Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о том, что между ними заключен основной договор купли-продажи, обязательства по оплате товара исполнены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Фединой Е.В.,
судей областного суда Самохиной Л.М., Сенякина И.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш.И.ША.
на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года по гражданскому делу по иску Ш.И.ША. к Абдулинскому потребительскому обществу о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, иску Ш.И.ША. к Абдулинскому потребительскому обществу, публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании здания и земельного участка единым объектом недвижимости, признании недействительным договора ипотеки в части, исключения нежилого помещения из состава залогового имущества, применения последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя публичного акционерного общества "Сбербанк России" З., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Ш.И.ША. обратился в суд с иском к Абдулинскому потребительскому обществу (сокращенное наименование - Абдулинское ПО) о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
В обоснование иска указал, что 03 марта 2014 года между ним и А. ПО заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о задатке и предоплате. Стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, принадлежащее обществу на праве собственности. Общая стоимость договора составила 600 000 рублей. В настоящее время данный объект недвижимости имеет следующие характеристики: нежилое помещение N, состоящего из двух комнат одноэтажного кирпичного здания литер ББ1, назначение объекта: торговое, склад, площадь объекта: 286,3 кв. м. Общество получило от него денежные средства за данное нежилое помещение в полном объеме, что подтверждается квитанциями от 03 марта 2014 года и 02 декабря 2014 года. Он фактически принял данное нежилое помещение, с 2014 года пользуется им, поскольку является собственником соседнего нежилого помещения N, состоящего из четырех комнат одноэтажного кирпичного здания литер ББ1, назначение объекта: торговое, склад, площадь объекта: 217.1 кв. м, и земельного участка по адресу: (адрес), площадью 245 кв. м, назначение: земли населенных пунктов, кадастровым номером N. От заключения основного договора и последующей регистрации перехода права собственности Абдулинское ПО уклоняется, действуя недобросовестно. Полагает, что сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о том, что между ними заключен основной договор купли-продажи. Им, как покупателем, обязательства по оплате товара исполнены, недвижимое имущество фактически находится в его пользовании.
Просил признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 03 марта 2014 года, заключенный между ним (истцом) и А. ПО основным. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, а также регистрацию возникшего его (истца) права собственности на нежилое помещение N, расположенное по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, наименование объекта: нежилое помещение, состоящее из двух комнат в одноэтажном кирпичном здании литер ББ1, назначение объекта: магазин, склад, кадастровый номер N.
Ш.И.ША. также обратился в суд с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (сокращенное наименование - ПАО Сбербанк), Абдулинскому ПО о признании договора ипотеки N, заключенного 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк и А. ПО недействительным в части, исключении из залогового имущества объекта недвижимости - нежилого помещения N, состоящего из двух комнат литер ББ1, площадью 286.3 кв. м, адрес объекта: (адрес), применении последствий недействительности сделки. Полагал, что вышеуказанные помещения N и N по (адрес) являются единым помещением, что следует из инвентарного дела. Считает, что договором ипотеки нарушены его права собственника земельного участка, на котором расположено нежилое здание, поскольку площадь земельного участка, находящегося в его собственности больше, чем площадь принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения. Границы земельного участка не определены. Часть спорного залогового нежилого помещения находится на его части земельного участка. Полагает, что Абдулинское ПО не имело передавать в залог спорное нежилое помещение, поскольку в результате указанного нарушаются положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 15 марта 2017 года вышеуказанные гражданские дела по искам Ш.И.ША. объединены в одно производство.
В обоснование исков Ш.И.ША. указал, что 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк (залогодержатель и кредитор) и А. ПО (залогодатель) заключен договор ипотеки N. Объектом ипотеки является нежилое помещение N, состоящее из двух комнат в одноэтажном кирпичном здании литер ББ1, расположенное на первом этаже, площадью 286.3 кв. м, адрес объекта: (адрес).
О данном договоре ему стало известно 15 декабря 2016 года.
Просил суд признать договор ипотеки N, заключенный 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк и А. ПО недействительным в части. Исключить из залогового имущества объект недвижимости - вышеуказанное нежилое помещение N. Применить последствия недействительности сделки.
