Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасевой Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 по делу N А76-21499/2016 (судья Аникин И.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Эра" (далее - общество "Эра", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карасевой Наталье Николаевне (далее - ИП Карасева Н.Н., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2015 за период с 01.01.2016 по 17.03.2016 в размере 94 417 руб. 90 коп., неустойки за период с 03.04.2016 по 630.07.2016 в размере 5 570 руб. 66 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 (резолютивная часть от 09.08.2017) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 47 178 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 2 783 руб. 55 коп. пени, а также 3 997 руб. 45 коп. расходов на оплату услуг представителя.
С указанным решением суда не согласилась ИП Карасева Н.Н. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Апеллянт считает противоречащим нормам п. 1 ст. 610, п. 3 ст. 425, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) выводы суда первой инстанции о взыскании арендной платы после даты прекращения договора аренды. Полагает, что судом при определении арендной платы не учтено частичное погашение суммы долга ответчиком на сумму 8 221 руб. 55 коп. - сумму приобретенных истцом продовольственных товаров.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N б/н (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 76,1 кв. м с номерами на поэтажном плане N 7, 8, 9, 10, 11, 17, расположенных в нежилом помещении N 1 с номерами на поэтажном плане 7-21, 52, 53 общей площадью 282,3 кв. м, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ворошилова, д. 25 (далее - помещение).
Арендатор использует помещение для торговли продовольственными товарами (п. 1.5 договора аренды).
Арендная плата состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы, начиная с 01.01.2016, составляет 35 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы пересчитывается ежемесячно в зависимости от предоставленных коммунальных услуг: тепло-, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение с учетом ОДН, согласно занимаемой площади и совместного содержания (п. 3.1 договора аренды).
Пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен, установленных государственным органом статистики по Челябинской области "Госкомстат", но не более 10%. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. Письмо с предложением об изменении арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. По соглашению сторон арендная плата может плата во всякое время действия договора (п. 3.2 договора аренды).
Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 3 числа текущего месяца на основании счета арендатора (п. 3.3 договора аренды).
В соответствии с п. 4.1. договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы оплаты, которая просрочена, за каждый день просрочки.
Срок аренды помещения составляет 5 лет, начиная с даты передачи помещения арендодателем арендатору (п. 5.1 договора аренды).
В материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.09.2015, в соответствии с которым помещения по договору аренды приняты ответчиком без замечаний (т. 1 л.д. 19).
Во исполнение договора аренды между обществом "Эра" и открытым акционерным обществом "Жилищно-эксплуатационное управление N 3 г. Магнитогорска" заключен договор N 38-С от 19.12.2013 (т. 1 л.д. 23); между обществом "Эра" и Муниципальным предприятием трест "Теплофикация" заключен договор снабжения тепловой энергией N 1127 от 10.10.2007 (т. 1 л.д. 29-32); между обществом "Эра" и обществом с ограниченной ответственностью "Магнитогорская Энергетическая компания" заключен договор энергоснабжения потребителя N 4604 от 12.07.2010 (т. 1 л.д. 36-43).
02.02.2016 ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой об изменении арендной платы до 17 000 руб. (т. 1 л.д. 89).
Истец направил в ответ письмо от 03.02.2016, в котором сообщил о согласовании изменения размера арендной платы до суммы 17 000 руб. в январе 2016 года, до 20 000 руб. - в феврале 2016 года и до 20 000 руб. - в марте 2016 года (т. 1 л.д. 90).
Сторонами договора аренды подписан акт об оказании услуг от 31.01.2016 N 1 за январь 2016 года на сумму 17 000 руб. (т. 2 л.д. 16).
Истец выставил в адрес ответчика счета по постоянной части арендной платы от 01.01.2016 N 01 на сумму 17 000 руб. (т. 1 л.д. 137), от 03.02.2016 N 02 на сумму 20 000 руб. (т. 2 л.д. 31, 32), а также счета по переменной арендной плате (т. 2 л.д. 18, 22, 26, 33).
