Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец-1 указывает на то, что с целью обналичивания материнского капитала по договору купли-продажи передал квартиру ответчику, денежные средства им не получены, квартира не возвращена; истец-2 ссылается на приобретение жилого помещения, непригодного для проживания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Компанийцева А.Н.
Учет N 173г
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,
судей Моисеевой Н.Н., Калимуллина Р.Я.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Моисеевой Н.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Н.К., представителя Н.И.Р. - П. на решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2017 года, которым, с учетом определения Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 сентября 2017 года об исправлении описки, постановлено:
Исковые требования Н.К. к Н.И.Р., Н.А.Ю. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н.Л., Н.И.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о признании договора о выделении долей в квартире недействительным, о применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности, о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.
Исковые требования Н.И.Р. к Н.А.И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании уплаченных денежных средств оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
Н.К. обратилась в суд с иском к Н.И.Р., Н.А.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н.Л., Н.И.А., о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании договора о выделении долей в квартире недействительным, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указано, что 14.10.2016 между сыном истца - Н.А.И. и Н.И.Р. заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, с использованием кредитных денежных средств с последующим погашением средствами материнского капитала. Однако ГУ УПФ РФ в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ не выдало разрешение на использование средств материнского капитала для приобретения указанного дома, в связи с чем сторонами был оформлен договор купли-продажи квартиры истца, расположенной по адресу: РТ, <адрес>, с целью обналичивания материнского капитала. При этом Н.И.Р. обязалась возвратить квартиру истцу после получения средств материнского капитала. 29.11.2016 между истцом и ответчиком Н.И.Р. был оформлен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, Н.И.Р. была написана расписка об обязании возвратить данную квартиру истцу до 01.01.2017, 06.12.2016 истцом написана расписка о получении денежной суммы в размере 600000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры. Однако указанные денежные средства она не получала, расписка была написана в связи с тем, что этого требовал сотрудник банка для выдачи кредита ответчику. До настоящего времени денежные средства ею не получены, квартира ей не возвращена, ответчик уклоняется от исполнения договоренности по ее возврату. Указывая, что сделка по отчуждению квартиры является притворной, совершенной с целью прикрыть другую сделку, истец просила суд признать договор купли-продажи квартиры от 29.11.2016 недействительным, признать договор о выделении долей в квартире недействительным, применить последствия недействительности сделок, восстановив за Н.К. право собственности на спорную квартиру, взыскать судебные расходы.
Н.И.Р. обратилась в суд с иском к Н.А.И. о расторжении договора купли-продажи дома и взыскании уплаченных денежных средств, указав в обоснование, что 14.10.2016 между ними был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: РТ, <адрес> с использованием кредитных денежных средств. Согласно условиям договора стоимость указанного недвижимого имущества составляет 800000 руб., из которых аванс в размере 366974 руб. Н.И.Р. внесла из своих личных денежных средств, а 433026 руб. - за счет кредитных денежных средств АО "АвтоградБанк", что подтверждается распиской о передаче денежных средств. Актом обследования помещения от 01.11.2016 установлено, что указанный жилой дом не пригоден для проживания. В связи с этим, Н.И.Р. просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.10.2016, взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 800000 руб.
Определением Лениногорского городского суда РТ от 22 мая 2017 года указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения их по существу.
Судом вынесено решение об оставлении без удовлетворения вышеуказанных исковых требований.
Не согласившись с решением суда, Н.К. и представитель Н.И.Р. - П. подали апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе Н.К. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований и принять в данной части новое решение, в остальной части - решение суда оставить без изменения. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, указывая при этом на ряд обстоятельств, не принятых судом первой инстанции во внимание. Полагает, что безденежность договора купли-продажи подтверждает недействительность сделки.
