Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стронг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 по делу N А76-13463/2016 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Стронг" - Крисько Д.С. (доверенность от 02.06.2017).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стронг" (далее - общество "Стронг", ответчик) о взыскании 55 011 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.06.2007 до октября 2012 года, 2 919 руб. 70 коп. пени за период с 14.06.2007 по 30.09.2012.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Челябинский областной клинический противотуберкулезный диспансер (далее - учреждение, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 (резолютивная часть от 26.04.2017) исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Стронг" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на применение норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на то, что задолженность по арендной плате погашена в полном объеме платежным поручением от 02.08.2012 N 25 на сумму 28 020 62 руб. и от 30.08.2012 N 33 на сумму 8 387, 80 руб., что подтверждается актом сверки от 01.07.2012. Ответчиком также ошибочно произведен платеж на основании платежных поручений от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. и от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 руб. с последующим требованием о возврате ошибочно внесенного платежа, однако данные денежные средства необоснованно распределены Министерством в счет арендной платы. Указанные доводы не были учтены судом при вынесении судебного акта.
Апеллянт указывает на то, что судом неправомерно отклонены доводы ответчика об отсутствии у истца права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и при отсутствии извещения об изменении арендной платы.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и Учреждением (балансодержатель) и обществом "Стронг" (арендатор) заключен договор N 1033-р от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 38, литера И1, 1 этаж, по плану строения поз. 3, общей площадью 15,8 кв. м (п. 1.1. договора N 1033-р).
В силу п. 1.3 договора N 1033-р срок договора установлен с 04.06.2007 по 01.06.2008.
Пунктом 4.14 договора N 1033-р предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в согласованных размерах и в установленные договором сроки независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Согласно п. 5.1 договора N 1033-р размер арендной платы установлен согласно прилагаемому расчету (приложение N 1 к договору.)
В соответствии с п. 5.2 договора N 1033-р арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
В силу п. 5.3 договора N 1033-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
За несвоевременное перечисление арендной платы и суммы предъявленного штрафа стороны уплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.1 договора N 1033-р).
По акту приема-передачи от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 16) указанное недвижимое имущество передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору (т. 1 л.д. 17) стороны согласовали, что срок договора аренды определен с 04.06.2007 бессрочно.
Соглашением о замене стороны от 01.10.2012 (т. 1 л.д. 20) права арендодателя переданы Учреждению.
Соглашением от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 22) учреждение и ответчик договорились о расторжении договора аренды N 1033-р с 01.04.2013.
По акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 23) недвижимое имущество возвращено арендодателю.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в спорный период, Министерство обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил принятые на себя по договору аренды обязательства по оплате арендной платы. Суд признал обоснованным расчет арендной платы, произведенный истцом, с учетом наличия у него как арендодателя по договору права на одностороннее увеличение арендной платы в связи с изменением утвержденных нормативным актом ставок арендной платы за пользование государственным имуществом. Судом также отклонены доводы ответчика о полной оплате арендной платы за спорный период, поскольку с учетом указанного в платежных документах назначения платежа спорные платежи обоснованно отнесены арендодателем в счет спорного периода и учтены им при расчете задолженности.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В силу ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 606 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между Министерством и ответчиком подписан договор аренды N 1033-р от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 38, литера И1, 1 этаж, по плану строения поз. 3, общей площадью 15,8 кв. м.
Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору (т. 1 л.д. 17) стороны согласовали, что срок договора аренды определен с 04.06.2007 бессрочно.
Действительность и заключенность договора аренды, а также заключенных к нему дополнительных соглашений (т. 1 л.д. 17, 20) сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
По акту приема-передачи от 04.06.2007 имущество было передано во владение и пользование ответчика (т. 1 л.д. 16), а по акту от 01.04.2013 возвращено из аренды (т. 1 л.д. 23).
Апелляционный суд также исходит из того, что Министерство является надлежащим истцом по настоящему делу, независимо от того, что соглашением от 01.10.2012 (т. 1 л.д. 20) была произведена замена арендодателя с Министерства на учреждение, поскольку впоследствии на основании соглашения от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 22) договор аренды был расторгнут сторонами с 01.04.2013, а задолженность по арендной плате в настоящему споре заявлена Министерством за период с 04.06.2007 до октября 2012, то есть до смены арендодателя.