Согласно расходному кассовому ордеру от 26.01.2016 N 1 ответчик оплатил сумму 17 000 руб. за январь 2016 (т. 1 л.д. 91).
В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 17.02.2016, в соответствии с которым задолженность ответчика перед истцом составляет 24 338 руб. 67 коп. (т. 1 л.д. 135-136).
12.02.2016 ответчиком в адрес истца направлено информационно письмо, в котором ответчик указывает на то, что в связи с оплатой в ноябре 2015 года 2000 руб. за ремонт отопительной батареи и взятием истцом в декабре 2015 года продуктов без оплаты на сумму 8 221 руб. 55 коп., в счет погашения за оплату коммунальных услуг за январь 2016 года должны быть засчитаны средства в размере 6 013 руб. 22 коп. (т. 1 л.д. 92).
Истец направил ответчику претензию с предложением о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 95-96), в связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей.
В материалы дела представлены соглашения о расторжении договора аренды от 15.03.2016 и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 21, 98), а также акты приема-передачи помещения от 17.03.2016 и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 22-98).
Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 17.03.2016. Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы, суд принял во внимание, что в порядке п. 2 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ истцом снижен размер постоянной части арендной платы за январь 2016 - до 17 000 рублей, за февраль и март 2016 - до 20 000 рублей и последующее изменение истцом достигнутых с ответчиком договоренностей не может быть поставлено в зависимость от исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы и не может быть обусловлено только односторонними действиями арендодателя. Суд установил по материалам дела, что помещение возвращено арендодателю в установленном законом порядке 17.03.2016, в силу чего расчет арендной платы произведен судом до указанной даты.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N б/н от 01.09.2015 (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 76,1 кв. м с номерами на поэтажном плане N 7, 8, 9, 10, 11, 17, расположенных в нежилом помещении N 1 с номерами на поэтажном плане 7-21, 52, 53 общей площадью 282,3 кв. м, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ворошилова, д. 25.
Действительность и заключенность договора сторонами не оспариваются (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Пунктами 3.1. и 3.2. договора аренды сторонами согласовано, что арендная плата состоит из постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы, начиная с 01.01.2016, составляет 35 000 руб. в месяц.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, письмо ответчика в адрес истца от 02.02.2016 (т. 1 л.д. 89), ответ истца на указанное письмо (т. 1 л.д. 90), акт об оказании услуг от 31.01.2016 N 1 за январь 2016 года на сумму 17 000 руб. (т. 2 л.д. 16), выставленные истцом ответчику счета на оплату постоянной части арендной платы от 01.01.2016 N 01 на сумму 17 000 руб. (т. 1 л.д. 137), от 03.02.2016 N 02 на сумму 20 000 руб. (т. 2 л.д. 31, 32), расходный кассовый ордер от 26.01.2016 N 1 на сумму 17 000 руб. за январь 2016 (т. 1 л.д. 91), акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 17.02.2016 (т. 1 л.д. 135-136), суд первой инстанции пришел к выводу о достижении сторонами договоренности об изменении арендной платы с 35 000 руб. до 17 000 руб. в январе 2016 года, до 20 000 руб. в феврале 2016 года и до 20 000 руб. в марте 2016 года.
В указанной части истцом и ответчиком возражения не заявлены, опровергающие обстоятельства не представлены, в силу чего апелляционный суд при определении взаимных обязательств сторон исходит из размера арендной платы, определенного судом первой инстанции (ч. 3.1. ст. 70, ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Истец направил ответчику претензию с предложением о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 95-96), в связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей.
Сторонами подписаны соглашения о расторжении договора - от 15.03.2016 (т. 1 л.д. 21) и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 98), однако и в том и в другом варианте соглашения стороны согласовали, что договор расторгается с 16.03.2016, в силу чего на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды от 01.09.2015 прекращен по соглашению сторон с 16.03.2016.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае в подтверждение факта возврата ответчиком арендуемого помещения истцом в материалы дела истцом и ответчиком представлены соответственно акт приема-передачи помещения от 17.03.2016 (т. 1 л.д. 22) и акт приема-передачи помещения от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 97).
