Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Берилло М.С., паспорт, по доверенности от 16.12.2015;
- от ответчика: представитель Стаценко Т.С., паспорт, по доверенности от 04.04.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июня 2017 года по делу N А32-41814/2016 (судья Гречко О.А.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Орион" (ОГРН 1155476046142 ИНН 5405956643)
к акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549 ИНН 2310031475)
о взыскании убытков,
общество с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - ООО "Орион", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) о взыскании убытков, вызванных недобросовестным прерыванием переговоров по заключению договора аренды недвижимого имущества в форме реального ущерба понесенного в связи с приготовлением к заключению договора в размере 789 495 рублей, а также расходов, вызванных утратой истцом своевременной возможности заключить договор аренды с третьим лицом в размере 4 645 161, 20 руб. за период с 04.04.2016 по 31.07.2016 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 92-93, т. 11).
В обоснование заявленных требований истец сослался на проведение переговоров с ответчиком посредством деловых встреч представителей сторон, телефонных звонков, путем переписки через электронную почту, в результате ведения которых предполагалось заключить договор аренды нежилого помещения в течение 10 дней с момента ввода его в эксплуатацию, которые были прерваны внезапно ответчиком. Вследствие внезапного отказа ответчика от ведения переговоров по заключению договора аренды истцу причинены убытки, состоящие из реального ущерба в сумме 789495 руб. (расходы по возведению и демонтажу перегородки), неполученной арендной платы за период с 04.04.2016 по 31.07.2016. по причине утраты своевременной возможности заключить договор аренды с третьим лицом.
Решением от 06.06.2017 в иске отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчика по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании убытков.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Орион" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.06.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что не соответствует закону и обстоятельствам дела вывод суда о том, что между ООО "Орион" и АО "Тандер" не велись переговоры по вопросу заключения договоров аренды помещений в нежилом здании по ул. Пролетарской (Лескова, 23 стр.) общей площадью 890 кв. м. Не соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела вывод суда о том, что истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий при ведении переговоров по заключению договора аренды. Противоправное поведение ответчика выразилось во внезапном и неоправданном прекращении переговоров по заключению договора при таких обстоятельствах, при которых истец не мог разумно этого ожидать. Судом не дана оценка письму АО "Тандер" от 05.09.2016, в котором в качестве единственной причины прекращения переговоров ответчик указал отсутствие коммерческого интереса в заключении договора аренды (том 10, л.д. 108). Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии связи между убытками истца, обусловленными возведением и демонтажем перегородки, и ведением переговоров с ответчиком, а также о недоказанности размера этих убытков. Вывод суда о том, что убытки, связанные с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, также не связаны с ведением переговоров по заключению договора аренды с ответчиком, поскольку третье лицо отказалось заключить договор аренды с истцом по причине, возникшей еще до получения истцом права сдавать помещения в аренду, также не соответствует требованиям закона. Недоказанным является то обстоятельство, что прерывание переговоров ответчиком было обусловлено бездействием истца по предоставлению информации и документации об объекте аренды, а также не направлением ответчику оферты. Недоказанным является и то обстоятельство, что прерывание переговоров обусловлено тем, что ответчику истцом не была направлена оферта.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на хронологию приготовлений к заключению договора: 17.05.2016 истец получил свидетельство о государственной регистрации права на спорное помещение, 24.05.2016 истец направил ответчику письмо с редакцией договора об изменении цены, 01.06.2016 (то есть через 4 дня) направил уведомление о прекращении переговоров, 22.06.2016 заключил договор аренды с третьим лицом. Истец знал, что решение о заключении договора аренды недвижимости принимается ответчиком не единолично, а коллегиально специальным комитетом в Головном офисе компании в городе Краснодаре, менеджер не имела полномочий на заключение такой сделки, а период с 24.05.2016 по 01.06.2016 не может считаться разумными временем для проведения всех поэтапных согласований для крупной компании. Прекращение переговоров произведено по инициативе самого истца. Нельзя утверждать, что в действиях ответчика имела место внезапность и неоправданность с целью причинения вреда арендодателю, соглашение о стоимости арендных платежей достигнуто не было.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком с мая 2015 года по 23 мая 2016 года велась переписка по вопросу заключения договора аренды помещений в возводимом истцом здании по улице Лескова 23, стр. в городе Новосибирске (том 1, л.д. 53-150, т. 2 л.д. 1-70, том 11, л.д. 47-51).
