Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.08.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Письмененко В.С. (доверенность от 29.06.2017 N 1/1069-исх), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стопка" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.05.2017 по делу N А62-526/2017 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Администрация города Смоленска (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стопка" (конкурсный управляющий Александров Владимир Степанович) (далее - ответчик) о взыскании 560 080 руб. 86 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп., задолженность за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп., о понуждении освободить нежилое помещение площадью 78,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Лавочкина, д. 54, и передать его по акту приема-передачи в течение десяти дней с даты вступления решения по делу в законную силу.
Решением суда исковые требования удовлетворены в части. С общества с ограниченной ответственностью "Стопка" в пользу администрации города Смоленска взыскано 560 080 руб. 86 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп., задолженность за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. В удовлетворении требования об освобождении нежилого помещения отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между администрацией города и ООО "Стопка" заключен договор аренды нежилого помещения от 23.08.2011 N 3110/11, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 78,3 кв. м, являющееся муниципальной собственностью (реестровый номер 673012361001), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Лавочкина, 54 (подвал: 1-41,3 кв. м, 2-4,3 кв. м, 3-20,5 кв. м, 4-2,8 кв. м, 5-1,1 кв. м 6-8,3 кв. м), для использования под магазин.
Срок действия договора установлен с 01.09.2011 по 31.08.2016 (п. 1.1.2 договора).
Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду с соблюдением норм Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также иных норм и правил действующего законодательства.
В соответствии с п. 2.2.12 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении и сдать помещение по акту приема передачи в исправном состоянии, произведя необходимый текущий ремонт.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, в порядке и в сроки, установленные договором.
Согласно п. 3.1 договора сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на основании Порядка определения арендной платы за использование нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом.
На момент подписания договора в соответствии с п. 3.2 сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение составляла 109 229 руб. 82 коп. без учета НДС.
Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца сумму, указанную в п. 3.2 договора.
Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы, установленный в п. 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления главы администрации г. Смоленска об изменении ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Постановлением администрации города Смоленска от 23.12.2014 N 2237-адм "О ставке арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2015 год", установлена ставка арендной платы в размере 38 932 руб. за 1 кв. м.
Постановлением администрации города Смоленска от 24.12.2015 N 296-адм "О ставке арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2016 год", установлена ставка арендной платы в размере 38 745 руб. за 1 кв. м.
На 2015 и 2016 года размер арендной платы по договору определен исходя из указанных ставок: на 2015 год в размере 170 442 руб. 30 коп. (январь - ноябрь - 14 203 руб. 53 коп., декабрь - 14 203 руб. 47 коп.), на 2016 год в размере 169 623 руб. 62 коп. (14 135 руб. 30 коп. в месяц).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2013 по делу N А62-1710/2013 с ООО "Стопка" в пользу администрации города Смоленска взыскана задолженность по арендной плате за январь 2013 года в размере 5 121 руб. 84 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 05.09.2011 по 06.03.2013 в размере 11 428 руб. 82 коп.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.10.2014 по делу N А62-4984/2014 отсутствующий должник ООО "Стопка" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, срок которого установлен до 20.04.2015, в настоящее время конкурсное производство продлено.
Конкурсным управляющим должника утвержден Александров Владимир Степанович (141301, Московская область, Сергиево-Посадский р-н, Сергиев-Посад-1, а/я 628).
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 07.04.2015 по делу N А62-4984/2014 признано обоснованным требование администрации города Смоленска в размере 114 567 руб. 14 коп., в том числе: 48 314 руб. 60 коп. задолженность по арендной плате, 66 252 руб. 54 коп. - пени и подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО "Стопка", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Ответчику 29.04.2016 направлено уведомление об истечении срока действия договора с предложением освободить занимаемое помещение, передав его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска.
Указанное уведомление получено конкурсным управляющим 12.05.2016 (т. 1, л.д. 24, 25).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, за фактическое пользование помещением, указывая на то, что пени ответчиком не уплачены, а с 01.09.2016 у ответчика отсутствуют правовые основания для использования объекта муниципальной собственности, и ответчик помещение не освободил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В порядке ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования администрации города Смоленска, возникли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими и подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 24.04.2017 по делу N А62-4984/2014 срок конкурсного производства в отношении ООО "Стопка" г. Смоленск продлен до 07.08.2017.
Частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статьям 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статьям 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч. 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Материалами дела установлено ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Администрацией представлен расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп. за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. в связи с тем, что помещения не возвращены по истечении срока действия договора.
