Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника" на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июля 2017 года по делу N А66-4125/2017 (судья Рощупкин В.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Ника" (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 52, пом. XXI; ОГРН 1066950059912, ИНН 6950011530; далее - Общество) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.12.2016 N 72, а именно:
- - пункт 5.1 договора изложить в редакции: "В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляется пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.";
- - пункт 3.1.8 договора исключить;
- - исключить из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещение N 1 - лестничную клетку площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования, изложив абзац 1 пункта 1.1 договора в редакции: "Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем Договоре, в собственность нежилые помещения 4-го этажа (NN 2а, 24, 23), общей площадью 28,3 кв. м, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, согласно данным технического паспорта, составленного Тверским филиалом ФГУП "Ростехинвентризация-Федеральное БТИ" по состоянию на 25.04.2011, находящиеся по адресу: город Тверь, ул. Советская, дом 52.".
Исковые требования указаны с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением в части отказа в удовлетворении требования исключить из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещение N 1 - лестничную клетку площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования не согласилось, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в обжалуемой части, принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования. В обоснование жалобы указывает, что помещение N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Департамент в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.03.2010 N 4244 (в редакции дополнительных соглашений, в том числе от 26.12.2013 и от 26.02.2015), согласно которому арендодателем сдано истцу (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, площадью 23,3 кв. м, 4 этаж, ком. N 3, 7, 8, кадастровый номер: 69:40:0400062:97, РМС 67287, для использования под офис.
Кроме того, Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения от 22.01.2013 N 4657 (в редакции дополнительных соглашений от 26.12.2013 и от 26.02.2015, от 13.09.2016), согласно которому арендодателем сдано истцу (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, площадью 12,0 кв. м, 4 этаж, ком. N 1,2, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, РМС 72962, для использования под офис.
Право собственности муниципального образования город Тверь на спорное нежилые помещения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.02.2004 серии 69-АА N 475868, от 22.04.2009 серии 69АБ N 397033, от 31.05.2011 серии 69-АБ N 289027, от 15.08.2013 и от 08.12.2015 серии 69-АБ N 781708.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.12.2015, муниципальному образованию город Тверь принадлежит на праве собственности объект права: нежилое помещение XXI, общая площадь 35,3 кв. м, этаж 4, кадастровый номер: 69:40:0400062:578.
Данное свидетельство выдано, в т.ч. на основании кадастрового паспорта, составленного филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области 25.09.2015.
Истец, являясь арендатором указанных помещений, обращался к ответчику с просьбой о выдаче доверенности для выделения из состава общей арендуемой площади лестничного пролета в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, - комнаты N 1 площадью 6.9 кв. м.
Письмом от 31.08.2016 N 30/7465-и истцу отказано в выдаче доверенности, в связи с тем, что площадь лестничной клетки (комната N 1) входит в общую площадь помещения 35,3 кв. м, зарегистрированного в установленном порядке, поставленного на кадастровый учет и не может считаться обособленным объектом.
В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Общество 12.09.2016 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, а именно: общей площадью 35,3 кв. м, арендуемое с 2010 и 2013 годов по договорам аренды от 11.03.2010 N 4244 и от 22.01.2013 N 4657, находящегося по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52 в рассрочку на 5 лет, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вместе с указанным письмом истец направил так же ответчику письмо (без номера и даты, полученное ответчиком 12.09.2016), в котором предлагал исключить из выкупаемых помещений, как указывает истец площади лестничного пролета в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, - комнаты N 1 и 2а, арендуемом по договору от 22.01.2013 N 4657.
Общество (покупатель) и Департамент (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.12.2016 N 72 (далее - договор N 72) без возражений и разногласий со стороны истца, по условиям, которого продавец продает, а покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение XXI, общей площадью 35,3 кв. м, этаж 4, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, согласно данным кадастрового паспорта, составленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области 25.09.2015 (далее - нежилое помещение, объект), находящееся по адресу:
г. Тверь, ул. Советская, д. 52. (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора N 72, согласно отчету N 315/12-16 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ИП Смирновым А.Г. на дату 12.09.2016, установлена стоимость продажи нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в размере 1 655 000 (один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч) руб.
