Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 11 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 14 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Филипповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк" - представитель Валиуллина К.В. (доверенность от 20.01.2015 N 3-01/15),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещено,
от общества с ограниченной ответственностью "Барса+" - не явился извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 2, дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-26627/2015 (судья Хасанов А.Р.),
принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк", г. Казань, (ОГРН 1091690018496, ИНН 1660125939),
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по РТ), г. Казань, (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613),
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Барса+",
об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить нарушения прав закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мега Парк" путем регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый центр "Мегга Парк" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - ответчик) о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выраженных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 25.08.2015 N 16/097/007/2015-4008, сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.09.2015 N 16/097/007/2015-4008, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить нарушения прав Закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мега Парк" путем регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Барса+" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по РТ подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, жалобу - удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на то, что во вновь утвержденных Приказом Министерства экономического развития N 831 от 28.12.2012 г. новых формах кадастровых паспортов здания и помещения, предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания (помещения).
По мнению подателя жалобы, поскольку на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией дополнительного соглашения N 3, предусматривающего передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в котором они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости предоставления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным.
Представитель закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк" в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по РТ и третьего лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ? рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Республики Татарстан рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, выступлений представителя закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
11.05.2015 заявитель обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору аренды нежилого объекта недвижимости от 08.07.2015.
Уведомлением от 25.08.2015 N 16/097/007/2015-4008 ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 в связи с непредставлением заявителем кадастрового паспорта на арендуемые помещения общей площадью 3 537,6 кв. м.
Сообщением от 28.09.2015 N 16/097/007/2015-4008 ответчиком отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 поскольку заявителем не представлен кадастровый паспорт на арендуемые помещения площадью 3 537,6 кв. м.
Заявитель, полагая, что вынесенные ответчиком решения противоречат закону и нарушают его права, обратился с заявлением в суд.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых заявление удовлетворено.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ч. 5 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд
Согласно материалам дела, основанием отказа послужило непредставление заявителем на государственную регистрацию Дополнительного соглашения N 3 кадастрового паспорта на арендуемую часть помещения площадью 3 537,6 кв. м, предмет дополнительного соглашения ответчик считает не согласованным.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы заявителя, правомерно исходил из следующего.
Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах согласно статье 9 Федерального закона N 122-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов, проверку законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как верно указал суд, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
Заявителем на государственную регистрацию представлены: Заявление о государственной регистрации Дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 года, нотариальная доверенность на представителя Заявителя, доверенность на лицо, подписавшее дополнительное соглашение N 3 от лица Арендодателя, письмо ООО "Барса+" от 12.08.2015 года, платежное поручение об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию, акт сдачи-приемки нежилого помещения к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013 года.
Согласно п. 1 Дополнительного соглашения N 3 к Договору аренды нежилого объекта недвижимости стороны договора аренды пришли к соглашению о частичном освобождении части арендованного имущества, а именно помещений N 12, 13, 15 общей площадью 1626, 30 (одна тысяча шестьсот двадцать шесть целых тридцать сотых) кв. м, расположенных на 5 этаже здания, находящегося по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, 34".
В соответствии с п. п. 2 и 3 Дополнительного соглашения N 3 к договору аренды подпункты 1.2.1. и п. 1.2.5. договора аренды были изложены сторонами договора аренды в новой редакции без учета номеров освобожденных Арендатором помещений и за вычетом соответствующей площади.
При этом, как следует из п. 8 рассматриваемого дополнительного соглашения, частичный возврат помещений N 12, 13 и 15 являлся временным, поскольку стороны согласовали, что условия данного дополнительного соглашения действуют до 01.09.2015 года, после чего отношения сторон регулируются договором аренды в его редакции до подписания настоящего дополнительного соглашения.
Суд первой инстанции, оценив условия указанного дополнительного соглашения N 3, сделал правильный вывод о том, что сторонами договора аренды использовано текстуальное описание той части недвижимости, пользование которой арендатором временно прекращено.
Из представленных в материалы дела кадастрового паспорта от 31.01.2013, технического плана следует, что помещения "N 12" площадью 1582,6 кв. м, "N 13" площадью 15,4 кв. м, "N 15" площадью 28,3 кв. м, временно освобожденные арендатором ООО "Барса+", обособлены (изолированы) от остальных помещений, являющихся предметом аренды, в связи с чем их месторасположение и площадь могут быть идентифицированы ответчиком на основании технической документации, имеющейся в распоряжении ответчика, вопреки утверждениям об обратном.
Судом установлено, что кадастровый паспорт от 31.01.2013 является приложением N 1 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013, ранее зарегистрированному ответчиком и был помещен в дело правоустанавливающих документов при регистрации самого договора аренды, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 14.01.2014 года.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Подписанный сторонами акт сдачи-приемки нежилого помещения от 08 июля 2015 года также свидетельствуют об отсутствии у сторон договора препятствий при индивидуализации объекта недвижимости, являющегося предметом дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 и его исполнения.
