Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Батрис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 по делу N А76-1004/2017 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Федерального Государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет)" - Шведова Е.Е. (доверенность от 30.12.2016 N 274, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Батрис" - Фазылова Л.Э. (доверенность от 06.04.2017, доверенность в порядке передоверия от 31.01.2016 N 3, паспорт).
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет)" (далее - истец, ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Батрис" (далее - ответчик, ООО "Батрис"):
- - о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 42 от 01.09.2015;
- - о выселении ООО "Батрис" из занимаемых нежилых помещений N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57 общей площадью 517,8 кв. м, расположенных на первом этаже здания общежития N 2 по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 78;
- - о взыскании задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 5-7; т. 2 л.д. 124-125).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 (резолютивная часть объявлена 06.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 156-162).
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Батрис" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить (т. 3 л.д. 4-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Батрис" ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права. В частности на неизвещение ответчика о времени и месте судебного заседания. Как указывает апеллянт в жалобе, копия искового заявления была вручена ответчику в день вынесения решения по делу. Если бы ответчик был надлежащим образом извещен о том, что в производстве Арбитражного суда Челябинской области находится на рассмотрении дело, в котором он привлечен в качестве ответчика, то имел бы возможность заключить мировое соглашение с истцом или урегулировать спор в досудебном порядке.
Также директором ООО "Батрис" в ответ на письма и претензии Проректора по АХРиС Трофимычева В.А. были направлены уведомления (N 43 от 01.11.2016, N 42 от 28.09.2016), в которых говорилось о том, что с требованиями арендодателя он согласен полностью, от оплаты арендной платы он не отказывается, будет вносить оплату по мере возможности. Объем задолженности вырос в связи с резким падением выручки в летний период, просит предоставить время для погашения задолженности после восстановления объема оборотных средств. Неоднократно директор ООО "Батрис" просил у истца предоставить ему на период летнего времени "арендаторские каникулы", по причине большого падения выручки и роста объема задолженности из-за начала каникул у студентов, но на его просьбы истец никак не отреагировал.
Кроме того, истец не уведомил ответчика о подаче искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области, несмотря на наличии доказательств в деле о том, что истец активно вел переписку с ответчиком.
В обоснование приведенной позиции ответчиком к апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, а именно: копия письма N 43 от 01.11.2016 и копия письма N 42 от 28.09.2016.
Указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела в силу следующего.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Таким образом, причины несовершения процессуального действия в виде непредставления доказательств в суд первой инстанции должны быть обусловлены обстоятельствами объективного характера.
Нормы статей 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон и их право знать заблаговременно об аргументах и доказательствах друг друга до начала судебного разбирательства, которое осуществляет суд первой инстанции, направлены на своевременное представление доказательств лицами, участвующими в деле. И лишь в исключительных случаях суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства.
Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку заявителем апелляционной жалобы не приведено уважительных, объективных причин непредставления данных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции, то у апелляционного суда не имеется оснований для приобщения дополнительных доказательств в ходе апелляционного производства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
В судебном заседании представитель общества "Батрис" доводы жалобы поддержал, истец с доводами не согласился.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет на праве оперативного управления принадлежит здание общежития N 2 по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 78, кадастровый номер 74:36:0506004:186, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выпиской из реестра федеральной собственности (т. 1, л.д. 148-151).
01.09.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (арендодатель) и ООО "Батрис" (арендатор) подписан договор аренды N 42 (т. 1, л.д. 15-21), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование, недвижимое имущество - нежилые помещения N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, общей площадью 517,8 кв. м, расположенные на первом этаже здания общежития N 2, реестровый номер федерального имущества П12740005411, кадастровый номер 74:36:0506004:186, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 78 (далее - имущество), в целях организации питания обучающихся и работников университета (пункт 1.1 договора).
Описание имущества указано в приложении N 1 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 1.2 договора).
Договор заключен на 5 лет (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы в месяц составляет 171 391,80 руб. с учетом НДС, в том числе из расчета 331 руб. за один кв. м в месяц на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 21.07.2015 N 42-03/15, выполненного в соответствии законодательством об оценочной деятельности Российской Федерации. Арендная плата по договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором на счет арендодателя (пункт 6.1 договора).