Истец, указывая, что вследствие недобросовестного поведения ответчика как потенциального арендатора ему причинены убытки, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 постановления от 23.06.2015 N 25).
Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление от 24.03.2016 N 7) по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Как установлено судом, от имени ответчика при проведении переговоров участвовала Рассохина Л.С., в адрес истца 12.11.2015 ею были направлены проекты предварительного договора аренды и договора аренды. Указанные проекты не были подписаны со стороны арендатора и не являлись офертой.
30.03.2016 были направлены новые тексты проектов договоров (том 2, л.д. 34-58).
От имени ответчика переписка велась вышеназванным менеджером, из должностной инструкции которого (том 11, л.д. 61-62) следует, что его полномочия ограничены действиями по осуществлению поиска оптимальных помещений, зданий и земельных участков для открытия магазинов Магнит.
Конкретных полномочий на подписание договоров аренды от имени акционерного общества "Тандер" у менеджера Рассохиной Л.С. не имелось.
Как установлено судом, регистрация права собственности истца на спорное помещение, соответствующее целям договора аренды, осуществлена 04.05.2016 (том 11, л.д. 45).
В то же время, письмом от 01.06.2016 N 01-06/2016-01 (том 11, л.д. 41) истец самостоятельно отказался от ведения переговоров по заключению договора аренды, сославшись на недобросовестное поведение ответчика, выразившееся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров в виде отказа ответить на письмо от 10.05.2016.
Из электронной переписки видно, что истец был не согласен с условием о цене договора аренды (письмо истца от 23.05.2016, том 11, л.д. 49), в связи с чем направление письма от 10.05.2016 (том 1, л.д. 17-18), содержащего требование сообщить причину прерывания переговоров, и направленного истцом до момента направления им же предложений по цене арендной платы, подтверждает доводы ответчика о том, что необходимости ответа на указанное письмо не было ввиду поступления 23.05.2016 от истца новых предложений по цене арендной платы, не устроивших ответчика.
При этом, письмо от 10 мая 2016 года поступило ответчику 20.05.2016 и тут же 23.05.2016 поступили новые предложения о размере арендной платы.
Суд верно указал, что фактически истец не предоставил ответчику разумного времени осуществить согласование в Головной офисе компании (г. Краснодар) по вопросу экономической эффективности будущего договора аренды и обсудить вопрос о разумности указанной в проекте размера арендной платы, поскольку истец отказался от переписки по заключению договора письмом от 01.06.2016 практически сразу после направления предложений по не принятой цене арендной платы.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 434.1. ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.
При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:
1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
В силу изложенных выше обстоятельств, судом первой инстанции отмечено, что со стороны ответчика отсутствовала недобросовестность, выразившаяся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров.
Доводы ответчика о том, что переписка сторон фактически была прервана по причине выдвижения истцом неприемлемых для ответчика условий о цене аренды, подтверждены материалами дела.
Истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчика при ведении переговоров по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
В противном случае, ответственность за отказ от заключения договора может быть применена в любом случае и когда стороны объективно не смогли согласовать условия договора, и по этой причине одна из сторон отказалась его заключать, что противоречит принципу свободы договора в гражданских правоотношениях.
Истцом не представлено доказательств тому, что переписка о заключении договора, которую истец считал переговорами, велась ответчиком исключительно в целях причинения вреда истцу, что следует из установленных нижеперечисленных обстоятельств.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, учитывая, что реальная возможность заключить договор аренды торговых площадей и передать помещение по акту возникла у истца лишь 04.05.2016, то ведением переписки о заключении договора до указанной даты истцу не могли быть причинены убытки ввиду отсутствия у него права передавать спорные помещения в аренду.
Через непродолжительный период времени после регистрации права собственности, истец, не приняв мер к урегулированию спорных условий договора, в том числе по цене, заключил договор аренды с иным лицом.
Истцом также не доказан размер убытков и их возникновение в связи с ведением переговоров по заключению спорного договора аренды с ответчиком, утрата возможности заключить договор с третьим лицом также не связана с ведением переговоров (переписки) по заключению договора с ответчиком.