Таким образом, исходя из всего вышеизложенного, суд верно указал, что предмет дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 является согласованным, и у ответчика не имелось оснований для выводов о невозможности идентификации объекта недвижимости, в отношении которого должна быть осуществлена государственная регистрация, поскольку как месторасположение, так и площадь временно освобождаемых и остающихся в рамках договора аренды помещений, могут быть определены Ответчиком на основании ранее предоставленной ему технической документации, помещенной в дело правоустанавливающих документов, а также на основании имеющихся у него в распоряжении сведений Государственного кадастра недвижимости РФ.
Следовательно, отсутствовала необходимость представления кадастрового паспорта на часть помещений общей площадью 3 537,6 кв. м, которая арендатором ООО "Барса+" не освобождалась (помещения N 1-11, 19,20,21), заявителем при обращении за государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 были соблюдены требования ст. ст. 16, 17, 18, 26 Федерального закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Кроме того, судом правомерно при вынесении решения учтена правовая позиция, изложенная в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" согласно которой, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом установлено, что кадастровый паспорт является приложением N 1 к договору аренды и был ранее представлен ответчику при регистрации договора аренды и помещен в дело правоустанавливающих документов. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета дополнительного соглашения, ответчиком не представлено.
Судом правомерно отклонена ссылка ответчика на изменение форм кадастрового паспорта на основании Приказа Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" поскольку не опровергает установленных судом обстоятельств и согласованности предмета дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015, и, следовательно, возможности его государственной регистрации.
Кроме того, в силу п. 3 вышеуказанного Приказа, приказ вступает в силу с 1 января 2015 года, то есть после постановки объекта, являющегося предметом договора аренды на государственный кадастровый учет и государственной регистрации Договора аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01 декабря 2013 г. При этом, дополнительное соглашение N 3 от 08.07.2015 дополняет и временно изменяет уже заключенный и зарегистрированный договор аренды, и не является основанием для новых арендных отношений.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, поскольку ответчик не имел законных оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015.
Оспариваемый ненормативный акт нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-26627/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2016 N 11АП-3457/2016 ПО ДЕЛУ N А65-26627/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу N А65-26627/2015
Резолютивная часть постановления объявлена: 11 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 14 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Филипповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк" - представитель Валиуллина К.В. (доверенность от 20.01.2015 N 3-01/15),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещено,
от общества с ограниченной ответственностью "Барса+" - не явился извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 2, дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-26627/2015 (судья Хасанов А.Р.),
принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк", г. Казань, (ОГРН 1091690018496, ИНН 1660125939),
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по РТ), г. Казань, (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613),
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Барса+",
об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить нарушения прав закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мега Парк" путем регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый центр "Мегга Парк" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - ответчик) о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выраженных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 25.08.2015 N 16/097/007/2015-4008, сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.09.2015 N 16/097/007/2015-4008, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить нарушения прав Закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мега Парк" путем регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Барса+" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по РТ подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, жалобу - удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на то, что во вновь утвержденных Приказом Министерства экономического развития N 831 от 28.12.2012 г. новых формах кадастровых паспортов здания и помещения, предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания (помещения).
По мнению подателя жалобы, поскольку на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией дополнительного соглашения N 3, предусматривающего передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в котором они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости предоставления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным.
Представитель закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк" в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по РТ и третьего лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ? рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Республики Татарстан рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, выступлений представителя закрытого акционерного общества "Торговый центр "Мегга Парк", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
11.05.2015 заявитель обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору аренды нежилого объекта недвижимости от 08.07.2015.
Уведомлением от 25.08.2015 N 16/097/007/2015-4008 ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 в связи с непредставлением заявителем кадастрового паспорта на арендуемые помещения общей площадью 3 537,6 кв. м.
Сообщением от 28.09.2015 N 16/097/007/2015-4008 ответчиком отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 поскольку заявителем не представлен кадастровый паспорт на арендуемые помещения площадью 3 537,6 кв. м.
Заявитель, полагая, что вынесенные ответчиком решения противоречат закону и нарушают его права, обратился с заявлением в суд.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых заявление удовлетворено.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ч. 5 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд
Согласно материалам дела, основанием отказа послужило непредставление заявителем на государственную регистрацию Дополнительного соглашения N 3 кадастрового паспорта на арендуемую часть помещения площадью 3 537,6 кв. м, предмет дополнительного соглашения ответчик считает не согласованным.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы заявителя, правомерно исходил из следующего.
Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах согласно статье 9 Федерального закона N 122-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов, проверку законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как верно указал суд, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
Заявителем на государственную регистрацию представлены: Заявление о государственной регистрации Дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 года, нотариальная доверенность на представителя Заявителя, доверенность на лицо, подписавшее дополнительное соглашение N 3 от лица Арендодателя, письмо ООО "Барса+" от 12.08.2015 года, платежное поручение об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию, акт сдачи-приемки нежилого помещения к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013 года.
Согласно п. 1 Дополнительного соглашения N 3 к Договору аренды нежилого объекта недвижимости стороны договора аренды пришли к соглашению о частичном освобождении части арендованного имущества, а именно помещений N 12, 13, 15 общей площадью 1626, 30 (одна тысяча шестьсот двадцать шесть целых тридцать сотых) кв. м, расположенных на 5 этаже здания, находящегося по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, 34".
В соответствии с п. п. 2 и 3 Дополнительного соглашения N 3 к договору аренды подпункты 1.2.1. и п. 1.2.5. договора аренды были изложены сторонами договора аренды в новой редакции без учета номеров освобожденных Арендатором помещений и за вычетом соответствующей площади.
При этом, как следует из п. 8 рассматриваемого дополнительного соглашения, частичный возврат помещений N 12, 13 и 15 являлся временным, поскольку стороны согласовали, что условия данного дополнительного соглашения действуют до 01.09.2015 года, после чего отношения сторон регулируются договором аренды в его редакции до подписания настоящего дополнительного соглашения.
Суд первой инстанции, оценив условия указанного дополнительного соглашения N 3, сделал правильный вывод о том, что сторонами договора аренды использовано текстуальное описание той части недвижимости, пользование которой арендатором временно прекращено.
Из представленных в материалы дела кадастрового паспорта от 31.01.2013, технического плана следует, что помещения "N 12" площадью 1582,6 кв. м, "N 13" площадью 15,4 кв. м, "N 15" площадью 28,3 кв. м, временно освобожденные арендатором ООО "Барса+", обособлены (изолированы) от остальных помещений, являющихся предметом аренды, в связи с чем их месторасположение и площадь могут быть идентифицированы ответчиком на основании технической документации, имеющейся в распоряжении ответчика, вопреки утверждениям об обратном.
Судом установлено, что кадастровый паспорт от 31.01.2013 является приложением N 1 к договору аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01.12.2013, ранее зарегистрированному ответчиком и был помещен в дело правоустанавливающих документов при регистрации самого договора аренды, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 14.01.2014 года.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Подписанный сторонами акт сдачи-приемки нежилого помещения от 08 июля 2015 года также свидетельствуют об отсутствии у сторон договора препятствий при индивидуализации объекта недвижимости, являющегося предметом дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 и его исполнения.
Таким образом, исходя из всего вышеизложенного, суд верно указал, что предмет дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 является согласованным, и у ответчика не имелось оснований для выводов о невозможности идентификации объекта недвижимости, в отношении которого должна быть осуществлена государственная регистрация, поскольку как месторасположение, так и площадь временно освобождаемых и остающихся в рамках договора аренды помещений, могут быть определены Ответчиком на основании ранее предоставленной ему технической документации, помещенной в дело правоустанавливающих документов, а также на основании имеющихся у него в распоряжении сведений Государственного кадастра недвижимости РФ.
Следовательно, отсутствовала необходимость представления кадастрового паспорта на часть помещений общей площадью 3 537,6 кв. м, которая арендатором ООО "Барса+" не освобождалась (помещения N 1-11, 19,20,21), заявителем при обращении за государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015 были соблюдены требования ст. ст. 16, 17, 18, 26 Федерального закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Кроме того, судом правомерно при вынесении решения учтена правовая позиция, изложенная в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" согласно которой, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом установлено, что кадастровый паспорт является приложением N 1 к договору аренды и был ранее представлен ответчику при регистрации договора аренды и помещен в дело правоустанавливающих документов. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета дополнительного соглашения, ответчиком не представлено.
Судом правомерно отклонена ссылка ответчика на изменение форм кадастрового паспорта на основании Приказа Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" поскольку не опровергает установленных судом обстоятельств и согласованности предмета дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015, и, следовательно, возможности его государственной регистрации.
Кроме того, в силу п. 3 вышеуказанного Приказа, приказ вступает в силу с 1 января 2015 года, то есть после постановки объекта, являющегося предметом договора аренды на государственный кадастровый учет и государственной регистрации Договора аренды нежилого объекта недвижимости N ТЦМП-1Б/DGЦ/13-30541 от 01 декабря 2013 г. При этом, дополнительное соглашение N 3 от 08.07.2015 дополняет и временно изменяет уже заключенный и зарегистрированный договор аренды, и не является основанием для новых арендных отношений.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, поскольку ответчик не имел законных оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 08.07.2015.
Оспариваемый ненормативный акт нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-26627/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)