Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор купли-продажи квартиры. Обязательства по сделке покупатели исполнили, денежные средства за жилое помещение уплатили в полном объеме, однако до настоящего времени недостатки, указанные в актах осмотра квартиры, застройщиком не устранены, ключи от квартиры и сама квартира по акту приема-передачи не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А., Ничковой С.С.
при секретаре Л.
рассмотрела в судебном заседании от 28 сентября 2017 года гражданское дело N 2-521/2017 по апелляционной жалобе Р., С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года по иску Р., С. к акционерному обществу ССМО "ЛенСпецСМУ" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, уменьшении цены квартиры, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, ключи от квартиры,
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения Р., его представителя - Ж., представителя ответчика АО ССМО "ЛенСпецСМУ" - Ш., судебная коллегия городского суда
Истцы обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику и, уточнив требования, просили взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме по 948 650 руб. в пользу каждого из истцов, компенсацию морального вреда в сумме по 150 000 руб. в пользу каждого из истцов, штраф, предусмотренный Законом РФ "О защите прав потребителей" в пользу каждого из истцов, уменьшить цену квартиры, приобретенную по договору купли-продажи от 25.09.2015 N 156И-ЛГ-6 на сумму 102 700 руб. путем взыскания данной суммы с ответчика в пользу истца Р. в сумме 51 350 руб. и в пользу истца С. - 51 350 руб.; взыскать расходы на оплату услуг специалистов по проведению исследований и изготовлению технического заключения N 0118-АР в сумме по 4 500 руб. в пользу каждого истца, расходы на оплату услуг специалиста по проведению исследований и изготовлению отчета N 20-05 об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления имущества в сумме по 2 750 руб. в пользу каждого истца; обязать передать истцам квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по акту приема-передачи, и передать истцам ключи от вышеуказанной квартиры (том 2, л.д. 51-53).
В обоснование своих требований указали, что 25 сентября 2015 года между ответчиком (продавец) и истцами (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N 15бИ-ЛГ-6. Согласно п. 1 договора истцы купили у ответчика квартиру, с выполнением в ней, после технической инвентаризации (учета) отделочных работ, находящуюся по адресу: <адрес> в общую совместную собственность. Обязательства по договору истцами исполнены в полном объеме, в т.ч. оплата по договору произведена истцами полностью. Согласно п. 6 договора, покупатели принимают квартиру по акту приема-передачи после получения продавцом полной суммы денежных средств за продаваемую квартиру не позднее 31.12.2015 с выполненными, согласно п. 1 договора, отделочными работами.
В нарушение указанного срока, истцы были приглашены продавцом для составления акта первичного осмотра квартиры 03.02.2016. В ходе осмотра покупателями выявлены множественные отступления от условий договора со стороны продавца, которые были отражены в акте первичного осмотра от 03.02.2016.
20.02.2016 истцами и ответчиком проведен повторный осмотр квартиры, по результатам которого составлен акт первичного осмотра квартира от 20.02.2016. В ходе данного осмотра квартиры было установлено, что ранее указанные в акте первичного осмотра квартиры от 03.02.2016 недостатки, ответчиком не устранены. 25.04.2016 сторонами проведен третий осмотр квартиры, по результатам которого составлен акт первичного осмотра квартиры от 25.04.2016, в ходе данного осмотра истцами установлено, что ранее указанные в актах первичных осмотров квартиры от 03.02.2016 и 20.03.2016 недостатки ответчиком не устранены.
05 апреля 2016 года истцы обратились к ответчику с заявлением об устранении замечаний к качеству отделки квартиры, согласно актов первичных осмотров от 03.02.2016 и 20.02.2016 и требованием передать квартиру и ключи от квартиры по акту приема-передачи.
Истцы указывают, что до настоящего времени недостатки, указанные в актах осмотра квартиры от 03.02.2016, от 20.02.2016, от 25.04.2016 не устранены, ключи от квартиры и сама квартира не переданы по акту приема-передачи, покупатели - истцы до настоящего времени лишены возможности пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой по своему усмотрению.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда первой инстанции отменить, полагая его незаконным и необоснованным.