В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Оценив названные доказательства в совокупности с содержанием соглашения о расторжении договора аренды, которое является идентичным и обеих редакциях соглашения - от 15.03.2016 (т. 1 л.д. 21) и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 98), которыми предусмотрено, что соглашение вступает в силу с 16.03.2016 и арендатор обязуется освободить помещение не позднее 16.03.2016, а также фактом проставления дат возврата помещения на экземпляре ответчика самим ответчиком, в отсутствие иных опровергающих обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том. что помещение было возвращено арендатором арендодателю не ранее 17.03.2016.
Дополнительных доводов апелляционной жалобы, позволяющих суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам, в апелляционной жалобе не приведено.
В силу изложенного, и на основании ст. 622 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика обязанность по оплате арендной платы до 17.03.2016.
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы после даты прекращения договора аренды отклоняются как основанные на неправильном применении норм материального права.
По смыслу норм ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Ссылки апеллянта на нормы п. 1 ст. 610, п. 3 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ отклоняются коллегией в силу неверного толкования закона.
Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции при определении итогового размера задолженности ответчика не учтены взаимные расчеты сторон с учетом приобретения истцом продуктов в магазине истца, противоречат содержанию обжалуемого решения, поскольку названные обстоятельства с учетом оценки судом информационного письма от 12.02.2016 (т. 1 л.д. 92) и претензии от 09.03.2016 (т. 1, л.д. 95-96), судом первой инстанции учтены.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с п. 4.1 договора в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы оплаты, которая просрочена, за каждый день просрочки.
Поскольку неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, требование истца о взыскании неустойки признается апелляционной коллегией обоснованным и законным.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, а также на основании нормы подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 по делу N А76-21499/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасевой Натальи Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 18АП-12154/2017 ПО ДЕЛУ N А76-21499/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 18АП-12154/2017
Дело N А76-21499/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасевой Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 по делу N А76-21499/2016 (судья Аникин И.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Эра" (далее - общество "Эра", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карасевой Наталье Николаевне (далее - ИП Карасева Н.Н., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2015 за период с 01.01.2016 по 17.03.2016 в размере 94 417 руб. 90 коп., неустойки за период с 03.04.2016 по 630.07.2016 в размере 5 570 руб. 66 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 (резолютивная часть от 09.08.2017) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 47 178 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 2 783 руб. 55 коп. пени, а также 3 997 руб. 45 коп. расходов на оплату услуг представителя.
С указанным решением суда не согласилась ИП Карасева Н.Н. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Апеллянт считает противоречащим нормам п. 1 ст. 610, п. 3 ст. 425, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) выводы суда первой инстанции о взыскании арендной платы после даты прекращения договора аренды. Полагает, что судом при определении арендной платы не учтено частичное погашение суммы долга ответчиком на сумму 8 221 руб. 55 коп. - сумму приобретенных истцом продовольственных товаров.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N б/н (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 76,1 кв. м с номерами на поэтажном плане N 7, 8, 9, 10, 11, 17, расположенных в нежилом помещении N 1 с номерами на поэтажном плане 7-21, 52, 53 общей площадью 282,3 кв. м, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ворошилова, д. 25 (далее - помещение).
Арендатор использует помещение для торговли продовольственными товарами (п. 1.5 договора аренды).
Арендная плата состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы, начиная с 01.01.2016, составляет 35 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы пересчитывается ежемесячно в зависимости от предоставленных коммунальных услуг: тепло-, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение с учетом ОДН, согласно занимаемой площади и совместного содержания (п. 3.1 договора аренды).
Пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен, установленных государственным органом статистики по Челябинской области "Госкомстат", но не более 10%. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. Письмо с предложением об изменении арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. По соглашению сторон арендная плата может плата во всякое время действия договора (п. 3.2 договора аренды).
Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 3 числа текущего месяца на основании счета арендатора (п. 3.3 договора аренды).
В соответствии с п. 4.1. договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы оплаты, которая просрочена, за каждый день просрочки.
Срок аренды помещения составляет 5 лет, начиная с даты передачи помещения арендодателем арендатору (п. 5.1 договора аренды).
В материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.09.2015, в соответствии с которым помещения по договору аренды приняты ответчиком без замечаний (т. 1 л.д. 19).
Во исполнение договора аренды между обществом "Эра" и открытым акционерным обществом "Жилищно-эксплуатационное управление N 3 г. Магнитогорска" заключен договор N 38-С от 19.12.2013 (т. 1 л.д. 23); между обществом "Эра" и Муниципальным предприятием трест "Теплофикация" заключен договор снабжения тепловой энергией N 1127 от 10.10.2007 (т. 1 л.д. 29-32); между обществом "Эра" и обществом с ограниченной ответственностью "Магнитогорская Энергетическая компания" заключен договор энергоснабжения потребителя N 4604 от 12.07.2010 (т. 1 л.д. 36-43).
02.02.2016 ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой об изменении арендной платы до 17 000 руб. (т. 1 л.д. 89).
Истец направил в ответ письмо от 03.02.2016, в котором сообщил о согласовании изменения размера арендной платы до суммы 17 000 руб. в январе 2016 года, до 20 000 руб. - в феврале 2016 года и до 20 000 руб. - в марте 2016 года (т. 1 л.д. 90).
Сторонами договора аренды подписан акт об оказании услуг от 31.01.2016 N 1 за январь 2016 года на сумму 17 000 руб. (т. 2 л.д. 16).
Истец выставил в адрес ответчика счета по постоянной части арендной платы от 01.01.2016 N 01 на сумму 17 000 руб. (т. 1 л.д. 137), от 03.02.2016 N 02 на сумму 20 000 руб. (т. 2 л.д. 31, 32), а также счета по переменной арендной плате (т. 2 л.д. 18, 22, 26, 33).
Согласно расходному кассовому ордеру от 26.01.2016 N 1 ответчик оплатил сумму 17 000 руб. за январь 2016 (т. 1 л.д. 91).
В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 17.02.2016, в соответствии с которым задолженность ответчика перед истцом составляет 24 338 руб. 67 коп. (т. 1 л.д. 135-136).
12.02.2016 ответчиком в адрес истца направлено информационно письмо, в котором ответчик указывает на то, что в связи с оплатой в ноябре 2015 года 2000 руб. за ремонт отопительной батареи и взятием истцом в декабре 2015 года продуктов без оплаты на сумму 8 221 руб. 55 коп., в счет погашения за оплату коммунальных услуг за январь 2016 года должны быть засчитаны средства в размере 6 013 руб. 22 коп. (т. 1 л.д. 92).
Истец направил ответчику претензию с предложением о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 95-96), в связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей.
В материалы дела представлены соглашения о расторжении договора аренды от 15.03.2016 и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 21, 98), а также акты приема-передачи помещения от 17.03.2016 и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 22-98).
Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 17.03.2016. Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы, суд принял во внимание, что в порядке п. 2 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ истцом снижен размер постоянной части арендной платы за январь 2016 - до 17 000 рублей, за февраль и март 2016 - до 20 000 рублей и последующее изменение истцом достигнутых с ответчиком договоренностей не может быть поставлено в зависимость от исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы и не может быть обусловлено только односторонними действиями арендодателя. Суд установил по материалам дела, что помещение возвращено арендодателю в установленном законом порядке 17.03.2016, в силу чего расчет арендной платы произведен судом до указанной даты.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N б/н от 01.09.2015 (т. 1 л.д. 16-18), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 76,1 кв. м с номерами на поэтажном плане N 7, 8, 9, 10, 11, 17, расположенных в нежилом помещении N 1 с номерами на поэтажном плане 7-21, 52, 53 общей площадью 282,3 кв. м, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ворошилова, д. 25.
