Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Лящевского И.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года
по делу N А40-57898/14, принятое судьей Зотовой Е.А.,
по иску ООО "Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг"
к Компании с ограниченной ответственностью "Колдбриз Инвестментс Лимитед" (Республика Кипр, регистрационный номер 79392 от 06.06.1996)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Скворцов О.Ю. по доверенности от 07.04.2014;
- от ответчика: Конивец С.В. по доверенности от 11.01.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Филип Моррис Сейлз энд Маркетинг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании с ограниченной ответственностью "Колбриз Инвестментс Лимитед" (далее - Компания) о взыскании 24 640 758 рублей 94 копеек неосновательного обогащения, возникшего по договору аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2 корп. 1 от 10.12.2004 N КД/АР-2/4, 2 290 814 рублей 31 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 05.11.2014 по делу N А40-57898/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.04.2015 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 05.11.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 г. по делу N А40-57898/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 г. по делу N А40-57898/14 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец по делу обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.12.2004 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды N КД/АР-2/4 (в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2005 г. N 1, от 26.09.2006 г. N 2, от 28.04.2007 г. N 3, от 01.06.2011 г. N 4) на срок до 31.01.2016 г. (далее - Договор).
Договор прошел государственную регистрацию.
01.02.2005 г. и 01.01.2006 г. ответчик передал истцу по передаточным актам во временное пользование нежилые помещения 1-6 этажей здания по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1, общей площадью 5394,1 кв. м.
Согласно п. 12.5 Договора истец вправе в одностороннем порядке отказаться Договора, которое может быть реализовано путем уведомления ответчика за 6 месяцев.
Истец, воспользовавшись своим правом, 21.02.2012 г. уведомил ответчика об отказе от Договора с 21.08.2012 г.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая положения действующего законодательства и условия Договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Договор является расторгнутым с 21.08.2012 г.
Как указано в ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. п. 6.3.4, 6.3.7 Договора арендатор обязан осуществлять эксплуатацию и текущий ремонт арендуемых помещений (их полезной площади), оборудования и инженерных систем, расположенных на территории арендуемых помещений.
Под понятием "полезной площадью" стороны определили в передаточном акте от 01.02.2005 г. нежилые помещения на 1 - 6 этажах общей площадью 4424,7 кв. м.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязать возвратить арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. п. 6.3.8 и 6.3.9 Договора истец при прекращении Договора обязан произвести "работы по ремонту за выездом" помещений полезной площадью.
В силу п. 6.3.8 Договора ремонтные работы должны быть произведены до даты подписания акта возврата объекта аренды и включают в себя следующие работы:
а) устранение всех повреждений, имеющихся на поверхностях стен, потолка (подвесного потолка), пола, дверных и оконных проемов, дверей и окон (включая запорные механизмы и ручки), а также санитарно-технического оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора или замену любого из перечисленных элементов, если имеющиеся на них повреждения не могут быть устранены другим способом;
б) покраску внутренних поверхностей стен и перегородок, (при этом цвет, в который следует покрасить стены, предварительно должен быть согласован Арендодателем);
в) устранение всех загрязнений, имеющихся на поверхностях потолка (подвесного потолка), дверных и оконных проемов, дверей и окон, а также санитарно-технического оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора;
г) приведение в надлежащее состояние напольного покрытия, а именно: замену имеющегося на Объекте аренды напольного покрытия (при этом новое напольное покрытие должно соответствовать по качеству и потребительским свойствам напольному покрытию, имевшемуся на Объекте аренды в момент передачи в аренду), циклевку паркета и покрытие его лаком, полировку каменных и имитирующих камень поверхностей пола, замену поврежденной плитки;
д) восстановление элементов декора (зеркала, стеновые панно и т.д.);
е) замену неисправных стационарных осветительных приборов;
ж) ремонт или замену неисправного оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора и обслуживающего Объект аренды.
Как указано в п. 6.3.9. Договора, проведение ремонта за выездом должно быть закончено не позднее даты подписания Акта возврата и начато арендатором в разумный срок до окончания срока действия Договора с тем, чтобы к моменту возврата Объекта аренды арендодателю результаты проведения такого ремонта не были утрачены. Ремонт за выездом производится за счет арендатора. Расходы арендатора на проведение данного ремонта возмещению не подлежат.