В апелляционной жалобе представитель Н.И.Р. - П. просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска Н.И.Р. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в данной части, ссылаясь на существенное нарушение Н.К. условий договора, выразившихся в передаче покупателю товара, непригодного для использования в соответствии с его целями. Кроме того, апеллянт просит исключить из обжалуемого решения суждение о том, что расписка Н.К. от 6.12.2016 г. о полном расчете по договору купли-продажи квартиры не является доказательством исполнения обязательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Н.К., Н.А.И. и их представитель К. настаивали на доводах своей апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить, представитель Н.И.Р. и Н.А.Ю. - П. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, при этом просил исключить из решения суда суждение о расписке.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились. Поскольку участие в суде апелляционной инстанции является правом участвующих в деле лиц, с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Статьями 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 1 статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
В силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из материалов дела видно, что 14.10.2016 между Н.А.И. (продавец) и Н.И.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных денежных средств N...., по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить жилой дом и земельный участок по адресу: РТ, <адрес>.
Согласно пункту 1.4 договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 800000 руб., при этом жилой дом продается за 433026 руб., а земельный участок за 366974 руб.
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 14.10.2016 продавец проинформирован покупателем, что жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных Альметьевским филиалом АО "Автоградбанк" Н.И.Р. Кредит предоставляется покупателю в размере 433026 руб. для целевого использования - для приобретения жилого дома и земельного участка по ул. <адрес> РТ.
Согласно расписке, выданной Н.К., действующей в интересах Н.А.И., расчет за продажу спорного жилого дома и земельного участка с учетом аванса произведен полностью в сумме 800000 руб.
В связи с намерением воспользоваться правом направить средства материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору N.... от 14.10.2016, заключенному между Н.И.Р. и АО "Автоградбанк", 21 октября 2016 года Н.И.Р. было дано письменное обязательство о том, что приобретаемые вышеуказанные земельный участок с жилым домом оформить в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, его детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев.
16.11.2016 решением N 382 ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ Н.И.Р. отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала и направлении средств на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья в соответствии с кредитным договором N.... от 14.10.2016 в сумме 433026,00 руб., так как жилой дом 34 по <адрес> РТ находится в состоянии не пригодном для проживания. Указанное решение ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ не обжаловано.
29 ноября 2016 года между Н.К. (продавец) и Н.И.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N...., по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру <адрес> РТ (п. 1.1. договора)
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи N.... от 29.11.2016 продавец квартиры проинформирован покупателем, что спорная квартира приобретается покупателем частично за счет кредитных средств, предоставляемых ООО "Камский коммерческий банк". Кредит, согласно кредитному договору, предоставляется в размере 433550 руб. для целевого использования, а именно приобретения спорной квартиры <адрес> РТ (п. 2.2. договора).
Согласно акту приема-передачи квартиры от 29.11.2016 Н.К. передала, а Н.И.Р. приняла квартиру <адрес> РТ.
06 декабря 2016 года Н.К. на имя Н.И.Р. была выдана расписка, согласно которой расчет за продажу спорной квартиры в размере 600 000 руб. между сторонами договора купли-продажи произведен полностью.
Решением ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ N 441 от 29.12.2016 удовлетворено заявление Н.И.Р. о распоряжении средствами материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту N.... от 29.11.2016 в ООО "Камский коммерческий банк" на приобретение жилья в размере 433026,00 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.06.2017 за Н.И.Р. зарегистрировано право собственности на 2/5 долей в праве на квартиру <адрес> РТ, за Н.А.Ю. - 2/5 долей в спорной квартире, за Н.Л. и Н.И.А. - по 1/10 доле в праве на спорную квартиру.
Разрешая заявленные Н.К. исковые требования, суд первой инстанции руководствуется тем, что Н.К. лично подписала договор купли-продажи, не отрицала о своем намерении продать спорное жилое помещение, данная сделка по купле-продаже соответствует всем требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договору купли-продажи недвижимого имущества, предусматривает его предмет, цену, порядок ее уплаты, сделка соответствует ее намерениям, другой сделки не прикрывает, соответственно оснований для признания ее недействительной не имеется. Между сторонами 29.11.2016 г. был подписан акт приема передачи квартиры, согласно которому во исполнение договора купли-продажи квартиры от 29.11.2016 г. продавец передал, а покупатель приняла квартиру по адресу: РТ, <адрес> В связи с этим городской суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Н.К., с чем судебная коллегия соглашается.