Арендная плата, указанная в пункте 6.1 договора, устанавливается в рублях Российской Федерации и перечисляется отдельным платежным поручением на расчетный счет истца.
Обязательства по внесению арендной платы считается выполненным с момента поступления денежных средств на счет арендодателя.
Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 6.1 договора, арендатор производит в течение 20 дней после подписания сторонами договора и акта приема-передачи имущества, а впоследствии арендная плата вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 6.2 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя:
- - при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.4., 4.2.9, 4.2.10, 4.2.11, 4.2.12, 4.2.13 договора;
- - при систематическом (более двух раз) нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с договором;
- - если в отношении имущества, указанного в пункте 1.1 договора, в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд, а также в случае необходимости размещения органов государственной власти и управления в арендуемых помещениях в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
- - при нарушении требований пунктов 4.2.2, 4.2.14., 4.2.21 договора.
Расторжение договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке (пункт 8.3 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 25.09.2015, о чем свидетельствует оттиск штампа регистрирующего органа на последней странице договора (т. 1 л.д. 21).
Нежилые помещения (объект аренды) переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.09.2015 (т. 1 л.д. 23).
Истцом в материалы дела представлены акты по договору от 01.09.2015 N 42 от 31.07.2016 N 38045, от 31.08.2016 N 43225, от 30.09.2016 N 48260, от 31.10.2016 N 54512, от 30.11.2016 N 60985, от 31.12.2016 N 67412, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 24-29), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 30-35).
В целях обеспечения организации питания обучающихся и работников университета 01.10.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (арендодатель) и ООО "Батрис" (арендатор) подписан договор аренды N 42-О (т. 1, л.д. 36-38), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование переданы объекты движимого имущества - оборудование для организации общественного питания в арендованных ответчиком помещениях на весь период аренды недвижимого имущества (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора от 01.10.2015 N 42-О).
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 01.10.2015 N 42-О размер арендной платы в месяц составляет 18 592 руб. с учетом НДС на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 01.09.2015 N 63-03/15, выполненного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 01.10.2015 N 42-О арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, вносится арендатором не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
Истцом в материалы дела представлены акты по договору от 01.10.2015 N 42-О от 31.01.2016 N 00175, от 29.02.2016 N 06577, от 31.03.2016 N 13242, от 30.04.2016 N 19353, от 31.05.2016 N 25687, от 30.06.2016 N 31909, от 31.07.2016 N 38046, от 31.08.2016 N 43226, от 30.09.2016 N 48261, от 31.10.2016 N 54514, от 30.11.2016 N 60988, от 31.12.2016 N 67415, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 53-64), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 65-76).
01.09.2015 и 25.12.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (исполнитель) и ООО "Батрис" (заказчик) подписаны договоры N 42К (т. 1, л.д. 83-84, 88-89), в соответствии с условиями которых исполнитель обеспечивает потребление заказчиком коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроэнергия) в арендуемых помещениях N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52. 53, 54, 55, 56, 57 площадью 517,8 кв. м и предоставляет заказчику административно-хозяйственные услуги, указанные в приложении договору.
Согласно пункту 3.1 договоров N 42 К размер возмещения исполнителю расходов за потребленные коммунальные услуги и размер оплаты за административно-хозяйственные услуги указаны в приложениях к договорам. Размер расходов за электрическую энергию рассчитывается, исходя из перечня оборудования, и при его изменении подлежит перерасчету исполнителем в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 3.3 договоров N 42К оплата административно-хозяйственных услуг, производится заказчиком ежемесячно на основании выставленного счета-фактуры, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, на расчетный счет истца.
Истцом в материалы дела представлены акты по договорам N 42К от 01.09.2015 и 25.12.2015- от 31.01.2016 N 00202, от 29.02.2016 N 06607, от 31.03.2016 N 13274, от 30.04.2016 N 19354, от 31.05.2016 N 25719, от 30.06.2016 N 31937, от 31.07.2016 N 38064, от 31.08.2016 N 43243, от 30.09.2016 N 48284, от 31.10.2016 N 54547, от 30.11.2016 N 61010, от 31.12.2016 N 67437, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 117-128), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 129-140).