С., представитель общества с ограниченной ответственностью "СК "Альфа", в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 сентября 2015 года между ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (продавец) и истцами Р., С. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N 156И-ЛГ-6, согласно которому покупатели за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных ПАО "Сбербанк России" в кредит, согласно кредитному договору N 38435880 от 25.09.2015, заключенному в городе Санкт-Петербург между Р., С. и кредитором, купили квартиру с выполнением в ней после технической инвентаризации (учета) отделочных работ (согласно Приложению N 1 к договору), находящуюся по адресу: <адрес>, в общую совместную собственность (пункт 1) (том 1, л.д. 10-13 с оборотами).
Из условий договора следует, что квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества от 28.09.2010 N 141/1092/2, разрешения на строительство от 04.06.2013 N 78-12019520-2013, разрешения на строительство от 11.09.2013 N 78-12019521-2013, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2015 N 78-0412в-2015, право собственности продавца зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 24 июня 2015 года (пункт 3).
Квартира расположена на 2-м этаже, состоит из <...> комнат общей площадью <...> кв. м, жилой площадь <...> кв. м (пункт 4).
Квартира продается по цене в размере 4 688 486 руб. 00 коп.
Оплата квартиры покупателями продавцу производится за счет собственных и кредитных денежных средств в установленном договором порядке (пункт 6, п. п. 6.1, п. п. 6.2).
Из пункта 8 договора следует, что покупатели вправе владеть и пользоваться квартирой на условиях договора при условии, что использование не влечет ее уничтожение, утраты, повреждения или уменьшения стоимости. Покупатели принимают квартиру по акту приема-передачи после получения продавцом полной суммы денежных средств за продаваемую квартиру не позднее 31 декабря 2015 года.
Согласно пункту 10 договора, договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания.
В пункте 11 договора указано, что квартира покупателями осмотрена. Каких-либо замечаний и претензий к качеству, состоянию и внутреннему оборудованию квартиры покупатели не имеют. Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателям в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права. При этом покупатели становятся собственниками квартиры и принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
Согласно пункту 12 договора следует, что квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России".
В пункте 13 договора указано, что по соглашению сторон, в соответствии с п. 5, ст. 448 ГК РФ, право залога у продавца на квартиру не возникает.
Пунктом 15 договора установлено, что стороны договорились о том, что с момента подписания договора покупатели обязуются нести риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры, а также, производить оплату коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием и обслуживанием квартиры (помещения), управляющей компанией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию жилого дома, либо, в случае оплаты указанных услуг продавцом квартиры, компенсировать продавцу расходы по оплате.
Как следует из материалов дела, оплата истцами по договору произведена 25.09.2015 в сумме 1 6884 86 руб. и 06.11.2015 в сумме 3 000 000 рублей (том 1, л.д. 14-15).
Из материалов дела следует, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 30 октября 2015 года произведена регистрация права общей совместной собственности истцов на квартиру и ипотеки в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 25.09.2015 N!156И-ЛГ-6.
Таким образом, с 30 октября 2015 года квартира истцам уже передана и истцы, как собственники, вправе владеть квартирой, пользоваться и распоряжаться.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из положений ст. ст. 209, 288, 549, 551, 661 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разъяснений п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также проанализировал условия заключенного между сторонами договора купли-продажи обоснованно пришел к выводу, что квартира истцам передана в момент подписания договора от 25 сентября 2015 года, переход права собственности на имя истцов зарегистрирован; положения спорного договора содержат право истца на владение и пользование спорной квартирой, в связи с чем ответчиком в полном объеме исполнены условия договора в части передачи квартиры.
Кроме того суд первой инстанции обоснованно указал, что сам договор фактически содержит положения акта приема-передачи, где указано, что квартира покупателями осмотрена, каких-либо замечаний и претензий к качеству, состоянию и внутреннему оборудованию квартиры покупатели не имеют, пунктом 15 договора на покупателей возложены обязанности с момента подписания договора по содержанию квартиры и риск случайной гибели.
При указанных обстоятельствах возложение на ответчика обязанности по уплате истцу неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры, передать квартиру по акту приема-передачи, а также взыскания компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя является необоснованным.