Довод апелляционной жалобы о безденежности заключенного между сторонами договора судебная коллегия считает ошибочным, поскольку соответствующих доказательств, достаточных для вывода о безденежности договора, Н.К. в материалы дела не представлено, в том числе, подтверждающих составление расписки под влиянием насилия или угроз. В этой связи судебная коллегия не соглашается с выводами суда о том, что расписка от 06.12.2016, выданная Н.К. на имя Н.И.Р. не подтверждает факт передачи Н.И.Р. денежных средств Н.К.
Судом первой инстанции не принято во внимание, что наличие иных обязательств сторон не исключает факт заключения договора купли-продажи квартиры и получения денежных средств, а доводы Н.К. не подтверждают безденежность договора.
Между тем, факт получения Н.К. денежных средств в достаточной степени подтверждается представленной в материалы дела распиской, оформленной собственноручно Н.К., что не оспаривалось ею в суде. При этом она понимала характер и значение своих действий и должна была осознавать последствия.
Кроме того, Н.К. свою подпись в расписке от 06.12.2016 г. не оспаривала. Оснований для придания содержащимся в расписке выражениям какого-либо иного смысла не имеется.
Установив реальный характер и действительную волю сторон, судебная коллегия признает представленную истцом расписку в качестве допустимого и относимого по делу доказательства, подтверждающего факт получения Н.К. денежных средств по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры от 29.11.2016 г.
Доводы апелляционной жалобы Н.К. о том, что недействительность сделки подтверждается также распиской от 23.11.2016 г., выданной Н.И.Р., судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку из содержания расписки следует, что она обязуется вернуть Н.К. квартиру по адресу: РТ, <адрес> до 01.01.2017 г., однако на каких условиях должен производиться возврат, не указано.
При этом уже после составления данной расписки, а именно 06.12.2016 г. Н.И.Р. были переданы Н.К. денежные средства за жилое помещение.
Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Н.К. в полном объеме.
Принимая решение об отказе заявленных Н.И.Р. исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Н.И.Р. не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю.
Как видно из акта приема-передачи жилого дома и земельного участка от 14.10.2016 Н.А.И. (продавец) передал, а Н.И.Р. (покупатель) приняла жилой дома и земельного участка по <адрес> РТ, жилой дом и земельный участко переданы покупателю в надлежащем состоянии, отвечающим санитарным и техническим нормам и требованиям о позволяющим их нормальную эксплуатацию.
02.11.2016 г. заключением межведомственной комиссии, назначенной Исполнительным комитетом муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" РТ (постановление N 1274 от 30.10.2015) помещение, расположенное по адресу: РТ, <адрес> признано не пригодным для проживания, при этом указано, комиссия произвела обследование деревянного дома, обшитого силикатным кирпичом 1990 года постройки, пристрой кирпичный 2001 г постройки. Процент износа по данным технической инвентаризации от 23.04.2008 г. составляет 35%.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска Н.И.Р., суд первой инстанции исходил из того, что ею не доказано, что строительные недостатки возникли до передачи ей имущества по договору. Из представленных суду документов следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечания по техническому состоянию дома Н.И.Р. не предъявляла, дом был передан и принят без каких-либо отмеченных в договоре недостатков, цена договора согласована сторонами, доказательств обратного представлено не было.
Судом первой инстанции также указано, что соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, устанавливается межведомственной комиссией, в ином порядке, однако наличие существенных недостатков, которые делают невозможным проживание в данном доме и угрожают жизни и здоровью проживающих в нем лиц представленными доказательствами не подтверждается. При этом судом был поставлен на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, от проведения которой представитель Н.И.Р. отказался.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Н.И.Р. исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку в силу действующего законодательства продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно пункту 1 статьи 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они являются правильными, основанными на обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства, при этом отмечает, что в силу части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы Н.К., представителя Н.И.Р. - П. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 09.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-18101/2017
Требование: 1) О признании договоров купли-продажи, выделения долей недействительными, применении последствий недействительности сделок; 2) О расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец-1 указывает на то, что с целью обналичивания материнского капитала по договору купли-продажи передал квартиру ответчику, денежные средства им не получены, квартира не возвращена; истец-2 ссылается на приобретение жилого помещения, непригодного для проживания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. по делу N 33-18101/2017
Судья Компанийцева А.Н.