Уточнив исковые требования, Ш.И.ША. просил признать здание литер ББ1, состоящее из помещения N и помещения N по адресу: (адрес) единым объектом недвижимости, расположенном на едином земельном участке. Указал, что из правоустанавливающих документов на оба нежилые помещения усматривается, что они находятся в здании под единым литером ББ1, имеют одно место расположения ((адрес)), поэтому здание с литером ББ1 должно быть признано единым. Полагает, что договор ипотеки является недействительным и в связи с его несоответствием положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 7.1 устава Абдулинского ПО, отчуждение или обременение (залог, долгосрочная аренда) недвижимого имущества является исключительной компетенцией общего собрания пайщиков общества. Договор ипотеки подписан председателем Абдулинского ПО. Из регистрационного дела не усматривается наличие какого-либо протокола собрания пайщиков общества о даче согласия (одобрения) на заключение обществом данного договора с ПАО Сбербанк.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по гражданскому делу по иску Ш.И.ША. к Абдулинскому ПО о признании предварительного договора купли-продажи основным, государственной регистрации перехода права собственности, привлечено ПАО СБЕРБАНК.
Также определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Абдулинский городской округ" Оренбургской области, Решением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года Ш.И.ША. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ш.И.ША., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, его исковые требования удовлетворить.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ПАО Сбербанк решения суда просило оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ш.И.ШБ., представители Абдулинского ПО, Управления Росреестра по Оренбургской области, муниципального образования "Абдулинский городской округ" Оренбургской области, конкурсный управляющий Абдулинского ПО Д. не явились.
Представитель муниципального образования "Абдулинский городской округ" Оренбургской области представило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.
Судом установлено, что 03 марта 2014 года между истцом Ш.И.ША. и А. ПО подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, стороны договорились в последующем подготовить и заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, принадлежащего Абдулинскому ПО на праве собственности.
Из договора следует, что стоимость помещения составила 600 000 рублей. Предварительная оплата установлена в размере 400 000 рублей и 200 000 рублей в счет договора займа (пункты 2.2 и 2.2.4 указанного договора).
Истец во исполнение предварительного договора перечислил Абдулинскому ПО 600 000 рублей.
Основной договор в срок, предусмотренный пунктом 4.2 предварительного договора (до 01 ноября 2014 года), заключен не был.
Предложение о заключении основного договора до окончания срока действия предварительного договора ни одна из сторон другой стороне не направляла.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.
Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.
Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.
Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.
Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.
Суд указал, что поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к соглашению по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права.
Кроме того, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правообладателем спорного нежилого помещения N площадью 286.3 кв. м является АБДУЛИНСКОЕ ПО н 25 декабря 2013 года зарегистрировано право залога (ипотеки) на данное нежилое помещение на срок с 25 декабря 2013 года по 21 декабря 2023 года. Залогодержателем является ПАО СБЕРБАНК на основании договора ипотеки от 23 декабря 2013 года N.
Условия вышеуказанного договора ипотеки не предусматривают право залогодателя - Абдулинского ПО распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что залогодержатель не давал согласие на продажу нежилого помещения, которое является предметом договора ипотеки от 23 декабря 2013 года.
Принимая во внимание, что предметом предварительного договора купли-продажи от 03 марта 2014 года является нежилое помещение, которое находятся в залоге у ПАО Сбербанк, а также учитывая, что последнее, как залогодержатель, не давало согласия на заключение предварительного договора от 03 марта 2014 года и возражало в суде против заявленных исковых требований, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ш.И.ША., ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора ипотеки от 23 декабря 2013 года, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство не представил.
Доказательства, наличия обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами, которым не соответствует оспариваемый договор, отсутствуют.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Ш.И.ША. Последним не представлено доказательств, что оспариваемым договором нарушены либо затрагиваются его права и законные интересы.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки нет. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Кроме того, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш.И.ША. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4934/2017
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным, государственной регистрации перехода права собственности, признании здания и участка единым объектом недвижимости, оспаривании договора ипотеки в части исключения нежилого помещения из состава залогового имущества, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о том, что между ними заключен основной договор купли-продажи, обязательства по оплате товара исполнены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N 33-4934/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Фединой Е.В.,
судей областного суда Самохиной Л.М., Сенякина И.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш.И.ША.