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 10.11.2016, подписанному ответчиком без замечаний, задолженность ответчика перед истцом составляет 1 827 579,43 руб. (т. 1, л.д. 141-143).
Истцом в адрес ответчика направлены претензии N 22-163, N 22-164, N 22-165 от 19.09.2016 с требованием погасить имеющуюся задолженность по вышеуказанным договорам (т. 2 л.д. 101-106).
Требованием N 22-162 от 19.09.2016 истец потребовал от ответчика устранить систематические нарушения внесения арендной платы либо расторгнуть договор аренды N 42 от 01.09.2016 (т. 2 л.д. 101-106).
Ответчик письмом N 42 от 28.09.2016 с объемом и требованиями по претензии согласился (т. 1, л.д. 80).
Отсутствие добровольного исполнения обязательств послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств из договоров аренды. Суд установил факт соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом невнесения ежемесячной арендной платы более двух раз подряд признал правомерным требование о расторжении договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договора аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 следует признать заключенными, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы).
Обременение в виде аренды недвижимого имущества (по договору N 42 от 01.09.2015) зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет исполнил обязательство по передаче движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование ООО "Батрис" по договорам N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи (т. 1 л.д. 23, 41-43).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Батрис" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование как движимым и недвижимым имуществом по договорам аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015, так и по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. по договорам N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015.
В рамках настоящего дела ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет потребовало от ООО "Батрис" уплаты задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб.
Расчеты истца основаны на условиях договоров аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 и договоров N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Батрис" не представило доказательств, свидетельствующих о надлежащем (в полном объеме и в установленные сроки) исполнении им обязательств по внесению арендной платы за указанный в исковом заявлении период. Доказательств прекращения денежных обязательств по иным основаниям ответчик также не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку размер задолженности определен арендодателем в соответствии с условиями заключенных договоров аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 и договоров N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015, с учетом произведенных контрагентом платежей, исковое требование ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет о взыскании с ООО "Батрис" задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. является правомерным в полном объеме.
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет также заявило требования о расторжении договора аренды N 42 от 01.09.2015 и выселении ООО "Батрис" из занимаемых нежилых помещений. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается тот факт, что ООО "Батрис" систематически (более двух раз) нарушала сроки внесения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 42 от 01.09.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 8.3 договора аренды N 42 от 01.09.2015.
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет выполнило требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении ООО "Батрис" досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Ответчик, не оспаривая по существу выводы суда первой инстанции, не согласен с решением суда первой инстанции, ссылаясь на ненадлежащее извещение судом первой инстанции его о времени и месте судебного заседания.
Вместе с тем указанные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим кодексом (часть 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Если иск вытекает из деятельности филиала или представительства юридического лица, такое извещение направляется также по месту нахождения этого филиала или представительства. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, определение суда первой инстанции от 31.01.2017 о принятии искового заявления к производству было направлено подателю жалобы по адресу указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13.01.2017 (454008, г. Челябинск, Свердловский тракт, 5; т. 2 л.д. 88-95). Данное отправление вернулось в суд первой инстанции с отметкой "Отсутствие адресата по указанному адресу".
В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", возврат почтового отправления по мотиву отсутствия адресата по указанному адресу, является доказательством надлежащего извещения, при условии соблюдения отделением почтовой связи порядка вручения почтовой корреспонденции.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п утверждены Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" (далее - Особые условия).
Заказные письма и бандероли разряда "Судебное" доставляются по адресу, указанному на почтовом отправлении, и вручаются лично адресату (или его уполномоченному представителю) под расписку в извещении ф. 22 по предъявлении одного из документов, указанных в приложении к настоящим Особым условиям (пункт 3.2 Особых условий).
При отсутствии адресата дома в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение ф. 22 с приглашением адресата в объект почтовой связи для получения почтового отправления (пункт 3.3 Особых условий).
При неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения ф. 22-в. При невозможности вручить извещение ф. 22-в под расписку оно опускается в ячейку абонентского почтового шкафа, почтовые абонентские ящики, при этом на отрывной части извещения делается отметка "Опущено в абонентский почтовый ящик", проставляется дата, подпись почтового работника (пункт 3.4 Особых условий).
Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней. По истечении указанного срока данные почтовые отправления подлежат возврату по обратному адресу (пункт 3.6 Особых условий).