Учет N 173г
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,
судей Моисеевой Н.Н., Калимуллина Р.Я.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Моисеевой Н.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Н.К., представителя Н.И.Р. - П. на решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2017 года, которым, с учетом определения Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 сентября 2017 года об исправлении описки, постановлено:
Исковые требования Н.К. к Н.И.Р., Н.А.Ю. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н.Л., Н.И.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о признании договора о выделении долей в квартире недействительным, о применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности, о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.
Исковые требования Н.И.Р. к Н.А.И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании уплаченных денежных средств оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
установила:
Н.К. обратилась в суд с иском к Н.И.Р., Н.А.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н.Л., Н.И.А., о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании договора о выделении долей в квартире недействительным, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указано, что 14.10.2016 между сыном истца - Н.А.И. и Н.И.Р. заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, с использованием кредитных денежных средств с последующим погашением средствами материнского капитала. Однако ГУ УПФ РФ в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ не выдало разрешение на использование средств материнского капитала для приобретения указанного дома, в связи с чем сторонами был оформлен договор купли-продажи квартиры истца, расположенной по адресу: РТ, <адрес>, с целью обналичивания материнского капитала. При этом Н.И.Р. обязалась возвратить квартиру истцу после получения средств материнского капитала. 29.11.2016 между истцом и ответчиком Н.И.Р. был оформлен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, Н.И.Р. была написана расписка об обязании возвратить данную квартиру истцу до 01.01.2017, 06.12.2016 истцом написана расписка о получении денежной суммы в размере 600000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры. Однако указанные денежные средства она не получала, расписка была написана в связи с тем, что этого требовал сотрудник банка для выдачи кредита ответчику. До настоящего времени денежные средства ею не получены, квартира ей не возвращена, ответчик уклоняется от исполнения договоренности по ее возврату. Указывая, что сделка по отчуждению квартиры является притворной, совершенной с целью прикрыть другую сделку, истец просила суд признать договор купли-продажи квартиры от 29.11.2016 недействительным, признать договор о выделении долей в квартире недействительным, применить последствия недействительности сделок, восстановив за Н.К. право собственности на спорную квартиру, взыскать судебные расходы.
Н.И.Р. обратилась в суд с иском к Н.А.И. о расторжении договора купли-продажи дома и взыскании уплаченных денежных средств, указав в обоснование, что 14.10.2016 между ними был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: РТ, <адрес> с использованием кредитных денежных средств. Согласно условиям договора стоимость указанного недвижимого имущества составляет 800000 руб., из которых аванс в размере 366974 руб. Н.И.Р. внесла из своих личных денежных средств, а 433026 руб. - за счет кредитных денежных средств АО "АвтоградБанк", что подтверждается распиской о передаче денежных средств. Актом обследования помещения от 01.11.2016 установлено, что указанный жилой дом не пригоден для проживания. В связи с этим, Н.И.Р. просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.10.2016, взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 800000 руб.
Определением Лениногорского городского суда РТ от 22 мая 2017 года указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения их по существу.
Судом вынесено решение об оставлении без удовлетворения вышеуказанных исковых требований.
Не согласившись с решением суда, Н.К. и представитель Н.И.Р. - П. подали апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе Н.К. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований и принять в данной части новое решение, в остальной части - решение суда оставить без изменения. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, указывая при этом на ряд обстоятельств, не принятых судом первой инстанции во внимание. Полагает, что безденежность договора купли-продажи подтверждает недействительность сделки.