До регистрации права собственности на возводимый объект недвижимости у истца отсутствовала реальная возможность передать имущество в долгосрочную аренду с регистрацией такого договора.
В то же время возведение перегородки, за монтаж и демонтаж которой истец требует взыскать убытки, осуществлено до момента ввода объекта в эксплуатацию, и до момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что свидетельствует об отсутствии связи между данными убытками истца и переговорами по заключению договора аренды.
При этом письменного согласия на возведение перегородок ответчик не давал.
Убытки, связанные с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, также не связаны с ведением переговоров по заключению договора аренды с ответчиком, поскольку третье лицо отказалось заключить договор аренды с истцом по причине, возникшей еще до получения истцом права сдавать помещения в аренду.
Судом установлено, что третье лицо предложило заключить договор аренды письмом от 04.04.2016 N 05 (том 1, л.д. 20), а отказалось письмом от 16.06.2016 N 06 (том 1, л.д. 21), сославшись на открытие в апреле 2016 нового магазина его торговой марки, оттянувшей часть ресурсов и производственных мощностей.
Таким образом, в апреле 2016 уже существовали причины, по которым третье лицо отказалось от заключения договора аренды с истцом, в связи с чем довод истца о том, что им утрачена возможность заключения договора с третьим лицом по причине ведения переговоров с ответчиком противоречит материалам дела.
Предлагая третьему лицу 14.06.2016 письмом N 14-06/2016-01 (том 1, л.д. 23) заключить договор аренды и, получив от него отказ только 16.06.2016, истец 22.06.2016 уже подписал договор аренды с иным лицом (том 11, л.д. 20-39).
Поведение ответчика в данном случае обусловлено в большей степени бездействием самого истца, не предоставившего своевременно всю необходимую информацию по цене аренды и документацию об объекте договора аренды, необходимую для совершения данной сделки.
Учитывая изложенное, основания для взыскания с ответчика убытков судом первой инстанции правомерно не установлены.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2017 по делу N А32-41814/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 N 15АП-11522/2017 ПО ДЕЛУ N А32-41814/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. N 15АП-11522/2017
Дело N А32-41814/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Берилло М.С., паспорт, по доверенности от 16.12.2015;
- от ответчика: представитель Стаценко Т.С., паспорт, по доверенности от 04.04.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июня 2017 года по делу N А32-41814/2016 (судья Гречко О.А.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Орион" (ОГРН 1155476046142 ИНН 5405956643)
к акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549 ИНН 2310031475)
о взыскании убытков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - ООО "Орион", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) о взыскании убытков, вызванных недобросовестным прерыванием переговоров по заключению договора аренды недвижимого имущества в форме реального ущерба понесенного в связи с приготовлением к заключению договора в размере 789 495 рублей, а также расходов, вызванных утратой истцом своевременной возможности заключить договор аренды с третьим лицом в размере 4 645 161, 20 руб. за период с 04.04.2016 по 31.07.2016 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 92-93, т. 11).
В обоснование заявленных требований истец сослался на проведение переговоров с ответчиком посредством деловых встреч представителей сторон, телефонных звонков, путем переписки через электронную почту, в результате ведения которых предполагалось заключить договор аренды нежилого помещения в течение 10 дней с момента ввода его в эксплуатацию, которые были прерваны внезапно ответчиком. Вследствие внезапного отказа ответчика от ведения переговоров по заключению договора аренды истцу причинены убытки, состоящие из реального ущерба в сумме 789495 руб. (расходы по возведению и демонтажу перегородки), неполученной арендной платы за период с 04.04.2016 по 31.07.2016. по причине утраты своевременной возможности заключить договор аренды с третьим лицом.
