Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи об оплате проданного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Нестерова А.А.
Судья: Огородникова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Нестеровой А.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Ш.М.МА. к Б.Л.СБ. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Б.Л.СБ. на заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года, которым постановлено:
- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <........>, расположенного по адресу: г<........>, заключенный 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 28 декабря 2015 года за номером <........>, и привести стороны в первоначальное положение:
- прекратить право собственности Б.Л.СБ. на квартиру N <........>, расположенную в доме N <........> по ул. <........>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права за номером <........> от 28 декабря 2015 года;
- прекратить ограничение права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного 28 декабря 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за номером <........>;
- возвратить в собственность Ш.М.МА. жилое помещение, расположенное в <........>, кадастровый номер <........>;
- - выселить Б.Л.СБ. из жилого помещения, расположенного в <........>;
- - взыскать с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. проценты по неисполненному денежному обязательству в сумме 3083 руб. 33 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 900 руб. и расходы на услуги представителя в сумме 1500 руб., а всего 5483 руб. 33 коп.
- в удовлетворении исковых требований о взыскании 5000 руб. в счет компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя в сумме 3500 руб. отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия
установила:
Ш.М.МА. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к Б.Л.СБ., в котором просила:
- - расторгнуть договор купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........> от 23 декабря 2015 года, заключенного между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ.;
- - прекратить запись о государственной регистрации права собственности за номером <........> от 28 декабря 2015 года;
- - восстановить запись о государственной регистрации права собственности на квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за Ш.М.МА.;
- - выселить Б.Л.СБ. из жилого помещения, расположенного по адресу: <........>;
- - взыскать с Б.Л.СБ. проценты по неисполненному денежному обязательству за период с 01 января 2017 года по 06 февраля 2017 года в размере 3083 руб.;
- - взыскать с Б.Л.СБ. компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.;
- - взыскать с Б.Л.СБ. расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 900 руб.
Требования мотивированы тем, что 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Ш.М.МА. продала, а Б.Л.СБ. купила квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за <........> руб. Право собственности Б.Л.СБ. на данную квартиру было зарегистрировано 28 декабря 2015 года с обременением - ипотека. Согласно пункту 4 договора расчет за квартиру производится следующим образом: <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; <........> руб. - в течение шести месяцев в срок до 23 июня 2016 года. 27 июля 2016 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23 декабря 2015 года, где пункт 4 договора был изложен в следующей редакции: <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; <........> руб. оплачиваются 27 июля 2016 года; <........> руб. оплачиваются до 01 января 2017 года. Однако покупатель Б.Л.СБ. свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнила частично. Поскольку ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи об оплате за проданный объект недвижимости, истец полагает, что договор купли-продажи должен быть расторгнут по решению суда, а покупатель должен вернуть ей в собственность проданную квартиру, а на сумму неисполненного денежного обязательства в размере 300000 руб. подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
Истец Ш.М.МА. в судебном заседании не присутствовала, реализовав свое право на участие в деле через представителя Т., который исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить, пояснив, что ответчик Б.Л.СБ. вселилась в спорную квартиру, там находится ее имущество. После обращения в суд Б.Л.СБ. не принимала меры по исполнению своих обязательств по договору купли-продажи.
Ответчик Б.Л.СБ. в судебном заседании не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв на исковое заявление, в котором содержится просьба о рассмотрении дела без участия их представителя.
Судом постановлено указанное выше заочное решение, обжалованное ответчиком Б.Л.СБ. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе выражается несогласие с решением суда в части расторжения договора купли-продажи, выселения из спорной квартиры. Также указывается, что с Ш.М.МА. имелась договоренность об оплате оставшейся суммы в размере 300000 руб., но оплату она во время произвести не смогла.
Изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора Овчинниковой Н.А., полагавшей необходимым отменить решение суда в части, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Ш.М.МА. на праве собственности принадлежала квартира N <........> в доме N <........> по улице <........>.
23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. (продавец) и Б.Л.СБ. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по улице <........>.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартира оценена сторонами в размере <........> руб. Расчет производится следующим образом: денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем в течение шести месяцев в срок до 23 июня 2016 года.
28 декабря 2015 года указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Также зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, с 27 декабря 2015 года по 23 декабря 2016 года.
27 июля 2016 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23 декабря 2015 года, согласно которому пункт 4 договора купли-продажи от 23 декабря 2015 года изложен в следующей редакции: квартира оценена сторонами в размере <........> руб. Расчет производится следующим образом: денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем 27 июля 2016 года; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем до 01 января 2017 года.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи, прекращении записи о праве собственности на спорную квартиру за Б.Л.СА., возврате спорной квартиры в собственность Ш.М.МА., выселении Б.Л.СА. из спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны покупателя Б.Л.СБ. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Ш.М.МА. такой ущерб, который лишил ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с изложенным выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
Так, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 23 декабря 2015 года был исполнен продавцом Ш.М.МА. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Б.Л.СБ. Согласно пункту 9 договора купли-продажи передача квартиры производится без дополнительного составления передаточного акта. Б.Л.СБ. вселилась и зарегистрировалась в спорной квартире, там находятся ее вещи.