Разрешая требования в части обязания передать ключи от квартиры, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцами доказательств, что кем-либо чинятся препятствия во владении, пользовании и распоряжении квартирой, отсутствия ключей от квартиры, либо отказ в выдаче ключей, в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Согласно ответу на запрос суда апелляционной инстанции, следует, что в настоящее время обслуживание дома, в котором расположена квартира истцов, занимается управляющая организация ООО "Сервис-Недвижимость" которой по акту приема-передачи переданы ключи от всех квартир, в том числе и от квартиры истцов.
Согласно ответу ООО "Сервис-Недвижимость" на запрос суда апелляционной инстанции истцу Р. было предложено получить ключи от квартиры в службе консьерж, расположенной в указанном доме, однако Р. от получения ключей отказался, сославшись на наличие недостатков в квартире, которые необходимо устранить.
Таким образом, доказательств, что истцам чинятся препятствия в пользовании спорным объектом не представлено.
Кроме того, в опровержение доводов истцов, о том, что квартира по факту истцам не передана опровергается представленными документами, а именно, договором от 25.09.2015 N М-19/3-1 управления многоквартирным домом, заключенным между Р. и ЗАО "Сервис-Недвижимость", справкой ГУП ГУИОН" от 26.11.2014 о технической инвентаризации вышеуказанного дома, договором подряда от 15 июля 2015 года N 013-ЛГ-8/15, заключенным между ответчиком (заказчик) и ООО "СК "Альфа" (подрядчик), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязанность собственными силами и из своих материалов выполнить работы по подготовке к чистовой отделке квартир на объекте <...> корпус 8 секция 6.1, расположенный по адресу: <адрес> в объеме, сроки и по стоимости, указанные в настоящем договоре и передать результаты работ заказчику, срок выполнения работ с 15 июля 2015 года по 31 октября 2015 года, отчетами о стоимости работ и приемке 30 сентября 2015 года работ на данном объекте (т. 2 л.д. 14-18).
В отзыве на исковое заявление третье лицо ООО "СК "Альфа" указывает, что третье лицо выполняло работы по отделке в доме <адрес>, в т.ч. квартиры <...> после ее технической инвентаризации.
Кроме того, согласно приложению N 1 к договору купли-продажи характеристики квартиры с отделкой в ней предусмотрена окраска стен - в кухне, комнатах, коридоре, гардеробных.
Между тем согласно представленному техническому заключению в спорной квартире был произведен ремонт, то есть, осуществлена оклейка обоев, что противоречит приложению N 1 к договору продажи квартиры, согласно которой оклейка обоями в спорном помещении не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после приобретения квартиры и регистрации на нее права общей совместной собственности в квартире произведены ремонтные работы.
Кроме того, указанное подтверждает, что ответчик каких-либо препятствий в пользовании квартирой не предпринимал, истец самостоятельно произвел осмотр квартиры с учетом специалистов, на основании чего было составлено техническое заключение.
Кроме того, суд учитывает, что указанные в актах дефекты отделки квартиры (в случае их наличия в момент заключения договора) истцы могли выявить и до заключения договора купли-продажи, и отразить в договоре или ином документе, следовательно, эти дефекты были известны истцам до заключения ими договора купли-продажи, качество отделки соответствовало условиям договора, как это следует из п. 11 договора от 25.09.2015.
Доказательств того, что установленные отчетами недостатки квартиры являются результатом ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено, договором купли-продажи от 25.09.2015 не оговорены какие-либо дефекты недвижимости, в том числе и те, которые впоследствии указывают истцы в актах осмотра квартиры от 03,02.2016, от 20.02.2016, от 25.04.2016.
Разрешая требования в части уменьшения стоимости квартиры на сумму 102700 руб. ввиду наличия строительных недостатков в квартире, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
- потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
- потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В отношении технически сложного товара потребитель в случае обнаружения в нем недостатков вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев:
- обнаружение существенного недостатка товара;
- нарушение установленных настоящим Законом сроков устранения недостатков товара;
- невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.
