Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Довбня Эдуарда Витальевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 по делу N А47-4782/20177 (судья Долгова Т.А.).
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Довбня Эдуард Витальевич по паспорту, представитель ответчика - Максименко Рустам Валерьевич (полномочия зафиксированы в протоколе судебного заседания на основании части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Индивидуальный предприниматель Филиппова Ирина Васильевна (далее - ИП Филиппова И.В., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Довбня Эдуарду Витальевичу (далее - ИП Довбня Э.В., ответчик) о взыскании основного долга по договору N А-48 субаренды нежилых помещений от 01.06.2016 в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойки за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 25.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Довбня Наталья Александровна (далее - третье лицо) (л.д. 72).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 (резолютивная часть объявлена 10.08.2017) исковые требования ИП Филипповой И.В. удовлетворены в полном объеме: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойку в размере 88 461 руб. 01 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 261 руб. (л.д. 90-94).
С указанным решением не согласился ИП Довбня Э.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, ответчик указывает на то, что арендные отношения между ним и истцом закончились 01.03.2017, в связи с чем, начисление арендной платы и неустойки за срок после 01.03.2017 произведено судом неправомерно.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции также не был учтен тот факт, что истец изъял имущество на сумму 251 340 руб. 01 коп. в счет погашения задолженности.
ИП Довбня Э.В. считает, что решение по данному делу нарушает его права, полагает, что истец действует в обход закона с противоправной целью.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца, третьего лица не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2016 между ИП Филипповой И.В. (арендодатель) и ИП Довбня Э.В. (арендатор) заключен договор N А-48 субаренды нежилых помещений (л.д. 11-16).
Согласно пункту 2.1 указанного договора арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в одноэтажном здании торгово-складского корпуса N 3, литер В6В7 по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 28А. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет - 439,3 кв. м.
Согласно пунктам 4.1.1, 4.1.2 договора размер постоянной арендной платы в период с 01.06.2016-30.09.2016 составляет 100 000 руб., в период с 01.10.2016-30.04.2017-131 790 руб., при этом обязательство по оплате постоянной части арендной платы возникает у арендатора с даты начала срока аренды и производится арендатором не позднее 5 числа расчетного месяца.
Дополнительным соглашением от 01.10.2016 (л.д. 18) сторонами изменен размер постоянной арендной платы, который в период с 01.06.2016 по 28.02.2017 составил 100 000 руб., с 01.03.2017 по 30.04.2017-131 790 руб.
Кроме того, согласно пункту 4.3 договора в арендную плату также включается переменная часть, которая состоит из суммы расходов арендодателя за предоставляемые в помещении коммунальные услуги: электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение.
При несвоевременной оплате арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы оплаты за каждый день просрочки до момента исполнения арендатором обязательств по оплате (пункт 4.7).
Договор заключен на период с 01.06.2016 по 30.04.2017 и вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016 (л.д. 17).
17.02.2017 истцом вручено ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды N А-48 от 01.06.2016 (л.д. 19), в котором он сообщает о наличии задолженности в размере 679 367 руб. 39 коп., а также об одностороннем расторжении указанного договора с 01.03.2017.
09.03.2017 представителями собственника, субарендатора, арендатора помещения был подписан акт осмотра нежилого помещения, согласно которому ИП Довбня Э.В. 09.03.2017 освободил арендуемое помещение (л.д. 20).
17.03.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 01-07/И/5 с требованием об оплате задолженности в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойки в размере 57 795 руб. 70 коп. (л.д. 21-23).
Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатором обязанность по оплате арендной платы в срок выполнена не была. При этом, поскольку сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по оплате арендных платежей в виде неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения и требований и в части неустойки.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче нежилых помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2016, подписанным сторонами без замечаний.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Настоящий договор заключен на период с 01.06.2016 по 30.04.2017 и вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5.2.2 договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в случае возникновения просрочки по внесению платежей более, чем на 1 месяц.
17.02.2017 истцом вручено ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды N А-48 от 01.06.2016, в котором он сообщил о наличии задолженности в размере 679 367 руб. 39 коп., а также об одностороннем расторжении указанного договора с 01.03.2017.
Ответчик не оспаривает факт наличия задолженности по арендной плате более, чем на 1 месяц.
Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
09.03.2017 представителями собственника, субарендатора, арендатора помещения был подписан акт осмотра нежилого помещения, согласно которому ИП Довбня Э.В. 09.03.2017 освободил арендуемое помещение.
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендатор вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств возврата спорного помещения до 09.03.2017 ответчиком не представлено.
Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в размере 274 592 руб. 87 коп. за период с 01.01.2017 по 09.03.2017, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не представлено. Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей, также не представлены.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности по договору аренды в заявленной сумме.
Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как отмечено ранее, при несвоевременной оплате арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы оплаты за каждый день просрочки до момента исполнения арендатором обязательств по оплате (пункт 4.7).
Поскольку договор субаренды нежилых помещений является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
С учетом указанного ранее требование истца о взыскании с ответчика неустойки также является обоснованным.
Истцом на основании пункта 4.7 договора начислена неустойка за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
Расчет неустойки судом первой инстанции проверен и признан обоснованным, в том числе по периоду начисления. Расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, сделанного исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. При этом ответчик обязан представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Указанного заявления в суде первой инстанции ответчиком заявлено не было.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика неустойку за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
Довод ответчика о необходимости начислении арендной платы и неустойки до 01.03.2017, подлежит отклонению судебной коллегией.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендованное помещение было фактически освобождено 09.03.2017, что подтверждается актом осмотра помещения комиссией с участием третьих лиц. Доказательств возврата арендованного помещения 01.03.2017 ответчиком не представлено.
В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 35 от 06.06.2014 разъяснено следующее.
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Суд, установив, что после расторжения договора аренды, ответчик не возвратил арендованное имущество, продолжал им пользоваться, не внося за это плату, пришел к правильному выводу, что при взыскании платы за пользование им подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения по аренде имущества и подлежит применению условие договора аренды о начислении пени (пункт 4.7).
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции также не был учтен факт изъятия имущества на сумму 251 340 руб. 01 коп. в счет погашения задолженности, также подлежит отклонению.
В обоснование указанного довода апеллянтом представлены акты об удержании имущества от 01.03.2017, от 20.02.2017 (л.д. 44-48).
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Согласно статье 360 Гражданского кодекса Российской Федерации требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные требования ИП Филипповой на момент судебного разбирательства уже были удовлетворены из стоимости удерживаемого имущества в установленном порядке (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации) судам первой и апелляционной инстанции представлено не было.
Кроме того, доводы апелляционной жалобы полностью повторяют доводы отзыва на исковое заявление, которые были полно и всесторонне исследованы судом первой инстанции, что нашло свое отражение в решении суда. Фактические обстоятельства дела были правильно установлены судом, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 по делу N А47-4782/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Довбня Эдуарда Витальевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2017 N 18АП-12014/2017 ПО ДЕЛУ N А47-4782/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2017 г. N 18АП-12014/2017
Дело N А47-4782/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Довбня Эдуарда Витальевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 по делу N А47-4782/20177 (судья Долгова Т.А.).
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Довбня Эдуард Витальевич по паспорту, представитель ответчика - Максименко Рустам Валерьевич (полномочия зафиксированы в протоколе судебного заседания на основании части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Индивидуальный предприниматель Филиппова Ирина Васильевна (далее - ИП Филиппова И.В., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Довбня Эдуарду Витальевичу (далее - ИП Довбня Э.В., ответчик) о взыскании основного долга по договору N А-48 субаренды нежилых помещений от 01.06.2016 в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойки за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 25.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Довбня Наталья Александровна (далее - третье лицо) (л.д. 72).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 (резолютивная часть объявлена 10.08.2017) исковые требования ИП Филипповой И.В. удовлетворены в полном объеме: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойку в размере 88 461 руб. 01 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 261 руб. (л.д. 90-94).
С указанным решением не согласился ИП Довбня Э.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, ответчик указывает на то, что арендные отношения между ним и истцом закончились 01.03.2017, в связи с чем, начисление арендной платы и неустойки за срок после 01.03.2017 произведено судом неправомерно.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции также не был учтен тот факт, что истец изъял имущество на сумму 251 340 руб. 01 коп. в счет погашения задолженности.
ИП Довбня Э.В. считает, что решение по данному делу нарушает его права, полагает, что истец действует в обход закона с противоправной целью.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца, третьего лица не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2016 между ИП Филипповой И.В. (арендодатель) и ИП Довбня Э.В. (арендатор) заключен договор N А-48 субаренды нежилых помещений (л.д. 11-16).
Согласно пункту 2.1 указанного договора арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в одноэтажном здании торгово-складского корпуса N 3, литер В6В7 по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 28А. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет - 439,3 кв. м.
Согласно пунктам 4.1.1, 4.1.2 договора размер постоянной арендной платы в период с 01.06.2016-30.09.2016 составляет 100 000 руб., в период с 01.10.2016-30.04.2017-131 790 руб., при этом обязательство по оплате постоянной части арендной платы возникает у арендатора с даты начала срока аренды и производится арендатором не позднее 5 числа расчетного месяца.
Дополнительным соглашением от 01.10.2016 (л.д. 18) сторонами изменен размер постоянной арендной платы, который в период с 01.06.2016 по 28.02.2017 составил 100 000 руб., с 01.03.2017 по 30.04.2017-131 790 руб.
