Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от акционерного общества "Тандер" - до и после перерыва представителя Николаева Д.А. (доверенность от 08.10.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18-25 апреля 2016 года апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года по делу N А65-29906/2015 (судья Назырова Н.Б.), принятое по заявлению акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475), г. Краснодар, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), Республика Татарстан, г. Казань, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" (ОГРН ИНН 1650056250), Республика Татарстан, г. Набережные Челны,
о признании незаконным решения от 23 октября 2015 года N 16/099/004/2015-2381,
установил:
Акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по Республике Татарстан, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15; обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" (далее - ООО "ВПК - КАМА").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе АО "Тандер" просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Стороны договора аренды в полном объеме выполнили требования закона в части определения предмета договора аренды. На государственную регистрацию был представлен подписанный сторонами договора документ, содержащий графическое и текстуальное описание той части недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором, а также кадастровый паспорт на здание. Доводы о введении новых форм кадастровых паспортов, предусматривающих возможность отражения в них сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимость, не соответствуют законодательству. Само по себе утверждение новых форм кадастровых паспортов и непредставление в связи с этим кадастрового паспорта на арендуемую часть помещения не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Республике Татарстан и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.
В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 апреля 2016 года объявлялся перерыв до 15 час 00 мин 25 апреля 2016 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 25 апреля 2016 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, ООО "ВПК - КАМА" является собственником административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 2641,4 кв. м, инв. N 92:430:002:000000340, лит. А1, адрес местонахождения: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, просп.Московский, дом 166, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 апреля 2013 года (л.д. 34).
Данный объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 16:52:070304:4551, что подтверждается данными кадастрового паспорта (л.д. 30).
Заявитель и третье лицо 28 августа 2015 года заключили договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/51824/15 (л.д. 20-33) сроком на 10 лет, согласно которому (п. 1.1 договора) арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, общей площадью 320 кв. м, кадастровый номер 16:52:070304:4551, расположенное на втором этаже трехэтажного здания, инв. N 92:430:002:000000340, лит. А1, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Московский, д. 166, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровом паспорте N 1600/301/15-375250, изготовленном филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан по состоянию на 02 июля 2015 года, техническом паспорте на объект, инв. N 92:430:002:000000340, изготовленном филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан по состоянию на 11 марта 2011 года.
В приложении N 1 к договору аренды содержится план объекта.
Заявитель 11 сентября 2015 года обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Решением Управления Росреестра по Республике Татарстан от 23 октября 2015 года N 16/099/004/2015-2381 в государственной регистрации договора было отказано.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заявителя обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Федеральный закон N 122-ФЗ).
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации. На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Частью 1.2 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление Росреестра обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Судом первой инстанции установлено, что в договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду.
Так, из п. 1.1 договора аренды (л.д. 20) следует, что в аренду передается часть нежилого административного здания общей площадью 320 кв. м (кадастровый номер здания), расположенное на втором этаже трехэтажного здания (характеристики здания). Никакие иные идентифицирующие признаки сдаваемых в аренду помещений в договоре не указаны. Указание лишь общей площади помещений и этажа, на котором они находятся, по мнению суда первой инстанции, не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды. При указании предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания.
В п. 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 02 июля 2015 года. В кадастровом паспорте (л.д. 30-33) содержатся только общие сведения о самом здании. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 320 кв. м кадастровый паспорт не содержит.
Наличие приложения N 1 к договору, которым согласно п. 8.3 являются сразу два документа: поэтажный план, на котором обозначены сдаваемые в аренду нежилые помещения, и кадастровый паспорт, также не свидетельствуют о наличии описания помещений, передаваемых в аренду. Как было указано ранее, в представленном кадастровом паспорте не указаны сведения ни об отдельных помещениях, ни о помещениях и их частях, передаваемых в аренду. План объекта (л.д. 28) не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к состоящему на кадастровом учете зданию.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет договора аренды не был определен сторонами договора.
Между тем вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду АО "Тандер", на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды. В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора.
Стороны договора также указали место расположение объекта на земельном участке, общей площадью 1295 кв. м кадастровый номер16:52:070304:15 и технические характеристики, содержащиеся в техническом паспорте от 11 марта 2011 года, инвентарный номер 92:430:002:000000340.
Таким образом, графически объект также был описан сторонами, и это описание имеет привязку к официальному документу - кадастровому паспорту. По акту приема-передачи 01 сентября 2015 года объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает.
Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Установлено, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: административное здание с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:52:070304:4551.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор аренды и приложение N 1 к нему) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Доводы регистрирующего органа о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявителем соблюдены требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014.
Ссылки суда первой инстанции на определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года N 307-КГ15-6653, от 31 августа 2015 года N 307-ЭС15-9901, от 16 ноября 2015 года N 307-КГ15-11620 несостоятельны, поскольку преюдициального значения данные судебные акты для настоящего спора не имеют.
Кроме того, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2014 года N 310-КГ14-3248, от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520, от 22 июня 2015 года N 301-КГ15-6004, поддержана иная правовая позиция. В частности, в определении от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520 указано: "Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.".
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которые суд первой инстанции не принял во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, в связи с чем заявление общества подлежит удовлетворению, а в целях восстановления нарушенных прав заявителя следует возложить на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанность зарегистрировать указанный договор.
На основании п. 3 ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 12 февраля 2016 года следует отменить; принять новый судебный акт, которым заявление АО "Тандер" удовлетворить. Признать недействительным решение Управления Росреестра по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК - КАМА" и ЗАО "Тандер". Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан (Набережночелнинский отдел) осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК - КАМА" и ЗАО "Тандер".
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управления Росреестра по Республике Татарстан. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Республике Татарстан в пользу АО "Тандер" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4500 рублей, в том числе 3000 рублей за подачу заявления в арбитражный суд, 1500 рублей - за подачу апелляционной жалобы.
Кроме того, следует возвратить АО "Тандер" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 03 марта 2016 года N 3543 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 112, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года по делу N А65-29906/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Заявление акционерного общества "Тандер" удовлетворить. Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" и закрытым акционерным обществом "Тандер".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Набережночелнинский отдел) осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" и закрытым акционерным обществом "Тандер".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу акционерного общества "Тандер" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей.
Возвратить акционерному обществу "Тандер" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 03 марта 2016 года N 3543 государственную пошлину в размере 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2016 N 11АП-4132/2016 ПО ДЕЛУ N А65-29906/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2016 г. по делу N А65-29906/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от акционерного общества "Тандер" - до и после перерыва представителя Николаева Д.А. (доверенность от 08.10.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18-25 апреля 2016 года апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года по делу N А65-29906/2015 (судья Назырова Н.Б.), принятое по заявлению акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475), г. Краснодар, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), Республика Татарстан, г. Казань, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" (ОГРН ИНН 1650056250), Республика Татарстан, г. Набережные Челны,
о признании незаконным решения от 23 октября 2015 года N 16/099/004/2015-2381,
установил:
Акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по Республике Татарстан, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15; обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" (далее - ООО "ВПК - КАМА").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе АО "Тандер" просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Стороны договора аренды в полном объеме выполнили требования закона в части определения предмета договора аренды. На государственную регистрацию был представлен подписанный сторонами договора документ, содержащий графическое и текстуальное описание той части недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором, а также кадастровый паспорт на здание. Доводы о введении новых форм кадастровых паспортов, предусматривающих возможность отражения в них сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимость, не соответствуют законодательству. Само по себе утверждение новых форм кадастровых паспортов и непредставление в связи с этим кадастрового паспорта на арендуемую часть помещения не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Республике Татарстан и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.
В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 апреля 2016 года объявлялся перерыв до 15 час 00 мин 25 апреля 2016 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 25 апреля 2016 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, ООО "ВПК - КАМА" является собственником административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 2641,4 кв. м, инв. N 92:430:002:000000340, лит. А1, адрес местонахождения: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, просп.Московский, дом 166, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 апреля 2013 года (л.д. 34).
Данный объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 16:52:070304:4551, что подтверждается данными кадастрового паспорта (л.д. 30).
Заявитель и третье лицо 28 августа 2015 года заключили договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/51824/15 (л.д. 20-33) сроком на 10 лет, согласно которому (п. 1.1 договора) арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого административного здания с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, общей площадью 320 кв. м, кадастровый номер 16:52:070304:4551, расположенное на втором этаже трехэтажного здания, инв. N 92:430:002:000000340, лит. А1, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Московский, д. 166, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровом паспорте N 1600/301/15-375250, изготовленном филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан по состоянию на 02 июля 2015 года, техническом паспорте на объект, инв. N 92:430:002:000000340, изготовленном филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан по состоянию на 11 марта 2011 года.