21.08.2012 г. при возврате арендуемых помещений ответчику и составления передаточного акта (акта возврата) ответчиком были зафиксированы и отражены в акте возврата ряд замечаний к помещениям.
Истец отказался от подписания акта возврата арендуемых помещений, после чего ответчик направил данный акт истцу сопроводительным письмом 29.08.2012 г.
Кроме того, 04.09.2012 г. ответчик направил истцу телеграмму, в которой извести истца о том, что 5 и 6 сентября 2012 г. осмотр помещений будет произведен с участием эксперта с целью выявления качества выполненных работ. Истцу предложено явиться на осмотр.
Однако истец на осмотр не явился, 5-6 сентября 2012 г. осмотр помещений произведен с участием эксперта (ЗАО "Стройэкспертиза"), составлено экспертное заключение о выполненных истцом ремонтных работах (их несоответствие строительным нормам и правилам, в результате нарушения технологии выполнения данные работ), составлены сметы на стоимость ремонтно-восстановительных работ.
Ответчик направил истцу претензию 03.10.2012 г. (исх. N 113), а также 11.10.2012 г. - уведомление о проведении повторного осмотра 16.10.2012 г. помещений. Осмотр был проведен, составлен акт, от подписи которого истец отказался, в письме от 25.10.2012 г. истец выразил несогласие с предъявляемыми ответчиком претензиями.
Ответчик 15.11.2012 г. направил истцу претензию с требованием устранить недостатки ремонтных работ, которое не было исполнено истцом.
Истец в обоснование иска сослался на то, что для целей выполнения обязанности по договору аренды заключил подрядный договор с ООО "СЭФФРОН", ремонтные работы были проведены в период с 17.08.2012 г. по 21.08.2012 г., по акту от 25.02.2013 г. N 1 истец как заказчик принял и оплатил ремонтные работы на общую сумму 20147651,22 руб.
Так как работы выполнялись в интересах ответчика, то представленный истцом акт о приемке выполненных работ правового значения не имеет. Поскольку ответчик работы не принял ввиду выявленных недостатков, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 720 ГК РФ, согласно которой при наличии спора о качестве выполненных работ по требованию одной из сторон должна быть назначена экспертиза.
В данном случае ответчик предложил произвести экспертный осмотр, истец предложений по экспертным организациям не заявил и на осмотр не явился. В связи с чем осмотр и экспертное заключение составлено без участия истца.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции посчитал, что истец в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил безусловных доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по проведению предусмотренного Договором ремонта. В то же время, ответчик представил доказательства, подтверждающие, что свои обязательства истец исполнил ненадлежащим образом.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в п. 10 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Согласно представленным ответчиком доказательствам (экспертное заключение ЗАО "Стройэкспертиза", сметный расчет к договору подряда между ответчиком и подрядчиком ЗАО "Проконс" от 06.02.2013 г.) расходы ответчика по устранению недостатков выполненных истцом работ составили 24640758,94 руб.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что данные расходы по смыслу ст. 15 ГК РФ являются убытками ответчика и подлежат возмещению за счет истца.
Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 5.3 Договора в случае неисполнения арендатором (истцом) обязательств, в частности, обязательств по ремонту помещений, арендодатель (ответчик) имеет право зачесть требование по данным обязательствам из средств обеспечения (гарантийного взноса).
Истец во исполнение условий Договора (п. 5.1) выплатил ответчику гарантийный взнос в общем размере 34157719,79 руб. по платежным поручениям от 25.02.2005 г. N 386 и от 15.02.2008 г. N 389.
Так как Договор прекращен 21.08.2012 г., то у ответчика возникла обязанность (п. 5.2) возвратить истцу в течение 30 банковских дней сумму гарантийного взноса.
Ответчик письмом от 23.11.2012 г. уведомил истца об удержании из суммы гарантийного взноса стоимости ремонтных работ, не выполненных истцом, в размере 24640758,94 руб.
С учетом положений ст. 410 ГК РФ суд первой инстанции посчитал, что обязательства сторон на сумму 24640758,94 руб. прекращены зачетом.
Не зачтенную сумму в размере 9516960,85 руб. ответчик возвратил истцу по платежному поручению от 26.12.2012 г. N 448.