Судом первой инстанции установлено, что условия договора купли-продажи в части оплаты за переданную квартиру исполнены со стороны ответчика не полностью.
С учетом приведенных обстоятельств и положений статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу, судебная коллегия полагает, что продавец исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.
Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что Ш.М.МБ. не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи от 23 декабря 2015 года право требовать от покупателя Б.Л.СБ. возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения Б.Л.СБ. обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается доводов суда первой инстанции о праве продавца согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец Ш.М.МА. не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком денег за квартиру. Однако именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, истребовании спорной квартиры, выселении ответчика из спорной квартиры.
При этом суд первой инстанции обоснованно взыскал с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 06 февраля 2017 года (такой период заявлен истцом) в размере 3083 руб. 33 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 1500 руб. Требования о взыскании с ответчика денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры истец Ш.М.МА. не заявляла.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части, то подлежит изменению и размер взыскиваемой с Б.Л.СБ. государственной пошлины, который исходя из удовлетворенной части исковых требований составляет 400 руб.
С учетом изложенного судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи, прекращения права собственности Б.Л.СБ. на спорную квартиру; прекращении ограничения права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона; возврате в собственность Ш.М.МА. спорной квартиры; выселении Б.Л.СБ. из квартиры не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в силу части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права и полагает возможным согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности Б.Л.СБ. на спорную квартиру, выселении.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года в части расторжения договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <........>, заключенного 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СА.; прекращения права собственности Б.Л.СБ. на квартиру N <........>, в доме N <........> по ул. <........>; прекращения ограничения права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона; возврате в собственность Ш.М.МА. квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>; выселении Б.Л.СА. из квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........> отменить и принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ш.М.МА. к Б.Л.СБ. о расторжении договора купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>, заключенного 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ.; прекращении записи о государственной регистрации права собственности за номером <........> от 28 декабря 2015 года; восстановлении записи о государственной регистрации права собственности на квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за Ш.М.МА.; выселении Б.Л.СБ. из квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>, отказать.
Взыскать с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.
В остальной части апелляционную жалобу Б.Л.СБ. на заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 07.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3283/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи об оплате проданного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. по делу N 33-3283/2017
Докладчик: Нестерова А.А.
Судья: Огородникова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Нестеровой А.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Ш.М.МА. к Б.Л.СБ. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Б.Л.СБ. на заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года, которым постановлено:
- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <........>, расположенного по адресу: г<........>, заключенный 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 28 декабря 2015 года за номером <........>, и привести стороны в первоначальное положение:
- прекратить право собственности Б.Л.СБ. на квартиру N <........>, расположенную в доме N <........> по ул. <........>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права за номером <........> от 28 декабря 2015 года;
- прекратить ограничение права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного 28 декабря 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за номером <........>;
- возвратить в собственность Ш.М.МА. жилое помещение, расположенное в <........>, кадастровый номер <........>;
- - выселить Б.Л.СБ. из жилого помещения, расположенного в <........>;
- - взыскать с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. проценты по неисполненному денежному обязательству в сумме 3083 руб. 33 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 900 руб. и расходы на услуги представителя в сумме 1500 руб., а всего 5483 руб. 33 коп.
- в удовлетворении исковых требований о взыскании 5000 руб. в счет компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя в сумме 3500 руб. отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия
установила:
Ш.М.МА. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к Б.Л.СБ., в котором просила:
- - расторгнуть договор купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........> от 23 декабря 2015 года, заключенного между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ.;
- - прекратить запись о государственной регистрации права собственности за номером <........> от 28 декабря 2015 года;
- - восстановить запись о государственной регистрации права собственности на квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за Ш.М.МА.;
- - выселить Б.Л.СБ. из жилого помещения, расположенного по адресу: <........>;
- - взыскать с Б.Л.СБ. проценты по неисполненному денежному обязательству за период с 01 января 2017 года по 06 февраля 2017 года в размере 3083 руб.;
- - взыскать с Б.Л.СБ. компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.;
- - взыскать с Б.Л.СБ. расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 900 руб.
Требования мотивированы тем, что 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Ш.М.МА. продала, а Б.Л.СБ. купила квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за <........> руб. Право собственности Б.Л.СБ. на данную квартиру было зарегистрировано 28 декабря 2015 года с обременением - ипотека. Согласно пункту 4 договора расчет за квартиру производится следующим образом: <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; <........> руб. - в течение шести месяцев в срок до 23 июня 2016 года. 27 июля 2016 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23 декабря 2015 года, где пункт 4 договора был изложен в следующей редакции: <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; <........> руб. оплачиваются 27 июля 2016 года; <........> руб. оплачиваются до 01 января 2017 года. Однако покупатель Б.Л.СБ. свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнила частично. Поскольку ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи об оплате за проданный объект недвижимости, истец полагает, что договор купли-продажи должен быть расторгнут по решению суда, а покупатель должен вернуть ей в собственность проданную квартиру, а на сумму неисполненного денежного обязательства в размере 300000 руб. подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
Истец Ш.М.МА. в судебном заседании не присутствовала, реализовав свое право на участие в деле через представителя Т., который исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить, пояснив, что ответчик Б.Л.СБ. вселилась в спорную квартиру, там находится ее имущество. После обращения в суд Б.Л.СБ. не принимала меры по исполнению своих обязательств по договору купли-продажи.