Согласно пункту 2.1 договора N 72 (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017), оплата цены нежилого помещения, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, в бюджет города, производится покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, в соответствии с графиком, изложенным в приложении 2 к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2), далее - график оплаты, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день месяца является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца. Размер суммы платежей, подлежащих уплате согласно графику оплаты, рассчитан при условии своевременного внесения Покупателем указанных платежей. В случае нарушения данного условия начисление процентов будет произведено в соответствии с пунктом 2.2 договора.
Согласно пункту 2.2 договора N 72 (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017), на сумму денежных средств, подлежащую уплате в бюджет города, по уплате, которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" N 152 (812) от 16.12.2016).
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по договору или до расторжения договора (отказа от исполнения договора) в случаях, предусмотренных договором или законодательством РФ (пункт 8.5 договора N 72).
Переход права собственности по договору N 72 на указанные выше помещения зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2016.
Истец после заключения договора N 72 обратился к Департаменту с письмом о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения условий пунктов 2.2, 3.1.8, 5.1, и исключения из выкупной площади помещений площади лестничной клетки (б/н и б/д. направлено ответчику 27.02.2017).
Департамент, в ответ на указанное обращение, письмом от 03.03.2017 N 30/1248-и сообщил о невозможности внесения изменения условий договора по пунктам 3.1.8, 5.1, а также в части исключения из выкупной площади помещений площади лестничной клетки.
Общество и Департамент 14.03.2017 заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи, приложение 2 к договору.
Не согласившись с отказом в принятии заявленных Обществом разногласий, истец обратился в суд с требованием об их урегулировании и принятии условий договора аренды в предлагаемой им редакции.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта в обжалуемой части.
Отказывая в удовлетворении требования в части исключения из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещения N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 422 указанного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 упомянутого Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В пункте 2 статьи 451 ГК РФ определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 указанной статьи оснований.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ссылка подателя жалобы на то, что помещение N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от регистрации права собственности в ЕГРП, правомерно не принята судом первой инстанции.
Право собственности муниципального образования город Тверь в том числе и на спорное помещение подтверждается представленными в материалы дела документами и в установленном законом порядке не оспорено.
В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Общество 12.09.2016 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, а именно: общей площадью 35,3 кв. м, арендуемое с 2010 и 2013 годов по договорам аренды от 11.03.2010 N 4244 и от 22.01.2013 N 4657, находящееся по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52 в рассрочку на 5 лет, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, на основании заявки истца от 12.09.2016 сторонами заключен договор N 72 в отношении помещений общей площадью 35,3 кв. м.
Данный договор подписан Обществом без возражений, разногласий и действует с учетом дополнительного соглашения.
Помещения площадью 35,3 кв. м поставлены на кадастровый учет, то есть являются самостоятельными объектами кадастрового учета и обособлены и право муниципальной собственности на них было зарегистрировано в установленном законом порядке.
До заключения спорного договора купли-продажи именно помещения общей площадью 35,3 кв. м истец и арендовал у ответчика, так же не исключая из договора аренды спорное помещение.
Кроме того, как указано Департаментом и не опровергнуто Обществом, арендаторы сами разделили выкупаемое имущество.
Фактически руководителем ООО "Ника" и ООО "СовИнвест - Логистик" (арендаторами спорного имущества) являлся Цветков И.М. на момент выкупа имущества и его деления.
Таким образом, Общество, осознано арендовало и выкупало спорные помещения общей площадью 35,3 кв. м.
Стоимость помещения при продаже определялась исходя из его фактической площади 35,3 кв. м, что впоследствии составило цену договора купли-продажи.
В рассматриваемом случае условие о цене недвижимости согласовано сторонами в письменной форме - в форме заключенного договора купли-продажи.
При заключении договора купли-продажи, стороны пришли к согласию по существенным условиям договора, в том числе, в части выкупной цены и площади выкупаемых помещений.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.