При изложенных обстоятельствах требования суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 24640758,94 руб., а также начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов в размере 2990814,31 руб., удовлетворению не подлежат, как неправомерные и необоснованные.
Арбитражный суд города Москвы отклонил доводы истца о том, что выявленные ответчиком недостатки ремонтных работ являются незначительными, устранимыми дефектами, которые не оказывают существенного влияния на использование помещения по назначению и его долговечность, а также на то, что несмотря на наличие недостатков работ ответчик сдал их в аренду без каких-либо претензий со стороны нового арендатора.
При этом суд первой инстанции исходит из того, что перечень работ, которые истец обязан выполнить при освобождении арендованных помещений, не содержит каких-либо оговорок о возможных отступлениях от объема работ. Вместе с тем такие отступления истцом допущены без установленных законом и договором оснований.
Передача помещений ответчиком другому лицу в аренду без претензий со стороны последнего какого-либо правового значения при рассмотрении данного спора не имеет и не опровергает правомерность действий ответчика.
Также суд первой инстанции не принял во внимание представленное истцом заключение специалиста ООО "ПРО.ЭКСПЕРТ" N 553, так как в данном заключении не исследовано и не изучено качество ремонтных работ, выполняемых истцом в помещениях в период с 17.08.2012 г. по 21.08.2015 г. Кроме того, в нем не были поставлены вопросы направленные на установление выполнения или не выполнения ремонтных работ, установления их качества, сроков выполнения, состояния нежилых помещений до начала ремонтных работ, состояния нежилых помещений после окончания выполнения истцом ремонтных работ и т.д., а были поставлены вопросы обоснованности возложения на истца обязательств по выполнению ремонтных работ, что является ненадлежащим, так как правовые основы возникновения таких обязательств определяются в соответствии с нормами закона и условиями Договора.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы выводы судов по делу N А40-17471/13 не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в указанном деле рассматривался спор между ответчиком и иным лицом, в связи с чем не может иметь значение при рассмотрении настоящего дела.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года по делу N А40-57898/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 09АП-9090/2016 ПО ДЕЛУ N А40-57898/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. N 09АП-9090/2016
Дело N А40-57898/14
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Лящевского И.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года
по делу N А40-57898/14, принятое судьей Зотовой Е.А.,
по иску ООО "Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг"
к Компании с ограниченной ответственностью "Колдбриз Инвестментс Лимитед" (Республика Кипр, регистрационный номер 79392 от 06.06.1996)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Скворцов О.Ю. по доверенности от 07.04.2014;
- от ответчика: Конивец С.В. по доверенности от 11.01.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Филип Моррис Сейлз энд Маркетинг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании с ограниченной ответственностью "Колбриз Инвестментс Лимитед" (далее - Компания) о взыскании 24 640 758 рублей 94 копеек неосновательного обогащения, возникшего по договору аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2 корп. 1 от 10.12.2004 N КД/АР-2/4, 2 290 814 рублей 31 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 05.11.2014 по делу N А40-57898/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.04.2015 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 05.11.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 г. по делу N А40-57898/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 г. по делу N А40-57898/14 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец по делу обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.12.2004 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды N КД/АР-2/4 (в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2005 г. N 1, от 26.09.2006 г. N 2, от 28.04.2007 г. N 3, от 01.06.2011 г. N 4) на срок до 31.01.2016 г. (далее - Договор).
Договор прошел государственную регистрацию.
01.02.2005 г. и 01.01.2006 г. ответчик передал истцу по передаточным актам во временное пользование нежилые помещения 1-6 этажей здания по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1, общей площадью 5394,1 кв. м.
Согласно п. 12.5 Договора истец вправе в одностороннем порядке отказаться Договора, которое может быть реализовано путем уведомления ответчика за 6 месяцев.
Истец, воспользовавшись своим правом, 21.02.2012 г. уведомил ответчика об отказе от Договора с 21.08.2012 г.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая положения действующего законодательства и условия Договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Договор является расторгнутым с 21.08.2012 г.
Как указано в ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. п. 6.3.4, 6.3.7 Договора арендатор обязан осуществлять эксплуатацию и текущий ремонт арендуемых помещений (их полезной площади), оборудования и инженерных систем, расположенных на территории арендуемых помещений.