Заказное письмо или бандероль разряда "Судебное" возвращается по обратному адресу по истечении срока хранения (пункт 3.7 Особых условий).
На обратной стороне почтового конверта проставлены соответствующие отметки, свидетельствующие о соблюдении сотрудниками отделения почтовой связи установленных правил вручения почтовых отправлений разряда "Судебное" (о доставке извещений до почтового ящика адресата).
В рассматриваемом случае на обороте возвратного конверта имеются две отметки (07.02 и 10.02), подтверждающие попытки вручения отделением почтовой связи отправления адресату.
Материалами дела подтверждено, что и в суде первой инстанции, и на дату подачи апелляционной жалобы юридическим адресом ООО "Батрис", является адрес, указанный в Едином государственном реестре юридических лиц: 454008, г. Челябинск, Свердловский тракт, 5, на который и направлялась почтовая корреспонденция, что соответствует положениям статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.2009 N 17412/08).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации, вопреки доводам апелляционной жалобы, ООО "Батрис" считается надлежащим образом извещенным о начавшемся судебном процессе.
Ссылки подателя жалобы на возможность заключения мирового соглашения судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку документально не подтверждены и носят предположительный характер.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик не лишен возможности реализовать свое право на заключение мирового соглашения на стадии исполнительного производства в соответствии с пунктом 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не уведомил ответчика о подаче искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области отклоняется судом апелляционной инстанции. В соответствии с частью 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
Во исполнение данной правовой нормы истец направил ответчику вышеназванные документы, что подтверждает представленная истцом копия почтовой квитанции (т. 1 л.д. 10). Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что процессуальная обязанность, установленная статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом исполнена.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 по делу N А76-1004/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Батрис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2017 N 18АП-4920/2017 ПО ДЕЛУ N А76-1004/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N 18АП-4920/2017
Дело N А76-1004/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Батрис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 по делу N А76-1004/2017 (судья Аникин И.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Федерального Государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет)" - Шведова Е.Е. (доверенность от 30.12.2016 N 274, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Батрис" - Фазылова Л.Э. (доверенность от 06.04.2017, доверенность в порядке передоверия от 31.01.2016 N 3, паспорт).
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет)" (далее - истец, ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Батрис" (далее - ответчик, ООО "Батрис"):
- - о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 42 от 01.09.2015;
- - о выселении ООО "Батрис" из занимаемых нежилых помещений N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57 общей площадью 517,8 кв. м, расположенных на первом этаже здания общежития N 2 по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 78;
- - о взыскании задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 5-7; т. 2 л.д. 124-125).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 (резолютивная часть объявлена 06.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 156-162).
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Батрис" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить (т. 3 л.д. 4-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Батрис" ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права. В частности на неизвещение ответчика о времени и месте судебного заседания. Как указывает апеллянт в жалобе, копия искового заявления была вручена ответчику в день вынесения решения по делу. Если бы ответчик был надлежащим образом извещен о том, что в производстве Арбитражного суда Челябинской области находится на рассмотрении дело, в котором он привлечен в качестве ответчика, то имел бы возможность заключить мировое соглашение с истцом или урегулировать спор в досудебном порядке.
Также директором ООО "Батрис" в ответ на письма и претензии Проректора по АХРиС Трофимычева В.А. были направлены уведомления (N 43 от 01.11.2016, N 42 от 28.09.2016), в которых говорилось о том, что с требованиями арендодателя он согласен полностью, от оплаты арендной платы он не отказывается, будет вносить оплату по мере возможности. Объем задолженности вырос в связи с резким падением выручки в летний период, просит предоставить время для погашения задолженности после восстановления объема оборотных средств. Неоднократно директор ООО "Батрис" просил у истца предоставить ему на период летнего времени "арендаторские каникулы", по причине большого падения выручки и роста объема задолженности из-за начала каникул у студентов, но на его просьбы истец никак не отреагировал.
Кроме того, истец не уведомил ответчика о подаче искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области, несмотря на наличии доказательств в деле о том, что истец активно вел переписку с ответчиком.
В обоснование приведенной позиции ответчиком к апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, а именно: копия письма N 43 от 01.11.2016 и копия письма N 42 от 28.09.2016.
Указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела в силу следующего.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Таким образом, причины несовершения процессуального действия в виде непредставления доказательств в суд первой инстанции должны быть обусловлены обстоятельствами объективного характера.
Нормы статей 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон и их право знать заблаговременно об аргументах и доказательствах друг друга до начала судебного разбирательства, которое осуществляет суд первой инстанции, направлены на своевременное представление доказательств лицами, участвующими в деле. И лишь в исключительных случаях суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства.
Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку заявителем апелляционной жалобы не приведено уважительных, объективных причин непредставления данных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции, то у апелляционного суда не имеется оснований для приобщения дополнительных доказательств в ходе апелляционного производства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
В судебном заседании представитель общества "Батрис" доводы жалобы поддержал, истец с доводами не согласился.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет на праве оперативного управления принадлежит здание общежития N 2 по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 78, кадастровый номер 74:36:0506004:186, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выпиской из реестра федеральной собственности (т. 1, л.д. 148-151).
01.09.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (арендодатель) и ООО "Батрис" (арендатор) подписан договор аренды N 42 (т. 1, л.д. 15-21), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование, недвижимое имущество - нежилые помещения N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, общей площадью 517,8 кв. м, расположенные на первом этаже здания общежития N 2, реестровый номер федерального имущества П12740005411, кадастровый номер 74:36:0506004:186, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 78 (далее - имущество), в целях организации питания обучающихся и работников университета (пункт 1.1 договора).
Описание имущества указано в приложении N 1 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 1.2 договора).
Договор заключен на 5 лет (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы в месяц составляет 171 391,80 руб. с учетом НДС, в том числе из расчета 331 руб. за один кв. м в месяц на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 21.07.2015 N 42-03/15, выполненного в соответствии законодательством об оценочной деятельности Российской Федерации. Арендная плата по договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором на счет арендодателя (пункт 6.1 договора).
Арендная плата, указанная в пункте 6.1 договора, устанавливается в рублях Российской Федерации и перечисляется отдельным платежным поручением на расчетный счет истца.
Обязательства по внесению арендной платы считается выполненным с момента поступления денежных средств на счет арендодателя.
Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 6.1 договора, арендатор производит в течение 20 дней после подписания сторонами договора и акта приема-передачи имущества, а впоследствии арендная плата вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 6.2 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя:
- - при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.4., 4.2.9, 4.2.10, 4.2.11, 4.2.12, 4.2.13 договора;
- - при систематическом (более двух раз) нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с договором;
- - если в отношении имущества, указанного в пункте 1.1 договора, в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд, а также в случае необходимости размещения органов государственной власти и управления в арендуемых помещениях в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
- - при нарушении требований пунктов 4.2.2, 4.2.14., 4.2.21 договора.
Расторжение договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке (пункт 8.3 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 25.09.2015, о чем свидетельствует оттиск штампа регистрирующего органа на последней странице договора (т. 1 л.д. 21).
Нежилые помещения (объект аренды) переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.09.2015 (т. 1 л.д. 23).
Истцом в материалы дела представлены акты по договору от 01.09.2015 N 42 от 31.07.2016 N 38045, от 31.08.2016 N 43225, от 30.09.2016 N 48260, от 31.10.2016 N 54512, от 30.11.2016 N 60985, от 31.12.2016 N 67412, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 24-29), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 30-35).
В целях обеспечения организации питания обучающихся и работников университета 01.10.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (арендодатель) и ООО "Батрис" (арендатор) подписан договор аренды N 42-О (т. 1, л.д. 36-38), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование переданы объекты движимого имущества - оборудование для организации общественного питания в арендованных ответчиком помещениях на весь период аренды недвижимого имущества (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора от 01.10.2015 N 42-О).
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 01.10.2015 N 42-О размер арендной платы в месяц составляет 18 592 руб. с учетом НДС на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 01.09.2015 N 63-03/15, выполненного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 01.10.2015 N 42-О арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, вносится арендатором не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
Истцом в материалы дела представлены акты по договору от 01.10.2015 N 42-О от 31.01.2016 N 00175, от 29.02.2016 N 06577, от 31.03.2016 N 13242, от 30.04.2016 N 19353, от 31.05.2016 N 25687, от 30.06.2016 N 31909, от 31.07.2016 N 38046, от 31.08.2016 N 43226, от 30.09.2016 N 48261, от 31.10.2016 N 54514, от 30.11.2016 N 60988, от 31.12.2016 N 67415, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 53-64), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 65-76).