Перечень технически сложных товаров утверждается Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В доказательство наличия таких недостатков истцами представлены следующие документы: акт первичного осмотра квартиры от 03.02.2016, акт первичного осмотра квартиры от 20.02.2016, акт первичного осмотра квартиры от 25 апреля 2016 года, согласно которым в квартире имеются недостатки; заявление истцов от 05 апреля 2016 года к ответчику об устранении недостатков отделки квартиры, обязании устранить недостатки, изложенные в актах первичных осмотров от 03.02.2016, 20.02.2016, передать квартиру и ключи от квартиры по акту приема-передачи; техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций спорной квартиры, согласно которому ремонтно-строительные, отделочные работы, работы по монтажу окон и дверей в квартире по указанному адресу, выполнены с ненадлежащим качеством, делают квартиру непригодной для нормальной эксплуатации; отчет N 20-05 об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления имущества помещений, после некачественного ремонта; отчет ООО "Центр Правового Обслуживания" N 339/15 от 12 сентября 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; акт строительной готовности от 07 июня 2016 года согласно которому все недостатки, указанные в техническом заключении, устранены; акт подписан истцом Р. и представителем ЗАО "СУ-267", заявление (претензия) истцов к ответчику от 04 июля 2016 года, в которой истцы указывают, что принимают квартиру с недоделками и просят передать квартиру с подписанием соответствующего акта и передать ключи от квартиры.
Между тем ссылка истцов на акты первичного осмотра не принимаются судебной коллегией, поскольку они подписаны представителем ЗАО "СУ-267", а не ответчиком.
Таким образом, при подписании указанных актов представитель ответчика, как продавец по договору в осмотре жилого помещения участие не принимал.
Ссылка истцов на необходимость составление акта приема-передачи квартиры, судебной коллегией не принимается, поскольку суд первой инстанции правильно указал, что не подписание сторонами отдельного документа, именуемого актом приема-передачи квартиры, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку между сторонами заключался договор купли-продажи уже готового объекта, так как Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" 24 февраля 2015 года разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0412в-2015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Русановская ул., дом 19 корп. 3 литера А (том 1, л.д. 159-161, 171-172 об.), в котором находится квартира истцов, а не заключался договор долевого участия в строительстве, по которому в силу положений ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ обязательно составление акта приема-передачи объекта долевого строительства; в договоре купли-продажи квартиры отражено, что до подписания договора истцы осмотрели квартиру, каких-либо претензий к отделке квартиры не имеют.
Иных доводов о несогласии с решением суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р., С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.09.2017 N 33-16701/2017 ПО ДЕЛУ N 2-521/2017
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор купли-продажи квартиры. Обязательства по сделке покупатели исполнили, денежные средства за жилое помещение уплатили в полном объеме, однако до настоящего времени недостатки, указанные в актах осмотра квартиры, застройщиком не устранены, ключи от квартиры и сама квартира по акту приема-передачи не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. N 33-16701/2017
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А., Ничковой С.С.
при секретаре Л.
рассмотрела в судебном заседании от 28 сентября 2017 года гражданское дело N 2-521/2017 по апелляционной жалобе Р., С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года по иску Р., С. к акционерному обществу ССМО "ЛенСпецСМУ" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, уменьшении цены квартиры, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, ключи от квартиры,
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения Р., его представителя - Ж., представителя ответчика АО ССМО "ЛенСпецСМУ" - Ш., судебная коллегия городского суда
установила:
Истцы обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику и, уточнив требования, просили взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме по 948 650 руб. в пользу каждого из истцов, компенсацию морального вреда в сумме по 150 000 руб. в пользу каждого из истцов, штраф, предусмотренный Законом РФ "О защите прав потребителей" в пользу каждого из истцов, уменьшить цену квартиры, приобретенную по договору купли-продажи от 25.09.2015 N 156И-ЛГ-6 на сумму 102 700 руб. путем взыскания данной суммы с ответчика в пользу истца Р. в сумме 51 350 руб. и в пользу истца С. - 51 350 руб.; взыскать расходы на оплату услуг специалистов по проведению исследований и изготовлению технического заключения N 0118-АР в сумме по 4 500 руб. в пользу каждого истца, расходы на оплату услуг специалиста по проведению исследований и изготовлению отчета N 20-05 об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления имущества в сумме по 2 750 руб. в пользу каждого истца; обязать передать истцам квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по акту приема-передачи, и передать истцам ключи от вышеуказанной квартиры (том 2, л.д. 51-53).
