действия настоящего договора без учета налога на добавленную стоимость составляет 409 968 руб. 48 коп.
Дополнительным соглашением N 6 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 100) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части указания реквизитов для перечисления арендной платы.
Во исполнение п. 5.5. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 обществом "Апгрейд" ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России были предоставлены копии платежных поручений об оплате ежемесячной арендной платы в сумме 31 992,8 руб. за период с января по декабрь 2013 г. (т. 1 л.д. 23-34).
Однако из письма Федерального казенного учреждения "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области" от 16.10.2014 N 4796 (т. 1 л.д. 35), письма ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России от 11.11.2014 N 2014 N 82 (т. 1 л.д. 36), а также представленных обществом "Апгрейд" платежных поручений от 08.08.2013 N 370 (т. 1 л.д. 105), от 06.10.2014 N 991 (т. 2 л.д. 59) и платежных поручений, представленных третьим лицом с отметкой УФК по Оренбургской области о проведении платежа (т. 1 л.д. 139-152) в указанный период и в период с января по октябрь 2014 г. арендатор вносил ежемесячную арендную плату в размере 3 199,28 руб.
В период с ноября 2014 г. по октябрь 2015 г. арендатором внесена ежемесячная арендная плата по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 из расчета 15 996,4 руб. (т. 1 л.д. 153-156, т. 2 л.д. 60-67).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Апгрейд" обязательств арендатора по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части оплаты арендной платы в полном объеме, на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости. Суд не усмотрел оснований для снижения предусмотренной договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ в силу непредставления ответчиком доказательств несоразмерности заявленной истцом к взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России (арендодатель) и обществом "Апгрейд" (арендатор) был подписан договор аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, по условиям которого арендатору на срок с 01.08.2009 по 30.07.2010, за плату в размере 53 717 руб. 97 коп. ежемесячно, во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, литер Е, Е1: помещение N 2, 3, 6, 7, 50 площадью 135,5 кв. м - 2, 3 этаж под магазин (т. 1 л.д. 16-18).
Впоследствии дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. п. 2.1., 5 договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, установив, что имущество передается в аренду по настоящему договору на срок: литер Е1 помещения N 7, 50 площадью 95,8 кв. м, 2-3 этаж, с 01.01.2012 по 30.04.2012, помещение N 50 площадью 78,8 кв. м на 2 этаже с 01.05.2012 по 30.12.2012. Сумма арендной платы за пользование имуществом в течение всего периода действия настоящего договора без учета налога на добавленную стоимость составляет 409 968 руб. 48 коп.
Действительность и заключенность названного договора аренды недвижимости сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ) и, более того, были признаны судами при рассмотрении дел N N А47-1899/2015, А47-5121/2015, в силу чего в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ названные обстоятельства принимаются судом без повторного доказывания.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде названных нежилых помещений.
С учетом норм ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также п. 7.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 названный договор после истечения срока его действия, установленного в дополнительном соглашении N 5 от 01.05.2012, был возобновлен на неопределенный срок. Указанное обстоятельство также установлено судами при рассмотрении дела N А47-1899/2015.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Поскольку истец совершил действия по передаче ответчику в аренду нежилых помещений по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 48, общей площадью 135,5 кв. м, что подтверждено актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 (т. 1 л.д. 19), площадь которых впоследствии была уменьшена сторонами до 78,8 кв. м (дополнительное соглашение N 5 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 21)), и названные помещения были приняты ответчиком в аренду, что последним не оспаривалось, в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещениями в виде арендной платы.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 стороны установили, что арендная оплата по договору перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в данном пункте договора. Внесение арендной платы производится ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в размере, соответствующем 53 717 руб. 97 коп. В назначении платежа необходимо указать "Арендная плата от сдачи в аренду федеральной собственности".