Согласно ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения платы определяются договором аренды.
Согласно п. 5.1 договора N 1033-р размер арендной платы установлен согласно прилагаемому расчету (приложение N 1 к договору.).
Согласно приложению N 1 и впоследствии подписанному приложению N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 18, 19), расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-п.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Таким образом, поскольку сторонами договора согласован порядок определения арендной платы на основании нормативного акта Правительства Челябинской области, установленный таким нормативным актом механизм определения арендной платы подлежит применению в качестве договорного условия.
В силу абз. 3 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно п. 5.3. договора N 1033-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) ненормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
В соответствии с п. 7.7. договора N 1033-р изменение условий договора, за исключением условий, предусмотренных в п. 5.3., оформляется дополнительным соглашением в месячный срок со дня получения одной из сторон предложений об изменении договора.
Таким образом, с учетом согласованного сторонами порядка определения арендной платы, а также порядка ее изменения, следует признать, что истец вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке независимо от заключения сторонами дополнительного соглашения к договору при изменении ставок арендной платы, установленных нормативным актом Челябинской области.
В силу этого, доводы апелляционной жалобы о необходимости уведомительного либо согласительного порядке изменения арендной платы подлежат отклонению.
Согласно расчету арендной платы за пользование недвижимым имуществом до 01.11.2012 (с учетом подписанного сторонами расчета арендной платы - приложения N 2 к договору аренды, т. 1 л.д. 19) арендная плата в месяц в заявленный истцом период составляла 20 383 руб. 05 коп. (т. 1 л.д. 18).
Размер арендной платы ответчиком не оспорен, разногласий относительно примененных в методике расчета арендной платы коэффициентов и их показателей судом не установлено.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Доказательств оплаты арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено.
Ссылки апеллянта на надлежащее исполнение обязательства по оплате арендной платы на основании платежных поручений от 02.08.2012 N 25 на сумму 28 020 руб. 62 коп., от 30.08.2012 N 33 на сумму 8 387 руб. 85 коп. (из них 759 руб. 10 коп. пени) (т. 1 л.д. 26 оборот - л.д. 27), подлежат отклонению.
В соответствии с рекомендациями Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" в платежных поручениях в поле 24 (назначение платежа) указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость, в полях 101-110 указывается информация в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти совместно или по согласованию с Банком России.
Ответчиком в назначении платежа (поле 24) в названных платежных поручениях указано "прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности Челябинской области согласно договора аренды 1033-р от 04.06.2007 за декабрь 2011 по июль 2012, и июль, август 2012", а в поле 107 указан период, за который вносится платеж - "МС.08.2012", что позволяет отнести указанные платежи как внесенные за период не позднее августа 2012 года.
Ответчиком в апелляционной жалобе не приведено дополнительных обстоятельств, позволяющих отнести спорные платежи в счет иного периода.
По аналогичным основаниям отклоняются ссылки ответчика на ошибочное внесение платежей на основании платежных поручений от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. и от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 руб. (т. 1 л.д. 28, т. 2 л.д. 52).
Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции платеж на основании платежного поручения от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. был учтен истцом в исковых требованиях при их уточнении, в силу чего ссылки ответчика на ошибочность его внесения и его требования о возврате внесенного платежа (т. 2 л.д. 61) подлежат отклонению.
С заявлениями о возврате денежных средств от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 как ошибочно уплаченных ответчик обратился к истцу в 2016 году (т. 2 л.д. 60), тогда как ранее притязания в отношении данной суммы ответчиком заявлены не были, в том числе при расторжении договора по соглашению сторон от 01.04.2013.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о подтверждении материалами дела задолженности ответчика по арендной плате в заявленном истцом размере, и удовлетворил требования истца в полном объеме (с учетом отказа ответчика от заявления о пропуске срока исковой давности (т. 3 л.д. 41-42, 46).
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
За несвоевременное перечисление арендной платы и суммы предъявленного штрафа стороны уплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.1 договора аренды).
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требования истца в части взыскания пени следует признать правомерными.