Решением от 06.06.2017 в иске отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчика по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании убытков.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Орион" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.06.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что не соответствует закону и обстоятельствам дела вывод суда о том, что между ООО "Орион" и АО "Тандер" не велись переговоры по вопросу заключения договоров аренды помещений в нежилом здании по ул. Пролетарской (Лескова, 23 стр.) общей площадью 890 кв. м. Не соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела вывод суда о том, что истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий при ведении переговоров по заключению договора аренды. Противоправное поведение ответчика выразилось во внезапном и неоправданном прекращении переговоров по заключению договора при таких обстоятельствах, при которых истец не мог разумно этого ожидать. Судом не дана оценка письму АО "Тандер" от 05.09.2016, в котором в качестве единственной причины прекращения переговоров ответчик указал отсутствие коммерческого интереса в заключении договора аренды (том 10, л.д. 108). Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии связи между убытками истца, обусловленными возведением и демонтажем перегородки, и ведением переговоров с ответчиком, а также о недоказанности размера этих убытков. Вывод суда о том, что убытки, связанные с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, также не связаны с ведением переговоров по заключению договора аренды с ответчиком, поскольку третье лицо отказалось заключить договор аренды с истцом по причине, возникшей еще до получения истцом права сдавать помещения в аренду, также не соответствует требованиям закона. Недоказанным является то обстоятельство, что прерывание переговоров ответчиком было обусловлено бездействием истца по предоставлению информации и документации об объекте аренды, а также не направлением ответчику оферты. Недоказанным является и то обстоятельство, что прерывание переговоров обусловлено тем, что ответчику истцом не была направлена оферта.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на хронологию приготовлений к заключению договора: 17.05.2016 истец получил свидетельство о государственной регистрации права на спорное помещение, 24.05.2016 истец направил ответчику письмо с редакцией договора об изменении цены, 01.06.2016 (то есть через 4 дня) направил уведомление о прекращении переговоров, 22.06.2016 заключил договор аренды с третьим лицом. Истец знал, что решение о заключении договора аренды недвижимости принимается ответчиком не единолично, а коллегиально специальным комитетом в Головном офисе компании в городе Краснодаре, менеджер не имела полномочий на заключение такой сделки, а период с 24.05.2016 по 01.06.2016 не может считаться разумными временем для проведения всех поэтапных согласований для крупной компании. Прекращение переговоров произведено по инициативе самого истца. Нельзя утверждать, что в действиях ответчика имела место внезапность и неоправданность с целью причинения вреда арендодателю, соглашение о стоимости арендных платежей достигнуто не было.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком с мая 2015 года по 23 мая 2016 года велась переписка по вопросу заключения договора аренды помещений в возводимом истцом здании по улице Лескова 23, стр. в городе Новосибирске (том 1, л.д. 53-150, т. 2 л.д. 1-70, том 11, л.д. 47-51).
Истец, указывая, что вследствие недобросовестного поведения ответчика как потенциального арендатора ему причинены убытки, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 постановления от 23.06.2015 N 25).
Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление от 24.03.2016 N 7) по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Как установлено судом, от имени ответчика при проведении переговоров участвовала Рассохина Л.С., в адрес истца 12.11.2015 ею были направлены проекты предварительного договора аренды и договора аренды. Указанные проекты не были подписаны со стороны арендатора и не являлись офертой.
30.03.2016 были направлены новые тексты проектов договоров (том 2, л.д. 34-58).
От имени ответчика переписка велась вышеназванным менеджером, из должностной инструкции которого (том 11, л.д. 61-62) следует, что его полномочия ограничены действиями по осуществлению поиска оптимальных помещений, зданий и земельных участков для открытия магазинов Магнит.
Конкретных полномочий на подписание договоров аренды от имени акционерного общества "Тандер" у менеджера Рассохиной Л.С. не имелось.
Как установлено судом, регистрация права собственности истца на спорное помещение, соответствующее целям договора аренды, осуществлена 04.05.2016 (том 11, л.д. 45).
В то же время, письмом от 01.06.2016 N 01-06/2016-01 (том 11, л.д. 41) истец самостоятельно отказался от ведения переговоров по заключению договора аренды, сославшись на недобросовестное поведение ответчика, выразившееся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров в виде отказа ответить на письмо от 10.05.2016.
Из электронной переписки видно, что истец был не согласен с условием о цене договора аренды (письмо истца от 23.05.2016, том 11, л.д. 49), в связи с чем направление письма от 10.05.2016 (том 1, л.д. 17-18), содержащего требование сообщить причину прерывания переговоров, и направленного истцом до момента направления им же предложений по цене арендной платы, подтверждает доводы ответчика о том, что необходимости ответа на указанное письмо не было ввиду поступления 23.05.2016 от истца новых предложений по цене арендной платы, не устроивших ответчика.