С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований в обжалуемой части, в иске отказано правомерно.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы истца по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июля 2017 года по делу N А66-4125/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2017 ПО ДЕЛУ N А66-4125/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. по делу N А66-4125/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника" на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июля 2017 года по делу N А66-4125/2017 (судья Рощупкин В.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ника" (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 52, пом. XXI; ОГРН 1066950059912, ИНН 6950011530; далее - Общество) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.12.2016 N 72, а именно:
- - пункт 5.1 договора изложить в редакции: "В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляется пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.";
- - пункт 3.1.8 договора исключить;
- - исключить из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещение N 1 - лестничную клетку площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования, изложив абзац 1 пункта 1.1 договора в редакции: "Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем Договоре, в собственность нежилые помещения 4-го этажа (NN 2а, 24, 23), общей площадью 28,3 кв. м, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, согласно данным технического паспорта, составленного Тверским филиалом ФГУП "Ростехинвентризация-Федеральное БТИ" по состоянию на 25.04.2011, находящиеся по адресу: город Тверь, ул. Советская, дом 52.".
Исковые требования указаны с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением в части отказа в удовлетворении требования исключить из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещение N 1 - лестничную клетку площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования не согласилось, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в обжалуемой части, принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования. В обоснование жалобы указывает, что помещение N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Департамент в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.03.2010 N 4244 (в редакции дополнительных соглашений, в том числе от 26.12.2013 и от 26.02.2015), согласно которому арендодателем сдано истцу (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, площадью 23,3 кв. м, 4 этаж, ком. N 3, 7, 8, кадастровый номер: 69:40:0400062:97, РМС 67287, для использования под офис.
Кроме того, Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения от 22.01.2013 N 4657 (в редакции дополнительных соглашений от 26.12.2013 и от 26.02.2015, от 13.09.2016), согласно которому арендодателем сдано истцу (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, площадью 12,0 кв. м, 4 этаж, ком. N 1,2, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, РМС 72962, для использования под офис.
Право собственности муниципального образования город Тверь на спорное нежилые помещения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.02.2004 серии 69-АА N 475868, от 22.04.2009 серии 69АБ N 397033, от 31.05.2011 серии 69-АБ N 289027, от 15.08.2013 и от 08.12.2015 серии 69-АБ N 781708.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.12.2015, муниципальному образованию город Тверь принадлежит на праве собственности объект права: нежилое помещение XXI, общая площадь 35,3 кв. м, этаж 4, кадастровый номер: 69:40:0400062:578.
Данное свидетельство выдано, в т.ч. на основании кадастрового паспорта, составленного филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области 25.09.2015.
Истец, являясь арендатором указанных помещений, обращался к ответчику с просьбой о выдаче доверенности для выделения из состава общей арендуемой площади лестничного пролета в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, - комнаты N 1 площадью 6.9 кв. м.
Письмом от 31.08.2016 N 30/7465-и истцу отказано в выдаче доверенности, в связи с тем, что площадь лестничной клетки (комната N 1) входит в общую площадь помещения 35,3 кв. м, зарегистрированного в установленном порядке, поставленного на кадастровый учет и не может считаться обособленным объектом.
В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Общество 12.09.2016 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, а именно: общей площадью 35,3 кв. м, арендуемое с 2010 и 2013 годов по договорам аренды от 11.03.2010 N 4244 и от 22.01.2013 N 4657, находящегося по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52 в рассрочку на 5 лет, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вместе с указанным письмом истец направил так же ответчику письмо (без номера и даты, полученное ответчиком 12.09.2016), в котором предлагал исключить из выкупаемых помещений, как указывает истец площади лестничного пролета в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52, - комнаты N 1 и 2а, арендуемом по договору от 22.01.2013 N 4657.
Общество (покупатель) и Департамент (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.12.2016 N 72 (далее - договор N 72) без возражений и разногласий со стороны истца, по условиям, которого продавец продает, а покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение XXI, общей площадью 35,3 кв. м, этаж 4, кадастровый номер: 69:40:0400062:578, согласно данным кадастрового паспорта, составленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области 25.09.2015 (далее - нежилое помещение, объект), находящееся по адресу:
г. Тверь, ул. Советская, д. 52. (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора N 72, согласно отчету N 315/12-16 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ИП Смирновым А.Г. на дату 12.09.2016, установлена стоимость продажи нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в размере 1 655 000 (один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч) руб.