С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу оставления жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 по делу N А76-13463/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стронг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2017 N 18АП-7194/2017 ПО ДЕЛУ N А76-13463/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. N 18АП-7194/2017
Дело N А76-13463/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стронг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 по делу N А76-13463/2016 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Стронг" - Крисько Д.С. (доверенность от 02.06.2017).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стронг" (далее - общество "Стронг", ответчик) о взыскании 55 011 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.06.2007 до октября 2012 года, 2 919 руб. 70 коп. пени за период с 14.06.2007 по 30.09.2012.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Челябинский областной клинический противотуберкулезный диспансер (далее - учреждение, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 (резолютивная часть от 26.04.2017) исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Стронг" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на применение норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на то, что задолженность по арендной плате погашена в полном объеме платежным поручением от 02.08.2012 N 25 на сумму 28 020 62 руб. и от 30.08.2012 N 33 на сумму 8 387, 80 руб., что подтверждается актом сверки от 01.07.2012. Ответчиком также ошибочно произведен платеж на основании платежных поручений от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. и от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 руб. с последующим требованием о возврате ошибочно внесенного платежа, однако данные денежные средства необоснованно распределены Министерством в счет арендной платы. Указанные доводы не были учтены судом при вынесении судебного акта.
Апеллянт указывает на то, что судом неправомерно отклонены доводы ответчика об отсутствии у истца права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и при отсутствии извещения об изменении арендной платы.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и Учреждением (балансодержатель) и обществом "Стронг" (арендатор) заключен договор N 1033-р от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 38, литера И1, 1 этаж, по плану строения поз. 3, общей площадью 15,8 кв. м (п. 1.1. договора N 1033-р).
В силу п. 1.3 договора N 1033-р срок договора установлен с 04.06.2007 по 01.06.2008.
Пунктом 4.14 договора N 1033-р предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в согласованных размерах и в установленные договором сроки независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Согласно п. 5.1 договора N 1033-р размер арендной платы установлен согласно прилагаемому расчету (приложение N 1 к договору.)
В соответствии с п. 5.2 договора N 1033-р арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
В силу п. 5.3 договора N 1033-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
За несвоевременное перечисление арендной платы и суммы предъявленного штрафа стороны уплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.1 договора N 1033-р).
По акту приема-передачи от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 16) указанное недвижимое имущество передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору (т. 1 л.д. 17) стороны согласовали, что срок договора аренды определен с 04.06.2007 бессрочно.
Соглашением о замене стороны от 01.10.2012 (т. 1 л.д. 20) права арендодателя переданы Учреждению.
Соглашением от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 22) учреждение и ответчик договорились о расторжении договора аренды N 1033-р с 01.04.2013.
По акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 23) недвижимое имущество возвращено арендодателю.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в спорный период, Министерство обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил принятые на себя по договору аренды обязательства по оплате арендной платы. Суд признал обоснованным расчет арендной платы, произведенный истцом, с учетом наличия у него как арендодателя по договору права на одностороннее увеличение арендной платы в связи с изменением утвержденных нормативным актом ставок арендной платы за пользование государственным имуществом. Судом также отклонены доводы ответчика о полной оплате арендной платы за спорный период, поскольку с учетом указанного в платежных документах назначения платежа спорные платежи обоснованно отнесены арендодателем в счет спорного периода и учтены им при расчете задолженности.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В силу ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 606 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между Министерством и ответчиком подписан договор аренды N 1033-р от 04.06.2007 (т. 1 л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 38, литера И1, 1 этаж, по плану строения поз. 3, общей площадью 15,8 кв. м.
Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору (т. 1 л.д. 17) стороны согласовали, что срок договора аренды определен с 04.06.2007 бессрочно.
Действительность и заключенность договора аренды, а также заключенных к нему дополнительных соглашений (т. 1 л.д. 17, 20) сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
По акту приема-передачи от 04.06.2007 имущество было передано во владение и пользование ответчика (т. 1 л.д. 16), а по акту от 01.04.2013 возвращено из аренды (т. 1 л.д. 23).
Апелляционный суд также исходит из того, что Министерство является надлежащим истцом по настоящему делу, независимо от того, что соглашением от 01.10.2012 (т. 1 л.д. 20) была произведена замена арендодателя с Министерства на учреждение, поскольку впоследствии на основании соглашения от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 22) договор аренды был расторгнут сторонами с 01.04.2013, а задолженность по арендной плате в настоящему споре заявлена Министерством за период с 04.06.2007 до октября 2012, то есть до смены арендодателя.