В обоснование своих требований указали, что 25 сентября 2015 года между ответчиком (продавец) и истцами (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N 15бИ-ЛГ-6. Согласно п. 1 договора истцы купили у ответчика квартиру, с выполнением в ней, после технической инвентаризации (учета) отделочных работ, находящуюся по адресу: <адрес> в общую совместную собственность. Обязательства по договору истцами исполнены в полном объеме, в т.ч. оплата по договору произведена истцами полностью. Согласно п. 6 договора, покупатели принимают квартиру по акту приема-передачи после получения продавцом полной суммы денежных средств за продаваемую квартиру не позднее 31.12.2015 с выполненными, согласно п. 1 договора, отделочными работами.
В нарушение указанного срока, истцы были приглашены продавцом для составления акта первичного осмотра квартиры 03.02.2016. В ходе осмотра покупателями выявлены множественные отступления от условий договора со стороны продавца, которые были отражены в акте первичного осмотра от 03.02.2016.
20.02.2016 истцами и ответчиком проведен повторный осмотр квартиры, по результатам которого составлен акт первичного осмотра квартира от 20.02.2016. В ходе данного осмотра квартиры было установлено, что ранее указанные в акте первичного осмотра квартиры от 03.02.2016 недостатки, ответчиком не устранены. 25.04.2016 сторонами проведен третий осмотр квартиры, по результатам которого составлен акт первичного осмотра квартиры от 25.04.2016, в ходе данного осмотра истцами установлено, что ранее указанные в актах первичных осмотров квартиры от 03.02.2016 и 20.03.2016 недостатки ответчиком не устранены.
05 апреля 2016 года истцы обратились к ответчику с заявлением об устранении замечаний к качеству отделки квартиры, согласно актов первичных осмотров от 03.02.2016 и 20.02.2016 и требованием передать квартиру и ключи от квартиры по акту приема-передачи.
Истцы указывают, что до настоящего времени недостатки, указанные в актах осмотра квартиры от 03.02.2016, от 20.02.2016, от 25.04.2016 не устранены, ключи от квартиры и сама квартира не переданы по акту приема-передачи, покупатели - истцы до настоящего времени лишены возможности пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой по своему усмотрению.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда первой инстанции отменить, полагая его незаконным и необоснованным.
С., представитель общества с ограниченной ответственностью "СК "Альфа", в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 сентября 2015 года между ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (продавец) и истцами Р., С. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N 156И-ЛГ-6, согласно которому покупатели за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных ПАО "Сбербанк России" в кредит, согласно кредитному договору N 38435880 от 25.09.2015, заключенному в городе Санкт-Петербург между Р., С. и кредитором, купили квартиру с выполнением в ней после технической инвентаризации (учета) отделочных работ (согласно Приложению N 1 к договору), находящуюся по адресу: <адрес>, в общую совместную собственность (пункт 1) (том 1, л.д. 10-13 с оборотами).
Из условий договора следует, что квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества от 28.09.2010 N 141/1092/2, разрешения на строительство от 04.06.2013 N 78-12019520-2013, разрешения на строительство от 11.09.2013 N 78-12019521-2013, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2015 N 78-0412в-2015, право собственности продавца зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 24 июня 2015 года (пункт 3).
Квартира расположена на 2-м этаже, состоит из <...> комнат общей площадью <...> кв. м, жилой площадь <...> кв. м (пункт 4).
Квартира продается по цене в размере 4 688 486 руб. 00 коп.
Оплата квартиры покупателями продавцу производится за счет собственных и кредитных денежных средств в установленном договором порядке (пункт 6, п. п. 6.1, п. п. 6.2).
Из пункта 8 договора следует, что покупатели вправе владеть и пользоваться квартирой на условиях договора при условии, что использование не влечет ее уничтожение, утраты, повреждения или уменьшения стоимости. Покупатели принимают квартиру по акту приема-передачи после получения продавцом полной суммы денежных средств за продаваемую квартиру не позднее 31 декабря 2015 года.
Согласно пункту 10 договора, договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания.
В пункте 11 договора указано, что квартира покупателями осмотрена. Каких-либо замечаний и претензий к качеству, состоянию и внутреннему оборудованию квартиры покупатели не имеют. Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателям в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права. При этом покупатели становятся собственниками квартиры и принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
Согласно пункту 12 договора следует, что квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России".
В пункте 13 договора указано, что по соглашению сторон, в соответствии с п. 5, ст. 448 ГК РФ, право залога у продавца на квартиру не возникает.