01.09.2015 и 25.12.2015 между ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет (исполнитель) и ООО "Батрис" (заказчик) подписаны договоры N 42К (т. 1, л.д. 83-84, 88-89), в соответствии с условиями которых исполнитель обеспечивает потребление заказчиком коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроэнергия) в арендуемых помещениях N 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 52. 53, 54, 55, 56, 57 площадью 517,8 кв. м и предоставляет заказчику административно-хозяйственные услуги, указанные в приложении договору.
Согласно пункту 3.1 договоров N 42 К размер возмещения исполнителю расходов за потребленные коммунальные услуги и размер оплаты за административно-хозяйственные услуги указаны в приложениях к договорам. Размер расходов за электрическую энергию рассчитывается, исходя из перечня оборудования, и при его изменении подлежит перерасчету исполнителем в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 3.3 договоров N 42К оплата административно-хозяйственных услуг, производится заказчиком ежемесячно на основании выставленного счета-фактуры, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, на расчетный счет истца.
Истцом в материалы дела представлены акты по договорам N 42К от 01.09.2015 и 25.12.2015- от 31.01.2016 N 00202, от 29.02.2016 N 06607, от 31.03.2016 N 13274, от 30.04.2016 N 19354, от 31.05.2016 N 25719, от 30.06.2016 N 31937, от 31.07.2016 N 38064, от 31.08.2016 N 43243, от 30.09.2016 N 48284, от 31.10.2016 N 54547, от 30.11.2016 N 61010, от 31.12.2016 N 67437, подписанные ответчиком (т. 1, л.д. 117-128), на основании которых выставлены счета-фактуры (т. 1, л.д. 129-140).
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 10.11.2016, подписанному ответчиком без замечаний, задолженность ответчика перед истцом составляет 1 827 579,43 руб. (т. 1, л.д. 141-143).
Истцом в адрес ответчика направлены претензии N 22-163, N 22-164, N 22-165 от 19.09.2016 с требованием погасить имеющуюся задолженность по вышеуказанным договорам (т. 2 л.д. 101-106).
Требованием N 22-162 от 19.09.2016 истец потребовал от ответчика устранить систематические нарушения внесения арендной платы либо расторгнуть договор аренды N 42 от 01.09.2016 (т. 2 л.д. 101-106).
Ответчик письмом N 42 от 28.09.2016 с объемом и требованиями по претензии согласился (т. 1, л.д. 80).
Отсутствие добровольного исполнения обязательств послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств из договоров аренды. Суд установил факт соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом невнесения ежемесячной арендной платы более двух раз подряд признал правомерным требование о расторжении договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договора аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 следует признать заключенными, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы).
Обременение в виде аренды недвижимого имущества (по договору N 42 от 01.09.2015) зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет исполнил обязательство по передаче движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование ООО "Батрис" по договорам N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи (т. 1 л.д. 23, 41-43).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Батрис" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование как движимым и недвижимым имуществом по договорам аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015, так и по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. по договорам N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015.
В рамках настоящего дела ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет потребовало от ООО "Батрис" уплаты задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб.
Расчеты истца основаны на условиях договоров аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 и договоров N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Батрис" не представило доказательств, свидетельствующих о надлежащем (в полном объеме и в установленные сроки) исполнении им обязательств по внесению арендной платы за указанный в исковом заявлении период. Доказательств прекращения денежных обязательств по иным основаниям ответчик также не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку размер задолженности определен арендодателем в соответствии с условиями заключенных договоров аренды N 42 от 01.09.2015, N 42-О от 01.10.2015 и договоров N 42К от 01.09.2015 и N 42К от 25.12.2015, с учетом произведенных контрагентом платежей, исковое требование ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет о взыскании с ООО "Батрис" задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом за период с 01.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 833 484 руб., задолженности по арендной плате за пользование движимым имуществом за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 199 354 руб., задолженности по оплате коммунальных и иных сопутствующих услуг за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 749 608,32 руб. является правомерным в полном объеме.