на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года по гражданскому делу по иску Ш.И.ША. к Абдулинскому потребительскому обществу о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, иску Ш.И.ША. к Абдулинскому потребительскому обществу, публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании здания и земельного участка единым объектом недвижимости, признании недействительным договора ипотеки в части, исключения нежилого помещения из состава залогового имущества, применения последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя публичного акционерного общества "Сбербанк России" З., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Ш.И.ША. обратился в суд с иском к Абдулинскому потребительскому обществу (сокращенное наименование - Абдулинское ПО) о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
В обоснование иска указал, что 03 марта 2014 года между ним и А. ПО заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о задатке и предоплате. Стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, принадлежащее обществу на праве собственности. Общая стоимость договора составила 600 000 рублей. В настоящее время данный объект недвижимости имеет следующие характеристики: нежилое помещение N, состоящего из двух комнат одноэтажного кирпичного здания литер ББ1, назначение объекта: торговое, склад, площадь объекта: 286,3 кв. м. Общество получило от него денежные средства за данное нежилое помещение в полном объеме, что подтверждается квитанциями от 03 марта 2014 года и 02 декабря 2014 года. Он фактически принял данное нежилое помещение, с 2014 года пользуется им, поскольку является собственником соседнего нежилого помещения N, состоящего из четырех комнат одноэтажного кирпичного здания литер ББ1, назначение объекта: торговое, склад, площадь объекта: 217.1 кв. м, и земельного участка по адресу: (адрес), площадью 245 кв. м, назначение: земли населенных пунктов, кадастровым номером N. От заключения основного договора и последующей регистрации перехода права собственности Абдулинское ПО уклоняется, действуя недобросовестно. Полагает, что сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о том, что между ними заключен основной договор купли-продажи. Им, как покупателем, обязательства по оплате товара исполнены, недвижимое имущество фактически находится в его пользовании.
Просил признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 03 марта 2014 года, заключенный между ним (истцом) и А. ПО основным. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, а также регистрацию возникшего его (истца) права собственности на нежилое помещение N, расположенное по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, наименование объекта: нежилое помещение, состоящее из двух комнат в одноэтажном кирпичном здании литер ББ1, назначение объекта: магазин, склад, кадастровый номер N.
Ш.И.ША. также обратился в суд с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (сокращенное наименование - ПАО Сбербанк), Абдулинскому ПО о признании договора ипотеки N, заключенного 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк и А. ПО недействительным в части, исключении из залогового имущества объекта недвижимости - нежилого помещения N, состоящего из двух комнат литер ББ1, площадью 286.3 кв. м, адрес объекта: (адрес), применении последствий недействительности сделки. Полагал, что вышеуказанные помещения N и N по (адрес) являются единым помещением, что следует из инвентарного дела. Считает, что договором ипотеки нарушены его права собственника земельного участка, на котором расположено нежилое здание, поскольку площадь земельного участка, находящегося в его собственности больше, чем площадь принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения. Границы земельного участка не определены. Часть спорного залогового нежилого помещения находится на его части земельного участка. Полагает, что Абдулинское ПО не имело передавать в залог спорное нежилое помещение, поскольку в результате указанного нарушаются положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 15 марта 2017 года вышеуказанные гражданские дела по искам Ш.И.ША. объединены в одно производство.
В обоснование исков Ш.И.ША. указал, что 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк (залогодержатель и кредитор) и А. ПО (залогодатель) заключен договор ипотеки N. Объектом ипотеки является нежилое помещение N, состоящее из двух комнат в одноэтажном кирпичном здании литер ББ1, расположенное на первом этаже, площадью 286.3 кв. м, адрес объекта: (адрес).
О данном договоре ему стало известно 15 декабря 2016 года.
