Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Концевой С.С., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Лепихова Андрея Викторовича (ОГРНИП 307672517300017) - Новикова А.В. (доверенность от 07.04.2017), от первого ответчика - индивидуального предпринимателя Смолкина Марка Борисовича (ОГРНИП 304672512800154) - Смолкина М.Б. (паспорт), в отсутствие ответчиков - Федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" (г. Калуга, ОГРН 1026700922555, ИНН 6725000810), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (г. Калуга, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2017 по делу N А62-1460/2017 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Лепихов Андрей Викторович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Смолкину Марку Борисовичу, Федеральному казенному учреждению "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" (далее - учреждение), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее - управление) о признании незаключенными соглашений от 07.11.2013 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды от 01.04.2016 N 1245-ФО и N 1269-ФО (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 24.07.2017 (т. 1, л.д. 92) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием государственной регистрации спорных сделок, обязательность которой предусмотрена законом.
В апелляционной жалобе учреждение просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что отсутствие государственной регистрации соглашений не является основанием для признания последних незаключенными. Указывает на то, что оспариваемые соглашения подписаны сторонами 01.07.2013 и после указанной даты никаких претензий со стороны ИП Лепихова А.В. относительно препятствий в пользовании имуществом не поступало.
В возражениях предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на отсутствие фактической передачи спорных помещений в пользование и внесение арендной платы, ссылаясь на подтверждение данного обстоятельства первым ответчиком в суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца и первый ответчик возражали против доводов заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Иные ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Учреждение заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом мнения представителя истца и первого ответчика заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца и первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.04.2006 между управлением (арендодатель) по согласованию с учреждением (балансодержатель) и ИП Смолкиным М.Б. (арендатор) заключены договоры аренды N 1245-ФО и N 1269-ФО (т. 1, л.д. 47-56), по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 64,7 кв. метров и "Гараж легковых автомобилей" соответственно, расположенные по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, дом 2.
07.11.2013 сторонами подписаны соглашения о переводе прав и обязанностей по договорам аренды на предпринимателя (т. 1, л.д. 9-10).
Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации спорных соглашений, неисполнение их условий, в том числе непередачу арендованного имущества новому арендатору, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные соглашения подписаны 07.11.2013, в связи с чем, к ним в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", применяются нормы гражданского законодательства, действовавшие до 01.05.2015.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до 01.06.2015 предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, при перенайме происходит замена арендатора.
Применительно к пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действовавшей на момент подписания соглашений, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу действовавшего до 01.01.2017 пункта 6 статьи 33 указанного Закона он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11241/12).
Аналогичная позиция изложена в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, соглашения о переводе прав и обязанностей от 07.11.2013, подписанные к договорам аренды от 01.04.2006 N 1269-ФО и N 1245-ФО, в период действия Закона о регистрации, подлежали обязательной государственной регистрации.
Поскольку государственная регистрация указанных соглашений не производилась, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Судом отклоняется ссылка заявителя жалобы на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому при отсутствии государственной регистрации договора аренды и передачи имущества арендатору, достижении его сторонами условия о размере арендной платы, последняя, подлежит взысканию исходя из достигнутого соглашения.
В данном случае предметом спора не является требование о взыскании задолженности за пользование спорным имуществом. Следовательно, в предмет доказывания не входят обстоятельства фактического использования этого имущества арендатором. В данном случае исковые требования удовлетворены по основанию отсутствия государственной регистрации спорных соглашений, обязательность которой установлена законом.
Таким образом, факт незаключенности договора, при наличии доказательств пользования имуществом по согласованной сторонами цене и размере ответственности за ненадлежащее исполнение, не препятствует предъявлению соответствующих требований к пользователю.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2017 по делу N А62-1460/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 20АП-5911/2017 ПО ДЕЛУ N А62-1460/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N А62-1460/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Концевой С.С., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Лепихова Андрея Викторовича (ОГРНИП 307672517300017) - Новикова А.В. (доверенность от 07.04.2017), от первого ответчика - индивидуального предпринимателя Смолкина Марка Борисовича (ОГРНИП 304672512800154) - Смолкина М.Б. (паспорт), в отсутствие ответчиков - Федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" (г. Калуга, ОГРН 1026700922555, ИНН 6725000810), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (г. Калуга, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2017 по делу N А62-1460/2017 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Лепихов Андрей Викторович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Смолкину Марку Борисовичу, Федеральному казенному учреждению "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" (далее - учреждение), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее - управление) о признании незаключенными соглашений от 07.11.2013 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды от 01.04.2016 N 1245-ФО и N 1269-ФО (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 24.07.2017 (т. 1, л.д. 92) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием государственной регистрации спорных сделок, обязательность которой предусмотрена законом.
В апелляционной жалобе учреждение просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что отсутствие государственной регистрации соглашений не является основанием для признания последних незаключенными. Указывает на то, что оспариваемые соглашения подписаны сторонами 01.07.2013 и после указанной даты никаких претензий со стороны ИП Лепихова А.В. относительно препятствий в пользовании имуществом не поступало.
В возражениях предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на отсутствие фактической передачи спорных помещений в пользование и внесение арендной платы, ссылаясь на подтверждение данного обстоятельства первым ответчиком в суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца и первый ответчик возражали против доводов заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Иные ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Учреждение заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом мнения представителя истца и первого ответчика заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца и первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.04.2006 между управлением (арендодатель) по согласованию с учреждением (балансодержатель) и ИП Смолкиным М.Б. (арендатор) заключены договоры аренды N 1245-ФО и N 1269-ФО (т. 1, л.д. 47-56), по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 64,7 кв. метров и "Гараж легковых автомобилей" соответственно, расположенные по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, дом 2.
07.11.2013 сторонами подписаны соглашения о переводе прав и обязанностей по договорам аренды на предпринимателя (т. 1, л.д. 9-10).
Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации спорных соглашений, неисполнение их условий, в том числе непередачу арендованного имущества новому арендатору, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные соглашения подписаны 07.11.2013, в связи с чем, к ним в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", применяются нормы гражданского законодательства, действовавшие до 01.05.2015.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до 01.06.2015 предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, при перенайме происходит замена арендатора.
Применительно к пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действовавшей на момент подписания соглашений, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу действовавшего до 01.01.2017 пункта 6 статьи 33 указанного Закона он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11241/12).
Аналогичная позиция изложена в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, соглашения о переводе прав и обязанностей от 07.11.2013, подписанные к договорам аренды от 01.04.2006 N 1269-ФО и N 1245-ФО, в период действия Закона о регистрации, подлежали обязательной государственной регистрации.
Поскольку государственная регистрация указанных соглашений не производилась, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Судом отклоняется ссылка заявителя жалобы на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому при отсутствии государственной регистрации договора аренды и передачи имущества арендатору, достижении его сторонами условия о размере арендной платы, последняя, подлежит взысканию исходя из достигнутого соглашения.
В данном случае предметом спора не является требование о взыскании задолженности за пользование спорным имуществом. Следовательно, в предмет доказывания не входят обстоятельства фактического использования этого имущества арендатором. В данном случае исковые требования удовлетворены по основанию отсутствия государственной регистрации спорных соглашений, обязательность которой установлена законом.
Таким образом, факт незаключенности договора, при наличии доказательств пользования имуществом по согласованной сторонами цене и размере ответственности за ненадлежащее исполнение, не препятствует предъявлению соответствующих требований к пользователю.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2017 по делу N А62-1460/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)