Согласно пункту 2.1 договора N 72 (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017), оплата цены нежилого помещения, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, в бюджет города, производится покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, в соответствии с графиком, изложенным в приложении 2 к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2), далее - график оплаты, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день месяца является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца. Размер суммы платежей, подлежащих уплате согласно графику оплаты, рассчитан при условии своевременного внесения Покупателем указанных платежей. В случае нарушения данного условия начисление процентов будет произведено в соответствии с пунктом 2.2 договора.
Согласно пункту 2.2 договора N 72 (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017), на сумму денежных средств, подлежащую уплате в бюджет города, по уплате, которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" N 152 (812) от 16.12.2016).
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по договору или до расторжения договора (отказа от исполнения договора) в случаях, предусмотренных договором или законодательством РФ (пункт 8.5 договора N 72).
Переход права собственности по договору N 72 на указанные выше помещения зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2016.
Истец после заключения договора N 72 обратился к Департаменту с письмом о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения условий пунктов 2.2, 3.1.8, 5.1, и исключения из выкупной площади помещений площади лестничной клетки (б/н и б/д. направлено ответчику 27.02.2017).
Департамент, в ответ на указанное обращение, письмом от 03.03.2017 N 30/1248-и сообщил о невозможности внесения изменения условий договора по пунктам 3.1.8, 5.1, а также в части исключения из выкупной площади помещений площади лестничной клетки.
Общество и Департамент 14.03.2017 заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи, приложение 2 к договору.
Не согласившись с отказом в принятии заявленных Обществом разногласий, истец обратился в суд с требованием об их урегулировании и принятии условий договора аренды в предлагаемой им редакции.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта в обжалуемой части.
Отказывая в удовлетворении требования в части исключения из состава помещений переданных в собственность на основании договора купли-продажи от 16.12.2016 N 72, помещения N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м, являющуюся местом общего пользования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 422 указанного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 упомянутого Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В пункте 2 статьи 451 ГК РФ определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 указанной статьи оснований.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ссылка подателя жалобы на то, что помещение N 1 - лестничная клетка площадью 7 кв. м является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от регистрации права собственности в ЕГРП, правомерно не принята судом первой инстанции.
Право собственности муниципального образования город Тверь в том числе и на спорное помещение подтверждается представленными в материалы дела документами и в установленном законом порядке не оспорено.
В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Общество 12.09.2016 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, а именно: общей площадью 35,3 кв. м, арендуемое с 2010 и 2013 годов по договорам аренды от 11.03.2010 N 4244 и от 22.01.2013 N 4657, находящееся по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 52 в рассрочку на 5 лет, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, на основании заявки истца от 12.09.2016 сторонами заключен договор N 72 в отношении помещений общей площадью 35,3 кв. м.
Данный договор подписан Обществом без возражений, разногласий и действует с учетом дополнительного соглашения.
Помещения площадью 35,3 кв. м поставлены на кадастровый учет, то есть являются самостоятельными объектами кадастрового учета и обособлены и право муниципальной собственности на них было зарегистрировано в установленном законом порядке.
До заключения спорного договора купли-продажи именно помещения общей площадью 35,3 кв. м истец и арендовал у ответчика, так же не исключая из договора аренды спорное помещение.
Кроме того, как указано Департаментом и не опровергнуто Обществом, арендаторы сами разделили выкупаемое имущество.
Фактически руководителем ООО "Ника" и ООО "СовИнвест - Логистик" (арендаторами спорного имущества) являлся Цветков И.М. на момент выкупа имущества и его деления.
Таким образом, Общество, осознано арендовало и выкупало спорные помещения общей площадью 35,3 кв. м.
Стоимость помещения при продаже определялась исходя из его фактической площади 35,3 кв. м, что впоследствии составило цену договора купли-продажи.
В рассматриваемом случае условие о цене недвижимости согласовано сторонами в письменной форме - в форме заключенного договора купли-продажи.
При заключении договора купли-продажи, стороны пришли к согласию по существенным условиям договора, в том числе, в части выкупной цены и площади выкупаемых помещений.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.
С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований в обжалуемой части, в иске отказано правомерно.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы истца по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июля 2017 года по делу N А66-4125/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)