Под понятием "полезной площадью" стороны определили в передаточном акте от 01.02.2005 г. нежилые помещения на 1 - 6 этажах общей площадью 4424,7 кв. м.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязать возвратить арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. п. 6.3.8 и 6.3.9 Договора истец при прекращении Договора обязан произвести "работы по ремонту за выездом" помещений полезной площадью.
В силу п. 6.3.8 Договора ремонтные работы должны быть произведены до даты подписания акта возврата объекта аренды и включают в себя следующие работы:
а) устранение всех повреждений, имеющихся на поверхностях стен, потолка (подвесного потолка), пола, дверных и оконных проемов, дверей и окон (включая запорные механизмы и ручки), а также санитарно-технического оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора или замену любого из перечисленных элементов, если имеющиеся на них повреждения не могут быть устранены другим способом;
б) покраску внутренних поверхностей стен и перегородок, (при этом цвет, в который следует покрасить стены, предварительно должен быть согласован Арендодателем);
в) устранение всех загрязнений, имеющихся на поверхностях потолка (подвесного потолка), дверных и оконных проемов, дверей и окон, а также санитарно-технического оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора;
г) приведение в надлежащее состояние напольного покрытия, а именно: замену имеющегося на Объекте аренды напольного покрытия (при этом новое напольное покрытие должно соответствовать по качеству и потребительским свойствам напольному покрытию, имевшемуся на Объекте аренды в момент передачи в аренду), циклевку паркета и покрытие его лаком, полировку каменных и имитирующих камень поверхностей пола, замену поврежденной плитки;
д) восстановление элементов декора (зеркала, стеновые панно и т.д.);
е) замену неисправных стационарных осветительных приборов;
ж) ремонт или замену неисправного оборудования, расположенного в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора и обслуживающего Объект аренды.
Как указано в п. 6.3.9. Договора, проведение ремонта за выездом должно быть закончено не позднее даты подписания Акта возврата и начато арендатором в разумный срок до окончания срока действия Договора с тем, чтобы к моменту возврата Объекта аренды арендодателю результаты проведения такого ремонта не были утрачены. Ремонт за выездом производится за счет арендатора. Расходы арендатора на проведение данного ремонта возмещению не подлежат.
21.08.2012 г. при возврате арендуемых помещений ответчику и составления передаточного акта (акта возврата) ответчиком были зафиксированы и отражены в акте возврата ряд замечаний к помещениям.
Истец отказался от подписания акта возврата арендуемых помещений, после чего ответчик направил данный акт истцу сопроводительным письмом 29.08.2012 г.
Кроме того, 04.09.2012 г. ответчик направил истцу телеграмму, в которой извести истца о том, что 5 и 6 сентября 2012 г. осмотр помещений будет произведен с участием эксперта с целью выявления качества выполненных работ. Истцу предложено явиться на осмотр.
Однако истец на осмотр не явился, 5-6 сентября 2012 г. осмотр помещений произведен с участием эксперта (ЗАО "Стройэкспертиза"), составлено экспертное заключение о выполненных истцом ремонтных работах (их несоответствие строительным нормам и правилам, в результате нарушения технологии выполнения данные работ), составлены сметы на стоимость ремонтно-восстановительных работ.
Ответчик направил истцу претензию 03.10.2012 г. (исх. N 113), а также 11.10.2012 г. - уведомление о проведении повторного осмотра 16.10.2012 г. помещений. Осмотр был проведен, составлен акт, от подписи которого истец отказался, в письме от 25.10.2012 г. истец выразил несогласие с предъявляемыми ответчиком претензиями.
Ответчик 15.11.2012 г. направил истцу претензию с требованием устранить недостатки ремонтных работ, которое не было исполнено истцом.
Истец в обоснование иска сослался на то, что для целей выполнения обязанности по договору аренды заключил подрядный договор с ООО "СЭФФРОН", ремонтные работы были проведены в период с 17.08.2012 г. по 21.08.2012 г., по акту от 25.02.2013 г. N 1 истец как заказчик принял и оплатил ремонтные работы на общую сумму 20147651,22 руб.