Пунктом 15 договора установлено, что стороны договорились о том, что с момента подписания договора покупатели обязуются нести риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры, а также, производить оплату коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием и обслуживанием квартиры (помещения), управляющей компанией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию жилого дома, либо, в случае оплаты указанных услуг продавцом квартиры, компенсировать продавцу расходы по оплате.
Как следует из материалов дела, оплата истцами по договору произведена 25.09.2015 в сумме 1 6884 86 руб. и 06.11.2015 в сумме 3 000 000 рублей (том 1, л.д. 14-15).
Из материалов дела следует, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 30 октября 2015 года произведена регистрация права общей совместной собственности истцов на квартиру и ипотеки в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 25.09.2015 N!156И-ЛГ-6.
Таким образом, с 30 октября 2015 года квартира истцам уже передана и истцы, как собственники, вправе владеть квартирой, пользоваться и распоряжаться.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из положений ст. ст. 209, 288, 549, 551, 661 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разъяснений п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также проанализировал условия заключенного между сторонами договора купли-продажи обоснованно пришел к выводу, что квартира истцам передана в момент подписания договора от 25 сентября 2015 года, переход права собственности на имя истцов зарегистрирован; положения спорного договора содержат право истца на владение и пользование спорной квартирой, в связи с чем ответчиком в полном объеме исполнены условия договора в части передачи квартиры.
Кроме того суд первой инстанции обоснованно указал, что сам договор фактически содержит положения акта приема-передачи, где указано, что квартира покупателями осмотрена, каких-либо замечаний и претензий к качеству, состоянию и внутреннему оборудованию квартиры покупатели не имеют, пунктом 15 договора на покупателей возложены обязанности с момента подписания договора по содержанию квартиры и риск случайной гибели.
При указанных обстоятельствах возложение на ответчика обязанности по уплате истцу неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры, передать квартиру по акту приема-передачи, а также взыскания компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя является необоснованным.
Разрешая требования в части обязания передать ключи от квартиры, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцами доказательств, что кем-либо чинятся препятствия во владении, пользовании и распоряжении квартирой, отсутствия ключей от квартиры, либо отказ в выдаче ключей, в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Согласно ответу на запрос суда апелляционной инстанции, следует, что в настоящее время обслуживание дома, в котором расположена квартира истцов, занимается управляющая организация ООО "Сервис-Недвижимость" которой по акту приема-передачи переданы ключи от всех квартир, в том числе и от квартиры истцов.
Согласно ответу ООО "Сервис-Недвижимость" на запрос суда апелляционной инстанции истцу Р. было предложено получить ключи от квартиры в службе консьерж, расположенной в указанном доме, однако Р. от получения ключей отказался, сославшись на наличие недостатков в квартире, которые необходимо устранить.
Таким образом, доказательств, что истцам чинятся препятствия в пользовании спорным объектом не представлено.
Кроме того, в опровержение доводов истцов, о том, что квартира по факту истцам не передана опровергается представленными документами, а именно, договором от 25.09.2015 N М-19/3-1 управления многоквартирным домом, заключенным между Р. и ЗАО "Сервис-Недвижимость", справкой ГУП ГУИОН" от 26.11.2014 о технической инвентаризации вышеуказанного дома, договором подряда от 15 июля 2015 года N 013-ЛГ-8/15, заключенным между ответчиком (заказчик) и ООО "СК "Альфа" (подрядчик), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязанность собственными силами и из своих материалов выполнить работы по подготовке к чистовой отделке квартир на объекте <...> корпус 8 секция 6.1, расположенный по адресу: <адрес> в объеме, сроки и по стоимости, указанные в настоящем договоре и передать результаты работ заказчику, срок выполнения работ с 15 июля 2015 года по 31 октября 2015 года, отчетами о стоимости работ и приемке 30 сентября 2015 года работ на данном объекте (т. 2 л.д. 14-18).
В отзыве на исковое заявление третье лицо ООО "СК "Альфа" указывает, что третье лицо выполняло работы по отделке в доме <адрес>, в т.ч. квартиры <...> после ее технической инвентаризации.
Кроме того, согласно приложению N 1 к договору купли-продажи характеристики квартиры с отделкой в ней предусмотрена окраска стен - в кухне, комнатах, коридоре, гардеробных.