Ответчик Б.Л.СБ. в судебном заседании не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв на исковое заявление, в котором содержится просьба о рассмотрении дела без участия их представителя.
Судом постановлено указанное выше заочное решение, обжалованное ответчиком Б.Л.СБ. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе выражается несогласие с решением суда в части расторжения договора купли-продажи, выселения из спорной квартиры. Также указывается, что с Ш.М.МА. имелась договоренность об оплате оставшейся суммы в размере 300000 руб., но оплату она во время произвести не смогла.
Изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора Овчинниковой Н.А., полагавшей необходимым отменить решение суда в части, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Ш.М.МА. на праве собственности принадлежала квартира N <........> в доме N <........> по улице <........>.
23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. (продавец) и Б.Л.СБ. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по улице <........>.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартира оценена сторонами в размере <........> руб. Расчет производится следующим образом: денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем в течение шести месяцев в срок до 23 июня 2016 года.
28 декабря 2015 года указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Также зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, с 27 декабря 2015 года по 23 декабря 2016 года.
27 июля 2016 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23 декабря 2015 года, согласно которому пункт 4 договора купли-продажи от 23 декабря 2015 года изложен в следующей редакции: квартира оценена сторонами в размере <........> руб. Расчет производится следующим образом: денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем после регистрации права собственности; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем 27 июля 2016 года; денежные средства в сумме <........> руб. оплачиваются покупателем до 01 января 2017 года.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи, прекращении записи о праве собственности на спорную квартиру за Б.Л.СА., возврате спорной квартиры в собственность Ш.М.МА., выселении Б.Л.СА. из спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны покупателя Б.Л.СБ. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Ш.М.МА. такой ущерб, который лишил ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с изложенным выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
Так, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 23 декабря 2015 года был исполнен продавцом Ш.М.МА. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Б.Л.СБ. Согласно пункту 9 договора купли-продажи передача квартиры производится без дополнительного составления передаточного акта. Б.Л.СБ. вселилась и зарегистрировалась в спорной квартире, там находятся ее вещи.
Судом первой инстанции установлено, что условия договора купли-продажи в части оплаты за переданную квартиру исполнены со стороны ответчика не полностью.
С учетом приведенных обстоятельств и положений статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу, судебная коллегия полагает, что продавец исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.
Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что Ш.М.МБ. не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи от 23 декабря 2015 года право требовать от покупателя Б.Л.СБ. возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения Б.Л.СБ. обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается доводов суда первой инстанции о праве продавца согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец Ш.М.МА. не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком денег за квартиру. Однако именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, истребовании спорной квартиры, выселении ответчика из спорной квартиры.
При этом суд первой инстанции обоснованно взыскал с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 06 февраля 2017 года (такой период заявлен истцом) в размере 3083 руб. 33 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 1500 руб. Требования о взыскании с ответчика денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры истец Ш.М.МА. не заявляла.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части, то подлежит изменению и размер взыскиваемой с Б.Л.СБ. государственной пошлины, который исходя из удовлетворенной части исковых требований составляет 400 руб.
С учетом изложенного судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи, прекращения права собственности Б.Л.СБ. на спорную квартиру; прекращении ограничения права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона; возврате в собственность Ш.М.МА. спорной квартиры; выселении Б.Л.СБ. из квартиры не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в силу части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права и полагает возможным согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.М.МА. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности Б.Л.СБ. на спорную квартиру, выселении.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года в части расторжения договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <........>, заключенного 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СА.; прекращения права собственности Б.Л.СБ. на квартиру N <........>, в доме N <........> по ул. <........>; прекращения ограничения права собственности Б.Л.СБ. в виде ипотеки в силу закона; возврате в собственность Ш.М.МА. квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>; выселении Б.Л.СА. из квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........> отменить и принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ш.М.МА. к Б.Л.СБ. о расторжении договора купли-продажи квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>, заключенного 23 декабря 2015 года между Ш.М.МА. и Б.Л.СБ.; прекращении записи о государственной регистрации права собственности за номером <........> от 28 декабря 2015 года; восстановлении записи о государственной регистрации права собственности на квартиру N <........> в доме N <........> по ул. <........> за Ш.М.МА.; выселении Б.Л.СБ. из квартиры N <........> в доме N <........> по ул. <........>, отказать.
Взыскать с Б.Л.СБ. в пользу Ш.М.МА. государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.
В остальной части апелляционную жалобу Б.Л.СБ. на заочное решение Козловского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.НЕСТЕРОВА
Судьи
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
А.А.НЕСТЕРОВА
Судьи
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)