Ответчиком доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено, сообщения арендодателю об освобождении арендуемых помещений в связи с окончанием срока действия договора и сдаче помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии не направлялись, доказательства возврата помещений по акту приема-передачи с учетом нормального износа, в состоянии, обусловленном п. 2.2.12 договора отсутствуют, каких-либо законных основании удержания помещения после истечения срока действия договора не установлено, сведения об обращении в администрацию в порядке п. 2.2 договора, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации для согласования сдачи арендованного помещения в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставления помещения в безвозмездное пользование отсутствуют.
Доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в материалы дела не представлено.
На основании изложенного требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции как обоснованное.
За несвоевременное внесение арендных платежей истцом в порядке пункта 4.1 договора начислены пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Арифметический расчет пени ответчиком не оспорен, документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы, не представлены.
Оснований для освобождения от уплаты пени или необоснованного их начисления не имеется, в связи с этим требование истца о взыскании пени правомерно удовлетворено судом первой инстанции как обоснованное.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ч. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В отличие от расторжения договора по правилам главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель не устанавливает ни формы, ни порядка такого предупреждения. Достаточно того, чтобы указанное предупреждение ясно выражало волю арендодателя на отказ от договора, и было в объективной форме доведено до сведения арендатора.
Ответчику 29.04.2016 направлено уведомление об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и передачи его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска, которое получено конкурсным управляющим 12.05.2016.
Таким образом, с даты истечения срока действия договора 31.08.2016 арендные отношения сторон прекратились.
В нарушение ст. 622 ГК РФ арендатор не возвратил арендованное помещение по акту сдачи-приемки.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие 31.08.2016 у ответчика отсутствуют правовые основания занимать арендуемый земельный участок.
При отсутствии сведений о возврате ответчиком арендованного помещения по акту сдачи-приемки материалами дела установлено, что общество не занимает помещение на дату рассмотрения дела.
Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в акте от 05.05.2017, составленного по результатам совместного осмотра арендуемого помещения на предмет его использования ответчиком во исполнение определения суда от 25.04.2017.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требования об освобождении нежилого помещения и о передаче его по акту приема-передачи, так как несмотря на нарушение порядка возврата, арендуемые помещения фактически ответчиком на дату рассмотрения дела не используются, освобождены.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на положения статьи 416 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Апеллянт указывает, что суд первой инстанции не учел, что невозможность исполнения обязательства по текущей арендной плате возникла 20.10.2014, т.е. в день принятия судом решения об открытии конкурсного производства по упрощенной процедуре отсутствующего должника. Кроме того, ответчик не согласен с выводами суда о том, что неиспользование ответчиком нежилых помещений с 01.10.2014 не является основанием для освобождения от исполнения обязанности по оплате текущих арендных платежей, но одновременно является основанием для освобождения от исполнения обязанности по освобождению нежилых помещений от третьего лица и передачи истцу по акту приема-передачи. Заявитель в жалобе указывает, что единственным основанием для освобождения его от исполнения обязанности по передаче помещений истцу является также невозможность исполнения, предусмотренная ст. 416 ГК РФ.
Также в апелляционной жалобе ответчик указывает, что не знал, какие действия конкурсный управляющий, как единственный законный представитель ответчика, должен был совершить в целях предотвращения формирования текущей задолженности, ввиду отсутствия у него какой-либо документации.
Вместе с тем 07.04.2015 определением Арбитражного суда Смоленской области по делу о банкротстве требования администрации города Смоленска в размере 114 567 руб. 14 коп. удовлетворены за счет имущества ООО "Стопка", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Следовательно, ответчик был осведомлен об имеющемся договоре аренды и в связи с тем, что должник отсутствующий, мог предпринять все меры по досрочному расторжению указанного договора аренды и передаче помещения по акту приема-передачи с целью предотвращения образования задолженности в дальнейшем.
Как было указано выше, ответчиком доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности по арендной плате и пени, а также за фактическое пользование помещением в материалы дела не представлено, расчеты не оспорены, сообщения арендодателю об освобождении арендуемых помещений в связи с окончанием срока действия договора и сдаче помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии не направлялись, доказательства возврата помещений по акту приема-передачи с учетом нормального износа в состоянии, обусловленном п. 2.2.12 договора отсутствуют, каких-либо законных основании удержания помещения после истечения срока действия договора не установлено, сведения об обращении в администрацию в порядке п. 2.2 договора, ст. 622 ГК РФ для согласования сдачи арендованного помещения в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставления помещения в безвозмездное пользование отсутствуют.