Согласно ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения платы определяются договором аренды.
Согласно п. 5.1 договора N 1033-р размер арендной платы установлен согласно прилагаемому расчету (приложение N 1 к договору.).
Согласно приложению N 1 и впоследствии подписанному приложению N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 18, 19), расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-п.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Таким образом, поскольку сторонами договора согласован порядок определения арендной платы на основании нормативного акта Правительства Челябинской области, установленный таким нормативным актом механизм определения арендной платы подлежит применению в качестве договорного условия.
В силу абз. 3 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно п. 5.3. договора N 1033-р арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) ненормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
В соответствии с п. 7.7. договора N 1033-р изменение условий договора, за исключением условий, предусмотренных в п. 5.3., оформляется дополнительным соглашением в месячный срок со дня получения одной из сторон предложений об изменении договора.
Таким образом, с учетом согласованного сторонами порядка определения арендной платы, а также порядка ее изменения, следует признать, что истец вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке независимо от заключения сторонами дополнительного соглашения к договору при изменении ставок арендной платы, установленных нормативным актом Челябинской области.
В силу этого, доводы апелляционной жалобы о необходимости уведомительного либо согласительного порядке изменения арендной платы подлежат отклонению.
Согласно расчету арендной платы за пользование недвижимым имуществом до 01.11.2012 (с учетом подписанного сторонами расчета арендной платы - приложения N 2 к договору аренды, т. 1 л.д. 19) арендная плата в месяц в заявленный истцом период составляла 20 383 руб. 05 коп. (т. 1 л.д. 18).
Размер арендной платы ответчиком не оспорен, разногласий относительно примененных в методике расчета арендной платы коэффициентов и их показателей судом не установлено.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Доказательств оплаты арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено.
Ссылки апеллянта на надлежащее исполнение обязательства по оплате арендной платы на основании платежных поручений от 02.08.2012 N 25 на сумму 28 020 руб. 62 коп., от 30.08.2012 N 33 на сумму 8 387 руб. 85 коп. (из них 759 руб. 10 коп. пени) (т. 1 л.д. 26 оборот - л.д. 27), подлежат отклонению.
В соответствии с рекомендациями Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" в платежных поручениях в поле 24 (назначение платежа) указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость, в полях 101-110 указывается информация в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти совместно или по согласованию с Банком России.
Ответчиком в назначении платежа (поле 24) в названных платежных поручениях указано "прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности Челябинской области согласно договора аренды 1033-р от 04.06.2007 за декабрь 2011 по июль 2012, и июль, август 2012", а в поле 107 указан период, за который вносится платеж - "МС.08.2012", что позволяет отнести указанные платежи как внесенные за период не позднее августа 2012 года.
Ответчиком в апелляционной жалобе не приведено дополнительных обстоятельств, позволяющих отнести спорные платежи в счет иного периода.
По аналогичным основаниям отклоняются ссылки ответчика на ошибочное внесение платежей на основании платежных поручений от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. и от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 руб. (т. 1 л.д. 28, т. 2 л.д. 52).
Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции платеж на основании платежного поручения от 31.10.2012 N 49 на сумму 20 383, 05 руб. был учтен истцом в исковых требованиях при их уточнении, в силу чего ссылки ответчика на ошибочность его внесения и его требования о возврате внесенного платежа (т. 2 л.д. 61) подлежат отклонению.
С заявлениями о возврате денежных средств от 28.03.2014 N 9 на сумму 8400 как ошибочно уплаченных ответчик обратился к истцу в 2016 году (т. 2 л.д. 60), тогда как ранее притязания в отношении данной суммы ответчиком заявлены не были, в том числе при расторжении договора по соглашению сторон от 01.04.2013.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о подтверждении материалами дела задолженности ответчика по арендной плате в заявленном истцом размере, и удовлетворил требования истца в полном объеме (с учетом отказа ответчика от заявления о пропуске срока исковой давности (т. 3 л.д. 41-42, 46).
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
За несвоевременное перечисление арендной платы и суммы предъявленного штрафа стороны уплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.1 договора аренды).
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требования истца в части взыскания пени следует признать правомерными.
С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу оставления жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2017 по делу N А76-13463/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стронг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)