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет также заявило требования о расторжении договора аренды N 42 от 01.09.2015 и выселении ООО "Батрис" из занимаемых нежилых помещений. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается тот факт, что ООО "Батрис" систематически (более двух раз) нарушала сроки внесения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 42 от 01.09.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 8.3 договора аренды N 42 от 01.09.2015.
ФГАОУ ВО "ЮУРГУ (НИУ)" Южно-Уральский государственный университет выполнило требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении ООО "Батрис" досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Ответчик, не оспаривая по существу выводы суда первой инстанции, не согласен с решением суда первой инстанции, ссылаясь на ненадлежащее извещение судом первой инстанции его о времени и месте судебного заседания.
Вместе с тем указанные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим кодексом (часть 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Если иск вытекает из деятельности филиала или представительства юридического лица, такое извещение направляется также по месту нахождения этого филиала или представительства. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, определение суда первой инстанции от 31.01.2017 о принятии искового заявления к производству было направлено подателю жалобы по адресу указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13.01.2017 (454008, г. Челябинск, Свердловский тракт, 5; т. 2 л.д. 88-95). Данное отправление вернулось в суд первой инстанции с отметкой "Отсутствие адресата по указанному адресу".
В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", возврат почтового отправления по мотиву отсутствия адресата по указанному адресу, является доказательством надлежащего извещения, при условии соблюдения отделением почтовой связи порядка вручения почтовой корреспонденции.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п утверждены Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" (далее - Особые условия).
Заказные письма и бандероли разряда "Судебное" доставляются по адресу, указанному на почтовом отправлении, и вручаются лично адресату (или его уполномоченному представителю) под расписку в извещении ф. 22 по предъявлении одного из документов, указанных в приложении к настоящим Особым условиям (пункт 3.2 Особых условий).
При отсутствии адресата дома в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение ф. 22 с приглашением адресата в объект почтовой связи для получения почтового отправления (пункт 3.3 Особых условий).
При неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения ф. 22-в. При невозможности вручить извещение ф. 22-в под расписку оно опускается в ячейку абонентского почтового шкафа, почтовые абонентские ящики, при этом на отрывной части извещения делается отметка "Опущено в абонентский почтовый ящик", проставляется дата, подпись почтового работника (пункт 3.4 Особых условий).
Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней. По истечении указанного срока данные почтовые отправления подлежат возврату по обратному адресу (пункт 3.6 Особых условий).
Заказное письмо или бандероль разряда "Судебное" возвращается по обратному адресу по истечении срока хранения (пункт 3.7 Особых условий).
На обратной стороне почтового конверта проставлены соответствующие отметки, свидетельствующие о соблюдении сотрудниками отделения почтовой связи установленных правил вручения почтовых отправлений разряда "Судебное" (о доставке извещений до почтового ящика адресата).
В рассматриваемом случае на обороте возвратного конверта имеются две отметки (07.02 и 10.02), подтверждающие попытки вручения отделением почтовой связи отправления адресату.
Материалами дела подтверждено, что и в суде первой инстанции, и на дату подачи апелляционной жалобы юридическим адресом ООО "Батрис", является адрес, указанный в Едином государственном реестре юридических лиц: 454008, г. Челябинск, Свердловский тракт, 5, на который и направлялась почтовая корреспонденция, что соответствует положениям статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.2009 N 17412/08).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации, вопреки доводам апелляционной жалобы, ООО "Батрис" считается надлежащим образом извещенным о начавшемся судебном процессе.
Ссылки подателя жалобы на возможность заключения мирового соглашения судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку документально не подтверждены и носят предположительный характер.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик не лишен возможности реализовать свое право на заключение мирового соглашения на стадии исполнительного производства в соответствии с пунктом 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не уведомил ответчика о подаче искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области отклоняется судом апелляционной инстанции. В соответствии с частью 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
Во исполнение данной правовой нормы истец направил ответчику вышеназванные документы, что подтверждает представленная истцом копия почтовой квитанции (т. 1 л.д. 10). Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что процессуальная обязанность, установленная статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом исполнена.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 по делу N А76-1004/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Батрис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)