Расчет арендной платы за нежилое помещение указан в приложении N 2 к договору аренды. Размер ежемесячной арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв. м второго этажа в сумме 406 руб. и третьего этажа в сумме 383,16 руб., составил 53 717,97 руб. (т. 1 л.д. 20).
Доказательств изменения указанного порядка расчета арендной платы, за исключением площади арендуемых помещений дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2012, что привело к снижению ежемесячной арендной платы до 31 991,8 руб., материалы дела не содержат.
В обоснование заявленного иска ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России указало на наличие у общества "Апгрейд" задолженности по арендной плате по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп. При этом, как следует из представленного истцом расчета задолженности (т. 2 л.д. 77), им учтены поступившие от ответчика в спорный период арендные платежи в сумме 246 344,56 руб., реальность осуществления которых подтверждена представленными в дело платежными поручениями (т. 1 л.д. 105, 139-156, т. 2 л.д. 59-67).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы о нарушении арендодателем предусмотренной п. 4.1.7. договора аренды обязанности сообщить арендатору сведения об изменении банковских реквизитов, о невозможности надлежащего исполнения арендатором обязательства по оплате арендной платы в связи с закрытием лицевого счета учреждения, являются необоснованными.
Применительно к норме п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
По смыслу указанной нормы ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства должником может быть возложена на кредитора в том случае, если он своими действиями содействовал увеличению размера убытков, то есть увеличение таких убытков находилось в непосредственной зависимости от действий кредитора.
В п. 4.1.7. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 арендодатель и арендатор установили обязанность первого в письменной форме доводить до сведения арендатора информацию об изменении своего наименования, юридического адреса, банковских реквизитов в течение 15 дней с момента изменения.
Как следует из материалов дела, в письме от 10.02.2012 N 21 ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России сообщило обществу "Апгрейд" о закрытии своего лицевого счета (т. 1 л.д. 78), а дополнительным соглашением N 6 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 100) арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 5.2. договора аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 в части указания реквизитов для перечисления арендной платы.
Таким образом, арендодателем была исполнена предусмотренная п. 4.1.7. договора аренды обязанность.
Само по себе отсутствие у арендатора в спорный период сведений о банковских реквизитах арендодателя для зачисления арендной платы не может служить основанием для освобождения должника от внесения арендной платы, а также основанием для возложения ответственности на кредитора, поскольку в силу возмездного характера договора аренды на основании ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор при всяком условии был обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в размере, установленном договором.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 327 ГК РФ установлено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Однако из материалов дела не следует, что общество "Апгрейд" воспользовалось указанным механизмом исполнения обязательства или было лишено такой возможности.
Кроме того, из материалов дела, в частности ранее названных платежных поручений (т. 1 л.д. 105, 139-156, т. 2 л.д. 59-67), а также письма Федерального казенного учреждения "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Оренбургской области" от 16.10.2014 N 4796 (т. 1 л.д. 35), письма ФГУ "Дом офицеров Оренбургского гарнизона" Минобороны России от 11.11.2014 N 2014 N 82 (т. 1 л.д. 36), следует, что в спорный период, несмотря на закрытие лицевого счета арендодателя, арендатор тем не менее производил арендные платежи в федеральный бюджет, которые были признаны и приняты арендодателем в качестве арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности апеллянтом невозможности внесения арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009 по вине учреждения.
По тем же мотивам, а также учитывая отсутствие в деле доказательств передачи объекта аренды из федеральной собственности в собственность Оренбургской области, суд отклоняет ссылки апеллянта на ненаправление арендатору нового расчета арендной платы, обусловленного указанной передачей имущества, как препятствие для внесения арендной платы. Оснований для применения норм ст. 404 ГК РФ к спорным правоотношениям не имеется.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Согласно п. 6.2.2. договора аренды за неисполнение обязательства по внесению арендной платы, предусмотренного п. 4.2.3. договора, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
С учетом указанного условия договора апелляционная коллегия находит соблюденной письменную форму соглашения о неустойке.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы за период с 01.06.2013 по 30.06.2016 в сумме 937 389 руб. 04 коп., а также как следует из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком расчета задолженности (т. 2 л.д. 77, 78), была допущена систематическая просрочка исполнения обязательства арендатора по своевременному внесению арендной платы по договору аренды N 009-ФУЧ от 14.09.2009, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о взыскании с общества "Апгрейд" договорной неустойки по требованию истца в сумме 545 054 руб. 97 коп.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что суд в нарушение ст. 333 ГК РФ и при отсутствии возражений истца необоснованно отказался от снижения заявленной неустойки, являются несостоятельными.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В силу п. 77 постановления Пленума ВС РФ N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ N 7).