Между тем согласно представленному техническому заключению в спорной квартире был произведен ремонт, то есть, осуществлена оклейка обоев, что противоречит приложению N 1 к договору продажи квартиры, согласно которой оклейка обоями в спорном помещении не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после приобретения квартиры и регистрации на нее права общей совместной собственности в квартире произведены ремонтные работы.
Кроме того, указанное подтверждает, что ответчик каких-либо препятствий в пользовании квартирой не предпринимал, истец самостоятельно произвел осмотр квартиры с учетом специалистов, на основании чего было составлено техническое заключение.
Кроме того, суд учитывает, что указанные в актах дефекты отделки квартиры (в случае их наличия в момент заключения договора) истцы могли выявить и до заключения договора купли-продажи, и отразить в договоре или ином документе, следовательно, эти дефекты были известны истцам до заключения ими договора купли-продажи, качество отделки соответствовало условиям договора, как это следует из п. 11 договора от 25.09.2015.
Доказательств того, что установленные отчетами недостатки квартиры являются результатом ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено, договором купли-продажи от 25.09.2015 не оговорены какие-либо дефекты недвижимости, в том числе и те, которые впоследствии указывают истцы в актах осмотра квартиры от 03,02.2016, от 20.02.2016, от 25.04.2016.
Разрешая требования в части уменьшения стоимости квартиры на сумму 102700 руб. ввиду наличия строительных недостатков в квартире, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
- потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
- потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В отношении технически сложного товара потребитель в случае обнаружения в нем недостатков вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев:
- обнаружение существенного недостатка товара;
- нарушение установленных настоящим Законом сроков устранения недостатков товара;
- невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.
Перечень технически сложных товаров утверждается Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В доказательство наличия таких недостатков истцами представлены следующие документы: акт первичного осмотра квартиры от 03.02.2016, акт первичного осмотра квартиры от 20.02.2016, акт первичного осмотра квартиры от 25 апреля 2016 года, согласно которым в квартире имеются недостатки; заявление истцов от 05 апреля 2016 года к ответчику об устранении недостатков отделки квартиры, обязании устранить недостатки, изложенные в актах первичных осмотров от 03.02.2016, 20.02.2016, передать квартиру и ключи от квартиры по акту приема-передачи; техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций спорной квартиры, согласно которому ремонтно-строительные, отделочные работы, работы по монтажу окон и дверей в квартире по указанному адресу, выполнены с ненадлежащим качеством, делают квартиру непригодной для нормальной эксплуатации; отчет N 20-05 об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления имущества помещений, после некачественного ремонта; отчет ООО "Центр Правового Обслуживания" N 339/15 от 12 сентября 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; акт строительной готовности от 07 июня 2016 года согласно которому все недостатки, указанные в техническом заключении, устранены; акт подписан истцом Р. и представителем ЗАО "СУ-267", заявление (претензия) истцов к ответчику от 04 июля 2016 года, в которой истцы указывают, что принимают квартиру с недоделками и просят передать квартиру с подписанием соответствующего акта и передать ключи от квартиры.
Между тем ссылка истцов на акты первичного осмотра не принимаются судебной коллегией, поскольку они подписаны представителем ЗАО "СУ-267", а не ответчиком.
Таким образом, при подписании указанных актов представитель ответчика, как продавец по договору в осмотре жилого помещения участие не принимал.
Ссылка истцов на необходимость составление акта приема-передачи квартиры, судебной коллегией не принимается, поскольку суд первой инстанции правильно указал, что не подписание сторонами отдельного документа, именуемого актом приема-передачи квартиры, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку между сторонами заключался договор купли-продажи уже готового объекта, так как Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" 24 февраля 2015 года разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0412в-2015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Русановская ул., дом 19 корп. 3 литера А (том 1, л.д. 159-161, 171-172 об.), в котором находится квартира истцов, а не заключался договор долевого участия в строительстве, по которому в силу положений ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ обязательно составление акта приема-передачи объекта долевого строительства; в договоре купли-продажи квартиры отражено, что до подписания договора истцы осмотрели квартиру, каких-либо претензий к отделке квартиры не имеют.
Иных доводов о несогласии с решением суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р., С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)