Так как работы выполнялись в интересах ответчика, то представленный истцом акт о приемке выполненных работ правового значения не имеет. Поскольку ответчик работы не принял ввиду выявленных недостатков, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 720 ГК РФ, согласно которой при наличии спора о качестве выполненных работ по требованию одной из сторон должна быть назначена экспертиза.
В данном случае ответчик предложил произвести экспертный осмотр, истец предложений по экспертным организациям не заявил и на осмотр не явился. В связи с чем осмотр и экспертное заключение составлено без участия истца.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции посчитал, что истец в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил безусловных доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по проведению предусмотренного Договором ремонта. В то же время, ответчик представил доказательства, подтверждающие, что свои обязательства истец исполнил ненадлежащим образом.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в п. 10 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Согласно представленным ответчиком доказательствам (экспертное заключение ЗАО "Стройэкспертиза", сметный расчет к договору подряда между ответчиком и подрядчиком ЗАО "Проконс" от 06.02.2013 г.) расходы ответчика по устранению недостатков выполненных истцом работ составили 24640758,94 руб.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что данные расходы по смыслу ст. 15 ГК РФ являются убытками ответчика и подлежат возмещению за счет истца.
Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 5.3 Договора в случае неисполнения арендатором (истцом) обязательств, в частности, обязательств по ремонту помещений, арендодатель (ответчик) имеет право зачесть требование по данным обязательствам из средств обеспечения (гарантийного взноса).
Истец во исполнение условий Договора (п. 5.1) выплатил ответчику гарантийный взнос в общем размере 34157719,79 руб. по платежным поручениям от 25.02.2005 г. N 386 и от 15.02.2008 г. N 389.
Так как Договор прекращен 21.08.2012 г., то у ответчика возникла обязанность (п. 5.2) возвратить истцу в течение 30 банковских дней сумму гарантийного взноса.
Ответчик письмом от 23.11.2012 г. уведомил истца об удержании из суммы гарантийного взноса стоимости ремонтных работ, не выполненных истцом, в размере 24640758,94 руб.
С учетом положений ст. 410 ГК РФ суд первой инстанции посчитал, что обязательства сторон на сумму 24640758,94 руб. прекращены зачетом.
Не зачтенную сумму в размере 9516960,85 руб. ответчик возвратил истцу по платежному поручению от 26.12.2012 г. N 448.
При изложенных обстоятельствах требования суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 24640758,94 руб., а также начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов в размере 2990814,31 руб., удовлетворению не подлежат, как неправомерные и необоснованные.
Арбитражный суд города Москвы отклонил доводы истца о том, что выявленные ответчиком недостатки ремонтных работ являются незначительными, устранимыми дефектами, которые не оказывают существенного влияния на использование помещения по назначению и его долговечность, а также на то, что несмотря на наличие недостатков работ ответчик сдал их в аренду без каких-либо претензий со стороны нового арендатора.
При этом суд первой инстанции исходит из того, что перечень работ, которые истец обязан выполнить при освобождении арендованных помещений, не содержит каких-либо оговорок о возможных отступлениях от объема работ. Вместе с тем такие отступления истцом допущены без установленных законом и договором оснований.
Передача помещений ответчиком другому лицу в аренду без претензий со стороны последнего какого-либо правового значения при рассмотрении данного спора не имеет и не опровергает правомерность действий ответчика.
Также суд первой инстанции не принял во внимание представленное истцом заключение специалиста ООО "ПРО.ЭКСПЕРТ" N 553, так как в данном заключении не исследовано и не изучено качество ремонтных работ, выполняемых истцом в помещениях в период с 17.08.2012 г. по 21.08.2015 г. Кроме того, в нем не были поставлены вопросы направленные на установление выполнения или не выполнения ремонтных работ, установления их качества, сроков выполнения, состояния нежилых помещений до начала ремонтных работ, состояния нежилых помещений после окончания выполнения истцом ремонтных работ и т.д., а были поставлены вопросы обоснованности возложения на истца обязательств по выполнению ремонтных работ, что является ненадлежащим, так как правовые основы возникновения таких обязательств определяются в соответствии с нормами закона и условиями Договора.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы выводы судов по делу N А40-17471/13 не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в указанном деле рассматривался спор между ответчиком и иным лицом, в связи с чем не может иметь значение при рассмотрении настоящего дела.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года по делу N А40-57898/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)