В апелляционной жалобе представитель Н.И.Р. - П. просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска Н.И.Р. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в данной части, ссылаясь на существенное нарушение Н.К. условий договора, выразившихся в передаче покупателю товара, непригодного для использования в соответствии с его целями. Кроме того, апеллянт просит исключить из обжалуемого решения суждение о том, что расписка Н.К. от 6.12.2016 г. о полном расчете по договору купли-продажи квартиры не является доказательством исполнения обязательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Н.К., Н.А.И. и их представитель К. настаивали на доводах своей апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить, представитель Н.И.Р. и Н.А.Ю. - П. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, при этом просил исключить из решения суда суждение о расписке.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились. Поскольку участие в суде апелляционной инстанции является правом участвующих в деле лиц, с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Статьями 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 1 статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
В силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из материалов дела видно, что 14.10.2016 между Н.А.И. (продавец) и Н.И.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных денежных средств N...., по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить жилой дом и земельный участок по адресу: РТ, <адрес>.
Согласно пункту 1.4 договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 800000 руб., при этом жилой дом продается за 433026 руб., а земельный участок за 366974 руб.
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 14.10.2016 продавец проинформирован покупателем, что жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных Альметьевским филиалом АО "Автоградбанк" Н.И.Р. Кредит предоставляется покупателю в размере 433026 руб. для целевого использования - для приобретения жилого дома и земельного участка по ул. <адрес> РТ.
Согласно расписке, выданной Н.К., действующей в интересах Н.А.И., расчет за продажу спорного жилого дома и земельного участка с учетом аванса произведен полностью в сумме 800000 руб.
В связи с намерением воспользоваться правом направить средства материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору N.... от 14.10.2016, заключенному между Н.И.Р. и АО "Автоградбанк", 21 октября 2016 года Н.И.Р. было дано письменное обязательство о том, что приобретаемые вышеуказанные земельный участок с жилым домом оформить в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, его детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев.
16.11.2016 решением N 382 ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ Н.И.Р. отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала и направлении средств на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья в соответствии с кредитным договором N.... от 14.10.2016 в сумме 433026,00 руб., так как жилой дом 34 по <адрес> РТ находится в состоянии не пригодном для проживания. Указанное решение ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ не обжаловано.
29 ноября 2016 года между Н.К. (продавец) и Н.И.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N...., по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру <адрес> РТ (п. 1.1. договора)
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи N.... от 29.11.2016 продавец квартиры проинформирован покупателем, что спорная квартира приобретается покупателем частично за счет кредитных средств, предоставляемых ООО "Камский коммерческий банк". Кредит, согласно кредитному договору, предоставляется в размере 433550 руб. для целевого использования, а именно приобретения спорной квартиры <адрес> РТ (п. 2.2. договора).
Согласно акту приема-передачи квартиры от 29.11.2016 Н.К. передала, а Н.И.Р. приняла квартиру <адрес> РТ.
06 декабря 2016 года Н.К. на имя Н.И.Р. была выдана расписка, согласно которой расчет за продажу спорной квартиры в размере 600 000 руб. между сторонами договора купли-продажи произведен полностью.
Решением ГУ УПФР в Лениногорском районе и в г. Лениногорске РТ N 441 от 29.12.2016 удовлетворено заявление Н.И.Р. о распоряжении средствами материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту N.... от 29.11.2016 в ООО "Камский коммерческий банк" на приобретение жилья в размере 433026,00 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.06.2017 за Н.И.Р. зарегистрировано право собственности на 2/5 долей в праве на квартиру <адрес> РТ, за Н.А.Ю. - 2/5 долей в спорной квартире, за Н.Л. и Н.И.А. - по 1/10 доле в праве на спорную квартиру.
Разрешая заявленные Н.К. исковые требования, суд первой инстанции руководствуется тем, что Н.К. лично подписала договор купли-продажи, не отрицала о своем намерении продать спорное жилое помещение, данная сделка по купле-продаже соответствует всем требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договору купли-продажи недвижимого имущества, предусматривает его предмет, цену, порядок ее уплаты, сделка соответствует ее намерениям, другой сделки не прикрывает, соответственно оснований для признания ее недействительной не имеется. Между сторонами 29.11.2016 г. был подписан акт приема передачи квартиры, согласно которому во исполнение договора купли-продажи квартиры от 29.11.2016 г. продавец передал, а покупатель приняла квартиру по адресу: РТ, <адрес> В связи с этим городской суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Н.К., с чем судебная коллегия соглашается.