В приложении N 1 к договору аренды содержится план объекта.
Заявитель 11 сентября 2015 года обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Решением Управления Росреестра по Республике Татарстан от 23 октября 2015 года N 16/099/004/2015-2381 в государственной регистрации договора было отказано.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заявителя обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Федеральный закон N 122-ФЗ).
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации. На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Частью 1.2 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление Росреестра обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Судом первой инстанции установлено, что в договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду.
Так, из п. 1.1 договора аренды (л.д. 20) следует, что в аренду передается часть нежилого административного здания общей площадью 320 кв. м (кадастровый номер здания), расположенное на втором этаже трехэтажного здания (характеристики здания). Никакие иные идентифицирующие признаки сдаваемых в аренду помещений в договоре не указаны. Указание лишь общей площади помещений и этажа, на котором они находятся, по мнению суда первой инстанции, не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды. При указании предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания.
В п. 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 02 июля 2015 года. В кадастровом паспорте (л.д. 30-33) содержатся только общие сведения о самом здании. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 320 кв. м кадастровый паспорт не содержит.
Наличие приложения N 1 к договору, которым согласно п. 8.3 являются сразу два документа: поэтажный план, на котором обозначены сдаваемые в аренду нежилые помещения, и кадастровый паспорт, также не свидетельствуют о наличии описания помещений, передаваемых в аренду. Как было указано ранее, в представленном кадастровом паспорте не указаны сведения ни об отдельных помещениях, ни о помещениях и их частях, передаваемых в аренду. План объекта (л.д. 28) не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к состоящему на кадастровом учете зданию.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет договора аренды не был определен сторонами договора.
Между тем вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду АО "Тандер", на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды. В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора.
Стороны договора также указали место расположение объекта на земельном участке, общей площадью 1295 кв. м кадастровый номер16:52:070304:15 и технические характеристики, содержащиеся в техническом паспорте от 11 марта 2011 года, инвентарный номер 92:430:002:000000340.
Таким образом, графически объект также был описан сторонами, и это описание имеет привязку к официальному документу - кадастровому паспорту. По акту приема-передачи 01 сентября 2015 года объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает.
Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Установлено, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: административное здание с торговым комплексом, офисами и помещениями сервисно-бытовых услуг, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:52:070304:4551.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор аренды и приложение N 1 к нему) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Доводы регистрирующего органа о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявителем соблюдены требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014.
Ссылки суда первой инстанции на определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года N 307-КГ15-6653, от 31 августа 2015 года N 307-ЭС15-9901, от 16 ноября 2015 года N 307-КГ15-11620 несостоятельны, поскольку преюдициального значения данные судебные акты для настоящего спора не имеют.
Кроме того, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2014 года N 310-КГ14-3248, от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520, от 22 июня 2015 года N 301-КГ15-6004, поддержана иная правовая позиция. В частности, в определении от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520 указано: "Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.".
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которые суд первой инстанции не принял во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, в связи с чем заявление общества подлежит удовлетворению, а в целях восстановления нарушенных прав заявителя следует возложить на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанность зарегистрировать указанный договор.
На основании п. 3 ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 12 февраля 2016 года следует отменить; принять новый судебный акт, которым заявление АО "Тандер" удовлетворить. Признать недействительным решение Управления Росреестра по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК - КАМА" и ЗАО "Тандер". Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан (Набережночелнинский отдел) осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между ООО "ВПК - КАМА" и ЗАО "Тандер".
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управления Росреестра по Республике Татарстан. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Республике Татарстан в пользу АО "Тандер" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4500 рублей, в том числе 3000 рублей за подачу заявления в арбитражный суд, 1500 рублей - за подачу апелляционной жалобы.
Кроме того, следует возвратить АО "Тандер" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 03 марта 2016 года N 3543 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 112, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 февраля 2016 года по делу N А65-29906/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Заявление акционерного общества "Тандер" удовлетворить. Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации N 16/099/004/2015-2381 от 23 октября 2015 года договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" и закрытым акционерным обществом "Тандер".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Набережночелнинский отдел) осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 28 августа 2015 года N НчФ/51824/15, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Промышленная компания - КАМА" и закрытым акционерным обществом "Тандер".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу акционерного общества "Тандер" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей.
Возвратить акционерному обществу "Тандер" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 03 марта 2016 года N 3543 государственную пошлину в размере 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)