Просил суд признать договор ипотеки N, заключенный 23 декабря 2013 года между ПАО Сбербанк и А. ПО недействительным в части. Исключить из залогового имущества объект недвижимости - вышеуказанное нежилое помещение N. Применить последствия недействительности сделки.
Уточнив исковые требования, Ш.И.ША. просил признать здание литер ББ1, состоящее из помещения N и помещения N по адресу: (адрес) единым объектом недвижимости, расположенном на едином земельном участке. Указал, что из правоустанавливающих документов на оба нежилые помещения усматривается, что они находятся в здании под единым литером ББ1, имеют одно место расположения ((адрес)), поэтому здание с литером ББ1 должно быть признано единым. Полагает, что договор ипотеки является недействительным и в связи с его несоответствием положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 7.1 устава Абдулинского ПО, отчуждение или обременение (залог, долгосрочная аренда) недвижимого имущества является исключительной компетенцией общего собрания пайщиков общества. Договор ипотеки подписан председателем Абдулинского ПО. Из регистрационного дела не усматривается наличие какого-либо протокола собрания пайщиков общества о даче согласия (одобрения) на заключение обществом данного договора с ПАО Сбербанк.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по гражданскому делу по иску Ш.И.ША. к Абдулинскому ПО о признании предварительного договора купли-продажи основным, государственной регистрации перехода права собственности, привлечено ПАО СБЕРБАНК.
Также определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Абдулинский городской округ" Оренбургской области, Решением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года Ш.И.ША. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ш.И.ША., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, его исковые требования удовлетворить.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ПАО Сбербанк решения суда просило оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ш.И.ШБ., представители Абдулинского ПО, Управления Росреестра по Оренбургской области, муниципального образования "Абдулинский городской округ" Оренбургской области, конкурсный управляющий Абдулинского ПО Д. не явились.
Представитель муниципального образования "Абдулинский городской округ" Оренбургской области представило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.
Судом установлено, что 03 марта 2014 года между истцом Ш.И.ША. и А. ПО подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, стороны договорились в последующем подготовить и заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 286,3 кв. м, принадлежащего Абдулинскому ПО на праве собственности.
Из договора следует, что стоимость помещения составила 600 000 рублей. Предварительная оплата установлена в размере 400 000 рублей и 200 000 рублей в счет договора займа (пункты 2.2 и 2.2.4 указанного договора).
Истец во исполнение предварительного договора перечислил Абдулинскому ПО 600 000 рублей.
Основной договор в срок, предусмотренный пунктом 4.2 предварительного договора (до 01 ноября 2014 года), заключен не был.
Предложение о заключении основного договора до окончания срока действия предварительного договора ни одна из сторон другой стороне не направляла.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.
Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.
Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.
Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.
Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.
Суд указал, что поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к соглашению по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права.
Кроме того, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правообладателем спорного нежилого помещения N площадью 286.3 кв. м является АБДУЛИНСКОЕ ПО н 25 декабря 2013 года зарегистрировано право залога (ипотеки) на данное нежилое помещение на срок с 25 декабря 2013 года по 21 декабря 2023 года. Залогодержателем является ПАО СБЕРБАНК на основании договора ипотеки от 23 декабря 2013 года N.
Условия вышеуказанного договора ипотеки не предусматривают право залогодателя - Абдулинского ПО распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что залогодержатель не давал согласие на продажу нежилого помещения, которое является предметом договора ипотеки от 23 декабря 2013 года.
Принимая во внимание, что предметом предварительного договора купли-продажи от 03 марта 2014 года является нежилое помещение, которое находятся в залоге у ПАО Сбербанк, а также учитывая, что последнее, как залогодержатель, не давало согласия на заключение предварительного договора от 03 марта 2014 года и возражало в суде против заявленных исковых требований, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ш.И.ША., ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора ипотеки от 23 декабря 2013 года, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство не представил.
Доказательства, наличия обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами, которым не соответствует оспариваемый договор, отсутствуют.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Ш.И.ША. Последним не представлено доказательств, что оспариваемым договором нарушены либо затрагиваются его права и законные интересы.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки нет. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Кроме того, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 14 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш.И.ША. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)