Довод апелляционной жалобы о безденежности заключенного между сторонами договора судебная коллегия считает ошибочным, поскольку соответствующих доказательств, достаточных для вывода о безденежности договора, Н.К. в материалы дела не представлено, в том числе, подтверждающих составление расписки под влиянием насилия или угроз. В этой связи судебная коллегия не соглашается с выводами суда о том, что расписка от 06.12.2016, выданная Н.К. на имя Н.И.Р. не подтверждает факт передачи Н.И.Р. денежных средств Н.К.
Судом первой инстанции не принято во внимание, что наличие иных обязательств сторон не исключает факт заключения договора купли-продажи квартиры и получения денежных средств, а доводы Н.К. не подтверждают безденежность договора.
Между тем, факт получения Н.К. денежных средств в достаточной степени подтверждается представленной в материалы дела распиской, оформленной собственноручно Н.К., что не оспаривалось ею в суде. При этом она понимала характер и значение своих действий и должна была осознавать последствия.
Кроме того, Н.К. свою подпись в расписке от 06.12.2016 г. не оспаривала. Оснований для придания содержащимся в расписке выражениям какого-либо иного смысла не имеется.
Установив реальный характер и действительную волю сторон, судебная коллегия признает представленную истцом расписку в качестве допустимого и относимого по делу доказательства, подтверждающего факт получения Н.К. денежных средств по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры от 29.11.2016 г.
Доводы апелляционной жалобы Н.К. о том, что недействительность сделки подтверждается также распиской от 23.11.2016 г., выданной Н.И.Р., судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку из содержания расписки следует, что она обязуется вернуть Н.К. квартиру по адресу: РТ, <адрес> до 01.01.2017 г., однако на каких условиях должен производиться возврат, не указано.
При этом уже после составления данной расписки, а именно 06.12.2016 г. Н.И.Р. были переданы Н.К. денежные средства за жилое помещение.
Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Н.К. в полном объеме.
Принимая решение об отказе заявленных Н.И.Р. исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Н.И.Р. не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю.
Как видно из акта приема-передачи жилого дома и земельного участка от 14.10.2016 Н.А.И. (продавец) передал, а Н.И.Р. (покупатель) приняла жилой дома и земельного участка по <адрес> РТ, жилой дом и земельный участко переданы покупателю в надлежащем состоянии, отвечающим санитарным и техническим нормам и требованиям о позволяющим их нормальную эксплуатацию.
02.11.2016 г. заключением межведомственной комиссии, назначенной Исполнительным комитетом муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" РТ (постановление N 1274 от 30.10.2015) помещение, расположенное по адресу: РТ, <адрес> признано не пригодным для проживания, при этом указано, комиссия произвела обследование деревянного дома, обшитого силикатным кирпичом 1990 года постройки, пристрой кирпичный 2001 г постройки. Процент износа по данным технической инвентаризации от 23.04.2008 г. составляет 35%.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска Н.И.Р., суд первой инстанции исходил из того, что ею не доказано, что строительные недостатки возникли до передачи ей имущества по договору. Из представленных суду документов следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечания по техническому состоянию дома Н.И.Р. не предъявляла, дом был передан и принят без каких-либо отмеченных в договоре недостатков, цена договора согласована сторонами, доказательств обратного представлено не было.
Судом первой инстанции также указано, что соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, устанавливается межведомственной комиссией, в ином порядке, однако наличие существенных недостатков, которые делают невозможным проживание в данном доме и угрожают жизни и здоровью проживающих в нем лиц представленными доказательствами не подтверждается. При этом судом был поставлен на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, от проведения которой представитель Н.И.Р. отказался.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Н.И.Р. исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку в силу действующего законодательства продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно пункту 1 статьи 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они являются правильными, основанными на обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства, при этом отмечает, что в силу части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы Н.К., представителя Н.И.Р. - П. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)