При этом, письмо от 10 мая 2016 года поступило ответчику 20.05.2016 и тут же 23.05.2016 поступили новые предложения о размере арендной платы.
Суд верно указал, что фактически истец не предоставил ответчику разумного времени осуществить согласование в Головной офисе компании (г. Краснодар) по вопросу экономической эффективности будущего договора аренды и обсудить вопрос о разумности указанной в проекте размера арендной платы, поскольку истец отказался от переписки по заключению договора письмом от 01.06.2016 практически сразу после направления предложений по не принятой цене арендной платы.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 434.1. ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.
При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:
1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
В силу изложенных выше обстоятельств, судом первой инстанции отмечено, что со стороны ответчика отсутствовала недобросовестность, выразившаяся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров.
Доводы ответчика о том, что переписка сторон фактически была прервана по причине выдвижения истцом неприемлемых для ответчика условий о цене аренды, подтверждены материалами дела.
Истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчика при ведении переговоров по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
В противном случае, ответственность за отказ от заключения договора может быть применена в любом случае и когда стороны объективно не смогли согласовать условия договора, и по этой причине одна из сторон отказалась его заключать, что противоречит принципу свободы договора в гражданских правоотношениях.
Истцом не представлено доказательств тому, что переписка о заключении договора, которую истец считал переговорами, велась ответчиком исключительно в целях причинения вреда истцу, что следует из установленных нижеперечисленных обстоятельств.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, учитывая, что реальная возможность заключить договор аренды торговых площадей и передать помещение по акту возникла у истца лишь 04.05.2016, то ведением переписки о заключении договора до указанной даты истцу не могли быть причинены убытки ввиду отсутствия у него права передавать спорные помещения в аренду.
Через непродолжительный период времени после регистрации права собственности, истец, не приняв мер к урегулированию спорных условий договора, в том числе по цене, заключил договор аренды с иным лицом.
Истцом также не доказан размер убытков и их возникновение в связи с ведением переговоров по заключению спорного договора аренды с ответчиком, утрата возможности заключить договор с третьим лицом также не связана с ведением переговоров (переписки) по заключению договора с ответчиком.
До регистрации права собственности на возводимый объект недвижимости у истца отсутствовала реальная возможность передать имущество в долгосрочную аренду с регистрацией такого договора.
В то же время возведение перегородки, за монтаж и демонтаж которой истец требует взыскать убытки, осуществлено до момента ввода объекта в эксплуатацию, и до момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что свидетельствует об отсутствии связи между данными убытками истца и переговорами по заключению договора аренды.
При этом письменного согласия на возведение перегородок ответчик не давал.
Убытки, связанные с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, также не связаны с ведением переговоров по заключению договора аренды с ответчиком, поскольку третье лицо отказалось заключить договор аренды с истцом по причине, возникшей еще до получения истцом права сдавать помещения в аренду.
Судом установлено, что третье лицо предложило заключить договор аренды письмом от 04.04.2016 N 05 (том 1, л.д. 20), а отказалось письмом от 16.06.2016 N 06 (том 1, л.д. 21), сославшись на открытие в апреле 2016 нового магазина его торговой марки, оттянувшей часть ресурсов и производственных мощностей.
Таким образом, в апреле 2016 уже существовали причины, по которым третье лицо отказалось от заключения договора аренды с истцом, в связи с чем довод истца о том, что им утрачена возможность заключения договора с третьим лицом по причине ведения переговоров с ответчиком противоречит материалам дела.
Предлагая третьему лицу 14.06.2016 письмом N 14-06/2016-01 (том 1, л.д. 23) заключить договор аренды и, получив от него отказ только 16.06.2016, истец 22.06.2016 уже подписал договор аренды с иным лицом (том 11, л.д. 20-39).
Поведение ответчика в данном случае обусловлено в большей степени бездействием самого истца, не предоставившего своевременно всю необходимую информацию по цене аренды и документацию об объекте договора аренды, необходимую для совершения данной сделки.
Учитывая изложенное, основания для взыскания с ответчика убытков судом первой инстанции правомерно не установлены.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2017 по делу N А32-41814/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)