С учетом вышеизложенного довод жалобы о том, что единственным основанием для освобождения его от исполнения обязанности по передаче помещений истцу является невозможность исполнения, предусмотренная ст. 416 ГК РФ, также является несостоятельным.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.05.2017 по делу N А62-526/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2017 N 20АП-4233/2017 ПО ДЕЛУ N А62-526/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. по делу N А62-526/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.08.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Письмененко В.С. (доверенность от 29.06.2017 N 1/1069-исх), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стопка" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.05.2017 по делу N А62-526/2017 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Администрация города Смоленска (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стопка" (конкурсный управляющий Александров Владимир Степанович) (далее - ответчик) о взыскании 560 080 руб. 86 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп., задолженность за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп., о понуждении освободить нежилое помещение площадью 78,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Лавочкина, д. 54, и передать его по акту приема-передачи в течение десяти дней с даты вступления решения по делу в законную силу.
Решением суда исковые требования удовлетворены в части. С общества с ограниченной ответственностью "Стопка" в пользу администрации города Смоленска взыскано 560 080 руб. 86 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп., задолженность за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. В удовлетворении требования об освобождении нежилого помещения отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между администрацией города и ООО "Стопка" заключен договор аренды нежилого помещения от 23.08.2011 N 3110/11, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 78,3 кв. м, являющееся муниципальной собственностью (реестровый номер 673012361001), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Лавочкина, 54 (подвал: 1-41,3 кв. м, 2-4,3 кв. м, 3-20,5 кв. м, 4-2,8 кв. м, 5-1,1 кв. м 6-8,3 кв. м), для использования под магазин.
Срок действия договора установлен с 01.09.2011 по 31.08.2016 (п. 1.1.2 договора).
Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду с соблюдением норм Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также иных норм и правил действующего законодательства.
В соответствии с п. 2.2.12 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении и сдать помещение по акту приема передачи в исправном состоянии, произведя необходимый текущий ремонт.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, в порядке и в сроки, установленные договором.
Согласно п. 3.1 договора сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на основании Порядка определения арендной платы за использование нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом.
На момент подписания договора в соответствии с п. 3.2 сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение составляла 109 229 руб. 82 коп. без учета НДС.
Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца сумму, указанную в п. 3.2 договора.
Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы, установленный в п. 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления главы администрации г. Смоленска об изменении ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Постановлением администрации города Смоленска от 23.12.2014 N 2237-адм "О ставке арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2015 год", установлена ставка арендной платы в размере 38 932 руб. за 1 кв. м.
Постановлением администрации города Смоленска от 24.12.2015 N 296-адм "О ставке арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2016 год", установлена ставка арендной платы в размере 38 745 руб. за 1 кв. м.
На 2015 и 2016 года размер арендной платы по договору определен исходя из указанных ставок: на 2015 год в размере 170 442 руб. 30 коп. (январь - ноябрь - 14 203 руб. 53 коп., декабрь - 14 203 руб. 47 коп.), на 2016 год в размере 169 623 руб. 62 коп. (14 135 руб. 30 коп. в месяц).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2013 по делу N А62-1710/2013 с ООО "Стопка" в пользу администрации города Смоленска взыскана задолженность по арендной плате за январь 2013 года в размере 5 121 руб. 84 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 05.09.2011 по 06.03.2013 в размере 11 428 руб. 82 коп.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.10.2014 по делу N А62-4984/2014 отсутствующий должник ООО "Стопка" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, срок которого установлен до 20.04.2015, в настоящее время конкурсное производство продлено.
Конкурсным управляющим должника утвержден Александров Владимир Степанович (141301, Московская область, Сергиево-Посадский р-н, Сергиев-Посад-1, а/я 628).
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 07.04.2015 по делу N А62-4984/2014 признано обоснованным требование администрации города Смоленска в размере 114 567 руб. 14 коп., в том числе: 48 314 руб. 60 коп. задолженность по арендной плате, 66 252 руб. 54 коп. - пени и подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО "Стопка", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Ответчику 29.04.2016 направлено уведомление об истечении срока действия договора с предложением освободить занимаемое помещение, передав его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска.
Указанное уведомление получено конкурсным управляющим 12.05.2016 (т. 1, л.д. 24, 25).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, за фактическое пользование помещением, указывая на то, что пени ответчиком не уплачены, а с 01.09.2016 у ответчика отсутствуют правовые основания для использования объекта муниципальной собственности, и ответчик помещение не освободил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В порядке ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования администрации города Смоленска, возникли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими и подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 24.04.2017 по делу N А62-4984/2014 срок конкурсного производства в отношении ООО "Стопка" г. Смоленск продлен до 07.08.2017.
Частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статьям 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статьям 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч. 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Материалами дела установлено ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Администрацией представлен расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп. за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. в связи с тем, что помещения не возвращены по истечении срока действия договора.
Ответчиком доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено, сообщения арендодателю об освобождении арендуемых помещений в связи с окончанием срока действия договора и сдаче помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии не направлялись, доказательства возврата помещений по акту приема-передачи с учетом нормального износа, в состоянии, обусловленном п. 2.2.12 договора отсутствуют, каких-либо законных основании удержания помещения после истечения срока действия договора не установлено, сведения об обращении в администрацию в порядке п. 2.2 договора, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации для согласования сдачи арендованного помещения в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставления помещения в безвозмездное пользование отсутствуют.
Доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в материалы дела не представлено.
На основании изложенного требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.08.2016 в сумме 269 366 руб. 14 коп., за фактическое использование нежилого помещения за период с 01.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 42 405 руб. 90 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции как обоснованное.
За несвоевременное внесение арендных платежей истцом в порядке пункта 4.1 договора начислены пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2016 в размере 248 308 руб. 82 коп.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Арифметический расчет пени ответчиком не оспорен, документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы, не представлены.
Оснований для освобождения от уплаты пени или необоснованного их начисления не имеется, в связи с этим требование истца о взыскании пени правомерно удовлетворено судом первой инстанции как обоснованное.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ч. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В отличие от расторжения договора по правилам главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель не устанавливает ни формы, ни порядка такого предупреждения. Достаточно того, чтобы указанное предупреждение ясно выражало волю арендодателя на отказ от договора, и было в объективной форме доведено до сведения арендатора.
Ответчику 29.04.2016 направлено уведомление об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и передачи его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска, которое получено конкурсным управляющим 12.05.2016.
Таким образом, с даты истечения срока действия договора 31.08.2016 арендные отношения сторон прекратились.
В нарушение ст. 622 ГК РФ арендатор не возвратил арендованное помещение по акту сдачи-приемки.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие 31.08.2016 у ответчика отсутствуют правовые основания занимать арендуемый земельный участок.
При отсутствии сведений о возврате ответчиком арендованного помещения по акту сдачи-приемки материалами дела установлено, что общество не занимает помещение на дату рассмотрения дела.
Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в акте от 05.05.2017, составленного по результатам совместного осмотра арендуемого помещения на предмет его использования ответчиком во исполнение определения суда от 25.04.2017.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требования об освобождении нежилого помещения и о передаче его по акту приема-передачи, так как несмотря на нарушение порядка возврата, арендуемые помещения фактически ответчиком на дату рассмотрения дела не используются, освобождены.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на положения статьи 416 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Апеллянт указывает, что суд первой инстанции не учел, что невозможность исполнения обязательства по текущей арендной плате возникла 20.10.2014, т.е. в день принятия судом решения об открытии конкурсного производства по упрощенной процедуре отсутствующего должника. Кроме того, ответчик не согласен с выводами суда о том, что неиспользование ответчиком нежилых помещений с 01.10.2014 не является основанием для освобождения от исполнения обязанности по оплате текущих арендных платежей, но одновременно является основанием для освобождения от исполнения обязанности по освобождению нежилых помещений от третьего лица и передачи истцу по акту приема-передачи. Заявитель в жалобе указывает, что единственным основанием для освобождения его от исполнения обязанности по передаче помещений истцу является также невозможность исполнения, предусмотренная ст. 416 ГК РФ.
Также в апелляционной жалобе ответчик указывает, что не знал, какие действия конкурсный управляющий, как единственный законный представитель ответчика, должен был совершить в целях предотвращения формирования текущей задолженности, ввиду отсутствия у него какой-либо документации.
Вместе с тем 07.04.2015 определением Арбитражного суда Смоленской области по делу о банкротстве требования администрации города Смоленска в размере 114 567 руб. 14 коп. удовлетворены за счет имущества ООО "Стопка", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Следовательно, ответчик был осведомлен об имеющемся договоре аренды и в связи с тем, что должник отсутствующий, мог предпринять все меры по досрочному расторжению указанного договора аренды и передаче помещения по акту приема-передачи с целью предотвращения образования задолженности в дальнейшем.
Как было указано выше, ответчиком доказательств исполнения своих обязательств по погашению задолженности по арендной плате и пени, а также за фактическое пользование помещением в материалы дела не представлено, расчеты не оспорены, сообщения арендодателю об освобождении арендуемых помещений в связи с окончанием срока действия договора и сдаче помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии не направлялись, доказательства возврата помещений по акту приема-передачи с учетом нормального износа в состоянии, обусловленном п. 2.2.12 договора отсутствуют, каких-либо законных основании удержания помещения после истечения срока действия договора не установлено, сведения об обращении в администрацию в порядке п. 2.2 договора, ст. 622 ГК РФ для согласования сдачи арендованного помещения в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставления помещения в безвозмездное пользование отсутствуют.
С учетом вышеизложенного довод жалобы о том, что единственным основанием для освобождения его от исполнения обязанности по передаче помещений истцу является невозможность исполнения, предусмотренная ст. 416 ГК РФ, также является несостоятельным.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.05.2017 по делу N А62-526/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)