Однако исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором аренды неустойки обществом в порядке ст. ст. 65, 66 АПК РФ доказана не была.
На основании п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Применительно к спорным правоотношениям судом первой инстанции дана оценка доводам ответчика о чрезмерности взыскиваемой неустойки, которые обоснованно отклонены судом за недоказанностью.
Доводы апеллянта о том, что основанием для снижения неустойки являются финансовые трудности, возникшие по вине учреждения, отклоняются судебной коллегией, так как в силу ст. 333 ГК РФ основанием для такого снижения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, а не указанные апеллянтом основания.
В рассматриваемом случае апеллянтом не подтверждено относимыми, достоверными и достаточными доказательствами то обстоятельство, что взысканная судом неустойка не только компенсирует учреждению расходы или уменьшает его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения обществом своего денежного обязательства, но также ведет к неосновательному обогащению учреждения.
Доказательства того, что рассчитанная судом неустойка превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности, апеллянтом также не представлены.
Дополнительных доводов и подтверждающих их доказательств, позволяющих апелляционной коллегии прийти к иным выводам относительно соразмерности взысканной судом первой инстанции неустойки, а также относительно необходимости снижения неустойки, апеллянтом в жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о необходимости снижения размера задолженности по арендной платы на сумму произведенного восстановительного ремонта после прорыва системы отопления в феврале 2014 года, который подлежал зачету в счет арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ, несостоятельны, так как в рамках самостоятельного спора по делу N А47-1899/2015 с учреждения в пользу истца был взыскан ущерб, причиненный мебели, отделке арендуемого помещения, а также стоимость испорченного товара, обществу выдан исполнительный лист для принудительного взыскания суммы ущерба (т. 2 л.д. 32), что исключает возможность применения к рассматриваемым правоотношениям норм ст. 612, 616 ГК РФ, рассчитанных на произведение внесудебного зачета стоимости произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в счет арендной платы.
Довод апеллянта о зачете в счет задолженности по арендной плате расходов, понесенных на устранение иных недостатков в арендуемом помещении, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу положений п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ право требования арендатора по возмещению своих расходов на устранение недостатков имущества (проведение капитального ремонта, обязанность проведения которого лежит на арендодателе) либо соразмерному уменьшению арендной платы возникает у него с момента фактического несения указанных расходов. Однако арендатором не представлены в материалы дела доказательства несения названных расходов, а также того, что арендуемые помещения имели недостатки, препятствующие их использованию.
Из актов приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2009 (т. 1 л.д. 19) и от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 22) также не следует, что передаваемые истцом ответчику в аренду нежилые помещения имели недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию ими, и арендатором было заявлено об этом арендодателю.
По тем же мотивам, за недоказанностью апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что в период восстановительного ремонта (3 месяца) после прорыва системы отопления в феврале 2014 года арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением.
Иные доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводы суда, не содержат новых ранее неучтенных обстоятельств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, а лишь сводятся к несогласию с результатами судебной оценки доказательств по делу, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции, в то время как в данном случае судом первой инстанции мотивы принятого судебного акта изложены в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 170 АПК РФ, оснований для их переоценки апелляционным судом не имеется.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены судебного акта также не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2016 по делу N А47-690/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апгрейд" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)