Кроме того, согласно пункту 4.3 договора в арендную плату также включается переменная часть, которая состоит из суммы расходов арендодателя за предоставляемые в помещении коммунальные услуги: электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение.
При несвоевременной оплате арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы оплаты за каждый день просрочки до момента исполнения арендатором обязательств по оплате (пункт 4.7).
Договор заключен на период с 01.06.2016 по 30.04.2017 и вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016 (л.д. 17).
17.02.2017 истцом вручено ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды N А-48 от 01.06.2016 (л.д. 19), в котором он сообщает о наличии задолженности в размере 679 367 руб. 39 коп., а также об одностороннем расторжении указанного договора с 01.03.2017.
09.03.2017 представителями собственника, субарендатора, арендатора помещения был подписан акт осмотра нежилого помещения, согласно которому ИП Довбня Э.В. 09.03.2017 освободил арендуемое помещение (л.д. 20).
17.03.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 01-07/И/5 с требованием об оплате задолженности в размере 274 592 руб. 87 коп., неустойки в размере 57 795 руб. 70 коп. (л.д. 21-23).
Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатором обязанность по оплате арендной платы в срок выполнена не была. При этом, поскольку сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по оплате арендных платежей в виде неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения и требований и в части неустойки.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче нежилых помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2016, подписанным сторонами без замечаний.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Настоящий договор заключен на период с 01.06.2016 по 30.04.2017 и вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5.2.2 договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в случае возникновения просрочки по внесению платежей более, чем на 1 месяц.
17.02.2017 истцом вручено ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды N А-48 от 01.06.2016, в котором он сообщил о наличии задолженности в размере 679 367 руб. 39 коп., а также об одностороннем расторжении указанного договора с 01.03.2017.
Ответчик не оспаривает факт наличия задолженности по арендной плате более, чем на 1 месяц.
Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
09.03.2017 представителями собственника, субарендатора, арендатора помещения был подписан акт осмотра нежилого помещения, согласно которому ИП Довбня Э.В. 09.03.2017 освободил арендуемое помещение.
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендатор вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств возврата спорного помещения до 09.03.2017 ответчиком не представлено.
Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в размере 274 592 руб. 87 коп. за период с 01.01.2017 по 09.03.2017, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не представлено. Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей, также не представлены.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности по договору аренды в заявленной сумме.
Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как отмечено ранее, при несвоевременной оплате арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы оплаты за каждый день просрочки до момента исполнения арендатором обязательств по оплате (пункт 4.7).
Поскольку договор субаренды нежилых помещений является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
С учетом указанного ранее требование истца о взыскании с ответчика неустойки также является обоснованным.
Истцом на основании пункта 4.7 договора начислена неустойка за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
Расчет неустойки судом первой инстанции проверен и признан обоснованным, в том числе по периоду начисления. Расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, сделанного исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. При этом ответчик обязан представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Указанного заявления в суде первой инстанции ответчиком заявлено не было.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика неустойку за период с 10.01.2017 по 14.04.2017 в размере 88 461 руб. 01 коп.
Довод ответчика о необходимости начислении арендной платы и неустойки до 01.03.2017, подлежит отклонению судебной коллегией.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендованное помещение было фактически освобождено 09.03.2017, что подтверждается актом осмотра помещения комиссией с участием третьих лиц. Доказательств возврата арендованного помещения 01.03.2017 ответчиком не представлено.
В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 35 от 06.06.2014 разъяснено следующее.
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Суд, установив, что после расторжения договора аренды, ответчик не возвратил арендованное имущество, продолжал им пользоваться, не внося за это плату, пришел к правильному выводу, что при взыскании платы за пользование им подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения по аренде имущества и подлежит применению условие договора аренды о начислении пени (пункт 4.7).
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции также не был учтен факт изъятия имущества на сумму 251 340 руб. 01 коп. в счет погашения задолженности, также подлежит отклонению.
В обоснование указанного довода апеллянтом представлены акты об удержании имущества от 01.03.2017, от 20.02.2017 (л.д. 44-48).
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Согласно статье 360 Гражданского кодекса Российской Федерации требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные требования ИП Филипповой на момент судебного разбирательства уже были удовлетворены из стоимости удерживаемого имущества в установленном порядке (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации) судам первой и апелляционной инстанции представлено не было.
Кроме того, доводы апелляционной жалобы полностью повторяют доводы отзыва на исковое заявление, которые были полно и всесторонне исследованы судом первой инстанции, что нашло свое отражение в решении суда. Фактические обстоятельства дела были правильно установлены судом, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.08.2017 по делу N А47-4782/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Довбня Эдуарда Витальевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)