Действительность и заключенность договора сторонами не оспариваются (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Пунктами 3.1. и 3.2. договора аренды сторонами согласовано, что арендная плата состоит из постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы, начиная с 01.01.2016, составляет 35 000 руб. в месяц.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, письмо ответчика в адрес истца от 02.02.2016 (т. 1 л.д. 89), ответ истца на указанное письмо (т. 1 л.д. 90), акт об оказании услуг от 31.01.2016 N 1 за январь 2016 года на сумму 17 000 руб. (т. 2 л.д. 16), выставленные истцом ответчику счета на оплату постоянной части арендной платы от 01.01.2016 N 01 на сумму 17 000 руб. (т. 1 л.д. 137), от 03.02.2016 N 02 на сумму 20 000 руб. (т. 2 л.д. 31, 32), расходный кассовый ордер от 26.01.2016 N 1 на сумму 17 000 руб. за январь 2016 (т. 1 л.д. 91), акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 17.02.2016 (т. 1 л.д. 135-136), суд первой инстанции пришел к выводу о достижении сторонами договоренности об изменении арендной платы с 35 000 руб. до 17 000 руб. в январе 2016 года, до 20 000 руб. в феврале 2016 года и до 20 000 руб. в марте 2016 года.
В указанной части истцом и ответчиком возражения не заявлены, опровергающие обстоятельства не представлены, в силу чего апелляционный суд при определении взаимных обязательств сторон исходит из размера арендной платы, определенного судом первой инстанции (ч. 3.1. ст. 70, ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Истец направил ответчику претензию с предложением о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 95-96), в связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей.
Сторонами подписаны соглашения о расторжении договора - от 15.03.2016 (т. 1 л.д. 21) и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 98), однако и в том и в другом варианте соглашения стороны согласовали, что договор расторгается с 16.03.2016, в силу чего на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды от 01.09.2015 прекращен по соглашению сторон с 16.03.2016.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае в подтверждение факта возврата ответчиком арендуемого помещения истцом в материалы дела истцом и ответчиком представлены соответственно акт приема-передачи помещения от 17.03.2016 (т. 1 л.д. 22) и акт приема-передачи помещения от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 97).
В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Оценив названные доказательства в совокупности с содержанием соглашения о расторжении договора аренды, которое является идентичным и обеих редакциях соглашения - от 15.03.2016 (т. 1 л.д. 21) и от 14.03.2016 (т. 1 л.д. 98), которыми предусмотрено, что соглашение вступает в силу с 16.03.2016 и арендатор обязуется освободить помещение не позднее 16.03.2016, а также фактом проставления дат возврата помещения на экземпляре ответчика самим ответчиком, в отсутствие иных опровергающих обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том. что помещение было возвращено арендатором арендодателю не ранее 17.03.2016.
Дополнительных доводов апелляционной жалобы, позволяющих суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам, в апелляционной жалобе не приведено.
В силу изложенного, и на основании ст. 622 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика обязанность по оплате арендной платы до 17.03.2016.
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы после даты прекращения договора аренды отклоняются как основанные на неправильном применении норм материального права.
По смыслу норм ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Ссылки апеллянта на нормы п. 1 ст. 610, п. 3 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ отклоняются коллегией в силу неверного толкования закона.
Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции при определении итогового размера задолженности ответчика не учтены взаимные расчеты сторон с учетом приобретения истцом продуктов в магазине истца, противоречат содержанию обжалуемого решения, поскольку названные обстоятельства с учетом оценки судом информационного письма от 12.02.2016 (т. 1 л.д. 92) и претензии от 09.03.2016 (т. 1, л.д. 95-96), судом первой инстанции учтены.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с п. 4.1 договора в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы оплаты, которая просрочена, за каждый день просрочки.
Поскольку неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, требование истца о взыскании неустойки признается апелляционной коллегией обоснованным и законным.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, а также на основании нормы подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2017 по делу N А76-21499/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карасевой Натальи Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)